社會住宅應用智慧化管理之研究
內 政 部 建 築 研 究 所 委 託研 究 報告
中華民國 108 年 12 月
PG10801-0720
社會住宅應用智慧化管理之研究
Research on Intelligent Management of Social Housing
受 委 託 者 ： 陳太農建築師事務所 研 究 主 持 人 ： 陳太農 協 同 主 持 人 ： 陳柏宗 研 究 助 理 ： 謝定蒼、謝維倫、葉世豪 研 究 期 程 ： 中華民國 108 年 1 月至 108 年 12 月 研 究 經 費 ： 新臺幣 96 萬 5 仟元
內 政 部 建 築 研 究 所 委 託研 究 報告
中華民國 108 年 12 月
（本報告內容及建議，純屬研究小組意見，不代表本機關意見）目次
表 次 . . . V
圖 次 . . . V I I
摘 要 . . . X I
第一章 緒論
1
第一節 研究緣起與背景
1
第二節 研究目的
3
第三節 研究的重要性
3
第四節 研究預期貢獻及效益
5
第五節 研究流程與進度說明
6
第二章 文獻回顧
9
9
智慧建築的定義與發展
第三節 物業管理與智慧化
17
第四節 智慧化設備導入社會住宅之發展
23
第五節 國內外智慧化管理高齡居住環境之案例
第六節 小結
第三章 智慧化物業管理應用於社會住宅案例調查
31
第四章 社會住宅應用智慧化管理之討論與策略
89
第四節 小結
第五章 結論與建議
附錄一 智慧化社會住宅系統設備檢核表
附錄二 評選審查意見與回應
附錄三 期中審查意見與回應
附錄四 期末審查意見與回應
附錄五 第一次專家座談會議記錄
附錄六 第二次專家座談會議記錄
附錄七 第三次專家座談會議記錄
133
表次
表 1-1 研究進度表 ... 7 表 2-1 各國對於智慧建築之定義 ... 12 表 2-2 智慧化物業設施管理系統功能 ... 19 表 2-3 台灣智慧化社會住宅建構相關手冊與項目 ... 24 表 2-4 智慧化物業設施管理系統功能 ... 26 表 3-1 105-109 年各直轄市、縣（市）政府社會住宅興辦計畫統計 ... 33 表 3-2 訪談對象一覽表 ... 34 表 3-3 案例調查對象一覽表 ... 35 表 3-4 台北市松山健康公宅基本資料 ... 37 表 3-5 台北市興隆公宅 D2 基本資料 ... 42 表 3-6 台北市東明公宅基本資料 ... 48 表 3-7 台北市東明公宅基本資料 ... 51 表 3-8 永和秀朗派出所青年社會住宅基本資料 ... 56 表 3-9 新莊新豐青年社會住宅基本資料 ... 58 表 3-10 台北市東明公宅基本資料 ... 61 表 3-11 高雄市鳳山共合宅基本資料 ... 65 表 3-12 藤澤永續智慧社區基本資料 ... 67 表 3-13 社會住宅智慧化手冊之項目一覽表 ... 74 表 3-14 智慧化管理必要建置項目一覽表 ... 75 表 3-15 智慧化管理選用建置項目一覽表 ... 76 表 3-16 智慧建築指標鼓勵項目配分原則 ... 79 表 3-17 鼓勵項目總得分與智慧建築標章級判定表 ... 79 表 3-18 智慧化管理建置項目重要度建議表 ... 79 表 3-19 訪談問項導引表 ... 81表 3-20 社會住宅使用狀態一覽表 ... 82
表 4-1 專家座談會與會專業人員一覽表 ... 89
表 4-2 智慧化管理設備重要性建議表 ... 91
表 4-3 臺北市公共住宅智慧銀髮服務建議架構與服務內容 ... 102
圖次
圖 1-1 研究流程圖 ... 6 圖 2-1 建築智慧化設計規範架構 ... 13 圖 2-2 物業設施管理統整合服務系架構圖 ... 22 圖 2-3 物業管理人性化資訊互動服務現況 ... 22 圖 2-4 臺北市公共住宅智慧公共服務建議架構 ... 27 圖 2-5 柏之葉發展現況 ... 28 圖 2-6 智能照護床墊 ... 29 圖 2-7 中央控制面板 ... 29 圖 2-8 紅外線感測地板 ... 29 圖 2-9 興隆公宅室內 ... 30 圖 2-10 興隆公宅太陽能板 ... 30 圖 3-1 健康公宅外觀 ... 38 圖 3-2 原婦聯五村大門元素 ... 38 圖 3-3 健康公宅立面配置 ... 38 圖 3-4 一區 A1 棟中央控制室 ... 39 圖 3-5 中央監控系統 ... 39 圖 3-6 A1 棟平面圖 ... 39 圖 3-7 平板多媒體防盜對講機及感應式影像觸控玄關機 ... 40 圖 3-8 智慧電表 ... 40 圖 3-9 居家顯示器 ... 40 圖 3-10 老人服務中心及托嬰中心區位 ... 41 圖 3-11 老人日間照顧中心區位 ... 41 圖 3-12 興隆公宅外觀 ... 43 圖 3-13 興隆公宅區位 ... 43圖 3-14 興隆公宅社福空間分層 ... 44 圖 3-15 興隆公宅中央控制室 ... 45 圖 3-16 興隆公宅智慧門禁系統 ... 45 圖 3-17 興隆公宅 D2 智慧電網架構圖 ... 45 圖 3-18 興隆公宅 D2 智慧電網戶分布圖 ... 46 圖 3-19 智慧家庭管理設施設備示意 ... 46 圖 3-20 東明公宅外觀 ... 47 圖 3-21 東明公宅區位 ... 47 圖 3-22 東明公宅全區配置圖 ... 49 圖 3-23 護理資訊系統示意圖 ... 49 圖 3-24 離床感測系統示意圖 ... 49 圖 3-25 智慧系統整合示意圖 ... 50 圖 3-26 智慧包裹櫃流程圖 ... 50 圖 3-27 廣慈博愛園區透視圖 ... 52 圖 3-28 廣慈博愛園區平面配置圖 ... 52 圖 3-29 廣慈博愛園區空間分層規劃示意圖 ... 53 圖 3-30 智慧建築能源管理系統（BEMS）說明 ... 54 圖 3-31 秀朗派出所舊址外觀 ... 55 圖 3-32 秀朗派出所青年社會住宅外觀 ... 55 圖 3-33 套房型平面圖 ... 56 圖 3-34 套房型客廳相片 ... 56 圖 3-35 二房型平面圖 ... 57 圖 3-36 二房型客廳相片 ... 57 圖 3-37 無障礙房型平面圖 ... 57 圖 3-38 無障礙房型浴室相片 ... 57 圖 3-39 新莊新豐青年社會住宅外觀 ... 59
圖 3-40 新莊新豐青年社會住宅平面圖 ... 60 圖 3-41 新豐青年社會住宅室內-1 ... 60 圖 3-42 新豐青年社會住宅室內-2 ... 60 圖 3-43 中路二號宅基地 ... 62 圖 3-44 中路二號宅外觀 ... 62 圖 3-45 中路二宅綠建築設計示意圖 ... 63 圖 3-46 中央控制中心 ... 64 圖 3-47 門禁控制設備 ... 64 圖 3-48 無障礙斜坡 ... 64 圖 3-49 廁所截水溝 ... 64 圖 3-50 鳳山共合宅客廳 ... 65 圖 3-51 鳳山共合宅 ... 65 圖 3-52 藤澤永續智慧社區土地利用計畫及整體配置圖 ... 66 圖 3-53 藤澤永續智慧社區整體發展理念 ... 68 圖 3-54 藤澤永續智慧社區緊急電源應變概念圖 ... 69 圖 3-55 藤澤永續智慧社區監視攝影機與路燈設置圖 ... 70 圖 3-56 電動汽機車充電站 ... 71 圖 3-57 短期租貸共用汽車 ... 71 圖 3-58 區域綜合護理系統 ... 71 圖 3-59 高齡住宅、托兒所與高齡照護設施規劃 ... 72 圖 3-60 能源報告 ... 73 圖 3-61 AEMS 地域能源管理系統 ... 78 圖 3-62 社區集會所 ... 78 圖 4-1 第一次專家座談會 ... 89 圖 4-2 第二次專家座談會 ... 89 圖 4-3 遠雄二代宅智慧面板 ... 93
圖 4-4 中華電信智慧面板 ... 93
圖 4-5 三星智慧音箱 ... 95
圖 4-6 google 智慧音箱 ... 95
圖 4-7 智慧健康照護架構圖 ... 101
摘 要
關鍵詞：社會住宅、建築智慧化、物業管理 一、 研究源起 國內現行已有許多縣市陸續興建社會住宅，政府興辦社會住宅，從 規劃興建到使用階段的物業管理，都是讓社會住宅環境得以形塑永續經 營，且與在地社區互利共生的關鍵。 本研究希望透過研究社會住宅應用智慧化管理，瞭解環境監控、安 全防災、資通訊系統、健康照護、影像監視系統、停車場管理等設施設 備如何對使用者提供服務，並針對國外對智慧化產業趨勢與配套作法， 提出未來我國社會住宅應用於智慧化管理的方向及建議內容，並提供給 地方政府興辦社會住宅之參考。 二、 研究方法及過程 根據「內政部不動產資訊平台」直至 2018 年底所統計之直轄市、縣 （市）政府社會住宅興辦計畫統計，目前台灣已進行營運使用的社會住 宅共有 17 案，興建中共 34 案，多數分別位於台北市、新北市、桃園 市、台中市以及高雄市五處，為了解社會住宅導入智慧化物業管理的實 際操作方式，以及探討目前社會住宅的居住環境與智慧化管理是否符合 使用者的生活需求；研究初期以文獻回顧方式探討智慧化設備、物業管 理方式及社會住宅之間的相互關係，建立社會住宅應用智慧化管理應符 合需求之項目檢核表，藉以分析 9 處案例調查之空間與設備檢討，並以 訪談方式探討社會住宅智慧化管理的建議、策略與技術缺口。三、 調查內容 為了解台灣目前對於智慧化設備應用於社會住宅的使用現況，以及 物業管理公司於應用智慧化之管理模式與困境，本研究對台北市松山健 康公宅、台北市興隆公宅 D2、台北市東明公宅、信義區廣慈博愛園區、 永和秀朗派出所青年社會住宅、新莊新豐青年社會住宅、桃園區中路二 號宅、高雄市鳳山共合宅以及藤澤永續智慧社區(Fujisawa SST)共 9 處 社會住宅進行案例調查，並將對於目前台灣已進行營運智慧化’社會住 宅之物業管理公司代表以及當地縣市政府承辦進行訪談，以蒐集社會住 宅服務鏈內不同層級對於智慧化管理之看法與建議，同時積極參與相關 學術研討會及業界展覽，進而獲取最新之相關應用設備資訊。 四、 研究發現 本研究經 8 處國內案例調查訪談及 1 處國外案例之交叉比對可得知，目前 台灣近年所規劃與新建社會住宅之智慧化導入，依循規劃手冊及智慧建築標章 的引導，在管理層面上已趨近於完整，但對於住戶使用者的智慧化設備選擇， 還須依照該建築的發展定位做為選用建置項目的考量，而在實際操作的現場 中，面對管理者與使用者的各項溝通與使用問題，尚有需要強化並解決的項 目，本節將針對受訪者之見解進行整理論述提出初步建議與對策，主要依照訪 談大項分為硬體設施、管理配套、異業結合、設備維護以及未來發展等五項， 其初步結論建議歸納如下： 1. 硬體設施 (1) 強化物業管理公司對於智慧化設備的專業知能 (2) 進行智慧化管理系統操作人員培訓以降低磨合時間 (3) 以現有智慧化社會住宅案例作為示範點提供參訪 (4) 建立業主、建商、設備商及物業管理公司的妥善溝通平台 2. 管理配套 (1) 降低智慧面板及其他智慧化設備的操作複雜度
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Abstract
Key words: social housing, intelligent building, property management I. The Research Origin
At present, many counties and cities in Taiwan have successively built social housing. The government's establishment of social housing, from the planning and construction to the property management, is the key to the develop social housing in a sustainable way and is also the key to the symbiosis with and the mutual benefit of the local communities.
This study hopes to understand the environmental monitoring, security and disaster prevention, information and communication systems, health care, image monitoring systems, parking lot management and other facilities and services can provide services to users through the intelligent management of social housing, in addition, the study also refers to the trends and supporting measures of smart industries abroad and puts forward the directions and suggestions for the application of intelligent management in social housing in Taiwan in the future, and provide a reference for local governments to build social housing.
II. Research Method and Process
According to the statistics the municipality or county (city) government social housing plan on “Ministry of the Interior Real Estate Information Platform”, until the end of 2018, there are currently 17 cases of social housing in operation in Taiwan and 34 cases are now under construction, most of which are located in Taipei City, New Taipei City, Taoyuan City, Taichung City, and Kaohsiung City. To understand the practical operation mode of introducing intelligent property management into social housing and to explore whether the
living environment and intelligent management of current social housing meet the living needs of users, in the early stage of the study, the relationship between intelligent equipment, property management methods and social housing was explored through a literature review method, and a project checklist for intelligent management of social housing applications that should meet the needs was established to analyze the space and equipment review of 9 cases. The study also discusses the suggestions, strategies and technical gaps of intelligent management of social housing through interviews.
III. Survey Content
In order to understand the current use of intelligent devices in social housing in Taiwan, as well as the management model and dilemma of property management companies in the application of smart management, the study conducted case investigations on 9 social housing, including Taipei Songshan Health Public Rental Housing, Taipei Xinglong Public Rental Housing D2, Taipei City Dongming Public Rental Housing, Guangci Bo'ai Park in Xinyi District, Youth Social Housing of Yonghe Xiulong Police Station, Xinzhuang Xinfeng Youth Social Housing, No. 2 Taoyuan Zhonglu housing, Kaohsiung Fengshan Gonghe Housing, and Fujisawa SST. Interviews are also conducted with representatives of property management companies operating intelligent homes in Taiwan and local county and city government agencies to collect opinions and suggestions on intelligent management at different levels in the social housing service. Moreover, the researchers of the study actively participate in relevant academic seminars and industry exhibitions to obtain the latest relevant application equipment information.
IV. Research Findings
From 8 domestic case investigation interviews and 1 foreign case cross-comparison in this research, it is known that the introduction and plan of intelligent buildings in newly-built social housing in Taiwan in recent years follow the guidance of the planning manual and Intelligent Building Label. On the management level, it is almost complete, but for the selection of intelligent equipment for residents, it is necessary to consider the development positioning of the building. In the actual operation, faced with various communication and use problems between managers and users, there are still some items to be strengthened and solved. This section organizes and discusses the opinions of the interviewees and puts forward preliminary suggestions and countermeasures. According to the interview items, they are divided into five items: hardware facilities, management support, cross-industry alliance, equipment maintenance and future development:
1. Hardware Facilities
(1) Strengthen the property management company's professional knowledge of intelligent equipment
(2) Conduct intelligent management system operator training to reduce breaking-in period
(3) Provide visits using the existing intelligent social housing case as a demonstration site
(4) Establish a proper communication platform for owners, builders, equipment vendors and property management companies
2. Management Support
(1) Reduce the operation complexity of smart panel and other smart equipment (2) Hold residents' intelligent equipment visit activities regularly
(3) Use intelligent social housing as a benchmark for rental housing to improve living quality
3. Cross-Industry Alliance
(1) Cross-industry integration of property management companies led by upper authorities
(2) Strengthen the diversity of elderly care units in social housing and promote continuous care in the community
(3) Hold community activities in public space of social housing to reduce “Not-In-My-Back-Yard” situation
(4) Use innovative resources of cross-industry alliance to create innovative industries and employment opportunities
4. Equipment Maintenance
(1) The selection basis of intelligent equipment is the manual and Intelligent Building Label.
(2) The property management company adjusts the maintenance schedule based on the information provided by the equipment seller.
(3) The issue of the introduction of intelligent management equipment for the social housing of existing buildings should be included in future planning 5. Future Development
(1) Research the efficiency of photovoltaic panels applied to smart grids
(2) Discuss the topic of evacuation and escape of social housing with intelligent equipment
(3) Write the above research results in the content of the relevant manual of the intelligent public rental housing
V. Suggestions
intelligent management: immediately feasible suggestions
Competent Authority: Architecture and Building Research Institute, MOI Co-organizer: Department of Urban Development, Taipei City Government 1. Handle the training of intelligent equipment operators: mid- and long-term
recommendations
Competent Authority: Architecture and Building Research Institute, MOI & equipment suppliers
Co-organizer: Department of Urban Development, Taipei City Government 2. Conduct research on disaster protection and rescue for social housing: mid-
and long-term recommendations
Competent Authority: Architecture and Building Research Institute, MOI Co-organizer: Department of Urban Development, Taipei City Government
第一章 緒 論
第一節 研究緣起與背景
壹、研究緣起
國內現行已有許多縣市陸續興建社會住宅，政府興辦社會住宅，從規劃興 建到使用階段的物業管理，都是讓社會住宅環境得以形塑永續經營，且與在地 社區互利共生的關鍵。因為社會住宅之經濟或社會弱勢者身分包含 65 歲以上之 高齡者，未來如何應用智慧化管理，讓高齡者在社會住宅內舒適生活，是重要 的課題。 智慧化管理是未來社會住宅物業管理的趨勢，高齡者如何在社會住宅透過 智慧管理，能夠讓自己在社會住宅的環境中安全、安心生活，增加社交上的互 動，受到尊重感及被社會關懷，是極為重要的。 本研究希望透過研究社會住宅應用智慧化管理，例如環境監控、安全防 災、資通訊系統、健康照護、影像監視系統、停車場管理，如何對高齡者提供 服務，並瞭解國外對高齡者之智慧化產業趨勢與配套作法，提出未來我國社會 住宅應用於高齡者之智慧化管理的方向及建議內容，並提供給地方政府興辦社 會住宅之參考。貳、研究背景
根據內政部統計，至 106 年 2 月底，台灣的扶老比為 18.2 人，扶幼比為 18.1 人，也就是每百位工作年齡人口（15-64 歲者）需負擔 18 位高齡者，人口 扶養結構轉變為以扶老為主，扶幼次之；老年人口 313 萬 9,397 人（占 13.33 ％），幼年人口 313 萬 3,699 人（占 13.31％），同時，我國老化指數首度破 百，達到 100.18，台灣正在以極快的速度往超高齡化的社會邁進。 為協助經濟與社會階層的弱勢者，自 105 年起政府主管機關陸續於全台灣 14 個直轄縣市中逐步規劃社會住宅的興辦計畫，根據內政部不動產資訊平台的統計，至今已有五萬多戶的社會住宅正陸續整修、規劃及興建，其中更有六千 多戶新完工社會住宅將陸續提供服務，其中台北市都發局將以營建經費外加 3%~5%建置智慧化設施，如智慧電網、安全防災、停車管理系統及智慧管理雲等 設備，利用物業管理系統導入智慧化的設備，對於社會住宅進行系統化的管理 將會成為未來的趨勢，但面臨社會高齡化的持續壓力，如何使 65 歲以上的社會 弱勢者能夠在社會住宅中持續的完成老年生活，不僅是單純提供居住的空間， 同時也必須讓高齡者於居住的住家及社區環境中，感受到安全、安心、安定的 成功老化生活，將會是未來社會住宅必須面臨的重要課題。 台灣運用物業管理系統協助公寓大廈、辦公大樓、社區及百貨商場進行規 劃管理已行之有年，除了延續建築物的使用年限及基本需求，提供使用者建築 物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修，更能夠針對 使用者提供物業代辦、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及 社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務，因此在社會住宅的規劃與管理 上，如何利用智慧化的設施設備，針對高齡者不同階段的需求進行配套措施， 提出未來我國社會住宅應用於高齡者之智慧化管理的方向及建議內容，並提供 給地方政府興辦社會住宅之參考，為必須掌握之重點。 本研究將針對目前國內已進行智慧化設備導入管理社會住宅之實際案例， 調查其運作模式、對策與做法，分析是否符合高齡者生活使用之需求，並探討 目前物業管理系統應用智慧化設備所提供的高齡生活服務之技術缺口或策略困 難處，並提出改善與建議方案。
第二節 研究目的
1. 蒐集國內外智慧化設備應用於社會住宅之技術發展與相關案例，並依照高 齡者老化程度及身心狀況之特殊性，了解高齡居住環境之智慧設備應用， 進而分析物業管理系統可藉由智慧化設備提供高齡者的服務方式。 2. 針對目前國內已進行智慧化設備導入管理社會住宅之實際案例，調查其運 作模式、對策與做法，分析是否符合高齡者生活使用之需求，並探討目前 物業管理系統應用智慧化設備所提供的高齡生活服務之技術缺口或策略困 難處，並提出改善與建議方案。 3. 邀請跨領域及相關專業領域之產、官、學界專家召開座談會，以調查與訪 談成果為討論主題，探討未來社會住宅應用智慧化管理之相關制度及法令 修正建議。第三節 研究的重要性
本研究計畫可藉由文獻回顧建立高齡者居住環境需求之智慧化設備檢核表， 藉由現地調查與主管單位、社區主導階層與物業管理公司的訪談，將能夠了解 目前社會住宅的規劃與管理是否符合高齡居住者生活的需求，以及目前智慧化 設備所應用的方式及實際使用是否達到預期的效果，進而推導改善方案與未來 政策的建議；於跨領域之專家座談會議中，將針對上述議題進行方案提出與討 論，再次檢視建議之可行性與適切度，為求強化社會住宅之居住品質，做為未 來集合住宅與社區規劃的最低標準，使其擺脫標籤化與鄰避效應的框架，進而 提 升 台 灣 高 齡 居 住 環 境 之 整 體 素 質 ， 其 研 究 重 要 性 可 依 下 列 四 項 所 述 ： (一)對政府單位而言 (1) 建立社會住宅導入適用高齡居住之智慧環境管理科技之檢核機制。 (2) 提出因應未來超高齡社會之管理方案與設備需求。 (3) 提升社會住宅之社會觀感與價值。 (4) 減輕高齡化社會所可能造成的社會成本負擔。(二)對規劃、設計、開發業者而言 (1) 提供智慧環境科技導入社會住宅之契機，增加工作機會。 (2) 獲得高齡者對於智慧環境科技之需求項目，提供規劃設計之建議。 (3) 增加對於智慧環境科技應用之專業知識，創造競爭優勢。 (4) 提升提高建築設計品質，創造商譽與商機。 (三)對物業管理業者而言 (1) 降低管理人力資源的損耗。 (2) 了解高齡居住環境管理之需求。 (3) 了解智慧化設備應用於社會住宅的技術缺口與方案調整。 (4) 增加異業結合的契機，提升產業競爭力。 (四)對社會住宅內的高齡者而言 (1) 獲得支持獨立自主生活的居住環境。 (2) 於居家中便能夠獲得妥善照顧，完成在地老化的理想。 (3) 建立易於社交與娛樂的平台，能夠與親友進行良好互動。 (4) 達到安全、安心、健康的居住品質，增加溝通、學習及服務等機會。
第四節 研究預期貢獻及效益
1. 對於建築發展方面 (1) 近期貢獻：建立社會住宅智慧化管理之資料庫，提供相關產業參考。 (2) 中期貢獻：協助智慧環境科技環境的建構，使智慧建築的規劃能夠以 專業且系統化的方式，逐步成為高齡相關產業必備空間。 (3) 長期貢獻：以智慧環境科技服務老人居住環境案例的普及，成為高齡 建築友善環境發展的指標。 2. 對於社會發展方面 (1) 近期貢獻：增加民眾對於智慧環境科技應用於高齡居住環境的理解 性，引導專業觀念的社會導入。 (2) 中期貢獻：推動智慧環境科技全面落實，建立高齡者成功老化契機。 (3) 長期貢獻：提升我國高齡照顧環境服務鍊之整體水平，提供高齡者更 為友善的生活環境。 3. 對於推廣應用計畫方面 (1) 近期貢獻：檢核表整理提供未來高齡居住環境導入智慧化管理設備之 參考，促進智慧環境科技與科學管理之泛用性與多元性。 (2) 中期貢獻：提出高齡化社會住宅導入智慧化管理之規劃要點，輔助政 府未來規劃建立智慧化永續發展型態，創造共生環境。 (3) 長期貢獻：強化培育智慧環境科技應用於高齡居住環境專業設計規劃 團隊，建立照顧產業、建築設計、智慧環境科技供應商等跨領域合作 機制，創造永續經營之合作契機。第五節 研究流程與進度說明
研究流程以圖 1-1 進行說明，於期中審查前將進行至第二階段，完成訪談 問項並進入資料蒐集與訪談實測階段，研究期程為第 6 個月，如圖 1-1 所示。 圖 1-1 研究 研究動機、目的 社會住宅 智慧化設備 物業管理 文獻回顧 訪談問項及檢核表設計 信效度審核 訪談調查 彙整調查成果 期中審查 專家會議討論 研究分析與成果 結論與建議 期末審查 研究主題確立 第一階段： 研究架構 與方法確立 第二階段： 訪談調查 現地調查 第三階段： 專家座談 資料分析 與討論 檢討與建議 期末審查 期中審查表 1-1 研究進度表 月次 工作項目 第 1 個 月 第 2 個 月 第 3 個 月 第 4 個 月 第 5 個 月 第 6 個 月 第 7 個 月 第 8 個 月 第 9 個 月 第 10 個 月 第 11 個 月 第 12 個 月 1. 文獻回顧. 2. 訪談設計 3. 問項修正 4. 調查訪談 5. 期中報告 ● 6. 招開專家 座談會議 7. 結論分析 與歸納 8. 期末報告 ● 9. 成果修正 報告 ● 預 定 進 度 ( 累 積 數 ) 10 ﹪ 20 ﹪ 30 ﹪ 40 ﹪ 50 ﹪ 60 ﹪ 70 ﹪ 80 ﹪ 90 ﹪ 95 ﹪ 100 ﹪
第二章 文獻回顧
第一節 社會住宅的定義與發展趨勢
社會住宅(social housing)也稱之為「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，根據住宅法的定義，係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租於 低收家戶或弱勢族群之住宅及其必要附屬設施，因年代、法源、政策施行與運 作模式之差異，則有平價住宅、出租國宅、公營住宅、青年住宅、勞工住宅等 不同名稱，其建築來源以政府新建或承租民間空屋轉租，與過去的國民住宅不 同，主要概念為以低於市場租金方式提供社會低層人士租用，為只租不賣的住 宅，其目的為提供短期居住的可循環住宅資源，為社會保障基本居住權益之福 利政策。 根據住宅法第四條，主管機關或民間興辦之社會住宅，應提供至少百分之 三十以上比例出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比例給予未設籍於當地且 在該地區就學、就業有居住需求者；社會住宅提供照顧的對象為弱勢民眾，可 分為 1.社會經濟弱勢(經濟上難以租賃或購置住宅)，2.身心弱勢（精神、生理 或心理障礙）、3,階段性的弱勢（家暴婦女、災民、遊民、未就業之青年或學生 等）三種類，由於社會住宅所提供服務對象之特殊性，擔心產生房價下跌、環 境破壞、社區安全等影響，使得台灣社會產生長期的標籤化與鄰避效應，根據 營建署於 100 年所進行之全國「社會住宅需求調查」，民眾雖然贊同規劃興建社 會住宅，但強烈反對興建於住家附近，明顯表達出社會住宅的邊緣化與被排斥 性，如何以系統化並有效的機制對於社會住宅進行管理，提升其安全性與社會 觀感，進而融合周圍的社區消除標籤化問題，將為目前最為需要正視的議題。 由於台灣近年薪資結構降低以及房價的持續上漲，政府因應居住需求逐步 建構以社區為主體的社會住宅，不僅導入綠建築、智慧能源、智慧建築及無障 礙空間等設計概念，更考量社區管理及高齡及幼兒照顧需求，提供社區托老托 幼及照護服務等必要公共空間，為使入住民眾能夠感到安心且便利的高品質生
活品質；目前社會住宅 1.0 考量由社區為主體置重點於社區的硬體與公益設 施，利用社福機構的合作增加整體周邊社區居民與高齡者的互動，到社會住宅 2.0 的階段則需逐漸納入社區營造的軟體建構，此亦為未來社會住宅面對高齡 社會的必要發展，目前台灣老年人口比例已於 2017 年增加為 14%，並預計於 2025 年超過 20%而進入超高齡社會，扶老比由 2010 年 6.6 人工作人口照顧 1 位 老人，推估至 2060 年將嚴重下降至每 1.2 人工作人口照顧 1 位老人，且 2016 年之後扶老比將超越扶幼比，台灣已經以極快的速度往高齡化社會邁進，未來 社會住宅的功能將不僅需要提供居住權利的最低需求，更應該掌握高齡化環境 將帶來的衝擊進而提出因應，由過去的老人住宅、高齡住宅至無障礙住宅持續 演進至現今，未來的社會住宅應針對下述四點進行發展與實踐。 (1) 高齡化： 高齡為未來台灣必須持續面對的最大課題，當人口結構隨著高齡化的趨勢 逐漸進入超高齡社會，高齡化、少子化、單身化與小家庭結構將逐漸開始影響 高齡者的照顧與權益，社會住宅中的低階弱勢族群，除了必須抵抗社會經濟結 構帶來的低薪壓力，當家庭中開始出現需要照顧的高齡者時，產生照顧人力、 安全照顧、健康維護等問題，將面臨更為艱困的處境，社會住宅的功能應不僅 是符合住宅法中提供居住環境的最低標準，而應考量高齡社會的到來，及早提 出因應措施，提供高齡者不僅是居住的場域或生存的空間，更能夠使其獲得在 地老化與成功老化的契機，滿足人生中健康、障礙、臥床三階段的需求，使社 會住宅成為老人經營自我生活的環境。 (2) 智慧化： 在缺少照顧人力及資源的現代，以智慧化的設施設備節省人力支出、能源 耗損、提高安全以及便利性，將為未來社會住宅必須發展的趨勢；針對收入不 高的社會住宅居民而言，節省能源降低開銷，利用資通訊軟體顧及居家安全， 並掌握高齡者的居家狀況提供即時協助，將有助於居民減少經濟負擔，能夠減 少生活壓力增加工作效率並及早脫離貧困現況，利用智慧化的門禁設備提供安
全的居住場域確保生活環境的品質，亦能夠逐漸降低大眾對於社會住宅的標籤 化與鄰避效應，因此智慧化的導入將勢在必行。 (3) 效率化： 社會住宅多為引進物業管理進行整體居住環境的整合，提供建築物內的勞 務與服務，以延續建築物壽命的基本需求，更能夠藉由營運管理增加收入，提 升居住品質與價值；物業管理一般服務項目包含安全、機電、設備等等進行維 護、修理、保養等三大類工作，導入智慧化的設備後，及可利用中央控制方式 之自主性，完成控制、監測、紀錄、矯正及警告等執行作業，達到減少人力資 源且提升運作效率的成果，面對高齡化的需求，與提供連續性照顧及醫療保健 的服務單位進行異業結合，也將成為未來社會住宅必須發展的目標，達到提升 永續、節能、高齡照顧與健康的最高效率。 (4) 主動化 以往的高齡照顧為被動的使用人力提供照顧，受照顧者必須自己提出需 求，才能夠獲得醫療或安全上的回應，利用智慧化設備介入生活環境的主動偵 測，將能夠於第一時間對於居住環境中的狀況做出反應，將被動的照顧轉換為 主動的提供服務，減少意外的發生，亦能夠降低社會資源的浪費。 因應高齡化與低薪化的雙重壓力，社會住宅的功能將逐漸由收容弱勢民眾 發展為適合高齡居住的照顧環境，以物業管理服務對於居住環境進行使用管 理，使建築使用者享有安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能 的生活空間，同時導入智慧化服務，以社會住宅形塑的社區環境為主體，考量 高齡者三種健康時期（健康、障礙、臥床）的照顧服務導入，由社區管理委員 會主導，串連社區照顧資源與物業管理系統的異業結合，將能夠使社會住宅發 展為社區連續性照顧的一環，提供高齡者在地老化的環境。
第二節 智慧建築的定義與發展
根據內政部建築研究所於「智慧建築標章」提出智慧建築的定義，智慧建 築為藉由導入資通訊系統及設備之手法，使空間具備主動感知之智慧化功能， 以達到安全健康、便利舒適、節能永續目的之建築物，於規劃設計之初，便必 須事先考慮使用者需求，提供需要的服務及後續管理的方便性，使建築物完成 之後，可以有最佳化的組合與運轉，以滿足使用者對安全、舒適、便利、效率 的需求，並達到節能與降低維護管理人力經費之目標(何明錦等，2016)，而各 國對於智慧建築之定義如表2-1所示。 表 2-1 各國對於智慧建築之定義 國家 研究單位 定義、要素、目的 美國 智慧建築學 會（AIBI） 定義：結構、系統、服務、營運（管理）及其相互聯繫全面結合，並 達到最佳組合，所獲得的高效率、高功能與高舒適性的大樓。 要素：結構、系統、服務、營運（管理）相互聯繫最佳結合。 目的：獲得高效率、高功能與高舒適性。 日本 智能建築研 究學會 （JIBI） 定義：高功能大樓，是方便有效地利用現代資訊與通信設備，採用建 築自動化技術，使其具有高度綜合管理功能，並以追求經濟性，機能 性，可靠性與安全性為目的之建築物。 要素：現代資訊、通信設備、建築自動化技術、高度綜合管理。 目的：經濟性、機能性、可靠性與安全性。 歐洲 智慧建築研 究團隊 （EIBG） 定義：智慧建築是創造一種能充分發揮使用者效力的環境，同時能在 硬體與設施最低的生命周期成本下充分發揮資源的有效管理。 要素：充分發揮使用者效力的環境。 目的：最低生命周期成本下充分發揮資源。 臺灣 台灣智慧建 築協會 （TIBA） 定義：建築物及其基地設置建築自動化系統（BAS），配合建築空間 與建築體元件，從人體工學、物理環境、作業型態及管理型態角度整 合，將建築物內之電氣、電信、給排水、空調、防災、防盜及輸送等 設備系統與空間使用之運轉、維護管理予以最佳化整合，使建築物功 能與品質提昇，以達到建築之安全、健康、節能、便利與舒適等目 的。基本構成要素需包括（一）建築智慧化系統裝置（二）建築使用 空間（三）建築運轉管理制度。 要素：建築智慧化系統裝置、建築使用空間、建築運轉管理制度。 目的：安全、健康、節能、便利與舒適。 (資料來源：溫琇玲，中國文化大學建築及都市設計系智慧建築研究室)內政部建築研究所自民國 92 年訂定「智慧建築標章」制度，隨後於 99 年 開始執行之「智慧綠建築推動方案」，便陸續推動智慧環境科技應用於建築上 的研究與方案，並於 105 年推行「智慧建築評估手冊」，提出智慧建築於檢核 時須考量之評估指標內容，包括綜合佈線、資訊通信、系統整合、設施管理、 安全防災、節能管理、健康舒適及智慧創新等八大項目，成為台灣於檢核智慧 建築標章之評估要項（圖 2-1）；將其理念導引至居住環境內部，可導引出智 慧住宅的最終目標：讓人們享有安全、健康、便利及舒適的生活品質(曾俊儒， 2008)。 圖 2-1 建築智慧化設計規範架構 （資料來源：內政部建研所，智慧建築標章） 溫琇玲（2007）表示，打造智慧化居住空間的最終目的是讓此環境中居住 的人們，享有安全、健康、便利及舒適的生活品質，若能導入科技生活概念， 將建築物導入永續環保觀念與智慧化等相關產業技術，建構主動感知及滿足使 用者需求的建築空間，就能創造出安全、健康、便利、舒適、節能與永續的工 作及生活環境，欲達到此效果則可參照下列內政部建築研究所公布之智慧建築 標章八項指標進行規劃：
資訊及通信系統應能對於建築物內外所須傳輸的訊息(含語音、文字、圖 形、影像或視訊等)，具有傳輸、儲存、整理、運用等功能。其目的在於提供 建築物所有者及使用者最快速及最有效率的通信服務，以期能確實提高建築 物及其使用者的競爭力；此外相關資訊及通信系統機能的規劃、設計、建置 與維運，必須確保系統的可靠性、安全性，使用的方便性及未來的擴充性， 並充分應用先進的技術來實現（史長弘，2008）。 「安全防災」指標包括了「建物防災」與「人身安全」兩個指標項目。 所謂「建物防災」指標乃是用來評估建築物藉由自動化系統對地震、水災、 火災等災害事先防範或防止其擴大的智慧化性能指標項目。而「人身安全」 指標則是用來評估建築物藉由自動化系統對盜匪入侵或人為故意破壞或毒氣 外洩等危害或威脅建築物使用者人身安全等事故事先防範或防止其擴大的智 慧化性能指標項目。其目的除了要能滿足建築物的使用機能外，最重要的是 要確保建築物可以防範各種災害，使建築物本身隨時維持其使用機能並且能 保障使用者的生命財產安全，避免造成任何傷亡或損失。然而在建築物的生 命週期中，必然會遭受各種天然災害或人為的蓄意入侵或破壞，因此如何以 各種自動化系統事先防範或防止各種災害的發生及擴大以確保使用者的生命 財產安全（史長弘，2008）。 「健康舒適」指標區分成「視環境」、「音環境」、「溫熱環境」、 「空氣環境」、「水環境」與「電磁環境」等六大項目。所謂「視環境」指 標乃是指建築物室內採光環境與照明環境間所形成之室內綜合視覺環境舒適 性的指標。「音環境」指標乃是指建築物室內噪音環境之解決對策與背景音 環境舒適性控制的指標。「溫熱環境」指標乃是指建築物室內溫濕環境與空 調環境間之舒適性處理對策的指標。「空氣環境」指標乃是指建築物室內空
氣清淨與空氣品質控制之處理對策與健康性的指標。「水環境」指標乃是指 建築物室內生飲水系統水質處理對策的指標。「電磁環境」指標乃是指建築 物室內電氣設備與E 化設施輻射處理對策的指標。其目的除了要能滿足建築 物的使用機能外，提供在室內工作者一個健康舒適工作之場所，亦為重要之 建築目標之一。智慧型建築物應用高科技技術與設備，提供不同於一般建築 物之空間服務功能時，若其能更臻於美質適意之環境，將可幫助室內空間使 用者主觀感受提昇健康舒適程度，有助於滿足室內空間活動之效益（史長 弘，2008）。 為評估智慧型建築物之設備系統節能效益，以設備節能效益評量值為評 估指標，建築物用電以空調、照明、動力設備等為主，因此評估指標是以空 調、照明、動力設備等設備系統之各項系統構成之節能手法為評量依據，並 考慮利用再生能源之效益。其目的主要鼓勵智慧型建築物採用高效率與節能 的設備，空調設備以空調主機效率應符合政府之規定，再加上鼓勵採用空調 節能設計之手法。照明設備與動力設備主要採用單位面積用電密度之管制， 以避免照明設備與動力設備之過量設計，鼓勵採用節能設計手法以滿足需 求。至於建築設備設計除了考慮節能外，仍應考慮環境舒適度（史長弘， 2008）。 「綜合佈線」系統是一套用於建築物或建築群內的傳輸網路。可將語 音、數據、影像和控制信號連結，也可使上述設備與外部通訊數據網路箱連 結。一個良好的佈線系統應具有開放性、靈活性和擴展性，且對其服務的設 備有一定的獨立性。其目的是促使建築物變成聰明智慧的建築物，達到高效 能、舒適、安全、節能的目標，也使得綜合佈線的應用更普遍，讓應用系統 的連結整合更容易（史長弘，2008）。
隨著科技的進步，各種應用在建築物上的自動化控制系統不斷的更新， 而這些新的控制管理系統則依建築物內的設施用途而建置有不同的應用系統 (如空調監控、電力監控、門禁控制、消防警報、安全警報、停車場管理 等)，也因為有不同的應用控制系統，常常發生設備資源無法共用，且各子系 統之訊息無法相互溝通與綜合應用，來呈現有效的自動化管理(溫琇玲、洪慶 雲，2000)。所以智慧化建築是現代高科技的結晶，它是建築技術與資訊技術 的結合，也就是要具備有實現資料共享的能力，以提高建築物的管理效率和 綜合服務的能力（史長弘，2008）。 智慧型建築之效益係透過自動化之裝置與系統達到節省能源、節約人力 與提高知性生產力之目的。其所可能涵蓋之系統設施將包括資訊通信、防災 保全、環境控制、電源設備、建築設備監控、系統整合及綜合佈線與設施管 理等系統之整合連動。即運用高科技把有限資源及建築空間進行綜合開發利 用，以提供舒適、安全、便捷之使用環境，並有效地節省建築費用、保護環 境及降低資源消耗。所以需有良好的設施管理才能確保各系統的正常運轉並 發揮其智慧化的成效。設施管理系統之設計除須滿足現有相關法規之要求 外，確保系統的可靠性、安全性、使用方便性及充分應用先進技術來設計為 目標，以使建築物保持良好智慧化之狀態（內政部建築研究所，2002）。
第三節 物業管理與智慧化
社會住宅以政府為主導，改建或新建建築物以較低價格提供民眾短期居 住，管理方式不適用公寓大廈管理條例，以物業管理公司作為提供社會住宅管 理服務的主體。「物業」源自英語 property 或 estate，包括財產、資產、地 產、房地產、產業等範圍，泛指各類建築物及其附屬設備、配套設施、相關場 地等相關使用者之權益行為；「物業管理」則為物業的一種增值方式，以提供建 築物內勞務與服務延續建築物使用年限與基本需求，亦可藉由專業的營運管理 進行整體服務，進而提升建築物或產業價值。根據 2003 年行政院核定之「服務 業發展綱領及行動方案」，台灣現行物業管理依其服務項目可分為三類： 1. 建築物與環境的使用管理與維護：包括建築物與環境之管理維護、清潔、 保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。 2. 生活與商業支援服務：提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活 服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育 樂）及商業支援等服務。 3. 資產管理：不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。 物業管理之服務範疇又可依照管理方式不同分為「投資管理」與「建物管 理」兩類。投資管理其目的為創造或提高物業之附加使用效益與價值，為了其 所有權人創造最大不動產投資報酬，主要之業務內容包括「物業投資開發可行 性評估」、「物業使用規劃及代理執行」以及「租賃管理及仲介銷售」等；建物 管理其目的是對於建物進行維持機能正常運作之監督與控制，讓使用者擁有高 品質之使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容 包括：「安全管理」、「設備管理」、「衛生管理」、「行政及財務管理」、「代理及生 活服務」以及「社區活動」等。 綜合上述說明可得知，物業管理即為與建築物有關使用行為的管理服務， 目的為使建築物的使用者獲得安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生 活機能的生活空間。理平台，可進行訊息推播服務、跨社區資源分享整合、多元課程媒合服務以及 商務後台整合服務等，提供住戶新的服務體驗，建立智慧生活服務的標竿 （2017，臺北市公共住宅智慧社區建置規範手冊）。 1. 智慧化設施設備的管理維護及修繕，需透過完善的管理維護計劃、高度的 專業技術人才以及充裕的財務支援等要件來達成，缺乏任何一個要項即可 能減少或失去智慧化設施設備的功能，使得設備成為負資產，因此在研擬 管理維護計劃時，針對建築物、應用技術及設備使用等管理維護，應以建
表 2-2 智慧化物業設施管理系統功能 智慧化功能範疇 智慧化功能內容 1.社區網站（部落格） 社區網站針對使用者、管理者、決策者等不同對象，建立互動式的作業平台提供 資料登錄、查詢、變更；業務申辦作業；諮詢、申訴；資訊公告與查閱、資訊發 佈等功能。
2.社區 APP(行動裝置) 社區 App 係透過 App 行動裝置應用軟體載入智慧型行動電話，將公寓大廈物業設 施管理系統（平台）的功能及資訊，提供行動遠端使用。 3.固定資產管理功能 建築物的固定資產資料，包括購置、分類、編號、登錄、建檔、報廢等行政作業 程序；管控設備的數量、價值、運轉狀態、履歷記錄等管理功能；是資產的權責 移交、設備管理維護計劃及執行的重要依據。 4.房屋所有權、使用權基本資 料（異動）管理功能 房屋所有權、使用權基本資料的登錄、異動等管理功能，對於所有權及使用權的 管理，詳細記錄不動產產權的位置、使用用途、房屋結構、地址戶號、戶型，權 狀登載資料、產權異動等基本內容；及該戶專有部分設施如水、電、瓦斯、電信、 空調等電子儀表計費的資訊連結。 5.房屋租賃銷售仲介管理功能 提供揭露社區房屋租賃、銷售物件資訊的仲介功能。 6.各種設備管理維護計畫及執 行記錄管理功能 針對各種設備的使用管理，分析其日常、定期、臨時等管理維護方式與重點內 容，按各種建築物設施設備定期檢查保養的種類及時程需求，制訂作業周期結構 排程的年度管理維護計畫，工作行事曆及執行記錄的管理功能。 7.長期修繕計畫及執行記錄管 理功能 以建築物生命週期為基礎，針對建築物結構及裝修，各種設備的使用年限，跨年 度的管理維護樣態及週期，預期更新等事項，擬定長期修繕計畫及預算的管理功 能。 8.各項設施設備運轉分析功能 建築物設施設備的機能運作，如電氣、空調、昇降機、消防、照明、給排水、弱 電、熱源、保全、中央監控等監控紀錄及運轉資料，透過 BA 或個別系統串接傳 輸，提供彙總統計分析、產製管理報表的功能。對於故障即時排除、預防性維修 保養、系統運作績效評估等事務，均可隨時獲得詳細而且正確的資訊，以提供管 理者及決策者的使用。 9.行政事務管理功能 行政事務管理包括訊息傳逹（如公告、通知）、檔案管理（如分類、保存、核銷）、 事實紀錄（如會議紀錄）、文件處理（文書作業、文件收發）等功能。 10.空間及設備使用管理功能 空間及設備使用包括使用對象、申請（預約）、計費、紀錄等管理功能。 11.支援性服務管理功能 支援性服務包括會議及活動籌辦、人力派遣、委外業務、車輛管理等管理功能。 12.突發事件管理功能 突發事件管理包括各項緊急應變計畫及預防演習，如急難災害、傷病事故、違安 事件、設備故障等功能。 13.財務管理功能 財務管理包括管理費收繳、銷帳，產製財務報表等功能。 14.委外廠商管理功能 委外廠商管理包括招標採購、監管、履約等功能。 15.設施管理人員功能 設施人員管理包括人員編制、職能、勤務、訓練及考核等功能。 16.生活服務功能 生活服務提供生活資訊、電子商務、消費購物等功能。 （資料來源：智慧化在公寓大廈物業設施管理之應用，2015）
築物之生命週期為基礎，訂定各階段的必要管理維護事項，並編列長期管 理費用預算據以籌措財源。 2. 使用者在建物內的任何活動，包括停車管理、視訊會議、訊息傳達、財務 會計、文書紀錄、勤務管理以及保養修繕等活動的服務，需以人機系統(服 務人員及設備)來完成任務，因此具備不同專業領域的服務人員，以協助使 用者在不同活動時操作各項智慧化設施。 3. 因智慧化持續儲存於中控電腦的相關紀錄及資料，需計劃性的各項彙總、 統計及分析，對於故障即時排除、預防性維修保養、系統運作績效評估等 事務，均可隨時獲得詳細而且正確的資訊，以提供管理及決策者的使用。 4. 物業管理單位的籌組型態，可以由業主(所有權人)直接成立管理部門或公 司採自主式管理、或委由具智慧建築管理經驗的專業物業管理公司採統包 式管理、或分別委由各單項的專業設施設備公司採分包式管理、或採取部 份自主及部份分包的複合式管理；不同的管理單位型態各具優點及限制， 宜針對個案條件的差異仔細比較後擇優採用。 1. 人員、公司異動交接不清：物業與管理資料常會因故更換單位，人員或長 久的管理資料都有可能交接不清、遺失或住戶隱私資訊外洩之風險。 2. 智慧化系統不熟：科技的進步，也隨時代演變建築內之智慧化系統也常因 為物管單位的不熟悉，而影響其運作風險。 3. 管理資料欠安全：由於管理單位有異動可能，資料的留存無法確實保全， 對人與建築物的安全維護上皆為隱藏性風險。
4. 資訊互動不足：建築物內之資訊需要與人互動，以便提供建築物內之相關 訊息，但因物業管理服務系統不夠開放、無法跨平台使用，影響與人互動 的便利性，服務將有所限制也不便利。 5. 智慧化服務不符期待：因為對系統管理不熟悉，造成無法妥善利用智慧化 系統之全面功能，造成服務項目減少，無法達到使用者期待。 6. 財務多疑慮：財務資訊常因為無法資訊化及透明化，較難取得住戶信任。 7. 多人工作業：物業管理常有多數人工作業之需求，若無法做好資訊管理與 分析，作業時間可能延長，效率也較差，無法進行分析決策。 8. 住戶彼此陌生：智慧化的設備提高便利性，但也造成人與人之間缺乏彼此 互動的訊息傳達，物業管理系統應藉由設備拉近彼此橋樑。 9. 操作管理不便利：系統會因人、事件、時間而異，建築物之各系統常限制 於地點無法做遠端操作管理，也無法運用手機或 PAD 操作，而影響管理或 維護單位便利性與即時。 10. 無長期修繕計畫：維護需要經費，更住戶共識常因規劃長期修繕計畫而影 響建築物的環境品質。
圖 2-2 物業設施管理統整合服務系架構圖 （資料來源：弘富寬頻)
圖 2-3 物業管理人性化資訊互動服務現況 （資料來源：弘富寬頻)
第四節 智慧化設備導入社會住宅之發展
社會住宅為政府單位主管機關提供弱勢民眾居住需求的基礎政策，以只租 不賣方式，導入物業管理系統進行服務，為求提供使用者一個安全且舒適的居 住環境，為減輕管理人力的負擔、提升安全性並以能源管控進行節能永續等發 展，台灣目前進行規劃及新建之社會住宅皆導入智慧化設施設備協助管理及提 供服務，同時台北市、新北市與台中市等地區也針對社會住宅導入智慧化應考 量的項目與內容以手冊方式進行說明（表 2-3）。 以臺北市政府都市發展局為例，於 105 年 7 月推出第 1.0 版「臺北市公共 住宅智慧社區建置規範手冊」，隔年 106 年 7 月推出第 2.0 版，再經歷了兩年的 實務操作與檢討，針對設計與施工階段進行修正，制定「臺北市公共住宅智慧 社區建置參考手冊（2018 年）」及更新「臺北市智慧社區服務系統參考手冊」， 內容以「開放」、「相容」、「可演進」三個原則，針對智慧社區之設計與施工、 採購策略、竣工驗收以及後續營運管理等階段，規劃智慧公宅與社區全面之設 計操作原則，結合智慧科技應用於設計、興建、管理、維護以及使用時之水電 節能、安全監控等等，利用智慧電網及智慧社區管理雲端整合其智慧管理系 統，進而發展智慧化高齡健康住宅，使居民能夠在其管理下，獲得安全、舒 適、健康、便利以及更為及時性的全面照護。 比對各縣市所編寫之相關手冊可得知，規劃社會住宅之建議內容可大致分 為「必須建置項目」及「選擇建置項目」兩類，必須建置項目以智慧建築八項 指標為主，發展輔助物業管理與居民基本生活服務的子項，例如安全防災、資 訊通信、建築自動化、節能管理、智慧電網、智慧生活服務等等，每一項都必 須使用對應之智慧化設施設備，為智慧社宅之最重要系統；選擇建置項目則依 據各社宅之定位與區位之不同可選用之各種生活輔助智慧項目，例如智慧圖書 館、智慧托育、智慧商業零售以及智慧健康照護等，為提升社會住宅與鄰近社 區生活品質及價值的加權設施。表 2-3 台灣智慧化社會住宅建構相關手冊與項目 出版單位 手冊名稱 智慧化項目概述 臺北市政府 都市發展局 臺北市公共住宅智慧 社區建置參考手冊 1. 提供公共服務：托嬰、托老、就業服務。 2. 具有健康、永續、舒適、便利、節能、安全 之智慧化居住空間。 3. 融合建築美學、公共藝術、智慧綠建築、通 用設計無障礙、安全使用。 4. 導入智慧化的物業管理進行社區安全及生活 管理服務。 5. 裝設智慧水、電、瓦斯表，提供自來水直接 飲用。 6. 建置各基地社區管理雲端，整合社區系統設 備（訪客服務、安全門禁、能源管理、社區 資訊等) 7. 社區管理雲端之軟體須為標準通用之通訊協 定以利人員瀏覽查詢。 臺北智慧城市 專案辦公室 臺北市公共住宅智慧 社區服務系統參考手 冊 1. 公共住宅智慧公共服務：智慧辦公室、智慧 圖書館、智慧托育、智慧商業零售、智慧健 康照護。 2. 公共住宅智慧銀髮服務：智慧健康生理服 務、智慧健康心理服務、智慧居家安全服 務、智慧社交學習服務、智慧付費加值服 務。 內政部 國民住宅組 社會住宅規劃設計及 興建與營運管理作業 參考手冊 1. 綜合佈線：佈線規劃設計、電信佈線系統資 訊、標示識別圖資管理、中央監控室高架地 板設計。 2. 資訊通信：廣域網路接取、公共區域設置數 位電話、區域網路、公共廣播、公共天線。 3. 系統整合：中央監控系統、整合子系統、互 動連結、整合平台 4. 設施管理：資產管理、效能管理、組織管 理、維運管理 5. 安全防災：防火、防水、防盜、監視、門 禁、停車管理、有害氣體防治、緊急呼救系 統 6. 節能管理：能源監視、能源管理、主機設 備、光源與燈具、 7. 健康舒適：居室天花板淨高大於 2.35 公尺
新北市政府 城鄉發展局 新北我的家-社宅手冊 內容為使民眾了解社會住宅之編寫方式，以智慧 建築標章等級說明社會住宅案例所符合範圍。 Ex：三重青年住宅一館符合智慧建築銅級標章 臺中市 住宅發展工程處 臺中市智慧共好社宅 白皮書 1. 市政服務資訊一指通(政策行銷)：生活資訊 面板、通訊無死角、結合物業管理系統 2. 安全宜居社宅保護網(安全管理)：防火、防 水、防盜、監視、門禁、停車管理、緊急求 救 3. 智慧節能低碳綠生活(節能管理)：高效能照 明及用電、太陽能或風力發電、智慧水電瓦 斯表、停車場充電設備 4. 災害智慧預防與應變(防治災害)：火警警 報、防水系統設計、設置緊急呼叫鈕、考慮 夜間災害的避難能力 5. 社福空間服務空間科技化(社會福利)：門禁 多重識別功能、傳遞健康醫療資訊、高齡者 及幼兒緊急送醫系統 （資料來源：本研究整理) 承上所述，以物業管理單位的管理角度而言，針對社會住宅所裝設之智慧 設備，其性能應可分類為以下四項： (1) 節能主動性 在考量建築經濟性、便利性以及舒適性的同時，往往必須耗費大量能源， 與目前提倡節能減碳的主流意識相悖離，因此於智慧化導入住宅管理的同時， 利用各項感測裝置與管理系統進行資源耗損的計算與調整，為永續節能的重點 操作方式，其中包括照明控制、用電可視化、用電排程、水流計算等等，為求 達到高運轉但低耗能的平衡目標，同時也能夠藉由能源管理系統察覺住戶的使 用異常，進而判斷是否發生維安事件即早因應。 (2) 服務支援便利性 智慧生活服務能夠藉由中控系統進行生活服務的管理與消費，以購物而 言，智慧化系統能夠一方面提供商家零售商品的倉儲管理，同時能夠服務消費 者購物的需求，以物業管理的異業結合相互配合，即可達到送貨到府的效果， 將能夠減少行動不便者外出購物的困難性，並且保障高齡者於原生居住空間內
持續生活以達到在地老化的理想。 (3) 照顧支持個別性 智慧社區健康照顧可分為智慧健康促進及智慧照護兩方面，健康促進主要 透過健康管理達到疾病預防的目標，智慧照護則是針對慢性病患或是高齡者提 供相關照護服務需求，幫助其可以更安全健康獨立的生活。利用智慧平台的資 訊傳遞，高齡者能夠在家中獲得社區或政府公布的保健資源，同時可利用生理 量測服務掌握身體狀況，進而透過上傳健康資訊提供給予醫療單位，獲得個別 性的健康諮詢建議。 (4) 管理營運效率性 根據內政部營建署所發佈之「智慧建築設計技術參考規範」，智慧化物業 設施管理系統的功能大致可分為 16 項，如表 2-4 所示，由表中可得知，智慧化 物業管理系統所考量的範圍多為資訊層面的管理與整合，為求提升建築設備運 作的效率與安全性，但未來必須更加重視「生活服務功能」此一項目，積極考 量高齡者的居住環境需求，由於高齡者之生活需求具有特殊性，將如何將物業 管理與高齡者的生活進行結合，是否在其中存有技術或管理上的困難，應為本 研究需強化說明的重點。 表 2-4 智慧化物業設施管理系統功能 功能範疇 社區網站（部落格） 行政事務管理功能 社區 APP(行動裝置) 空間及設備使用管理功能 固定資產管理功能 支援性服務管理功能 房屋所有權、使用權基本資料（異動）管理功能 突發事件管理功能 房屋租賃銷售仲介管理功能 財務管理功能 各種設備管理維護計畫 及執行記錄管理功能 委外廠商管理功能 長期修繕計畫及執行記錄管理功能 設施管理人員功能 各項設施設備運轉分析功能 生活服務功能 （資料來源：內政部營建署，2012，智慧建築設計技術參考規範）
藉由前述智慧化管理發展的特質，可了解社會住宅的智慧化發展不僅須依 照智慧建築評估指標進行必須建置項目的設備導入（圖 2-4），對於選用建置 項目的擴張更為保障居民生活與營造社區環境的重點，對於台灣逐漸面臨高齡 化的未來，社會住宅中的居民年齡平均將逐漸升高，智慧健康照護的照顧服務 將慢慢突顯出其重要性，更將由整體社區持續發展的考量下，由健康環境與節 能管控更進一步將會朝向永續經營的方向發展，使社區能成為適合各類族群均 能在此經營在地社區生活，共存共榮。 圖 2-4 臺北市公共住宅智慧公共服務建議架構 （資料來源：臺北市公共住宅智慧社區服務系統參考手冊，2018）
第五節 國內外智慧化管理住宅環境之案例
考量高齡使用者的社會住宅複合了社區環境、高齡居住需求以及物業管理 需求三種不同的面向，對於智慧化導入的角度與手法也不盡相同。以社區環境 角度而言，日本的柏之葉智慧城市（Kashiwa-no-ha Smart City），針對了日本 目前面對「低碳社會」、「超高齡社會」、「低成長社會」三種社會課題提出「環 境共生都市」、「健康長壽都市」、「新產業創造都市」三種軸心概念，硬體設施 以該區的能源管理中心為起點，為日本第一個使用外部電力交換及完全能源管 理及可視化之社區；柏之葉以建築能源管理系統監控整個區域電能，結合太陽 能發電、蓄電設施、電氣交換設施和變電站等形成智慧電網（圖 2-5），並透過 能源使用可視化軟體系統(包含電力、水、瓦斯等)及建置中央控制室,將能源統 一管理分析，形成智慧電網，可節省尖峰用電、減少碳排量、災變時進行能源 分配、確保用水量等，提供民眾與企業的能源保障，健康方面則利用社區內規 劃的「健康研究所」提供健康諮詢與保健用品試用，產業創造則為與大學研究 單位及民間組織合作研究所，鼓勵居住者創新。柏之葉的智慧化管理由大尺度 的環境共生著眼，著重在永續與節能，並且能夠抵抗重大災變帶來的資源短 缺，此為台灣較少考量的規劃方式，應納入本研究學習與檢討的要項。 圖 2-5 柏之葉發展現況 (資料來源：洪培林，他山之石-柏之葉智慧城市) 以高齡居住環境導入智慧化的角度而言，目前的一般智慧居住環境較少針 對此老年人的需求進行規劃，而提供適切智慧化設備與管理的場域，為提供照
顧服務的機構單位，以國內照顧業者受恩照顧單位的設置而言，針對高齡者提 供個人身分的建檔，可利用智慧化生理量測設備透過藍牙將所有量測數據傳送 到平板電腦，再回傳到資料中心，以自動蒐集血壓、血糖、體溫等生理數據， 可長期記錄高齡者的數據，進行健康狀況的預警或是後續診斷時的判斷資料， 可做為在社區中如何建構居家智慧化系統連結之參考案例。 在安全的守護上利用智能照護床墊透過壓力感測器（圖 2-6），可以偵測睡 眠時間、翻身次數、在床上坐起或預備下床等確保高齡者睡眠品質與安全，照 顧者能夠即時掌握高齡者的生活模式與異常事件，讓人力可以有效的應用與緩 解，進而改善高齡者的生活品質，亦以普遍在民間業者中廣泛應用。 圖 2-6 智能照護床墊 (資料來源：台灣受恩，智慧照護服務方案) 丹麥厄堡市護理之家為求使高齡者居住獲得獨立自主的生活品質，讓住民 能夠利用平板電腦（圖 2-7）控制居住環境內的物理環境，利用設定模式使居 住空間內之光音熱氣可調整至最為適切的狀態，地板四週則設置紅外線感測 （圖 2-8），用以偵測高齡者於房中是否跌倒發生意外。 圖 2-7 中央控制面板 圖 2-8 紅外線感測地板
目前台北市將選定 6 處未來新建的社會住宅、總計 7000 戶作為示範智慧社 區，納入智慧水表、電表、瓦斯表等設備，總花費約 400 億元，創造新的居住 營運模式，包括大同區明倫公宅、萬華區青年基地、信義區六張犁基地、內湖 區瑞光市場、南港區東明公宅、信義區廣慈博愛院等 6 處公宅。台北市都發局 都將以營建經費外加 3%至 5%建置智慧化設施，如智慧電網、安全防災、停車管 理系統及智慧管理雲等。以 2018 年完工的興隆公宅第 1 區而言，已針對節能考 量設置屋頂太陽能板發電設施、地下停車場電動汽車充電樁、電網電池儲能 區、屋頂雨水回收澆灌系統，並使用智慧電錶、水錶、瓦斯表，24 小時保全安 全影像監視系統、水質監測、光纖到府、電網監控等物業管理項目，以上既有 案例均可做為本研究探討智慧化高齡社區之研究對象。 圖 2-9 圖 2-10 興隆公宅太陽能板
第六節 小結
由上述文獻與案例可得知，台灣目前各地皆緊鑼密鼓的籌備及興建社會住 宅，並針對獨棟住宅與社區規劃的不同導入各種智慧化相關設施與設備，以協 助物業管理公司與住民的住居生活管理，在附屬的公共設施亦加入托幼、托 老、日照、圖書館及社區活動等空間，並利用智慧化設備強化服務與管理的強 度，為求營造更適宜居住的環境，而對於目前台灣已開始營運的各區智慧社宅 而言，在物業管理與居民的使用過程，是否可能產生管理或操作上的困難？本 研究為此將於後續針對台灣之社會住宅進行更為深入的現地調查與探討，第三章 智慧化物業管理應用於社會住宅案例調查
第一節 研究方法
根據「內政部不動產資訊平台」直至 2018 年底所統計之直轄市、縣（市） 政府社會住宅興辦計畫統計（表 3-1），目前台灣已完工的社會住宅共有 17 案，分別位於台北市、新北市、桃園市、台中市以及高雄市五處，為了解社會 住宅導入智慧化物業管理的實際操作方式，以及探討目前社會住宅的居住環境 與智慧化管理是否符合高齡者的生活需求，本研究初期將利用文獻回顧方式分 析適合高齡者居住環境之智慧化設備與物業管理方式，以檢核表方式進行實際 案例的空間與設備檢討，並探討高齡居住環境智慧化管理的建議、策略與技術 缺口，本研究採用研究方法如下：壹、研究採用之方法
了解蒐集國內外智慧化設備應用於社會住宅之技術發展與相關案例， 進而分析物業管理系統可藉由智慧化設備提供高齡者的服務方式。 以文獻回顧法所蒐集之資料，建立「社會住宅應用智慧化項目」檢核 表，針對目前五處（台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市）共17 案 已完工及興建中的社會住宅，於每一縣市選取一至二處具代表性的案例進行 現地調查，分析目前社會住宅之現況並分析未來可規劃之建議。 為了解智慧化管理技術及智慧化設備導入社會住宅之困境以及技術缺 口，需針對調查案例之縣市主管單位、社區發展委員會、物業管理公司人員 進行深入訪談，共計訪談人數18 人，並彙整其訪談成果，於專家座談會中 進行第二階段的討論。對於前述訪談調查與討論分析結果，進一步進行焦點座談，邀請跨領域 及相關專業領域之產、官、學界專家召開座談會，以調查與訪談成果為討論 主題，探討未來社會住宅應用智慧化管理之相關制度及法令修正建議。
