房地產開發業專案成本管理之研究 -以某個案公司某房地產開發專案為例 - 政大學術集成

全文

(1)立. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. -. 政治大. Ch. engchi. i Un. v.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) ( 2012). 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(4) EMBA. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學 y. Nat. n. er. io. al. sit. EMBA. Ch. engchi. i Un. v. 103/1/25.

(5) ........................................................................................................ 1 ................................................................................................ 1 ................................................................................................ 3 .................................................................................................... 4 .................................................................................................... 4 .................................................................................................... 5 ........................................................................................................ 7 .................................................................................................... 7 .................................................................................................. 14. 治政 .............................................................. 16 大. .......................................................................................... 22 立. ‧ 國. 學. .................................................................................. 29 .......................................................................... 32. ‧. ...................................................................... 43 ...................................................................... 45. y. sit. Nat. .......................................................................................... 51. .................................................................................................. 51. io. n. al. er. .................................................................................................. 52. i Un. v. ...................................................................................................... 57. Ch. engchi. ...................................................................................... 57 ...................................................... 59 .................................................................. 66 .................................................................................................. 72 .................................................................................................. 72 .................................................................................. 85 ...................................................................................................................... 87 .......................................................................................................................... 89 .......................................................................................................................... 91.

(6) 2-1. ............................................................................. 32. 2-2. ......................................................................... 50. 4-1. ...................................................................... 60. 5-1. ............................................................................. 75. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(7) 2-1. ....................................................................... 9. 2-3 SWOT. ......................................................................................... 13. 2-4 Riley (1987). ..................................................................... 17. 2-5 Shank (1989). ................................ 25. 2-7 Blocher (1999). ..................................... 29. 2-8. ................................................. 33. 2-9. ................................................................................................. 47. 3-1. ................................................................................................. 51. 3-2. ............................................................................. 55. 立. 4-1. ..................................................................................... 76 ......................................................................... 81. ‧. y. Nat. io. sit. 5-3. ................................................................................. 74. ‧ 國. 5-2. ................................................................................. 58. 學. 5-1. 政治大. ................................................................................................. 56. n. al. er. 3-3. Ch. engchi. i Un. v.

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(11) 立. ‧ 國. ‧ y. sit. n. al. er. ). 學. (. io. ). Nat. (. 政治大. ( (. ) ). (. ). Ch. engchi. :. 4. i Un. v.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i Un. v.


(14) 政治大. (Strategic management). 立. (Ansoff, 2007). ‧. ‧ 國. 學. Nat. er. n. al. (. sit. io. (Porter, 1980). y. (Generic Strategy). Ch. engchi. ). 7. i Un. v.

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(16) 政治大. 2-1. 立. ‧. ‧ 國 io. (3). Ch. i Un. n. (. ). sit. y. Nat. al. (2). engchi. (1). er. ). 學. (. v. (1) (2) (. ). 9.

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(18) “. 2-2. ”. (Porter, 1985) ( (Porter, 1985). “ ). 公司基礎設施人力資源管理支援作業. 科技開發. 立作業. 外出後勤. 售後服務. ‧. 2-2. n. al. Ch. engchi. (Porter, 1985). ). 11. er. io. sit. y. Nat. 主要作業. (. (. 與銷售. 學. ‧ 國. 進入後勤. 政採購治大行銷. i Un ). v. ”.

(19) 立. (Porter, 1985). “. ‧. ‧ 國. 學. ”. 政治大. n. er. io. sit. y. Nat. al. ni C h (2008) U engchi. v. 1 2 3 4. “. ”. 1 12. “. ”.

(20) 2 3. SWOT SWOT (weaknesses). (strengths) (opportunities) (threats). 政治大. 2-4. 立. ‧. ‧ 國. 學瞭解公司的優點外部環境. a Strength iv l C n hengchi U. n. 機會(Opportunities) SO. 利用優點的外部環境機會的應用策略方案.. 掌握外部環境的機會因素. Threats. 缺點(Weaknesses). y. 優點(Strengths). er. io Opportunities. 內部能力. sit. Internal Analysis. Nat. External Analysis. 瞭解公司的缺點. WO 存有缺點的外部環境機會的應用策略方案.. Weakness 風險(Threats). 掌握外部環境的風險因素. ST. WT 利用優點的外部環境風險的對應策略方案.. 策略性提案和結果的產出. 2-3 SWOT (. Weihrich, 1982) 13. 存有缺點的外部環境風險的對應策略方案..

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(24) 2.4. 政治大 2-4 Riley (1987) 立. y. n. er. io. al. ). sit. Kaplan (1998) (. Nat. Cooper. ‧. ‧ 國. 學. Porter (1985). ( ( ( (. Ch. engchi. ) ) ) ). 17. i Un. v.

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(26) 4. 5. 6. 學. ”. ‧. ”. y. sit. n. al. er. io. ). Nat. “ (. “. ‧ 國. 立. 政治大. Ch. engchi. 1. 19. i Un. v.

(27) 2. (. ). (. 3. 4. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學 y. sit. io. n. al. er. ”. Nat. “. Blocher (1999). Ch. engchi. 1 2 3 4 (. ). 1. 20. i Un. v. ).

(28) 2. 3 4. (. ). 1 2. 立. ‧ 國. (. ‧. 20/225. 20. n. al. er. io. sit. y. Nat. Kaplan (1998) 225 ). (. 15. 學. 3. 治政大 85. Ch. engchi. ). 1. 21. i Un. v.

(29) 2. (. ). 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat Simmonds (1981) a l 1981 Ch Simmonds (1981) engchi. i Un. v. Bromwich (1994). Cooper (1998). 22.

(30) “ ”. ). 立. Shank (1989). 學. ‧ 國. (. 政治大. Shank (1989). ‧. 4. y. sit er. al. n. 3. io. 2. Nat. 1. Ch. engchi. i Un. v. Shank (1989). Shank (1989) “ ” ” 23. “.

(31) Shank (1989). Shank (1989). 立. Shank. ‧. ‧ 國. 學. io. ”. n. al. sit. y. Nat. “. er. (1989). 政治大. Ch. engchi. i Un. v. ” Shank (1989). Shank (1989) 2-5. 24. Shank (1989).

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(34) . . Grundy (1995) (flame) (process) (1989). Shank. Grundy (1995). 政治大. 學. (process). ‧ 國. 立. 2-6. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2-6 Grundy (1995). 27. i Un. v.

(35) (. ). Blocher (1999). Blocher (1999) information). (cost management. Blocher (1999). 立. (3). ‧. ‧ 國. 學. (2). (. sit. n. al. er. io. Blocher (1999). Blocher (1999). ). y. Nat. (1). 政治大. Ch. engchi. i Un. v. ( ). Blocher (1999) —. 2.7 28. SWOT.

(36) 立. 政治大. 2-7 Blocher (1999). ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 29. i Un. v.

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(38) 75 20. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 31. i Un. v.

(39) 2-2 2-1. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 32. i Un. v.

(40) 立. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 2-8. 政治大. Ch. engchi. 2-8. 33. i Un. v.

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(47) JIT(Just In Time ) “ ” TQC(Total Quality Control. ). “. ”. (3). 政治大 ”. ‧. ”. y. Nat. io. n. al. ”(exception). er. “. sit. “. “. 學. (4). ‧ 國. 立. Ch “. engchi ”. (5). 40. i Un. v.

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(57) 2-2. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 50. iv n UWBS.

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(63) 3.3. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3-3. 56. i Un. v.

(64) 12 政4 治大. 99. 立. y. ‧. ‧ 國. 學. Nat. sit. n. al. er. io. 12. A. (. Ch. engchi. ). 57. i Un. v. 79. 4.

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(71) 7. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi “. ” “. ” “. ”. 8. 64. i Un ”. v. “.


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(77) ). 立. ‧ 國. ‧ y. Nat. io. sit. ). 學. (. 政治大. n. al. er. (. Ch. engchi. 70. i Un. v.


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(80) ). (. ). 立. ‧ 國 io. y. sit. ). ‧. (. 學. ). Nat. (. 政治大. n. al. er. (. Ch. engchi. 73. i n U 5-1. v.

(81) 立5-1. ‧. ‧ 國. ). 學. (. 政治大. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5-1. 74. i Un. v.


(83) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat 5-2. 5-2. Ch. engchi.   . 76. i Un. v.

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(95) 18 19 20 21. 立. 政治大. 學. ‧. Nat. y. 17. io. sit. 16. n. al. er. 15. Pagliari Josehp, C., The Handbook of Real Estate Portfolio Management, IRWIN, 1995. Phillip F. Ostwald, Construction Cost Analysis and Estimating, Prentice Hall, 2000. Riley, Deniel, Competitive Cost Based Investment Strategies for Industrial Companies, Manufacturing Issues, Booz, Allen, Hamilton, New York, 1987. Robin Cooper and Robert S. Kaplan, Activity-Based Systems: Measuring the Costs of Resource Usage, Accounting Horizons September 1992, P1-14. Salt, Stwart M., Real Estate Development, Wiley, 1990. Simmonds S. , Strategic management accounting, Management Accounting, V59(4), 1981. Tony Grundy, Gerry Johnson and Kevan Scholes, Exploring strategic financial management, Prentice Hall, 1998. Weihrich, Heinz (1982), “The SWOT Matrix-A Tool for Situational Analysis”, Long Range Planning, Vol. 15, No.2, pp. 54-66.. ‧ 國. 14. Ch. engchi. 88. i Un. v.

(96) 40% 建蔽率＝容積獎勵總共＝ 70% 7,871.54 ㎡ 2,381.14 坪㎡坪 20,915.78 8,076.26 28,992.05. ㎡㎡㎡. 24,793.01 ㎡ 114 戶 15 層部部. 9,917.20 m2 59. 部. 14,875.81 m2 89. 部. 7,499.89 坪 (含外皮雨遮) 217.48 ㎡每戶約 1,652.87 ㎡每層約. n. 35.0萬/坪＝ 120萬＝. 12.5萬/坪＝. 24,643.24 m2 × 4,348.81 m2 ×. 2、建築設計監造＝. 3、（三）（四）（五）. 建築設計費用小計銷售佣金＝營管及其他費用＝管理基金＝. 168,178萬 × 109,626萬按工程造價一定比例或金額提列 1,000萬 × 9,000萬 × 14,354萬 × 0萬 ×. 管理基金小計. 89. 地主合建比例. 40%. 建方合建比例. 60%. 100% × × 2.0% ＝ 1.5% ＝ 0.5% ＝ 0.3% ＝＝. y. 157,498萬 10,680萬. 168,178萬. sit. io. (RC構造) (陽台雨遮). 35.0萬/坪＝ 120萬＝. engchi U ×. 0 部). 104,998萬 7,080萬. er. Nat. 2,999.95 坪 × 59 部 ×. Ch. 112078.40. 4,499.93 坪. 4,499.93 坪 × 89 部 ×. 8,770.09 坪. 148 部，獎勵=. (法車＝. 2,999.95 坪. 65.79 坪 499.99 坪. ‧. ‧ 國. 立. al. 6,327.02 坪 2,443.07 坪 8,770.09 坪. 政治大 148 114. 120%. 容積率＝. 學. 基本資料 使用分區：住一 申請容積獎勵內容：一、建築基地面積：道路用地面積：二、營建面積：（一）地上層＝（二）地下層＝小計三、總銷面積及規劃內容（一）總銷售面積＝（二）規劃樓層及戶數 (雙拼) （三）規劃車位數 1、平面車位＝ 2、機車車位＝四、房屋分配（一）地主分得面積及車位 1、地主分得銷坪＝ 2、地主分得車位（三）建方分得面積及車位 1、建方分得銷坪＝ 2、建方分得車位五、建方銷售金額（一）建方總銷售金額 1、房屋-住用 2、車位 3、小計（二）地主總銷售金額 1、房屋-住用 2、車位 3、小計六、建商成本及費用支出（一）興建建物成本（二）設計費及其他顧問費用 1、核訂工程造價＝. v ni. 112,078萬. 109,626萬 0.870萬 0.670萬 300萬 1,200萬 4,500萬 18,354萬. ＝ × × × ×. 5.5% ＝ 2.5% ＝ 20.0萬 135.0萬 71.8萬 0.0萬 226.8萬. 21,440萬小計 2,914萬 8.0% ＝ 7.0% ＝ 6.0% ＝ 6.0% ＝ 9,250萬 2,741萬. 24,354萬 24萬 84萬 270萬 1,101萬 1,479萬.

(97) （六） 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、（七） 1、 2、 3、 4、. 其他費用水保規劃(含測量、鑽探) 水保審查規費山坡地開發回饋金(道路)＝山坡地開發回饋金(建築)＝道路工程+管線工程＝建築基地之水保設施及整地＝營建工程空氣汙染防制費＝小計利息成本自有資金(四)+(五)＝自有資金(一)+(二)+(六)＝建築融資(一)+(二)+(六)＝小計成本及費用支出合計(一)~(七) 七、地主成本及費用支出（一）土地成本（二）利息成本 1、自有資金利息＝ 2、貸款利息＝ 3、小計（三）銷售佣金＝成本及費用支出合計. × × × × ×. 2,967萬 125,864萬 125,864萬. × × ×. 6% 9% 13.00 2.00 2.65元/㎡/月. × × 2 萬/m 萬/坪 ×. 100% × 50% × 50% ×. 880萬 150萬 776萬 2,884萬 5,122萬 4,762萬 184萬 14,758萬. 1.0% × 1.0% × 3.0% ×. 2 年= 2 年= 2 年=. 61萬 1,284萬 3,776萬 5,120萬. 年= 年=. 14,750萬 0萬 14,750萬. 143,201萬. n. 81,946萬 81,946萬. × ×. 100% × 0% ×. 3.0% × 3.0% ×. 6 6. 112,078萬. ×. 100% × 102,861萬. 5.5% ＝. 6,164萬. 102,861 萬 143,201 萬. ÷ ÷. 246,062萬＝ 246,062萬＝. 168,178萬 26,321萬. － ÷. 141,857萬＝ 141,857萬＝. 112,078萬 23,968萬 112,078萬 4,585萬. － ÷ － ÷. 88,110萬 88,110萬 107,493萬 107,493萬. ＝＝＝＝. 1,344.69 m2 23,968萬 28,809萬 4,585萬 9,426萬 1,344.69 m2 23,968萬 26,272萬 4,585萬 6,889萬. × + ÷ + ÷ × + ÷ + ÷. 3.6萬 4,841萬 88,110萬 4,841萬 107,493萬 1.7萬 2,304萬 88,110萬 2,304萬 107,493萬. ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝. 81,946萬. 政治大. Ch. engchi. 90. 41.80% 58.20%. 26,321萬 18.55%. y. 23,968萬 27.20% 4,585萬 4.27%. sit. io. al. 21.7萬/坪＝. ‧. Nat. 九、獲利分析（一）建方獲利率 1、毛利(成本不含自有資金利息)＝ 2、毛投資報酬率＝（二）地主獲利率 1、毛利(成本不含自有資金利息)＝ 2、毛投資報酬率＝ 3、淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ 4、淨投資報酬率＝（三）地主預期額外報酬 1、公設地留作資產(購買價) (1) 毛利(成本不含自有資金利息)＝ (2) 毛投資報酬率＝ (3) 淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ (4) 淨投資報酬率＝ 2、公設地留作資產(公告現值) (1) 毛利(成本不含自有資金利息)＝ (2) 毛投資報酬率＝ (3) 淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ (4) 淨投資報酬率＝. ×. 學. ‧ 國. 立. 3,773.88 坪. 4,841萬 28,809萬 32.70% 9,426萬 8.77% 2,304萬 26,272萬 29.82% 6,889萬 6.41%. er. 八、建商地主成本比例分析（一）地主成本比例: （二）建方成本比例:. 3,307.30 8,827.63 394m 2381坪 28992.05㎡. ＝＝ 39,082 ＝ 36,300 ＝＝＝ 24個月＝. i Un. v.

(98) 40% 建蔽率＝容積獎勵總共＝ 70% 7,871.54 ㎡ 2,381.14 坪㎡坪 20,915.78 8,076.26 28,992.05. ㎡㎡㎡. 24,793.01 ㎡ 70 戶 4 層部部. 9,917.20 m2 59. 部. 14,875.81 m2 89. 部. 7,499.89 坪 (含外皮雨遮) 354.19 ㎡每戶約 6,198.25 ㎡每層約. io. 30.0萬/坪＝ 120萬＝. n. engchi U. (RC構造) (陽台雨遮). ×. 11.0萬/坪＝. 24,643.24 m2 × 4,348.81 m2 ×. 2、建築設計監造＝. 3、（三）（四）（五）. 建築設計費用小計銷售佣金＝營管及其他費用＝管理基金＝. 145,678萬 × 96,471萬按工程造價一定比例或金額提列 1,000萬 × 9,000萬 × 14,354萬 × 0萬 ×. 管理基金小計. 91. 100% × × 2.0% ＝ 1.5% ＝ 0.5% ＝ 0.3% ＝＝. 地主合建比例. 40%. 建方合建比例. 60%. y. 134,998萬 10,680萬. 145,678萬. sit. 30.0萬/坪＝ 120萬＝. 0 部). 89,999萬 7,080萬. er. Nat. 2,999.95 坪 × 59 部 ×. Ch. 97078.63. 4,499.93 坪. 4,499.93 坪 × 89 部 ×. 8,770.09 坪. 148 部，獎勵=. (法車＝. 2,999.95 坪. 107.14 坪 1,874.97 坪. ‧. ‧ 國. 立. al. 6,327.02 坪 2,443.07 坪 8,770.09 坪. 政治大. 148 70. 120%. 容積率＝. 學. 基本資料 使用分區：住一 申請容積獎勵內容：一、建築基地面積：道路用地面積：二、營建面積：（一）地上層＝（二）地下層＝小計三、總銷面積及規劃內容（一）總銷售面積＝（二）規劃樓層及戶數 (雙拼) （三）規劃車位數 1、平面車位＝ 2、機車車位＝四、房屋分配（一）地主分得面積及車位 1、地主分得銷坪＝ 2、地主分得車位（三）建方分得面積及車位 1、建方分得銷坪＝ 2、建方分得車位五、建方銷售金額（一）建方總銷售金額 1、房屋-住用 2、車位 3、小計（二）地主總銷售金額 1、房屋-住用 2、車位 3、小計六、建商成本及費用支出（一）興建建物成本（二）設計費及其他顧問費用 1、核訂工程造價＝. v ni. 97,079萬. 96,471萬 0.870萬 0.670萬 300萬 1,200萬 4,500萬 18,354萬. ＝ × × × ×. 5.5% ＝ 2.5% ＝ 20.0萬 135.0萬 71.8萬 0.0萬 226.8萬. 21,440萬小計 2,914萬 8.0% ＝ 7.0% ＝ 6.0% ＝ 6.0% ＝ 8,012萬 2,412萬. 24,354萬 24萬 84萬 270萬 1,101萬 1,479萬.

(99) （六） 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、（七） 1、 2、 3、 4、. 其他費用水保規劃(含測量、鑽探) 水保審查規費山坡地開發回饋金(道路)＝山坡地開發回饋金(建築)＝道路工程+管線工程＝建築基地之水保設施及整地＝營建工程空氣汙染防制費＝小計利息成本自有資金(四)+(五)＝自有資金(一)+(二)+(六)＝建築融資(一)+(二)+(六)＝小計成本及費用支出合計(一)~(七) 七、地主成本及費用支出（一）土地成本（二）利息成本 1、自有資金利息＝ 2、貸款利息＝ 3、小計（三）銷售佣金＝成本及費用支出合計. × × × × ×. 2,639萬 112,708萬 112,708萬. × × ×. 6% 9% 13.00 2.00 2.65元/㎡/月. × × 2 萬/m 萬/坪 ×. 100% × 50% × 50% ×. 880萬 150萬 776萬 2,884萬 5,122萬 4,762萬 184萬 14,758萬. 1.0% × 1.0% × 3.0% ×. 2 年= 2 年= 2 年=. 54萬 1,150萬 3,381萬 4,585萬. 年= 年=. 14,750萬 0萬 14,750萬. 127,944萬 3,773.88 坪. ×. 21.7萬/坪＝. 81,946萬 81,946萬. × ×. 100% × 0% ×. 5.5% ＝. 5,339萬. ×. 100% × 102,036萬. 102,036 萬 127,944 萬. ÷ ÷. 229,980萬＝ 229,980萬＝. 145,678萬 18,937萬. － ÷. 126,741萬＝ 126,741萬＝. 18,937萬 14.94%. 97,079萬 9,793萬 97,079萬 -9,590萬. － ÷ － ÷. 87,285萬 87,285萬 106,668萬 106,668萬. ＝＝＝＝. 9,793萬 11.22% -9,590萬 -8.99%. 1,344.69 m2 9,793萬 14,634萬 -9,590萬 -4,749萬 1,344.69 m2 9,793萬 12,097萬 -9,590萬 -7,286萬. × + ÷ + ÷ × + ÷ + ÷. 3.6萬 4,841萬 87,285萬 4,841萬 106,668萬 1.7萬 2,304萬 87,285萬 2,304萬 106,668萬. ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝. 4,841萬 14,634萬 16.77% -4,749萬 -4.45% 2,304萬 12,097萬 13.86% -7,286萬 -6.83%. n. engchi. 92. y. sit. io. Ch. 44.37% 55.63%. er. ‧ 國. 6 6. ‧. Nat. al. 政治大. 3.0% × 3.0% ×. 97,079萬. 立. 九、獲利分析（一）建方獲利率 1、毛利(成本不含自有資金利息)＝ 2、毛投資報酬率＝（二）地主獲利率 1、毛利(成本不含自有資金利息)＝ 2、毛投資報酬率＝ 3、淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ 4、淨投資報酬率＝（三）地主預期額外報酬 1、公設地留作資產(購買價) (1) 毛利(成本不含自有資金利息)＝ (2) 毛投資報酬率＝ (3) 淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ (4) 淨投資報酬率＝ 2、公設地留作資產(公告現值) (1) 毛利(成本不含自有資金利息)＝ (2) 毛投資報酬率＝ (3) 淨利(扣除利息成本及土地增值稅)＝ (4) 淨投資報酬率＝. 81,946萬. 學. 八、建商地主成本比例分析（一）地主成本比例: （二）建方成本比例:. 3,307.30 8,827.63 394m 2381坪 28992.05㎡. ＝＝ 39,082 ＝ 36,300 ＝＝＝ 24個月＝. i Un. v.

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