九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」成果報告書

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(1)九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」成果報告書. 受補助者：財團法人台灣建築中心研究主持人：徐文志董事長共同主持人：楊逸詠建築師研究員：李明澔、陳盈月、侯雅壹研究助理：江友直. 內政部建築研究所補助研究報告中華民國 97 年 12 月.

(2) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告.

(3) 目次. 目. 次. 表. 次………………………………………………………Ⅲ. 圖. 次………………………………………………………Ⅳ. 第一章緒論…………………………………………………01 第一節. 研就動機……………………………………………………01. 第二節. 研究目的……………………………………………………01. 第三節. 研究內容與實施方法………………………………………02. 第四節. 計劃實際與預訂進度………………………………………08. 第二章新建住宅性能評估制度作業執行成果……………11 第一節. 新建住宅性能評估制度作業執行成果……………………11. 第二節. 新建住宅性能評估制度宣傳推廣概況……………………17. 第三章新建住宅性能評估制度完備化……………………37 第一節. 新建住宅性能評估制度增修情形…………………………37. 第二節. 優良住宅標章………………………………………………37. 第三節..既有住宅性能評估制度文獻收集…………………………39. 第四章新建住宅性能評估制度相關推廣…………………49 第一節. 保險及金融業推廣…………………………………………49. 第二節. 相關政策鏈結建議…………………………………………49. 第五章結論與建議…………………………………………55 第一節. 結論…………………………………………………………55. 第二節. 建議…………………………………………………………58. 附件一期末報告回應表……………………………………………61 附件二合作備忘(內文)……………………………………………65 附件三有獎徵答活動簡介…………………………………………67 附件四「新建住宅性能評估制度推廣」有獎徵答題庫…………71 附件五「新建住宅性能評估制度推廣」問卷題目………………73 I.

(4) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. II.

(5) 表次. 表. 次. 表 1.1 現階段執行成果……………………………………………………………08 表 2-1 通過審核放置摺頁之捷運車站……………………………………………28. III.

(6) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. IV.

(7) 圖次. 圖. 次. 圖 1-1 宣傳推廣……………………………………………………………………03 圖 1-2 制度修正……………………………………………………………………05 圖 1-3 推動執行……………………………………………………………………06 圖 1-4 相關合作……………………………………………………………………07 圖 2-1 「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式現場………………14 圖 2-2「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式 _網路媒體報導…14 圖 2-3「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式 _平面媒體報導…15 圖 2-4 嘉義與天珩營造及日商積水住宅會議……………………………………16 圖 2-5 嘉義與天珩營造及日商積水住宅會議(續)………………………………17 圖 2-6 諮詢輔導廠商位置分配……………………………………………………18 圖 2-7 台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情形…………………19 圖 2-8 台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情(續)形……………20 圖 2-9 台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情(續)形……………20 圖 2-10 「新建住宅性能評估制度」宣導短片內容擷取………………………22 圖 2-11. 動畫宣導短片 CD 圓標示意圖…………………………………………23. 圖 2-12 「新建住宅性能評估制度」宣導短片上傳至 Youtobe 網站…………23 圖 2-13 永慶房仲網………………………………………………………………24 圖 2-14. Yahoo 奇摩房地產………………………………………………………25. 圖 2-15 好室房屋網………………………………………………………………25 圖 2-16 提供相關單位聯節專屬網站之 LOGO……………………………………26 圖 2-17 自由時報於 97.08.30 日刊登相關資訊…………………………………26 圖 2-18 新建住宅性能評估制度摺頁(正面)……………………………………27 圖 2-19 新建住宅性能評估制度摺頁(背面)……………………………………28 圖 2-20 通過審核放置摺頁之捷運車站示意圖…………………………………29 圖 2-21 活動宣傳網頁_住展雜誌…………………………………………………30 圖 2-22 活動宣傳網頁_永慶房仲網………………………………………………30 圖 2-23 活動宣傳網頁_台灣入口生活網…………………………………………31 圖 2-24 活動宣傳網頁_台大 Ptt BBS………………………………………………31 V.

(8) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-25 有獎徵答活動_活動頁面…………………………………………………32 圖 2-26 有獎徵答活動_認識新建住宅性能評估制度……………………………32 圖 2-27 有獎徵答活動_新建住宅動畫影片………………………………………33 圖 2-28 有獎徵答活動_答題示意圖………………………………………………33 圖 2-29 有獎徵答活動_答題結果示意圖…………………………………………33 圖 2-30 有獎徵答活動_填寫基本資料示意圖…………………………………34 圖 2-31 有獎徵答活動_問卷調查填寫示意圖……………………………………34 圖 2-32 有獎徵答活動_後端管理首頁……………………………………………35 圖 2-33 有獎徵答活動_後端管理區………………………………………………35 圖 2-34 有獎徵答活動_帳號管理…………………………………………………35 圖 2-35 有獎徵答活動_有獎徵答題庫……………………………………………36 圖 2-36 有獎徵答活動_問卷調查資料管理………………………………………36 圖 2-37 有獎徵答活動_問卷統計表………………………………………………37 圖 2-38 有獎徵答活動_問卷填寫資料表…………………………………………37 圖 2-39 有獎徵答活動_問卷回答內容……………………………………………38 圖 3-1 優良住宅標章示意圖………………………………………………………40 圖 3-2 玫瑰圖示意圖………………………………………………………………40 圖 3-3 評估現況及性能示意圖……………………………………………………42 圖 3-4 既有住宅性能評估項目示意圖……………………………………………42 圖 3-5 既有住宅性能評估申請作業流程圖………………………………………43 圖 3-6 既有住宅性能評估現場檢查作業流程圖…………………………………43 圖 3-7 既有住宅性能評估糾紛處理流程圖………………………………………44 圖 3-8 既有住宅性能標示項目示意圖……………………………………………45. VI.

(9) 第一章緒論. 第一章緒論第一節研就動機隨著經濟成長，國人對於住宅品質之要求與日俱增，惟因缺乏合理之品質標示，致有關安全、健康、方便、舒適等住宅基本品質並未明顯改善，雖然內政部建築研究所（以下簡稱建研所）近年來陸續推出各項標章制度，如綠建築、防火標章、智慧建築標章、耐震標章等，以鼓勵建築品質之提昇，惟因缺乏整體性之評估，且未採分級制度，對提供消費者資訊而言，尚有努力空間。有鑑於此，建研所乃自 91 年開始進行「住宅性能評估制度」之研究，針對住宅建築不易由外觀察覺之內在性能品質，經由專業之第三者客觀評估後，依性能水準及住宅性能項目之評定結果清楚標示其等級，使消費者可依個人需求選擇購買合適之住宅，且由於公正客觀之住宅品質標示，將使性能優良者得到較高之評價，有利帶動住宅去蕪存菁之風潮，促進房地產建設產業轉型，達到保障消費者權益、健全房地產市場及提升住宅品質之目標。「新建住宅性能評估制度」推動計畫目前以試辦的方式執行，對業界而言：提供緩衝及了解的時間；對消費大眾而言：有宣導及資訊提供之用；對制度編修而言：提供實際執行後之問題回饋。另一方面，亦透過試辦的推行，爭取社會大眾的認同，藉此向保險公司、金融機構提出相關優惠之方案，期在制度正式上路前，透過試辦能建立社會大眾對住宅性能評估之共識，並能完善整體配套措施及優惠方案。. 第二節研究目的『新建住宅性能評估制度』為住宅整體性評估，包括設計與施工階段，其評估內容廣泛，並涉及住宅資訊之可靠性，影響消費大眾權益。有鑑於此，內政部建築研究所於 91 年起開始推動『新建住宅性能評估制度』之研究，並於 91～92 年主要為蒐集相關研究文獻並制訂住宅性能評估內容基準;於 93 年起開始將國內實際案例進行試評;94～95 年延續試評案件並進行評估制度及內容基準之修正。內政部建築研究所從 91～95 年度建立『新建住宅性能評估制度』與實際案例試評後，以為推動制度奠定良好之基礎；96 年度臺灣建築中心在內政部建築研究所指導下，推廣歷年來之研究成果，除延續辦理建造性能試評 1.

(10) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 及新申請案件之評估試辦外，同時進行宣導推廣活動，研擬評估機構、人員相關管理機制，並尋求與相關產業（保險、金融）之合作機會，並設置專屬網站，提供新建住宅性能評估制度之資訊平台。目前計畫執行方向主要分為四大項，各項以執行之目的概述如下：一、宣傳推廣，可分為兩大部分： 1.針對消費大眾：透過相關活動的舉辦，廣泛的讓消費者了解並接受本制度，進而能爭取自己的權益。 2.針對可採行本制度之公、私機構：透過講習或簡報會議將本制度可帶來之效益及住宅性能評估之趨勢傳達給相關單位了解，進而支持本制度並代為推廣。二、制度部分：係針對本制度已制定之相關作業要點或辦法予以檢討修正，以期能符合實際執行之用，並透過製作申請範本，可供後續申請案件參考依循；另針對申請廠商相關宣傳廣告之條件進行研擬。三、執行部分：透過試評及試辦之過程，回饋修正制度，一方面鼓勵廠商申請試辦，以提高建案之居住品質及制度之能見度；一方面透過試辦給建築業者緩衝及了解之時間。四、與相關產業合作：透過與金融、保險業洽商籌劃相關配套鼓勵措施之可行性，希望由實質之優惠措施，爭取消費大眾的認同，吸引消費者重視並提高購屋率，進而要求建築投資商參與申請，以達到『新建住宅性能評估制度』之推廣宣傳及增加申請案件量之目的。. 第三節研究內容與實施方法本年度之推廣計畫，以歷年研究為基礎，延續去年之推廣計畫，針對宣傳推廣、制度修正、推動執行與相關合作這四大部分進行研究、推廣。主要針對業界辦理宣傳推廣，期望吸引更多的廠商參與試辦，同時，藉著動畫宣導短片的製作，讓更多的社會大眾了解此一良善之評估制度；相關機制、配套措施、與產業間的合作，在試辦階段將持續邀請產、官、學、研各界共同參與研商，檢討改進。其實施方法如下：. 2.

(11) 第一章緒論. 一、宣導推廣：擬以兩大方面進行相關推廣活動，一方面係針對直接參與或進行申請作業之建築開發商或政府相關單位，透過講習、座談說明及簡報會議爭取支持與認同；另ㄧ方面對消費大眾透過宣導短片製作、活動與問卷調查、廣告文宣等，加強住宅性能之認知，已達推廣之效。宣傳推廣活動示意如圖 1-1 所示。. 圖 1-1 宣傳推廣 1. 建築投資業推廣：擬針對建投公會、代銷公會、建築師公會及技師公會舉行推廣說明會，讓實際參予投資規劃之廠商或設計單位能了解並支持本制度。 2. 政府相關單位推廣：邀請金融、保險之主管機關及國內推動土地開發及住宅建設之相關單位，透過座談會方式，建議將「新建住宅性能評估制度」納入為申請獎助要件之一，並建議各性能不同等級之獎勵措施，讓政府以良善政策推出之住宅能有相對應之品質保證，帶動國內住宅居住生活品質的提升，嘉惠廣大的消費者。 3. 動畫宣傳短片的製作及後續 CD 片的壓制與發送：以新建住宅性能之介紹為主軸，委外製作動畫宣導短片，短片須包含可在電視上播放、電腦簡報引用及網路供點閱用等三種格式，完成之成品可上傳至專屬網站供民眾點閱，並可壓制成光碟發送制相關建設業者與政府機關，亦可作為推廣宣傳之用。. 3.

(12) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 4. 制度宣傳文件的發放：擬向臺北捷運公司申請文宣品張貼及放置於捷運站，以海報、傳單(文宣摺頁)為主，預計每站張貼海報一張，傳單每站放置 300 份，視捷運公司文宣品放置之規定及文宣品索取之情形，採隔月再申請或隔兩月再申請之方式，持續進行推廣作業。 5. 有獎徵答活動：擬以有獎徵答活動為宣傳推廣之用，透過動畫宣傳短片之成品與宣傳手冊之內容，將活動之題目與兩者搭配，讓社會大眾的印象更鮮明，藉此可提高網站之瀏覽人數，同時藉由消費者宣傳手冊 PDF 之下載與開放紙本的索取，讓更多人了解『新建住宅性能評估制度』，活動規劃簡介詳附件一。 6. 實施問卷調查：搭配有獎徵答活動，進行「新建住宅性能評估制度」推廣計畫之問卷調查，藉此了解推廣之成效。二、制度修正： 1.制度完備化： (1) 配套措施之修改：召開小組會議針對已檢討提送之配套草案，使其能更適法，便於主管機關執行監督管理，評估機構/人員及申請人在申請及執行業務、異議申訴等能有所依循。已檢討提送之配套草案如下： 1. 評估機構監督管理辦法 2. 異議及申訴處理辦法 3. 申訴審議收費辦法 4. 評審委員會組織作業要點 (2) 研訂「新建住宅性能評估制度」評估手冊：彙整歷年試評之案例，並以原評估範本之案例為示範案例，使評估手冊能作為後續申請者之參考。 (3) 檢討與更新評估之基準：召開小組會議檢討現行頒布之評估基準，以符合國內最新規範與建造技術之進步。本項規劃預計檢討之工作要項如下： 1. 針對現行頒布之性能基準：結構安全性能、無障礙環境性能、節 4.

(13) 第一章緒論. 能省水性能、住宅維護性能。 2. 針對住宅防漏水性能評估的可行性檢討。 (4) 針對申請廠商相關宣傳廣告之條件進行研擬：96 年度推廣計畫與相關之政府單位、建築廠商、代銷及房仲等單位進行意見交流時，皆提及廣告係吸引廠商申請之重要誘因，故如何在兼顧制度之良意及提高廠商誘因的前提下，廣告的規範暫有以下建議： 1. 申請廠商願意將廣告內容納入合約，得提出廣告。 2. 須有申請過住宅性能評估(設計及建造皆完成)之建商，得提出廣告。 3. 優良廠商(參考營建署相關措施)，有陸續推案者，得提出廣告。 2.既有住宅評估可行性之探討 (1) 既有住宅性能評估制度文獻之收集收集並翻譯國外推行既有住宅性能評估之相關文獻，了解其使用之評估因子與流程。 (2) 國內推行之可行性藉由相關文獻之收集，了解國內建築檢測技術的成熟度及推行可能遭遇的困難點及可能之方案。. 圖 1-2 制度修正. 5.

(14) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 三、推動執行： 1. 延續試評工作： 96 年度辦理建造性能試評之案例，因施工時程之影響尚未完工，本（97）年度將延續辦理完成。 2.推動試辦：本（97）年度將繼續以試辦的方法進行新建住宅性能評估制度之推動，藉此加深社會大眾及建築物起造人對「新建住宅性能評估」之認同，鼓勵新建住宅參與評估制度，本年度擬努力爭取三個申請案例，並增加輔導諮詢案例為 5 個案例。 3. 專屬網站之更新與功能之修增：定期更新申請廠商及申請建案之評估進度，另外申請評估範本之上傳、評估內容及基準、最新消息、問與答…等，提供資訊交流平台，方便消費者瞭解評估制度相關訊息。行文至政府相關機關，請各單位在網站上放置「新建住宅性能評估標章」的 icon，以超連結到本網站，讓更多社會大眾可透過網際網路接觸、了解本制度。. 圖 1-3 推動執行. 6.

(15) 第一章緒論. 四、相關合作：與保險、金融業洽商籌劃相關配套鼓勵措施之可行性，希望由實質之優惠措施，爭取消費大眾的認同，吸引消費者重視並提高購屋率，進而要求建築投資商參與申請，以達到『新建住宅性能評估制度』之推廣宣傳及增加申請案件量之目的。 1. 保險業合作方式：主要對象是以新建住宅性能評估項目與保險業進行配套措施，如：地震險、火災險等，提出降低保險費率之方式。主要工作方向係針對產險公會進行相關討論，以保險整體制度的調整及保險公司新產品的開發為目標。 2. 金融業合作方式：與金融業合作，凡通過評估的新建住宅皆可提供消費者較高的貸款額度或較低的利率優惠。 3. 相關政策鏈結建議：相關政府機構，如營建署、社會司、縣市政府國宅相關單位等推出之相關獎助政策，探討與計畫結合之可行性，並提可行建議，建請建研所代為行文各機關召開座談會探討。. 圖 1-4. 7. 相關合作.

(16) 第四節計畫實際執行與預定進度表 1-1 計畫進度表月次. 工作項目宣傳推廣. 制度部分. 目前執行成果. 完成比率. 建築投資業、政府相關單位推廣(辦理座談會). 已於台北市政府捷運工程局聯合開發處舉辦兩場簡報座談會議(廠商、公務員各一場)，並擬於「2008 國際建材暨產品展」舉行制度說明會. 100%. 動畫宣傳短片製作. 已完成動畫製作. 100%. 已於十月底完成活動網站之設計及問卷調查程式，並於十一月初掛網測試完成，本活動期間於 11 月 10 日至 12 月 10 日止。. 95%. 評估項目標準之更新. 已隨設計評估手冊更新，網路之資料之更新尚未完成. 95%. 配套措施之修改. 相關配套措施以於工作會議提出。. 95%. 有獎徵答活動暨推廣成效問卷調查. 研定新建住宅性能評估手冊申請廠商廣告之規範研擬既有住宅性能評估可行性探討. 執行部分. 十十一二三四五六七八九十一二月月月月月月月月月月月月. 1. 設計性能手冊各專章已完成，前言部分尚待修正即可成冊印刷。 2. 建造性能手冊方面流程及對應資料流程已完成提交負責委員，確認後即可彙集成冊。. 95%. 已於工作會議達成共識。. 100%. 現階段仍處於文獻收集彙整階段。. 100%. 1. 持續進行建造性能評估延續試評、推動試辦工作. 2. 已輔導 9 家廠商(計畫要求 5 家) 3. 目前確認申請為高雄鼎宇建設乙案、一条工務店兩案；一条工務店與中心簽合作備忘，預計於 98 年底前提出 20 棟住宅申請。. 8. 100%.

(17) 第一章緒論. 專屬網站之更新與連結. 產業合作. 1. 持續更新網站資料 2. 預計於十二月底發文請相關單位協助連結。. 95%. 保險業（新商品及制度的修增）. 明台產險持續規劃新商品之評估；火險委員會因部分預算凍結，專案會議進度落後，仍持續了解進度。. 100%. 金融業（個人信用貸款優惠專案）. 初步獲得元大銀行之認可，唯須採取個案模式，一體適用之專案仍須評估。. 100%. 相關政策鏈結建議. 現階段收集政府相關單位政策. 100%. （表 1-1 資料來源：台灣建築中心彙整，工作進度統計於 11 月底止）. 9.

(18) 10.

(19) 第二章. 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 本年度之推廣計畫，以歷年研究為基礎，延續去年之推廣計畫，針對宣傳推廣、制度修正、推動執行與相關合作這四大部分進行研究、推廣。主要針對業界辦理宣傳推廣，期望吸引更多的廠商參與試辦，同時，藉著動畫宣導短片的推出、摺頁的發送及有獎徵答活動(含問卷調查)，讓更多的社會大眾了解此一良善之評估制度；相關機制、配套措施、與產業間的合作，在試辦階段將持續邀請產、官、學、研各界共同參與研商，檢討改進。. 第一節新建住宅性能評估制度作業執行成果一、推動執行：本年度擬努力爭取三個申請案例，並增加輔導諮詢案例為 5 個案例。唯目前之案例皆在北部，期望能在試辦期間，於台灣北、中、南各建立一指標性建案，以利推廣宣傳。中心擬尋求南部知名且品質有口碑之建商進行輔導，高雄鼎宇建設在南部為知名之建設公司，亦於本制度修訂時參與試評，可見相當重視公司自我提昇及品牌形象經營，經中心不斷輔導溝通後，鼎宇建設已確認申請新建住宅性能評估制度，為南部首推建商，共同推動新建住宅性能評估制度。另外，由於住宅性能評估制度在日本已經行之有年，廠商對住宅性能評估相關政策及內容亦相當了解，故中心擬以日商建設公司（台灣分公司）為另一切入點。日本著名的營造商「一条工務店」，將台灣作為木質構造建築外銷的首站，營造商除了將整個木質構造建築引進國內之外，並將相關建材給標準化，以現代化的生產線來大量生產，除要在台灣建立物流系統，未來從設計、建材、施工人員到相關的工程設備，統統移植國內。透過數次輔導及溝通，一条工務店亦同意與中心簽署合作備忘，由中心提供新建住宅性能評估申請之輔導、取得及協助木質構造產業推廣活動，而一条工務店則允諾於 98 年底前完成二十棟建築物之申請，共同推廣新建住宅性能評估制度，合作備忘之內容已經雙方確認，詳附件。簽約活動已於 97 年 10 月 8 11.

(20) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 日舉行，由本計畫住持人徐文志董事長與日商一条工務店(股)台灣分公司岡直孝董事長共同簽訂合作備忘，共同推動新建住宅性能評估制度。現場亦邀請中國時報、經濟日報等媒體記者出席，報導後續活動。. 圖 2-1「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式現場（由左至右分別為一条工務店名譽董事長鈴木正弘、董事長岡直孝，本中心董事長徐文志、執行長許銘文、顧問溫維謙）. 圖 2-2「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式 _網路媒體報導 12.

(21) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-3「新建住宅性能評估制度」策略聯盟簽約儀式 _平面媒體報導. 13.

(22) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 天珩營造引進日本積水住宅（ SEKISUI ），房屋具獨特之耐強震、耐火、抗強風、高斷熱、高氣密、隔音性等特點，採單元結構體建築工法（Unit）。輔導期間，除天珩營造負責人外，日商積水住宅亦派員參與相關會議，唯天珩營造係積水住宅技術移轉之廠商，日方之主導權不大，加上天珩營造自身定位(非開發商)之考量，目前暫無申請意願。. 圖 2-4 至嘉義與天珩營造及日商積水住宅會議. 14.

(23) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-5 至嘉義與天珩營造及日商積水住宅會議(續) 國內廠商部份，遠雄建設及日勝生活科技亦向中心索取新建住宅性能相關簡報資料，俟其評估申請之效益及確認需求後，中心將前往該公司做推廣簡報會議，尋求輔導及提升其申請的意願。三曜建設、奧斯卡建設、佳園建設及府都建設於推廣簡報會議後，均表達對本制度正面的肯定，唯目前本制度係鼓勵性質且為新制度，成本效益尚不明確，暫為保留態度。總太建設為台中著名廠商，根據住展雜誌以建商推案量為基礎調查 96 年度台灣 10 大建商排名，總太建設排行第 8 名，無論在推案量及施工品質都有一定的水準。總太建設推出之建案_東方帝國，其規模為地下 4 樓、地上 37 樓，總樓地板面積為 71026.33m2，現已完成中心推廣之耐震標章(設計) 申請，將進入申請建造階段，已與該公司相關人員進行輔導及溝通，期能成為國內第一棟同時取得耐震標章及新建住宅性能評估之建案，亦成為中部新建住宅性能評估制度指標性建築。陸江建設主要在北部地區進行推案，對推案品質的提升及品牌形象經營相當重視，與中心經多次會議溝通，陸江建設高層相當支持標章的申請，已指示相關人員進行耐震標章與新建住宅性能評估制度之申請評估。 15.

(24) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-6. 諮詢輔導廠商位置分配圖. 二、示範屋的建置：為加強宣導新建住宅性能評估制度，建築中心構思擬建造ㄧ示範屋，透過實體的宣傳加深社會大眾的印象。在經費及資源有限的情況下，建築中心採取與公部門爭取可用資源(土地)，另與民間建商協調免費建置示範屋，唯該筆費用龐大，協調之建商雖表達認可示範屋之建立，但成本之考量仍無法配合。故中心轉向以協會或公會為對象進行協調，並拜訪相關推廣木構造之在台協會及辦事處，推銷新建住宅性能評估制度，並請該機構衡量建造示範屋之可行性。如示範屋之建置能順利協調成功，將對推廣本制度有相當大的助益。目前已拜訪美國在台協會台北辦事處、美國愛達荷州亞太辦事處、加拿大木業協會，均獲得肯定，認為在木構造推廣及台灣住宅品質上都能有所提升，中心亦積極接洽中。. 16.

(25) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 第二節新建住宅性能評估制度宣傳推廣概況ㄧ、宣導推廣：以兩大方面進行相關推廣活動，一方面係針對直接參與或進行申請作業之建築開發商或政府相關單位，透過講習、座談說明及簡報會議爭取支持與認同，目前於 4 月 8 日、4 月 15 日在台北市捷運工程局聯合開發處進行兩場簡報會議，並陸續與 8 家建設公司進行簡報會議；另ㄧ方面對消費大眾透過宣導短片製作、活動與問卷調查、廣告文宣等，加強住宅性能之認知，已達推廣之效。. 圖 2-7 於台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情形. 17.

(26) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-8. 於台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情形(續). 圖 2-9. 於台北市政府捷運工程局聯合開發處舉行簡報座談情形(續) 18.

(27) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 另預計於 12 月 12 日「2008 國際建材暨產品展」開幕日下午 2:00~4:00 假世貿展覽館二樓第三會議室舉行「新建住宅性能評估制度」說明會，對象為建築投資業，建築相關專業人員，透過說明會將本制度之執行成果呈現，供相關人員參考，進而支持本制度，並擬於現場發送制度簡介摺頁及動畫宣導光碟。 (一)宣導短片製作：宣導短片係規劃 4~5 分鐘之動畫，並期望作品能彰顯以下精神：. 強調針對住戶想過「安全、健康、便利、舒適、經濟及永續使用」之生活。. 消費者部分：透過住宅性能評估制度俾利消費者可就不同住宅間作比較，並依個人需求選擇購買合適之住宅，使性能優良者得到較高之評價，達到保障消費者權益。. 建築產業：有利於帶動住宅去蕪存菁之風潮，促進房地產建設產業轉型，健全房地產市場及提昇住宅品質之目標。經過比價及議價過程，藝動網科技股份有限公司(以下簡稱藝動網)取得本計劃之宣導短片製作。透過與藝動網溝通協調，宣導短片原先之構想係以預售屋展場為主畫面，安排三組橋段，人員有退休老人、新婚夫妻與嬰兒、三代同堂之家族，透過需求的不同傳達不同的性能指標，及個人需求選擇購買合適之住宅，最後並將建設公司拉入，表達認同與支持之態度。經中心召開專家會議評審動畫劇本後，建議縮減為單一橋段，以免在短短的時間內提供過多資訊反而讓消費大眾找不到重點，並提出將住宅性能指標擬人化貫穿全場，加深社會大眾印象。經修正之劇本以三代同堂為主要橋段，除帶出八大性能外，亦帶出第三權觀念，讓消費者了解應主動要求建商提供新建住宅性能評估報告，以維護消費權利。 YouTobe 是線上影片的領導者，也是全球用戶透過網路觀看和分享原創影片的主要網站。YouTobe 可讓人們在 tw.YouTobe.com 上輕鬆上傳分享影片，並透過網路、行動裝置、網誌和電子郵件觀看。除將動畫掛載於專 19.

(28) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 屬網頁 http://housing.abri.gov.tw 外，亦將動畫影片上傳至 YouTobe 網站，以提供更多元的管道讓更多消費大眾知道本制度。. 圖 2-10 「新建住宅性能評估制度」宣導短片內容擷取. 20.

(29) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-11 動畫宣導短片 CD 圓標示意圖. 圖 2-12 「新建住宅性能評估制度」宣導短片上傳至 Youtobe 網站 21.

(30) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. (二)廣告文宣：為加強推廣並製造可能的新聞性，之前多次拜訪之住展雜誌於第 319 號期刊登載住宅性能評估之相關資訊，該資訊亦被 Yahoo 房地產引用；永慶房屋亦於自身網站放置住宅性能評估之簡介，近期將發文給相關單位，請求協助於該單位之網站增設連結至專屬網站。自由時報住宅生活版亦於 97 年 8 月 30 日以全版篇幅介紹新建住宅性能評估制度，可見在建研所及建築中心的努力下，本制度已慢慢為媒體了解，並願意專文報導。. 圖 2-13 永慶房仲網. 22.

(31) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-14 Yahoo 奇摩房地產. 圖 2-15 好室房屋網. 23.

(32) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-16 提供相關單位連結專屬網站之 LOGO. 圖 2-17 自由時報於 97.08.30 日刊登相關訊息. 24.

(33) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 摺頁簡介及消費者宣傳手冊之重製，為避免先前較生硬的繪圖表現方式，本次修編擬以手繪水彩之風格，借重翁淑姿小姐在這方面的專長，協助插圖之繪製，完稿詳如附件。宣導摺頁以本次插圖為主，輔以原消費者宣導手冊修稿後之文字檔，排版輸出成品如下圖，並已向台北捷運公司申請於各捷運車站放置摺頁，通過審核放置車站示意如下，每站預計放置 300 份摺頁供民眾索取，第一波放置時間為 12 月 1 日至 12 月 10 日。. 圖 2-18 新建住宅性能評估制度摺頁(正面). 25.

(34) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-19 新建住宅性能評估制度摺頁(背面). 表 2-1 通過審核放置摺頁之捷運車站文. 宣. 名. 稱預. 新建住宅性能評估制度宣導排張貼車站. 版位：12 南港線. 台北車站(BL07) 後山埤站(BL15). 善導寺站(BL08) 昆陽站(BL16). 板橋線. 江子翠站(BL04). 小南門線. 小南門站(G12). 淡水線. 中正紀念堂站(G11) 台大醫院站(R12) 劍潭站(R18A) 石牌站(R23) 淡水站(R33). 26. 永春站(BL14). 台北車站(R13) 北投站(R26).

(35) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 摺頁放置處有獎徵答活動海報及摺頁放置處. 圖 2-20 通過審核放置摺頁之捷運車站示意圖 (三)有獎徵答及問卷調查：原預計接續昇陽記者會及宣傳短片發表後推出，藉此加深社會大眾印象，唯已確定該記者會取消，現與動畫製作同步進行，與財團法人脊髓損傷潛能發展中心多次溝通，已於十月底完成活動網站之設計及問卷調查程式，並於十一月初掛網測試完成。預計與動畫同步推出。本活動期間於 11 月 10 日至 12 月 10 日止，目前於永慶房仲網、住展雜誌網站、台灣入口網站、台大 Ptt BBS 等網站進行活動宣傳，截至目前為止已超過三千多人參與。. 27.

(36) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-21 活動宣傳網頁_住展雜誌. 圖 2-22 活動宣傳網頁_永慶房仲網. 28.

(37) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-23 活動宣傳網頁_台灣入口生活網. 圖 2-24 活動宣傳網頁_台大 Ptt BBS 29.

(38) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 活動網站主要分為活動頁面及後端管理頁面兩大部分，活動網址 http://www.tabc.org.tw/hpe/ ，活動頁面主要分為有獎徵答活動介紹、認識新建住宅性能評估制度、新建住宅動畫影片、活動獎項及抽獎方式、得獎名單、新建住宅性能評估制度網站及問卷調查等七大項。後端管理頁面則分為帳號管理、有獎徵答題目、問卷資料、統計資料及電腦抽獎等。有獎徵答以是非題的方式呈現，每次作答需完成 10 題，並須答對 5 題以上方可進行基本資料登錄及問卷調查。. 圖 2-25 有獎徵答活動_活動頁面. 圖 2-26 有獎徵答活動_認識新建住宅性能評估制度 30.

(39) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-27 有獎徵答活動_新建住宅動畫影片. 圖 2-28 有獎徵答活動_答題示意圖. 圖 2-29 有獎徵答活動_答題結果示意圖 31.

(40) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-30 有獎徵答活動_填寫基本資料示意圖. 圖 2-31 有獎徵答活動_問卷調查填寫示意圖. 32.

(41) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-32 有獎徵答活動_後端管理首頁. 圖 2-33 有獎徵答活動_後端管理區. 圖 2-34 有獎徵答活動_帳號管理. 33.

(42) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-35 有獎徵答活動_有獎徵答題庫. 圖 2-36 有獎徵答活動_問卷調查資料管理 34.

(43) 第二章. 新建住宅性能評估制度作業執行成果. 圖 2-37 有獎徵答活動_問卷統計表. *******. 圖 2-38 有獎徵答活動_問卷填寫資料表. 35.

(44) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 圖 2-39 有獎徵答活動_問卷回答內容. 36.

(45) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. 第三章新建住宅性能評估制度完備化第一節新建住宅性能評估制度增修情形一、制度修正： 1.研訂「新建住宅性能評估制度」評估手冊：為使申請者對申請流程及評估內容能更了解，避免因對申請程序或準備文件不清楚而降低申請意願。目前初稿內容含括申請概要、各性能專章解說及案例說明，目前本文多已確認，前言部分尚待修正即可成冊出版；建造性能手冊部份，目前整體施工注意點及配合文件之流程已完成，俟石委員正義及陳委員正鈞確認無需再增修後，即可與先前施工狀況檢查表彙整成冊。 2.透過與廠商的簡報會議，了解廠商對本制度最後評估結果之呈現方式有不小的疑慮，擔心會造成銷售上的反效果，為解決此問題，已於工作小組會議達成以下兩點共識： (1)優良住宅標章：初步規劃八大性能之等級取得五項白金級以上，即發給優良住宅標章，鼓勵建商將住宅品質提升。 (2)以玫瑰圖呈現性能評估結果：避免直接以文字呈現各性能評估等級結果，以玫瑰圖呈現整體等級，利於建築公司呈現其用心亦避免消費者因文字造成誤解。. 第二節優良住宅標章經過數次與廠商正式及非正式簡報會談，除申請手續、配合申請文件及建造現場配合評估作業外，多數廠商皆提及八大性能評估結果的呈現方式亦是影響申請意願的關鍵，避免性能評估結果的呈現造成消費者誤解或擴大解釋造成建商的困擾，經彙整相關建議及工作小組會議討論下，提出「優良住宅標章」及「玫瑰圖」等可行建議。「優良住宅標章」已規畫請專業人員設計，以求達到具體呈現本制度及優良住宅之精神。「優良住宅標章」建立的目的: 1.鼓勵建設公司追求提升住宅之生活品質 2.凸顯本制度對住宅整體評估考量之全面性 3.增加建設公司的申請誘因 37.

(46) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 4.消費者能簡單的了解標章代表的意義目前「優良住宅標章」初期規劃本制度之八大性能需有五項性能達白金級方可取得，至於牽涉居住安全之結構安全、防火避難安全，是否須納為必要項目，將再研擬。藉此鼓勵廠商建造高生活品質的「好宅」，而非以華麗文辭或昂貴建材為宣傳重點。. 圖 3-1 優良住宅標章示意圖不以文字呈現評估結果，改以玫瑰圖呈現之構想，除日本有類似的表現方式外，以圖呈現評估結果較文字能具體呈現住宅性能之整體性，消費者亦能一眼了解，減少消費者因文字而產生誤解或擴大解釋之可能性. 圖 3-2 玫瑰圖示意圖 38.

(47) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. 第三節既有住宅性能評估制度文獻收集既有住宅評估可行性之探討：目前為文獻收集階段，藉由文獻探討先了解其使用之評估因子與流程。一、日本既有住宅性能評估簡介（一）何謂「既有住宅性能評估」以既有住宅為實施評估對象的住宅性能標示制度，自此，所謂的「住宅性能標示制度」就不再區分是否為新建或是既有的住宅，成為針對所有住宅實施的一個標準制度，意即本來為新建的住宅者，再數年後也可以利用既有住宅的性能標示制度，整體的運用環境都獲得整合。 1. 評估對象是所有的住宅無論其建築規模或建築方式，新建時的狀態，建築年份或是記錄等，所有的住宅都是評估對象。而且不論是獨棟住宅或是連棟平房、公寓大樓等集合住宅都可以提出評估申請。 2. 任何人皆可提出申請無論是購買、銷售、仲介既有住宅的人，或是住在該住宅裡的人，擁有該住宅的人，或是管理該住宅的人，都可以提出申請，但是因為需要會勘檢查住宅狀況，所以需要住宅的所有者等的同意。由於像大樓等的集合住宅都包括有共用的公共設施部份，所以就無法由住戶自行準備申請評估，而需要由欲申請者尋求整棟大樓的管理委員會共同協商後決定，或是由管理委員會提供所以的必要資訊。 3. 評估現況及性能在現況檢查中，是針對外牆等所產生的「裂痕」，或是地板「傾斜不平」、牆壁及天花板的「漏水等痕跡」等進行檢查（依據部位等，現象等分別做判定）。而且為了較易掌握住宅的老化現象等，會根據固定項目及個別的檢查結果，以綜合性地判斷該住宅整體的老化現象等（綜合判定）。. 39.

(48) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 傾斜. 龜裂漏水痕跡. 圖 3-3 評估現況及性能示意圖另外還有自選項目，可以選擇接受和新建住宅相同的住宅性能標示制度中的個別性能項目，實施單一項目的性能評估（個別性能評估）。目前已有技術可以利用某種評估形式，針對新建住宅中的性能標示事項（十種範疇二十九個項目），而若是既有住宅時，也可以利用類似技術中的七種範疇二十一個項目，來評估既有住宅的老化或劣化現象所帶來的影響等。保全（防止外人從門口等開口部位入侵的對策等）結構的穩定性(耐震等級）採光、景觀環境等（單純開口率. 火災時的安全性（防火等級）. 空氣環境（福馬林等有毒氣體漂散的等級）對高齡居民的考量（提供高齡居民的食物等配送等級）. 維護管理的考量（維護管理對象的等級. 圖 3-4 既有住宅性能評估項目示意圖 40. ）.

(49) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. 4. 作業流程從申請開始至交付評估文件的整個流程如下。接受申請 ↓ 確認申請書文件及承接評估業務 ↓ 確認有關住宅的基本事項 ↓ 審核文件及圖書等 ↓ 實施檢查 ↓ 製作檢查結果之記錄 ↓ 評估保留（依申請者的希望） ↓ 檢查實際現況，交付評估文件（建設住宅性能評估文件）圖 3-5 既有住宅性能評估申請作業流程圖若是在實況檢查的結果中發現明顯的不合格現象等，而且所有者或居住者有意修理時，可以暫時停止評估，直到修復後再行接受檢查。詳細內容請和評估機關互相討論。申請者會勘檢查. 收受檢查結果記錄文. 至現場帶回檢查結果應申請者的要求通知結果應申請者的要求通知結果. 評估機關實施檢查. 製作檢查結果記錄. 決定是否維修住宅決定不維修要實施維修等. 若不實施保留手續申請接受申請再度檢查. 實施維修等至現再度會同檢查. 帶回檢查結. 再度檢查，評估製作檢查結果記錄. 接受評估文件. 交付交付評估文件的手續. 圖 3-6 既有住宅性能評估現場檢查作業流程圖 41.

(50) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. （二）為什麼要執行「既有住宅性能評估」 1. 有助於住宅的「買賣」及「改建」等既有住宅的住宅性能標示制度的設定目的之一是，可以讓買賣既有住宅的當事者之間共享房產之相關資訊，因而得以順利簽訂資訊透明化的契約。在買賣既有住宅之際，如果能夠取得住宅的現況（住居環境的劣化及不合格等現象），進而了解其性能的話，則能夠安心、放心地進行買賣。. 物件 A. 物件 B. 2. 有助於適當的維護管理或是修繕改建時的參考設定本制度的主要目的之一，就是期望在既有住宅的住宅性能標示制度中，為了支援適度的維護管理，或是修繕改建等，能夠適時、適切地掌握住宅的損壞情況。例如，在改建住宅前，若能夠請到改建業者以外的公正第三者代為檢查房屋的受損情況的話，則能夠安心且適度地決定如何改建。而且也有助於在改建後有效地確認改建的狀況。而若是像公寓大樓等，若是能適時及適度地檢查公共設施設備，如樓梯、走廊等，也是有助於公寓大樓的適當維護及管理工作。. 42.

(51) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. 3. 由公正的第三者機關的檢查評估員為您實施檢查之故，所以能夠安心因為有登錄在日本政府國土交通部中的「登錄住宅性能評估機關」，不是負責不動產買賣的仲介業者，也不是負責改建住宅的修建業者當事人，它是一個公正的第三者機關，故能夠取得客觀的評估結果。評估結果將以現況檢查、評估表(即住宅品保法中的建設住宅性能評估表)來提示。申請評估. 實施評估. 建設住宅性能評估文件（既有住宅）. 住宅的買賣. 若發生紛爭時，申請指定住宅紛爭處理機關的仲裁. 登錄住宅性能評估機關. 建設住宅性能評估文件（既有住宅）用的評估文件專用標籤. 4. 即使萬一發生糾紛時也有專門機關出面處理故可以安心、放心在接受過既有住宅的性能評估鑑定後，一旦該住宅發生糾紛時，也會有負責指定住宅糾紛處理機關（各地區有負責的律師公會等）會迅速、公正地出面處理，故可以安心、放心。由於指定住宅糾紛處理機關是由國土交通省所指定的機關，它是一個不必經過法院訴訟程序，得以迅速而順利地代為處理糾紛的機關。. 43.

(52) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告請求說明‧資料. 提供指定‧監察等資訊. 國土交通省. 住宅糾紛處理支援中心. 登錄住宅性能評估機關等. (財)住宅改建‧糾紛支援中. 支援 (資訊提供‧研修活動協助派遣委員指定‧監查等. 指定住宅糾紛處理機關. 建築專門. (律師會). 化團體等. 技術性的參考基準. 糾紛處理 (斡旋‧調停‧仲裁). 申請糾紛處理. 糾紛當事者. 圖 3-7 既有住宅性能評估糾紛處理流程圖 5. 使用上的注意事項本制度為檢查既有住宅當時，針對其屋況做評估及標示的制度，而本制度與該住宅新建時的瑕疵責任擔保或售後服務無關。 ‧依本制度所進行的評估及標示內容，評估機關將基於與使用者的相關評估業務之合約內容負起責任。 ‧在公寓等方面，由於也會針對設備、樓梯及走廊等公設部分進行適時、適切的檢查，因此也可對公寓做適當的管理。 ‧新建之性能標示制度中，將於施工階段進行點検，但在既有住宅性能標示制度中，主要以外觀目視為主，因此能檢測的範圍較為受限。 ‧此非為判斷建物有無瑕疵(缺陷)的制度。 ‧由於建物的狀況會隨時間而變化，其評估結果為當時的檢查、評估狀況，不能保證其後不會再有變化。因此，為做適切的維護管理，做定期且持續性的評估效果較好。 ‧欲於買賣既有住宅時利用本制度的話，若雙方並無同意以評估表內容做為合約內容的話，賣方無法約定以檢查當時的狀況來交屋予買方。 44.

(53) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. (三)既有住宅的性能標示項目. 既有住宅性能標示. 由現況檢查將認定劣化等相關狀況 →相當於美國的監造制度個別性能之相關事項 →針對新建住宅性能標示第 28 項中的第 21 項(新建時若未申請建設住宅性能評估之住宅所適用的為第 12 項). 由現況檢查將認定劣化的狀況 1.位置等‧事項類別之判定 2.綜合判定由特定現況檢查認定劣化的狀況 ‧腐朽等狀況 ‧蟻害等狀況. 1.結構安定的相關事項 1-1 耐震等級(防止結構體的壞倒等) 1-2 耐震等級(防止結構體的傾斜) ‧ ‧ 等 2.火災時的安全相關事項 2-1 感測裝置設置等級(自用住宅火災時) 2-2 感測裝置設置等級(其他住戶等火災時) ‧ ‧ 等. 圖 3-8 既有住宅性能標示項目示意圖 (四)實施評估注意事項 1.必須要分為住戶私人部份及整棟大樓的公共設施部份分別予以評估而若是為社區型集合住宅時，由於其私人專用部份所占的比率較共用的公共設施高，故在實施住宅性能評估時，並沒有必要區分成住戶的私有（專用）部份和共用的公共設施部份，可以共同實施評估。當希望接受評估時，請先向住宅管理委員會等詢問，公共設施的部份過去是否也曾經實施過評估，及有無評估記錄等，如果有的話，可以有效地運用於本次的評估中。若是沒有實施過的話，則公共設施部份當然也可以被包括在這次申請的評估項目中，不過如此一來，費用的負擔可能會較大，特別是在規模較大的社區型集合住宅中，若是全部的公共設施都要實施評估，是有些不切實際。故建議最好先和住宅管理委員會商量，而以整個社區管委會的名義提出評估申請，較為可行。 2.公共設施的評估結果是具有時效性的. 45.

(54) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 即使在住宅或社區管理委員會中，保留有過去所實施的公共設施之評估記錄，在其中的實況檢查結果裡，可運用於目前的評估者也是會有時效性的問題。（1）若保有適度的維持管理計畫等，並獲得認可的狀態下，且申請評估的日期為該建築物完工已經過十年以內者，則需提出過去五年以內所實施的評估記錄。（2）若保有適度的維持管理計畫等，並獲得認可的狀態下，且申請評估的日期為該建築物完工已經過十年以上者，則需提出過去三年以內所實施的評估記錄。（3）若被認定為沒有實施適度的維持管理計畫等的，則應提出過去兩年以內的評估記錄。 3.何謂適度的維持管理計畫? 有無「保持適度的維持管理計畫等」，非但會受到公共設施的評估記錄有效期限的影響，也會影響及實際現況檢查時的綜合判斷標準。至於有無保持適度的維持管理計畫等的判斷標準如下：（1）有無依照其他法令規定實施昇降機電梯等及其他設備的檢查等（應提供昇降機及其他設備等的定期檢查報告書、消防用設備等的檢查記錄等報告書。）（2）適當的管理規定或法規文件等（集合住宅共同建築持分所有法第三條或是第六十五條中所規定的固定條款等。）（3）有無適當的長期修繕計畫（計畫期間應為二十年以上，內容明白記錄預定實施修繕工程的時間及預定實施該項工程時的預算等內容者。）（4）有無保留適當的修繕基金額度及各持分者的繳款記錄等帳冊（社區住戶定期大會之會議記錄，及其他明白記錄有修繕基金的額度之文件等。）. 46.

(55) 第三章. 新建住宅性能評估制度完備化. 二、既有住宅於國內推行可能遭遇之困難國內既有住宅約占住宅市場 97%，唯已往國內住宅市場之資訊普遍掌握在買家手裡，交屋過程並無交付相關圖說之習慣，加以國內營造市場之入口門檻低，時有所聞"一案公司"，消費者即使有心，也不一定能取得相關資訊，且施工階段之建造是否確實，亦是一不確定因素。既有住宅性能評估係在新建住宅性能評估制度架構下，對既有住宅之結構安全、防火避難、建築物理環境、住宅維護、節能省水、無障礙環境等進行評估。結構安全因涉及原始之設計圖說及設計使用之數據、施工建造之確實性等不確定因素，在國內普遍無存查或資料不完全的情況下，實屬難以執行。雖然可透過破壞或非破壞試驗初步了解鋼筋或混凝土之強度，唯仍屬局部，要擴及整體結構，似乎仍嫌不足，如擴大試驗，龐大的試驗費用亦是單一申請戶龐大的負擔。其餘性能，可透過現場目視、量測等動作得到相關數據，進而評估出結果。故建議可由新建住宅性能評估制度之推行，除讓消費者了解住宅性能之重要性，亦應推廣住宅維持管理觀念，可藉此建立消費者保留住宅相關設計圖說，除有助住宅資訊的流通，對後續推動既有住宅性能評估亦大有助益。. 47.

(56) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 48.

(57) 第四章. 新建住宅性能評估制度相關推廣. 第四章新建住宅性能評估制度相關推廣第一節保險及金融業推廣產業合作係爲提供一個積極有效的溝通平台，結合國內有效資源，達到觀念推廣，技術交流、市場情報分享等效果，推動產業聯盟活動，促進跨領域產業的整體力量，配合周邊產業環境的建構，促成產業縱效的展現，讓不同專業領域產業相互了解，進而交流合作，同時宣示政府推動新建住宅性能評估制度之目標、策略及決心，讓產業與民眾了解並持續擴大政府計畫成果效應。配合貸款及保險等誘因機制之規劃，將新建住宅性能評估之概念實際應用於建案的設計與規劃，有助於廠商提高投入新建住宅性能評估制度之吸引力，更能讓優良之廠商可以得到發揮的市場空間，進而投入設計與施工品質之改善等良性循環。對消費者方面，亦能享受較優惠之貸款條件及較低之保險費率，對房地市場的帶動亦是一項利多。 97 上半年已與『元大銀行』、『明台產險』洽談產險納入新建住宅性能評估制度優惠之可行性，目前積極洽談中，促使消費者對「新建住宅性能評估制度章」的認同與價值觀有所提昇。元大銀行已初步認同本制度，同意以專案方式衡量，唯仍需考量地域因素及個人償債能力，尚非一般性通常個案。提送取得新建住宅性能評估標章之住宅之火險減費提案，獲得火險委員會之認同，會議中決議由專案小組進行討論，並於近期提出結果。唯後續追蹤後發現，專案小組召集人_國泰產險余經理表示火險委員會部分經費遭凍結，目前無法開會進行專案之討論，中心將密切注意專案小組之動向。. 第二節相關政策鏈結建議整體住宅政策係「基於憲法保障國民基本人權的精神，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境」，主要執行目標為「健全住宅市場」、「建立公平效率之住宅補貼制度」及「提昇居住環境品質」。. 49.

(58) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 新建住宅性能制度的推行正是達成健全住宅市場及提昇居住環境品質兩項執行目標的重要手段。如能搭配住宅補貼制度，不但能提升居住環境品質，亦能帶動制度的推行。因此，如何增加消費者之購屋慾望，或者透過政策執行減輕消費者負擔，是政府部門解決住宅問題的重要措施。一、. 住宅補貼 (一)住宅補貼相關政策回顧政府為何要提供住宅補貼呢?其最主要的理由係為了提升民眾獲得合宜. 品質住宅的能力，以提升住宅品質，並藉此進行所得重分配避免在自由市場下產生貧富差距極化之發展（ Haffner ＆ Oxley, 1999 、 Ter Rele, Harry ＆ Van Steen, Guido, 2003）。Hoek-Smit 與Diamond（2003）更具體地指出住宅補貼之目的為改善大眾健康、促進公平正義與社會穩定、克服政策或市場的失靈甚或改善不完全市場、以及經由住宅層面刺激經濟成長。國內外有關住宅補貼的政策措施種類相當多，基本上，由經濟的觀點可以區分為住宅供給面與需求面的補貼。針對供給者補貼的理念主要係由政府興建或給予低收入住宅生產者適當的經濟補助或優惠，以增加低收入住宅之供給量；而需求面之補貼主要是提供予低收入消費者，設法協助提升其購屋能力。我國住宅補貼之實施，從民國43 年發佈之興建都市示範房屋貸款辦法，發展至今已經長達50 年之久，而補貼的方式計有：國宅興建、對購屋者與建商之稅捐減免、補貼購屋貸款利息等類型。然而，自民國80 年代初期這一波將近10年的房地產不景氣造成了營建相關產業的經營危機，為了避免建商倒閉所引發的骨牌效應，連帶影響金融體系的健全發展，政府遂於民國88 年起停辦國宅與勞宅的興建，同時並提出數種專案優惠貸款。自此住宅貸款利息補貼為我國目前現有住宅補貼方案中最重要的方式，舉凡貸款自購、軍公教、勞工住宅等依身份別的住宅貸款補貼制度，及近4 年來新推出的專案性優惠房貸措施皆是。住宅政策的產生，是基於政府對整體住宅部門所進行之規劃，以及對住宅部門所產生之問題所提出的解決方案。長久以來，我國的住宅政策一直以「住者有其屋」為主要目標。台灣當前住宅貸款利息補貼之政策，顯 50.

(59) 第四章. 新建住宅性能評估制度相關推廣. 示住宅貸款利息補貼已成為政府解決當前住宅經濟、金融與社會福利等問題之主要方式；就政府的角度來說，融資購屋貸款可能是最佳的補助方式，貸款利息補貼的供給彈性較大，其補助大小可依補助利率高低自由調整，政府可以靈活運用資金藉以降低政策的執行成本較低。而對受補貼者來說，亦可提昇中低收入家庭購屋能力，且申請者得自由選擇住宅區位及產品屬性。廖仲仁、張金鶚等（2004）認為一般優惠房貸具有兩項主要的利益：一是受補貼者在貸款總額上，可以得到比市場利率水準較低的廿年期貸款利率，此乃一種隱藏性的補貼利益；二是政府編列預算補貼部分的利息，可以減輕受補貼者的利息負擔，此乃名目上的補貼利益。貸款利息補貼對於購屋者的效果方面，被補助者有極大的自由選擇住宅區位，及配合自己的能力選擇最切合需要的住宅，也較能鼓勵住戶產生維護品質的意願（經建會，1990） (二)政府各項住宅補貼計畫之辦理情形「整合住宅補貼資源實施方案」將住宅業務整合後，除辦理行政院專案核定之住宅計畫，各部會則不再辦理住宅有關業務，統一由內政部辦理。 1. 政府直接興建出售住宅：由政府直接興建，按成本價格出售並提供優惠利率之貸款，供符合資格者申購。包括政府直接興建國宅（已自 88 年 1 月 1 日起停止新增計畫戶數）、公教住宅及軍眷住宅等。 2. 政府直接興建出租住宅：由政府直接興建，並以優惠價格供符合資格者承租。包括政府直接興建出租國宅、平價住宅及老人公寓等。 3. 獎勵民間投資興建住宅：由政府獎勵民間投資興建符合政府規定價格上限之住宅。對符合資格之申購者，並提供優惠利率之貸款。包括獎勵投資興建國宅（已自 88 年下半年起停止新增計畫戶數）及勞工住宅社區（已自 9 0 年 1 月 1 日停止辦理）等。 4. 輔助建購住宅貸款：由政府提供優惠貸款，協助符合資格民眾購置民間興建之住宅或自建住宅，包括輔助人民自購住宅（已自 94 51.

(60) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 年 1 月起停止新增戶數）、貸款人民自建國宅、勞工購建住宅、國軍官兵購置住宅、公教人員購置住宅（ 95 年度未編列預算辦理）及原住民購置住宅等。 5. 輔助修繕（建）住宅貸款：由政府提供優惠貸款協助符合資格之民眾修繕或修建住宅。包括輔助勞工修繕住宅貸款、輔導修建農宅專案貸款及輔助原住民修建住宅貸款等。 6. 補助住宅設施設備改善：由地方政府提供經費補助改善住宅設施設備。包括改善身心障礙者無障礙設施設備及中低收入老人住宅設施設備之經費補助方案等。 7. 專案購置住宅優惠貸款：配合特別的政策需要提供（非經常辦理）之專案性購置住宅貸款，包括青年購屋低利貸款方案(預計辦理至 96 年度止)、1 千 5 百億元購屋貸款專案（包括 9 百億元購置新屋貸款及 6 百億元無自用住宅者首購貸款）（已於 89 年 2 月 1 日截止受理）、1 兆 8 千億元優惠購屋貸款專案(受理至額度用磬止)、921 震災災民重建家園貸款專案及林肯大郡全毀受災戶 7 億元專案貸款（以上 2 項已於 9 5 年 2 月 4 日截止受理）等。 8. 房屋租金補助：目前主要係由部分直轄市、縣 ( 市 ) 政府辦理低收入戶房租補助、身心障礙者租賃房屋租金補助。 (三)「購置住宅貸款、修繕住宅貸款利息補貼暨租金補貼措施」主管機關中央為內政部，地方為縣市政府。主要補貼方式: 1 . 租金補貼：對於無力購置住宅者，提供租金補貼。 2.購置住宅貸款利息補貼：對於有購屋能力之無自有住宅者，提供購置住宅貸款利息補貼。 3.修繕住宅貸款利息補貼：對於擁有老舊住宅亟待修繕者，提供修繕住宅貸款利息補貼。補貼之對象均為無自有住宅之家庭。修繕住宅貸款利息補貼之對象則為僅擁有 1 戶老舊住宅亟待修繕之家庭。以上租金補貼、購置及修繕住宅貸款利息補貼，係依據申請人家庭之年所得、家庭成員人數、申請人年齡、不動產持有情況、家庭成員具備弱勢資格狀況、是否曾接受政府輔助購建築容積獎勵，租金補貼及購置 52.

(61) 第四章. 新建住宅性能評估制度相關推廣. 住宅貸款利息補置住宅等條件，決定補貼之先後順序。修繕住宅補貼部分，則將申請人所有住宅之屋齡、結構及屋況納入評點制予以考量。在購買房屋的過程中，個人負擔之決定係源自於個人本身意願、能力與消費產品的種類等因素，因此，判定一般政府優惠房貸公平性之影響亦即探討補貼「對象」以及補貼對象所購買之「產品」是否達到補貼的目標。為目前補貼政策多已「對象」為主，如能導入新建住宅性能評估等政府推行之制度，亦從「產品」方面著手，應能鼓勵民間建設公司參與建構優良之生活環境，亦能加強住宅及不動產相關資訊的透明化，推動高品質之住宅建設。二、建築容積獎勵為維持都市持續的生命力，針對本市窳陋、老舊、衰敗的地區，透過政府與私人團體的努力，擬定綜合性再發展計畫，並經由專家學者審議過程，辦理拆除重建、整建維護，以達增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值的目的。因此，都市更新不是狹義的房屋改建而已，而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式，在兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再發展。都市更新係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。行政院會通過放寬都市更新建築容積獎勵，同時增加「策略性再開發地區」的建築基地法定容積。其中策略性再開發地區的獎勵由建築基地法定容積一點五倍增加為兩倍；或由各該建築基地法定容積零點三倍加上原建築容積，增加為法定容積零點五倍加上原建築容積。所謂的「策略性再開發地區」，包括高鐵、鐵路與捷運附近、水岸與港灣附近、為配合國家重大建設、與老舊社區改建者。其中因為過去老舊社區改建而推動的都市更新案成功率很低，所以現在以提高容積率來做為誘因，為加速完成這些老舊社區的更新。內政部於 97 年 10 月 15 日修正發布施行「都市更新建築容積獎勵辦法」。立法意旨，加速都市更新事業的實施，重點如下：由中央統一訂定明確的都市更新建築容積獎勵標準（包括獎勵項目與額度），擴大容積獎 53.

(62) 九十七年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」期末報告. 勵範圍，納入省能減碳、綠建築、智慧型建築、生態城市…等項目，使都市更新案能儘量達到法定容積獎勵上限，藉以提昇民間投資誘因與改善都市環境品質；及參考日本劃定為「高度再利用地區」，再予以提高容積獎勵，誘使民間提出具有開創性的再開發計畫，型塑包括「六本木之丘」等舉世聞名都市更新案等成功經驗，明定經各級主管機關並得指定為「策略性再開發地區」，得突破現行都市更新容積獎勵上限至「法定容積 2 倍」或「法定容積 0.5 倍加上現況容積」，其增加獎勵容積的收益，應部分回饋當地都市更新基金，專款供地方政府推展都市更新業務。另外，為鼓勵更新案建築基地及建築物採綠建築規劃設計，特別明定經採內政部綠建築評估系統取得綠建築分級評估「銀級」以上者，得予以獎勵，另為加強後續施工及管理維護，並明定實施者應於更新後 2 年內取得綠建築標章，否則保證金不予退還。將與建研所研擬相關說帖，參照「納入省能減碳、綠建築、智慧型建築、生態城市…等項目」，爭取相關單位認同，期能比照綠建築標章取得相關將勵措施。. 54.

(63) 第五章. 結論與建議. 第五章結論與建議第一節結論本年度計畫延續 96 年度「新建住宅性能評估制度推廣計畫」之精神，針對已建構完成之新建住宅性能評估制度加以宣傳推廣並實際執行，今年計畫執行內容主要涵蓋宣傳推廣、制度部分增修、申請諮詢及執行部分、與相關產業合作等。本年度預計與完成之成果如下: 一、宣傳推廣本年度在推廣宣導方面，為了提升消費大眾對於新建住宅性能評估制度之認識與重視、增加業者對住宅性能的認知與申請意願等目標，在推廣部分除了規劃座談會，亦推出動畫短片宣導、有獎徵答活動及摺頁簡介，並規劃重新編修消費者宣傳手冊，其現階段執行成果如下： (一)與建築投資業、政府相關單位之座談會，已於台北市政府捷運工程局聯合開發處舉辦兩場簡報座談會議(廠商、公務員各一場)。另預計於 12 月 12 日「2008 國際建材暨產品展」開幕日下午 2:00~4:00 假世貿展覽館二樓第三會議室舉行「新建住宅性能評估制度」說明會，對象為建築投資業、建築相關專業人員，透過說明會將本制度之執行成果呈現，供相關人員參考，進而支持本制度。 (二)廣告文宣:已完成宣導摺頁及動畫短片等文宣品，後續將利用相關文宣品，增加消費大眾對於新建住宅性能評估制度之認知、價值性與曝光率，讓新建住宅性能評估制度更生活化的深入民眾腦海，提升推廣成效。另外，國內住宅相關媒體，如住展雜誌、永慶房仲網、Yahoo 奇摩房地產、好室房屋網及自由時報_住宅生活版皆相繼報導本制度，顯見本制度已慢慢為媒體了解，並願意專文報導。並已向台北捷運公司申請於各捷運車站放置摺頁，通過審核放置車站 (計 14 個車站)，每站預計放置 300 份摺頁供民眾索取，第一波放置時間為 12 月 1 日至 12 月 10 日視捷運公司文宣品放置之規定及文宣品索取之情形，採隔月再申請或隔兩月再申請之方式，持續進行推廣作業。另外，擬於「2008 國際建材暨產品展」現場發送制度簡介摺頁及動畫宣導光碟。 55.