物業管理與智慧化

社會住宅以政府為主導，改建或新建建築物以較低價格提供民眾短期居 住，管理方式不適用公寓大廈管理條例，以物業管理公司作為提供社會住宅管 理服務的主體。「物業」源自英語 property 或 estate，包括財產、資產、地 產、房地產、產業等範圍，泛指各類建築物及其附屬設備、配套設施、相關場 地等相關使用者之權益行為；「物業管理」則為物業的一種增值方式，以提供建 築物內勞務與服務延續建築物使用年限與基本需求，亦可藉由專業的營運管理 進行整體服務，進而提升建築物或產業價值。根據 2003 年行政院核定之「服務 業發展綱領及行動方案」，台灣現行物業管理依其服務項目可分為三類：

1. 建築物與環境的使用管理與維護：包括建築物與環境之管理維護、清潔、

保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。

2. 生活與商業支援服務：提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活 服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育 樂）及商業支援等服務。

3. 資產管理：不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

物業管理之服務範疇又可依照管理方式不同分為「投資管理」與「建物管 理」兩類。投資管理其目的為創造或提高物業之附加使用效益與價值，為了其 所有權人創造最大不動產投資報酬，主要之業務內容包括「物業投資開發可行 性評估」、「物業使用規劃及代理執行」以及「租賃管理及仲介銷售」等；建物 管理其目的是對於建物進行維持機能正常運作之監督與控制，讓使用者擁有高 品質之使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容 包括：「安全管理」、「設備管理」、「衛生管理」、「行政及財務管理」、「代理及生 活服務」以及「社區活動」等。

綜合上述說明可得知，物業管理即為與建築物有關使用行為的管理服務，

目的為使建築物的使用者獲得安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生 活機能的生活空間。

理平台，可進行訊息推播服務、跨社區資源分享整合、多元課程媒合服務以及 商務後台整合服務等，提供住戶新的服務體驗，建立智慧生活服務的標竿

（2017，臺北市公共住宅智慧社區建置規範手冊）。

1. 智慧化設施設備的管理維護及修繕，需透過完善的管理維護計劃、高度的 專業技術人才以及充裕的財務支援等要件來達成，缺乏任何一個要項即可 能減少或失去智慧化設施設備的功能，使得設備成為負資產，因此在研擬 管理維護計劃時，針對建築物、應用技術及設備使用等管理維護，應以建

表 2-2 智慧化物業設施管理系統功能

築物之生命週期為基礎，訂定各階段的必要管理維護事項，並編列長期管 理費用預算據以籌措財源。

2. 使用者在建物內的任何活動，包括停車管理、視訊會議、訊息傳達、財務 會計、文書紀錄、勤務管理以及保養修繕等活動的服務，需以人機系統(服 務人員及設備)來完成任務，因此具備不同專業領域的服務人員，以協助使 用者在不同活動時操作各項智慧化設施。

3. 因智慧化持續儲存於中控電腦的相關紀錄及資料，需計劃性的各項彙總、

統計及分析，對於故障即時排除、預防性維修保養、系統運作績效評估等 事務，均可隨時獲得詳細而且正確的資訊，以提供管理及決策者的使用。

4. 物業管理單位的籌組型態，可以由業主(所有權人)直接成立管理部門或公 司採自主式管理、或委由具智慧建築管理經驗的專業物業管理公司採統包 式管理、或分別委由各單項的專業設施設備公司採分包式管理、或採取部 份自主及部份分包的複合式管理；不同的管理單位型態各具優點及限制，

宜針對個案條件的差異仔細比較後擇優採用。

1. 人員、公司異動交接不清：物業與管理資料常會因故更換單位，人員或長 久的管理資料都有可能交接不清、遺失或住戶隱私資訊外洩之風險。

2. 智慧化系統不熟：科技的進步，也隨時代演變建築內之智慧化系統也常因 為物管單位的不熟悉，而影響其運作風險。

3. 管理資料欠安全：由於管理單位有異動可能，資料的留存無法確實保全，

對人與建築物的安全維護上皆為隱藏性風險。

4. 資訊互動不足：建築物內之資訊需要與人互動，以便提供建築物內之相關 訊息，但因物業管理服務系統不夠開放、無法跨平台使用，影響與人互動 的便利性，服務將有所限制也不便利。

5. 智慧化服務不符期待：因為對系統管理不熟悉，造成無法妥善利用智慧化 系統之全面功能，造成服務項目減少，無法達到使用者期待。

6. 財務多疑慮：財務資訊常因為無法資訊化及透明化，較難取得住戶信任。

7. 多人工作業：物業管理常有多數人工作業之需求，若無法做好資訊管理與 分析，作業時間可能延長，效率也較差，無法進行分析決策。

8. 住戶彼此陌生：智慧化的設備提高便利性，但也造成人與人之間缺乏彼此 互動的訊息傳達，物業管理系統應藉由設備拉近彼此橋樑。

9. 操作管理不便利：系統會因人、事件、時間而異，建築物之各系統常限制 於地點無法做遠端操作管理，也無法運用手機或 PAD 操作，而影響管理或 維護單位便利性與即時。

10. 無長期修繕計畫：維護需要經費，更住戶共識常因規劃長期修繕計畫而影 響建築物的環境品質。

圖 2-2 物業設施管理統整合服務系架構圖

（資料來源：弘富寬頻)

圖 2-3 物業管理人性化資訊互動服務現況

（資料來源：弘富寬頻)