都市更新推動困境

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第三節 都市更新推動困境

都市更新推動績效不彰來自於地主、權利關係人與實施者等更新行動者對於 更新認知差異與權利變換共識無法達成，造成彼此不信任和不合作行為，不合作 行為不僅延遲都市環境改善時程，更增加許多交易成本，使都市更新推動更為困 難；另一方面土地整合困難在於土地產權問題，土地產權細化在土地整合過程中，

地主會有堅持問題（holdout problem），無形中增加土地開發成本（Miceli and Sirmans, 2007）。以下分析造成都市更新困境的原因，做為後續提出都市更新制 度建議的參考。

一、少數堅持者行為

少數堅持者的拿翹行為是都市更新推動中常見的現象，其主要是投機心態造 成，土地所有權人或權利關係人在更新過程中，基於私有財產權獨占權力的展現 或尋租行為，對於權利要價會高於真實價格，這個結果使得實施者可能採取縮小 都市更新規模的策略，以減少協商成本；或因開發時程延宕、交易成本過高，最 終放棄開發整合，導致更新閉鎖。

二、策略性要價行為

都市更新過程中如果存在較多小地主，產權細化程度較高時，小地主的要價 可能會比大地主來得高，這是小地主的策略行為，因為小地主土地持分面積小，

在協商過程中採取高索價策略，其總金額相對於大地主而言，對都市更新的影響 較小，實施者為求都市更新順利推展，會同意小地主的要價行為，因為地主策略 性行為導致都市更新成本的增加，其增加部份可視為交易成本，該成本無論是由 實施者承擔或其他地主吸收，對於其他參與者而言都是一種權利的剝削（Olson, 1965），除此之外，策略性要價行為會拖延協商時間，進而延緩都市更新整體開 發效率。

三、搭便車行為

公共財貨因有非敵對性、非排他性和聯合消費性，所以會有搭便車行為，都 市更新完成後具有外溢效果，屬於一種公共財貨，所以會有搭便車行為的產生，

這種現象伴隨著少數堅持者而存在，因存在少數堅持或策略性行為者，會誘使其 他土地所有權人搭便車採取同樣的行動。不過，搭便車行為者目的在獲取較多的

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分配利益，不似少數堅持不願意參與更新者可能存在其它個人因素。所以在都市 更新過程中必頇區分搭便車者和少數堅持者，以避免產生更多交易成本。

四、資訊不對稱現象

由於都市更新推動過程中充滿著不可預期和不確定性，使得地主的決策理性 受限，再加上土地合併市場的特殊性，一般而言，實施者較地主掌握更多資訊，

形成資訊不對稱的現象；在資訊不對稱的情況下，資訊充分者欺騙隱瞞資訊不足 者的機率增加，形成不信任的交易氣氛，如此便會延長協商時間，此種欺瞞現象 可能出現在地主與地主間，也可能出現在實施者與地主之間，例如在土地合併的 討價還價過程中，實施者故意低估開發案的效益，對地主開出較不優渥的條件，

期望地主在利益分享的過程中獲得較少的利益，而自己分派較多的開發利得；欺 瞞行為的出現會產生彼此的不信任，一旦有猜忌現象，都市更新談判協商破局機 率大增，都市更新的推動更加困難。

五、不信任行為

新古典經濟學假設人類行為是理性的、自利的，沒有所謂信任問題。新制度 經濟學認為人類行為並非完全理性，同時存在利他行為。信任是許多經濟交易必 頇的要素，沒有信任，交易無法順利進行或會增加許多交易成本；如前所述，都 市更新過程的欺瞞行為會產生不信任，不信任的根源在於權利分配的公平性，實 施者若隱瞞更新後的利益，地主或權利關係人便會要求更多資訊證明沒有欺騙行 為，如此一來會延長協商時間及增加交易成本，而都市更新面臨太多不確定性，

這些不確定性都會導致更新利益的變化，從而產生不信任感。

六、尋租行為（rent seeking）

尋租是指在市場經濟中，政府限制經濟活動而使得租金提高，人們為了獲得 最適租金而相互競逐（Lai, 1997）。都市更新尋租行為主要發生在爭取及分配獎 勵容積兩個階段上。第一階段獎勵容積尋租行為的爭取對象在政府部門，實施者 或地主會透過各種管道爭取更新最大的容積獎勵。取得獎勵容積後的容積分派是 尋租行為的第二階段，獎勵容積屬於實施者或地主所有，這和更新過程中誰付出 的貢獻度最大有關，不過因為沒有明文規範，競爭者會採取各種方法獲得較多的

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