第二章 國內外都市防災作為與對策之探討
第二節 都市土地分區使用管制之研究與分析建議
在此針對國內外對於該相關機構土地分區使用管制所擬訂之設置規章進行 概說與分析比較。
2-2-1 國內土地使用分區管制
國內現行法規針對都市土地分區使用公告分為營建署都市計劃法台 灣省施行細則及各縣市政府地方法規中規定說明土地分區使用。但台北 市土地使用使用管制規則中，對於各使用分區所容設的建築物使用用 途、容設之條件等較有明確說明14，如表2-14 說明。
表 2- 14 台北市土地使用管制分區允設用途表
允設用途 使用分區 第八組
住宅區 住一 Δ
住二 Δ
住二之一 Δ
住二之二 Δ
住三 ○
住四 ○
商業區 商一 ○
商二 ○
商三 ○
商四 ○
工業區 工二 Δ
工三 Δ
行政區 ○
文教區 ○
農業區 Δ
保護區 Δ
第八組﹕社會福利設施（）
備註﹕○允許混用之類別；Δ附條件允許部份使用
一、第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住 宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住 宅區。
14 台北市政府，「臺北市土地使用分區管制規則」，2008.01.24。
二、第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常 用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工 業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
三、第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，
臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序 之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
四、第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般 零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模 之商業等使用而劃定之住宅區。
五、第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害 最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等 使用而劃定之住宅區。
六、第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業 活動之使用而劃定之商業區。
七、第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動 之使用而劃定之商業區。
八、第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關 商業活動之使用而劃定之商業區。
九、第四種商業區：為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、
大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之 商業區。
十、第二種工業區：以供外部環境影響程度中等工業之使用為主，維持適度之 實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並容納 支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事 業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設 施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒 公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
十一、第三種工業區：以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主，維持稍高 之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並 減少居住與工作場所間之距離，並容納支援工業之相關使用項目而劃定 之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、
創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品 之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中 類產業之批發業務。
十二、行政區：為發揮行政機關、公共建築等之功能，便利各機關間之連繫，
並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。
十三、文教區：為促進非里鄰性文化教育之發展，並維護其寧靜環境而劃定之
分區。
十四、農業區：為保持農業生產而劃定之分區。
十五、保護區：為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定 之分區。
資 料 來 源 ﹕ 台 北 市 政 府 ，「 臺 北 市 土 地 使 用 分 區 管 制 規 則 」，
2008.01.24.
表 2- 15 台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準
15機構。
臨接寬度 6m 以上之道路，營業
2-2-2 日本土地分區管制說明
5.第一種住居地域：為了維護住所環境地域。能設置面積 3000m2的店舖,事務所、
旅館等設施。
6.第二種住居地域：為了維護住所環境地域。能設置店舖、事務所、旅館、電動 遊樂場所等設施。
7.準住居地域：為了調和住所環境地域，維護道路沿途與汽車相關聯設施的佈局。
8.近隣商業地域：是增進鄰近居民購買日常所需的便利性的區域。除了店舖外，
電影院、小規模的工廠亦能設置。
9.商業地域：是增進電影院、飲食店、百貨商店、事務所等商業的便利性的地域。
住宅和小規模的工廠亦能設置。
10.準工業地域：主要設置輕工業，一些較具危險性或對環境影響較大的工廠不 在此限。
11.工業地域：主要為工業使用，能設置住宅及店舖等設施，醫院、學校、旅館 則不在此限。
12.工業專用用地：主要為工業使用，能設置所有類型的工廠，住宅、店舖、學 校、醫院、旅館等不在此限。
資料來源：千葉県柏市都市計画のあらまし，平成 21 年 6 月。
根據日本千葉縣柏市土地使用分區管制允設用途表顯示，無論是住 宅使用、商業使用、工業使用皆能允許建造使用養老院、身心障礙者福 利等設施，唯有工業專用用地不在此限。另外，老人福利中心、兒童健 康福利等設施在第一種及第二種低層住居專用地域，建造需低於 600m2 樓地板面積，其他如中高層住居專用地區、住居地域、商業地域、工業 地域等皆可允許建造使用。
另外，工業專用地不能允許建設養老院、身心障礙者福利設施，卻能 允設老人福利中心、兒童健康福利等設施，需要特別注意。
2-2-3 美國內華達州土地分區管制說明
台北市都市計畫範圍內土地及建築物之使用，依照性質、用途，規 模等將本研究所探討之機構場所歸類為第八組：社會福利設施。而美國 土地遼闊，因此在土地使用分區上相對比台灣複雜許多，在此以美國內 華達州土地使用分區管制來探討各使用分區之允設用途。如表2-17 所示。
表 2- 17 美國內華達州土地使用分區管制允設用途表
Residential Districts
R3 UP R3-高密度集合住宅使用
AG UP AG-低密度農業使用
AE NP AE-農業專用地
FR UP FR-森林地
農業區
Rural Districts
TPZ NP Commercial Districts
OP UP Industrial
Districts BP UP Special
Purpose Districts
REC NP
Hospitals 醫院
REC-娛樂使用
1.RA（Residential Agricultural）—規定低密度單個家庭的住宅，及符合農村特點 地區之其他類型的住宅單元。
2.R1（Single-Family）—規定單個家庭的住宅，以及其他類型的住宅單位，密度 在每英畝4 個住宅單位。
3.R2（Medium Density）—規定中等密度多家庭的住宅，以及其他類型的住宅單 元。密度最高可達每英畝6 個住宅單位。
4.R3（High Density）—規定高密度多家庭的住宅，以及其他類型的住宅單元。
密度最高可達每英畝20 個住宅單位。
5.AG（General Agricultural）—以農業使用為主，提供耕作、放牧，農業設施和
服務，及開放空間與低強度的使用。
6.AE（Exclusive Agricultural）—以農業使用為主，為保存和保護重要的農業土地 被用作商業性農業生產。
7.FR（Forest）—提供林木保護、生產及管理的區域，包括但不限於設備的儲存、
臨時辦公室、開放空間及低強度的娛樂使用。
8.TPZ（Timberland Preserve）—謹慎、負責的管理森林资源和保持林地的永續發 展。
9.C1（Neighborhood）—提供附近街道的零售和服務的需求，並提供有限的混合 使用的就業機會。
10.C2（Community）—提供較大範圍的零售和服務需求。
11.C3（Service）—提供專業密集維修及相關服務使用，且可能具有廣泛的儲存 需求。這些使用包括材料、產品、設備的修理和服務。
12.CH（Highway）—沿著國家公路提供有關公路或旅遊服務的商業地點。
13.OP（Office Professional）—提供專業領域的發展及行政辦公室等相關使用，
並為與鄰近的住宅及相關的土地使用相容。
14.M1（Light Industrial）—提供區域為生產、修理、銷售、儲存貨物和設備等使 用，並在鄰近土地使用間提供緩衝區，以減少土地不相容情形。
15.M2（Heavy Industrial）—與 M1 區類似，但可允許之使用強度更加密集，可 能會對周圍鄰近土地使用、環境、公共設施及服務等造成嚴重衝擊。
16.BP（Business Park）—提供區域為各種使用，包括製造、銷售、加工、研究、
服務等使用，其發展通常與輕工業有關。
17.IDR（Interim Development Reserve）—作為臨時分區，以反映和保存發展潛力。
18.OS（Open Space）—提供保護開放空間發展的區域。包括但不限於娛樂區、
資源與棲息地的保護、環境資源的保護等。這些地區可能是公有或是私有地，
並允許低強度的土地使用，以確保一致性。
19.PD（Planned Development）—此區提供地點的全面發展計畫，同時考慮到密 集的土地使用及保護開放空間的最大限度。
20.P（Public）—提供聯邦、州和地方政府機構做使用，或政府依據合約或協議 給予私人機構某種事業的經營權。
21.REC（Recreation）—提供各種休閒、娛樂使用的區域，對於環境資源可能有 重大的影響，因此對於地點的發展與規劃必須謹慎小心。
備註：
DP﹕允許部分發展；UP﹕允許部分使用；NP﹕不允許使用
資 料 來 源 ： Nevada County LUDC – Chapter II – 「 Zoning
Regulations」，2009.05.26.
2-2-4 分析探討
依其在國內、日本及美國的土地使用管制規定上，探討在規定與選擇 上之差異說明，如表2-18 所示。
表 2- 18 各國土地使用管制分區允設用途分析說明
國家 分類差異說明
台北市 一、依據台北市土地使用分區管制允設用途表顯示，住一至住二之二主要 為維持良好之居住環境品質，並防止工業與稍具規模之商業使用；工 二及工三以提供工業之使用為主；農業區及保護區主要為保持農業生 產及維護天然資源所劃定之分區，因此上述分區需附設條件允許部份 做為社會福利設施使用。
二、住三至商四係維持一定規模之人口密度及商業活動之使用，其使用類
二、住三至商四係維持一定規模之人口密度及商業活動之使用，其使用類