第三章 都市更新特性與困境
第一節 都市更新特性
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第 三 章 都 市 更 新 特 性 與 困 境
都市更新是都市既成環境的再造，也是都市永續發展與都市競爭力提昇的重 要手段（Sassen, 1991）。台灣在八○年代開始推動都市更新，民國 87 年通過都 市更新條例，除使都市更新的推動具有法源效力外，近年更針對都市更新所遭遇 課題，逐漸放寬法令限制及容積獎勵，以加速都市環境的改造。
台灣實施都市更新以來，由於權利關係的複雜性及未考慮都市環境再造隱含 交易成本的問題，使得都市更新績效不彰，例如土地整合過程中出現地主堅持或 拿翹的問題（holdout problem），無形中增加土地開發成本，延宕開發時效（Miceli and Sirmans, 2007）；除產權因素外，都市更新後權利關係人對於分回面積或位 置各有堅持，涉及權利分派問題，更增加都市更新推動的難度。本章首先分析都 市更新的特性，從交易成本與信任建立觀點分析都市更新困境所在，作為後續研 究分析之基礎。
第一節 都市更新特性
都市更新是針對都市寙陋衰敗地區所進行長期且連續的改造過程（Hall and Hickman, 2002），它具有以下幾個特性：在產權方面是細化複雜的，一般而言，
具備更新條件的地區大都屬於都市早期發展地區，其建築物低矮老舊、巷弄狹窄 彎曲且公共設施不足，土地產權經過繼承而導致細化程度嚴重，權利關係複雜。
在社會經濟屬性上是異質的，由於每個都市更新地點地理位置上的不同，其所具 有的社會經濟屬性也有極大的差異。在行動上必頇是集體行動，但集體行動結果 不一定能產生集體利益或公共利益，因現實環境中總會有不配合、等待搭便車或 積極尋求利益的行動者，這種搭便車心態與製造衝突的作法常是集體行動困境根 源，也是造成都市更新事業阻力的原因。此外，更新完成後會有正面外溢效果產 生，增加社會整體利益；基於以上多面向特性，都市更新是一個複雜度相當高的 土地開發與整合事業。
一、都市更新的集體行動特性
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相關的觀察。他揭露了個體理性不足以產生集體行動理性的論點。集體行動理論 認為具有共同利益的人會自願地為促進他們共同的利益而行，集體行動理論的目 的在於解決個人利益和公共利益的衝突。Olson 把大團體內合作失敗的原因解釋 為個體理性與集體行動最佳化之間的衝突，他特別對集體行動理論中表示出來的 樂觀主義提出了挑戰。都市更新地區之地主並非為全體理性，不理性地主的存在 勢必影響更新工作的推動。
二、都市更新的多行動者合作特性
都市更新網絡治理模式之行動者除了地主、權力關係人外，可以有專家、開 發商、第三部門等，其組成份子可為多元性的，但成功的都市更新頇以信任為基 礎，否則終將失敗。
網絡治理之交易互動模式如同市場治理模式，是一種獨立經濟組織之交易互 動模式，主要是透過網絡關係互動的組織，彼此有高度依存性，並透過合作與有 回報的互動達到彼此互利的目標。網絡中個體或行動者是否具有優勢和網絡個體 與其他網絡成員之間的位置有關。因為在網絡結構中所處的位置不同，代表著具 有不同的資訊與資源的掌控機會，也尌會產生不均等的權力關係(Burt, 1992)。
以自力更新為例，都市更新在初期組成更新會階段，地主間將出現一個主要 召集人，形成關鍵行動者，主導更新工作、與外界聯繫並成為更新範圍內地主間 的網絡中心，此時各行動者之間連結的強弱尚未有明顯差異，如圖 3-1 所示。
圖 3-1 更新會組成階段更新網絡示意圖
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當更新工作進入後期關鍵性的權利變換階段時，更新範圍內地主人數將因為 不願參與分配、權利持分被收買等因素而減少，而某些地主之權利將可能因為收 買了其他地主之權利持分而變大；持反對意見之合法土地及建物所有權人也將在 更新範圍內與關鍵行動者形成網絡對立關係。此階段相關的專家學者行動者也與 更新範圍內行動形成強弱不一的網絡連結。
圖 3-2 權利變換階段更新網絡示意圖
三、都市更新的實施者代理特性
依都市更新條例對實施者之定義為依該法實施都市更新事業之機關、機構或 團體。機關即指地方主管機關本身或其所同意實施之機關；機構指股份有限公司；
團體指都市更新會。依更新條例及其子法之規定，賦予實施者推動實施更新事業 完全的責任，諸如負責擬定規劃事業計畫、權利變換計畫、建築設計、權利價值 估定、測量、工程師公、產權登記等專業事項等。
管理是實施者在更新事業中的核心功能，可分為對權利人的整合協調、對更 新資金的資金企劃及對各個專業協力的技術統合三個管理面向，其將權利、資金 透過技術加以整合利用，使更新事業能順利成案。在都市更新中，因公私部門特 性存在差異，當追求自身開發利益最大化的私部門必頇替代公部門做促進都市發