報告題名：台中市捷運與房價關係
作者：簡均任、許鴻儒、陳靖瑜 系級：水利工程與資源保育學系四年級 學號：D9633992、D9662634、D9633962 開課老師：張嘉玲 老師 課程名稱：水資源地理資訊系統應用 開課系所：水利工程與資源保育學系 開課學年： 99 學年度 第一學期中文摘要 自中市、縣合併後，政府就積極推動「臺中都會區大眾捷運系統 規劃」，期望藉由捷運軌道運輸改善交通環境，提高運輸服務水準， 均衡都會區發展及提昇生活環境品質。故本研究欲藉由捷運周邊房價 的變化，得知台中市捷運與房價的關係，及其空間的差異性，期望其 結果可供民眾作為參考依據。 研究結果發現台中市捷運對於周邊房價具有絕對的影響，當捷運 宣佈建立時，其房價會比施工時來得高，且台中市捷運周遭平均房價 將會呈現 V 型趨勢。而本研究將來亦可對捷運所帶來的商機及捷運房 價趨勢等進行探討。 關鍵字：Arc-GIS、台中市捷運、時間房價
目 次 第一章、緒論 ... 3 1.1 研究動機 ... 3 1.2 研究目的 ... 3 1.3 研究範圍 ... 3 第二章 研究方法 ... 5 2.1 研究流程: ... 5 2.2 Arc Map 使用之工具 ... 6 第三章 結果分析 ... 7 3.1 GIS 的應用 ... 7 3.2 探討房價趨勢 ... 11 3.3 時間房價 ... 15 3.3.1「分」計價 換算通勤效益 ... 15 3.3.2 最佳位置選擇 ... 15 第四章 結論與建議 ... 16 4.1 結論 ... 16 4.2 建議 ... 17 參考資料 ... 18
第一章、緒論
1.1 研究動機
自中市、縣合併後，政府就積極推動「臺中都會區大眾捷運系統 規劃」，期望藉由捷運軌道運輸改善交通環境，提高運輸服務水準， 均衡都會區發展及提昇生活環境品質。因此本研究針對捷運周邊房價 進行探討，期望能提供民眾作為參考依據。1.2 研究目的
基於捷運系統所帶來之效益，故本研究欲藉由捷運周邊房價的變 化，得知台中市捷運與房價的關係，及其空間的差異性，期望其結果 可供民眾作為參考依據。1.3 研究範圍
本計畫自臺中市北屯區松竹路二號橋附近，沿松竹路西行跨越臺 鐵再左轉至北屯路，沿北屯路至文心路四段路口前右轉文心路，經文 心南路由中山醫學大學後方轉到建國北路，並跨越環中路高架橋及穿 越中彰快速道路後，沿鐵路北側跨越筏子溪進入高鐵台中站區。 路線全長約 16.71 公里，其中高架段約 15.94 公里，地面段約 0.77 公里，行經區域包括臺中市北屯區、北區、西屯區、南屯區、南區及台中縣烏日鄉，共有18 座車站。但本研究只探討台中市的捷運系統，
故只探討 14 個車站。
圖 1-1：捷運建設計畫路線示意圖
第二章 研究方法
2.1 研究流程:
2.2 Arc Map 使用之工具
本研究使用地理資訊系統套裝軟體 Arc GIS 9.1 作為本模式之分
析工具，利用其中的 Arc Map 模組進行空間分析，再利用 GIS 技術進
行屬性資料整合及環域分析，以作為捷運與房價關係的評估依據。 研究過程所使用之工具如下： (1)整合(Dissolve)： 此工具可以將一個圖層中的多個圖徵依據屬性進行合併，以簡化 圖層中的資料量，以找出欲研究之地區，使用方法：先開啟 TOOLBOX，再點選
Data Management → Generalization → Dissolve。
(2)環域分析(Buffer)： 在 Arc GIS 中是相當重要且經常被使用的功能，其目的主要是針對 所指定點、線、面向量主題圖全部或部分圖徵之空間圖形，以指 定之規則把要用來進行空間套疊分析的環域繪製出來，故在此以 特定區域向外延伸型成一個範圍，對此範圍的屬性資料加以評 估，使用方法：先開啟 TOOLBOX，再點選 Analysis→Proximity→Buffer。
第三章 結果分析
3.1 GIS 的應用
本研究是利用 GIS 技術進行台中市捷運之環域分析，其影響半徑 設為 500 公尺，下圖 3-1 為台中市捷運的影響範圍，包含北屯區、北 區、西屯區、南屯區、南區。 圖3-1 台中市捷運站環域分析2008 年 11 月市府宣布「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯 線建設計畫」，並於 2009 年 10 月開始動工，因此本研究利用 GIS 技 術來比較捷運建設前後的房價差異，故本研究採用 2007 年與 2010 年 的平均房價進行比較，由下圖3-2 所示，台中市大部分區域的平均房 價有下滑之趨勢，故本研究探討房價下滑之原因，除了捷運系統的推 動外，此外還發現 2008 年的金融海嘯亦為房價下滑的原因之一。此 外可以看出南屯 G13 捷運站附近的房價，受到金融海嘯的影響比北屯 與西屯區來的小。
根據 2007 年和 2010 年台中市捷運站周圍房價之比較，本研究欲
進一步探討 2010 年至 2013 年台中市捷運站周圍房價之變化，故本研
究依據房仲業的資訊來推估 2013 年之房價，預計會上漲兩成，由圖
3-3 所示。
3.2 探討房價趨勢
本研究欲探討 2007 至 2010 房價下滑的原因，發現於 2007 年受美 國次級房貸之影響，故 2008 年全球受到波擊，同一時間台中捷運在 2007 年宣布建設，並於 2009 年 10 月 8 號開始建設，由 3-5 、3-6、 3-7 圖上觀察 2007 年從捷運宣布建設而房價開始上漲，漲至 2008 年 第 3 季開始下跌，探討原因為金融海嘯的衝擊所造成的。2008 年第 三季除了南屯區房價穩定成長，反觀北屯區、西屯區的是呈現下滑的 趨勢，由下圖 3-4 顯示原因探討為西屯區有七期重劃區的影響，因此 房價不減反增，而北屯區、南屯區因受到施工建設影響，例如:車道 縮小、塵土飛揚並且有施工噪音這些因素導致捷運周遭房價下跌。 依據圖 3-8、3-9 所顯示捷運周圍房價變動的趨勢為 V 字型，呼應 上一段提到 2007 年至 2010 年期間金融海嘯的發生以及 2009 年捷運 開始施工所造成房價下滑的原因，由於 2016 年預計完成捷運施工， 因此房仲業者紛紛推估房價漲兩成。圖3-4 台中市重劃區
圖 3-6 台中市西屯區平均單價走勢圖
圖3-8 各捷運站房價趨勢
3.3 時間房價
3.3.1「分」計價 換算通勤效益何謂「時間房價」？就是以長一點的通勤時間，換取低一點的房價、 大一點的居住空間，問題是，該怎麼算？舉例，如果小鼠的工作地點 在逢甲大學附近，每坪均價約 43 萬，分別看中 G3 (均價 27 萬/坪)與 G4 (均價 23 萬/坪)的兩間房子，就必須以捷運逢甲大學為中心點，計 算時間房價。 3.3.2 最佳位置選擇 假設: 1.沒有足夠的資金情況下 2.通勤時間有限制 首先算出逢甲大學與兩地的各別價差，譬如逢甲大學與 G3 站的 每坪價差為 16 萬；至於 G4 站與逢甲大學的價差為 20 萬。接下來算 通勤時間，逢甲大學至 G3 站 14 分鐘車程，時間房價約 1.14(價差 16 萬元/14 分鐘=1.14)；逢甲大學至 G4 站 22 分鐘車程，時間房價約 0.9(價 差 20 萬元/22 分鐘=0.9)，由此算來，G3 站的時間房價效益 1.14，明 顯較 G4 站 0.9 來得高些。
第四章 結論與建議
由於台中市從 2007 年宣佈建設捷運，對周遭的房價將會產生影 響，因此我們進行研究 2007 年至 2010 年捷運附近的房價變化因素， 政府宣佈建設捷運，附近的房價也跟著漲，直到遇到全球金融海嘯及 捷運施工造成環境的塵土飛揚與噪音汙染，導致房價下跌，預計捷運 站建設完成後，會增加民眾的便利性，人潮也會在各捷運站的地方增 多，意味著錢潮也會湧進來，因此附近捷運的房價房仲業者預估將會 再度回漲兩成，從宣佈到建設完成房價將成 V 字型變化，此外在 2007 年至 2010 年南屯區與其他捷運建設地區附近的房價變化不一致， 推 測為八期的影響。4.1 結論
1.金融海嘯影響捷運周圍房價下跌。 2.以目前情形，一般住宅於七期、八期重劃區並無因捷運（G9～G12） 的建設房價而增高，反而房價降低。 3.台中市捷運對於周邊房價具有絕對的影響，當捷運宣佈建立時，其 房價會比施工時來得高。 4. 台中市捷運周遭平均房價將會呈 V 型趨勢。4.2 建議
1.將來可結合台中捷運帶來的商機。
2.將來可探討台中捷運與台中經濟的關係 。
