第五章 研擬建構整合代理機制與配套措施
本章節主要根據前述各章節之探討分析與參酌問卷調查受訪者的看 法，針對地主與實施者之間委託實施都市更新事業重建的課題，研擬建構
「整合代理機制」提供民間作為都市更新事業的推動模式與整合服務平 台，並建議政府訂定配套措施，完善民間都市更新事業推動基礎平台，以 因應地主與實施者雙方從發起至完成都市更新事業實施之代理問題及降低 或消除「搜尋、資訊、協商、決策、監督、執行」交易成本。
第一節 建構整合代理機制之政策意涵
政府為促進都市的再發展，提昇土地再利用，復甦都市機能，改善居 住環境，增進公共利益，頒布更新條例，冀藉民間活力與效率為都市的再 發展注入新的生命與動力，惟綜合前述章節探討分析，地主及政府本身皆 存在相關影響都市更新事業推動的問題，又現行更新體系並無完整規範「地 主－實施者」委託實施之配套機制，任由地主與實施者雙方依市場機制自 行協議委託內容約定；另就私部門觀點而言，提供房地價值的地主與提供 資金的實施者雙方進行都市更新合作重建事項，亦為一項私權利益分配的 商業交易行為，而非單純的委託代理關係，形成實務推動過程有關雙方談 判協商與關切的重點內容，一方面受限於法制規範拘束，難以符合私部門 實務作業需求，一方面又受限於法制規範所造成的不確定環境因素，雙方 基於各自利益需求或風險考量，導致推動過程存在委託代理問題與高昂的 交易成本，凸顯政府的政策目標、法制規範與私部門的實際執行與需求存 在極大的落差。
因應上述弔詭現象，為促使政府引導民間參與都市更新事業的政策目 標能夠落實，並就地主委託實施者實施都市更新事業，就控管委託實施之 代理問題及有效降低實施推動的交易成本，亟需建構「整合代理機制」－
包含（1）實施者需具備之受委託實施資格規範、（2）地主委託實施內容與 實施者作業規範；並建議政府就民間委託實施都市更新事業建構配套措施。
本研究「整合代理機制」之建構具有下列幾點政策意涵，內容分述如下：
一、統籌都市更新事業規劃實施，提昇都市更新事業實施效率
實施者具有資源優勢，統籌都市更新事業發起至實施階段所有公私領 域之人、事、物、財等構面事務的整合規劃與推動實施，以提昇都市更新 事業實施效率。
二、組合團隊實施排除推動障礙，創造參與者效益與外部公共利益 實施者組合都市更新服務團隊，藉由專業分工與整合執行，宣導都市 更新事業實施效益，並形成利益共同體，協助排除影響都市更新事業推動 的障礙課題；另方面，規劃優質更新社區方案，爭取各項建築容積獎勵上 限，共同創造更新單元內部更新利益與外部公共利益。
三、聯結信託融資完工履約機制，確保委託實施及交易安全性
都市更新事業重建推動，就實施者資金融通、控管與地主產權移轉等 攸關履約情事，由民間自主建構風險控管機制優先取代政府接管措施，整 合聯結不動產融資、信託與完工承諾機制，確保委託實施及交易安全性，
降低監督與執行成本，以及避免地主所託非人的逆向選擇問題。
四、提供資訊透明與對稱環境，促進對等協商建立委託實施共識
藉由都市更新事業整合代理機制平台的建構，政府提供透明、對稱及 具公信力的資訊環境，作為推動實施宣導與協調基礎的媒介與工具，降低 搜尋與資訊成本，消彌雙方認知差距及排除道德風險。
五、保障與規範民間參與者權利義務，維護市場交易秩序
都市更新事業發起至實施階段導入民間整合代理實施推動平台（含實 施者資格條件、委託實施範疇內容與作業規範），並藉由政府各階段審議事 項內涵與民間委託實施關注事項結合，以保障與規範民間參與者權利義 務，降低協商與決策成本，達成委託實施契約共識，維護市場交易秩序。
六、提昇民間參與都市更新事業意願，降低整合推動交易成本
針對都市更新事業從發起到實施的階段，政府可從政策、法制、資訊、
推動及執行五個構面，建構「整合代理機制」相關配套措施，以整合公私 領域作業規範，協助排除都市更新推動障礙課題，提昇民間參與都市更新 事業意願，降低整合推動交易成本。
七、促進都市更新事業多元推動，活絡不動產市場總體發展
藉由整合代理機制建立，提供地主或實施者得各自藉由整合代理委託 實施推動平台，進行都市更新事業發起作業，協助政府達成都市更新立法 目的，增進公共利益，並促進產業經濟發展與增加財政稅收。
綜上所述，建構「整合代理機制」之政策意涵彙整如表 5-1-1，其對於
（1）都市更新事業平台提供者－政府、（2）都市更新權利人－地主、（3）
都市更新整合執行者－實施者等三個都市更新事業參與主體而言，冀望創 造「增進公共利益、平衡私權利益」三贏局面。以「透明對稱資訊環境、
規範參與權利義務、委託實施對等協商、維護市場交易秩序」為核心價值；
藉由政府提供委託實施平台環境，對實施者而言，旨在提升實施者參與意 願，降低整合推動交易成本；對地主而言，旨在聯結接管機制，確保委託 實施與交易安全性；同時，藉由「民間整合代理委託實施推動平台」建構，
引領民間自主力量參與都市更新事業的推動，地主與實施者透過市場機制 協商取得應有的權益與履約執行的保障。有關建構整合代理機制之政策意 涵關聯如圖 5-1-1。
增進公共利益
圖 5-1-1 建構整合代理機制之政策意涵關聯圖 資料來源：本研究整理
－提升參與意願
－降低整合推動 交易成本
政 府
透明對稱資訊環境 規範參與權利義務 委託實施對等協商 維護市場交易秩序
－聯結接管機制
－確保委託實施 與交易安全性
實施者 地 主
平衡私權利益
民間整合代理委託實施推動平台
表 5-1-1 建構整合代理機制之政策意涵內容分析表
政策意涵 內容分析
統籌都市更新事業規劃實施，
提昇都市更新事業實施效率
實施者具有資源優勢，統籌都市更新事 業發起至實施階段之所有人、事、物、
財等構面整合規劃與推動實施。
組合團隊實施排除推動障礙，
創造參與者效益與外部公共利 益
實施者組合都市更新服務團隊，藉由專 業分工與整合執行，協助排除影響都市 更新事業推動的障礙課題，共同創造更 新內外部利益。
聯結信託融資完工履約機制，
確保委託實施及交易安全性
民間自行建構風險控管機制取代政府 接管措施，整合聯結不動產融資、信託 與完工承諾機制，降低監督與執行成本 及避免地主所託非人的逆向選擇問題。
提供資訊透明與對稱環境，促 進對等協商建立委託實施共識
政府提供地主與實施者雙方透明、對稱 及具公信力的資訊環境，作為推動實施 有關宣導、協調的基礎媒介與工具，降 低搜尋與資訊成本，消彌雙方認知差距 及排除道德風險。
保障與規範民間參與者權利義 務，維護市場交易秩序
都市更新事業程序導入民間整合代理 實施推動平台（實施者資格條件、委託 實施範疇內容與作業規範），並藉由政 府各階段審議事項內涵與民間委託實 施關注事項結合，以保障與規範民間參 與者權利義務，降低協商與決策成本，
達成委託實施契約共識，維護市場交易 秩序。
提昇民間參與都市更新事業意 願，降低整合推動交易成本
政府從政策、法制、資訊、推動及執行 五個構面，整合公私領域作業規範，建 構「整合代理機制」相關配套措施，以 協助排除都市更新推動障礙課題，提昇 民間參與都市更新事業意願，降低整合 推動交易成本。
促進更新事業多元推動，活絡 不動產市場總體發展
建立整合代理委託實施推動平台，提供 地主自發性進行都市更新事業發起作 業，協助政府達成都市更新立法目的，
增進公共利益，並促進產業經濟發展與 增加財政稅收。
資料來源：本研究整理
第二節 建構整合代理機制之研擬
都市更新事業從「發起－擬定－核定－實施」階段推動過程，約略可 區劃為：（1）規劃評估都市更新事業、（2）諮詢協調整合地主意願、（3）
創造都市更新建物價值、（4）整合融資信託履約保證、（5）研擬協定委託 實施契約、（6）執行都市更新法定程序、（7）控管營建工程品質進度、（8）
驗收點交房屋公用設施等八個推動實施範疇。本研究研擬建構「整合代理 機制」及政府「配套措施」架構系統，如圖 5-2-1 所示，以－政府、地主、
實施者－為民間參與都市更新事業推動的關聯體系，首先以建構「民間整 合代理委託實施推動平台」，包含（1）實施者資格條件規範、（2）地主委 託實施內容與實施者作業規範等二項機制，提供作為地主與實施者雙方委託 實施的推動模式，保障參與者權益；次就民間「整合代理機制」內涵，建 議政府從「政策」、「法制」、「資訊」、「推動」、「執行」等五個構面建構配 套措施，協助排除推動障礙課題，以解決代理問題及消除或降低更新事業 推動之交易成本，促進民間參與都市更新事業推動。本節就研擬建構「整 合代理機制」內容，如下分述說明。
壹、實施者資格條件規範
地主委託實施者辦理都市更新事業，事涉地主財產權益保障及實施者 道德風險與統籌執行履約能力，地主除經由市場機制檢視與比較實施者的 實績、口碑信譽、營運規模與財務實力的適當性外，尚須提列多面向且具 體的形式項目條件供地主參酌，協助進行優良實施者的委託實施評選，避 免產生所託非人的逆向選擇代理問題。本研究針對實施者委託實施資格條 件，分為－「必要、客觀」二個項目類別及「資格、條件、行為」三個規 範，並彙整如表 5-2-1。
一、必要項目 （一）資格規範
實施者為依法核准設立「都市更新」營業項目的股份公司，以及 依商業團體法規定加入當地各該業商業同業公會。
（二）條件規範
實施者或其聘任之專業經理人具有 1,000 平方公尺以上土地面積 及具有地上 12 層樓以上，地下 3 層以下之建築投資專案管理經歷。
（三）行為規範
實施者確保（1）未經地主書面同意不得轉讓委託實施權利義務予
圖 5-2-1 研擬建構「整合代理機制」及「配套措施」架構系統圖 資料來源：本研究整理
實施者
政府建構配套措施
政策面
更新政策與 民間市場機 制誘因整合
委託實施範疇內容及作業規範 實施者資格條件規範
民間整合代理委託實施推動平台 地 主
1 規 劃 評 估 都 市 更 新 事 業
法制面 資訊面 推動面 執行面
更新法制與 民間主體推 動實務整合
更新資訊與 推動實施宣 導協調整合
更新推動與 委託實施資 格條件整合
更新執行與 民間委託實 施協定整合
民間參與推動都市更新事業
「發起－擬定－核定－實施－交屋」階段
2 諮 詢 協 調 整 合 地 主 意 願
4 整 合 融 資 信 託 履 約 保 證
5 研 擬 協 定 委 託 實 施 契 約
7 控 管 營 建 工 程 品 質 進 度
8 驗 收 點 交 房 屋 公 用 設 施 6
執 行 都 市 更 新 法 定 程 序 3
創 造 都 市 更 新 建 物 價 值
第三人、（2）其開發方式經營管理符合雙方委託實施契約及更新相關 法令所定之各項規範與要求、（3）就委託實施關係得知地主個人資料 負保密之義務。
二、客觀項目 （一）資格規範
最近三年內：（1）實施者及其負責人無退票及欠稅紀錄者、（2）
實施者無不動產交易糾紛案件經法院判決敗訴確定者、（3）無違反公 平交易法、消費者保護法及其相關法規，經行政處分確定者。
（二）條件規範
實施者聘任相關國家考試及格證照（如不動產經紀人、地政士）
或不動產相關科系（如建築、地政、土木、管理）畢業之職員。
（三）行為規範
實施者作為應受公平交易法、消費者保護法及公寓大廈管理條例 相關法令規定拘束。
表 5-2-1 實施者資格條件規範彙整表
類別 必要項目 客觀項目
資格規範
1.為依法核准設立「都市更新」
營業項目的股份公司
2.依商業團體法規定加入當地各 該業商業同業公會
最近三年內，
1.實施者及其負責人無退票及欠 稅紀錄者
2.實施者無不動產交易糾紛案件 經法院判決敗訴確定者 3.無違反公平交易法、消費者保護
法及其相關法規，經行政處分 確定者
條件規範
1.實施者或其聘任之專業經理人 具 1,000 平方公尺以上土地面 積及地上 12 層樓以上，地下 3 層以下之建築投資專案管理經 歷
1.實施者聘任相關國家考試及格 證照職員或不動產相關科系畢 業職員
行為規範
1.未經地主書面同意不得轉讓委 託實施權利義務予第三人 2.實施者確保其開發方式經營管
理符合雙方委託實施契約及更 新相關法令所定之各項規範與 要求
3.就委託實施關係得知地主個人 資料負保密之義務
1.實施者作為應受公平交易法、消 費者保護法及公寓大廈管理條 例等相關法令規定拘束
資料來源：本研究整理
貳、委託實施內容與作業規範
為降低都市更新事業推動之交易成本及解決委託實施代理問題，本研 究針對所存在之「自利、投機主義、環境不確定與複雜性、少數交易、資 訊不對稱、資訊不足、資訊有價、氣氛、有限理性、資產特殊性、開發機 會認定問題、規避風險、目標衝突、逆向選擇、道德風險、風險分攤及獎 勵誘因」等有關因素，就上述八個都市更新事業推動實施範疇，分別建構 地主委託實施內容及實施者就該範疇內容的作業規範，提供民間作為都市 更新事業的推動模式與整合服務平台，內容彙整如表 5-2-2 並分述說明，
另有關都市更新事業實施流程與委託實施內容關聯，如圖 5-2-2 所示。
表 5-2-2 地主委託實施內容與實施者作業規範彙整表
範疇 地主委託實施內容 實施者作業規範
規劃 評估 都市 更新 事業
1.都市更新專業團隊組合 2.市場趨勢與法令調查 3.基地環境與產權現況調查 4.都市更新效益可行性評估 5.委託實施基本條件設定 6.擬定推動執行計畫方案
7.規劃研擬都市更新事業概要、計畫 及權利變換等三大階段報告內容
1.實施者及其組合團隊提供資格條件 規範資料供地主形式審查 2.地主與實施者書面協議發起階段之
委託實施內容、費用歸屬與期限等 約定
3.提供書面切結保證「符合政府都市 更新等相關法律規定的行為規範」
諮詢 協調 整合 地主 意願
1.都市更新事業發起籌備會 2.都市更新事業發起說明會 3.地主參與意願需求調查 4.地主委託實施意見調查 5.協助地主參與障礙課題排除
1.以政府部門所公開資訊資料辦理地 主宣導發起作業
2.提供委託實施推動執行方案說明書
（1）提供建築師簽證之建築容積內容 資訊及樓地板面積試算分析表
（2）實施者提供更新前後效益比較表
（含房屋面積及價值差異試算）
創造 都市 更新 建物 價值
1.建築規劃設計方案整合拆遷安置計畫 （1）都市更新單元產品定位 （2）建築規劃設計方案 2.建材設備基準表制定
3.社區物業管理與產權登記整合 4.社區管理規約範本制定
1.提供房屋坪數內容及土地持分計算 原則與分配方式
2.研擬建築規劃設計方案藍圖提供地 主參與確認
3.承諾交屋標準不得低於建材設備品 牌規格基準表
4.導入綠建築、綠建材及耐震等政府 推廣之建築規劃設計理念
整合 融資 信託 履約 保證
1.提列委託實施履約保證方案 2.籌措都市更新資金來源
3.洽妥融資金融機構並集中轉貸地主 原融資規劃
4.洽妥信託機構－規劃不動產信託內
1.地主辦理不動產產權信託，實施者 辦理都市更新實施資金信託，並共 同申請辦理「完工承諾」履約保證 2.融資信託履約保證方案納入都市更 新事業計畫程序及報告書審議核定
容及不動產信託契約版本設計 3.實施者承諾逾期無法履約時無條件 依信託契約規定啟動接管機制 4.土地移轉登記時點應於建物竣工併
同建物保存登記時同時辦理
研擬 協定 委託 實施 契約
1.研提「基本權利義務協議內容」
（1）計畫執行承諾與費用歸屬
（2）更新建築規劃設計方案
（3）合作權益實質分配方案
（4）建築標的點交及產權移轉
（5）履約保證方式
（6）特別約定事項
2.製作委託實施契約版本審閱 3.委託實施契約簽署存執 4.不動產信託契約簽署存執
1.揭露爭取獎勵容積項目、額度與政 府核定後之分配權屬原則
2.以書面研提「基本權利義務協議內 容」與研擬「委託實施契約」版本，
並於公聽會等公開場合說明內容
執行 都市 更新 法定 程序
1.都市更新事業概要公聽會 2.都市更新事業概要申請與核定 3.都市更新事業計畫公聽會 4.都市更新事業計畫申請與核定 5.權利變換計畫公聽會
6.權利變換計畫申請與核定 7.不願參與者申辦強制執行 8.占有他人土地舊違章建築戶處理 9.都市更新事業計畫執行報告 10.都市更新成果報告報備
1.以書面資料定期向地主報告委託實 施進度內容
2.權利變換三家鑑價公司估價前舉辦 不動產估價辦理作業」說明會 3.出具不願參與地主往來之調查、諮
詢作業及未參與公聽會等存證紀錄
控管 營建 工程 品質 進度
1.拆除執照及建造執照申請 2.拆遷安置方案執行 3.更新期間稅賦減免申請 4.營建管理計劃擬定 5.優良營造廠商議約發包
6.建築、結構、機電相關圖說套繪檢核 7.工程進度施工管理
8.工程品質查核驗收 9.使用執照申請核發
10.水電等公共事業設施接通完工
1.開工興建前舉辦「拆遷安置方案執 行」說明會
2.營造廠確認後、開工興建前舉辦「營 建施工管理」說明會
3.委由專業機構（如建築經理公司）
定期出具「施工進度、工程品質及 建材設備規範」查核報告
驗收 點交 房屋 公共 設施
1.都市更新房地產權移轉登記 2.約定更新負擔款項結算
3.社區公用設施及公共事務委託代管
（1）社區公用設施移交前代管業務
（2）召開區分所有權人會議成立管委會
（3）公用設施及財務驗收點交 4.房屋修繕保固責任
1.實施者（起造人）依公寓大廈管理 條例規定執行各項法定義務事項 2.建物公共設施點交委任專業土木機
電公司會同管理委員會辦理驗收
資料來源：本研究整理
圖 5-2-2 都市更新事業實施流程與委託實施內容關聯圖 資料來源：本研究整理
發 起 都 市 更 新 階 段
擬 定 都 市 更 新 階 段 核 定 都 市 更 新 階 段
1.
規 劃 評 估 都 市 更 新 事 業
組合都市更新專業團隊
市場調查 法令調查 基地調查 產權調查
都市更新效益可行評估
委託實施基本條件設定
規劃研擬都市更新事業階段報告 擬定推動執行計畫方案
2.
諮 詢 協 調 整 合 地 主 意 願
發起籌備會
發起說明會
參與意願需求調查 委託實施意見調查
協 助 地 主 參 與 障 礙 課 題 排 除
更新事業概要
6.執行都市更新法定程序
更新事業計畫
權利變換計畫
概要公聽會 申請與核定
計畫公聽會 申請與核定
權變公聽會 申請與核定
不 願 參 與 者 處 理
佔 用 違 章 戶 處 理 計畫發布實施
拆照及建照申請
都市更新 事業計畫 執行報告
都市更新 成果 報告報備 7.
控管 營建 工程 品質 進度
8.
驗收 點交 房屋 公用 設施 3. 創造
都市更新 建物價值
4. 整合 融資信託 履約保證
5. 研擬 協定委託 實施契約
研提基本 權利義務 協商內容
製作委託 實施契約 版本審閱
委託實施 契約簽署 提列委託
實施履約 保證方案 詳圖5-2-2
都市更新 不動產信 託契約書 簽署
營建專案管理
使用執照申請 拆遷安置執行
稅賦減免申請
進度品質查核
產權移轉 水電公共事業 設施接通交屋 款項結算
社區物業代管 修繕保固 異議 調處 建築規劃
設計方案
&
產品定位 安置計畫
&
建材設備 基準表
&
產權登記 整合 務業管理
都市更新服務單位 規劃開發 / 建築師 / 估價師 地政士 / 廣告銷售/ 專業技師 營造廠 / 金融銀行 / 信託 建築經理 / 物業管理…
融 資 信 託 履 約 保 證 機 制 公寓大廈
管理條例 規定執行 社區管理 事務與公 用設施點 交事宜 實
施 都 市 更 新 階 段
整合代理機制－政府配套措施－政策面、法制面、資訊面、推動面、執行面 政策面
一、規劃評估都市更新事業 （一）地主委託實施內容
都市更新事業發起推動涉及多面向專業領域整合與調查作業，進 行可行性評估與規劃事業推動計畫內容，俾利後續地主參與意願的諮 詢協調作業。委託實施內容包含下列事項：
1.都市更新專業團隊組合
實施者出資並視進度需求複委託建築、規劃、估價、地政…等 服務單位，組合專業團隊推動都市更新事業。
2.市場趨勢與法令調查
辦理不動產市場與更新、建築等相關法令規定調查作業。
3.基地環境與產權現況調查
辦理基地周遭環境與房屋土地產權登記及現況調查作業。
4.都市更新效益可行性評估
綜合 2、3 項調查內容進行可行性評估作業，確認是否可滿足地 主更新後之基本需求，以及滿足實施者資金回收與風險報酬。
5.委託實施基本條件設定
針對可行性評估內容，設定委託實施的基本條件，如基地規模、
地主整合、委託實施項目內容、作業時程、費用歸屬、權益分配估 算…等項目。
6.擬定推動執行計畫方案
計畫方案含括人、時、地、事、物、財等構面的整合擬定。
7.規劃研擬都市更新事業概要、計畫及權利變換等三大階段報告內 容
依政府法規及作業手冊內容規定，規劃都市更新事業方案及研 擬編撰報告內容。
（二）實施者作業規範
「規劃評估都市更新事業」以評估實施者整體履約能力、控管推 動風險分攤及以法制規範保障地主權益為參與都市更新事業之前提，
作業規範包含：
1.實施者及其組合團隊應提供其資格條件規範資料予地主參酌，作 為委託實施的形式審查依據。
2.都市更新事業推動或有可能於發起後即因故終止的可能性，地主 與實施者應書面協議發起階段之委託實施內容、支出費用歸屬及 委託實施期限等約定事宜，免滋生後續紛擾。
3.實施者提供書面切結保證「符合政府都市更新等相關法律規定的 行為規範」，藉由法制規範提供有利於地主之基本權益保障，預防 代理問題及降低代理成本。
二、諮詢協調整合地主意願 （一）地主委託實施內容
都市更新事業發起推動，首在建立地主參與都市更新事業的認 知，藉由發起籌備會邀集熱心地主作為協助推動的核心，藉由說明會 建立都市更新事業推動基本認知，並延續辦理地主參與意願及委託實 施意見調查作業，完成都市更新事業地主同意比例門檻，以進入都市 更新擬定與核定程序階段，委託實施內容包含下列事項：
1.都市更新事業發起籌備會
邀請熱心地主共同籌辦發起說明會之各項前置準備作業。
2.都市更新事業發起說明會
宣導都市更新事業重建資訊、更新單元劃定範圍、參與效益差 異比較及推動時程。
3.地主參與意願需求調查
瞭解各地主需求及參與意願，進行動態規劃修正作業。
4.地主委託實施意見調查
瞭解各地主委託實施內容與意見，協商對應建立推動共識。
5.協助地主參與障礙課題排除
藉由組合專業團隊分工協助地主排除各項影響推動整合之障礙 問題，完成同意門檻，以進入實施推動階段。
（二）實施者作業規範
「諮詢協調整合地主意願」應凸顯資訊透明、公開與權益分配關 聯的重要性，作業規範包含：
1.以政府部門所公開之都市更新資訊、書面資料，辦理地主宣導發 起作業。
2.製作「委託實施推動執行方案說明書」說明都市更新事業推動實 施內容，並供地主審閱，說明書內容應含下列資訊揭露：
（1）提供建築師初步評估簽證之建築容積內容資訊及更新建物樓 地板面積試算分析表，揭露初估更新建築量體。
（2）提供更新前後效益比較表（含房屋面積及價值差異試算）。
三、創造都市更新建物價值 （一）地主委託實施內容
都市更新重建應就原住戶原地安置的需求性進行務實性的評估規 劃，使地主分配價值找補差異的最小化，同時合理考量更新社區建物 規劃方案的未來性與外部環境的效益化，以創造更新建物價值的極大 化，委託實施內容包含下列事項：
1.建築規劃設計方案整合拆遷安置計畫
依據地主原地安置分配需求性、實施者分配建物市場去化性及 更新單元外部公益性進行產品定位綜合考量，並依據建築法規條件 研擬建築規劃設計方案。
2.建材設備基準表制定
依據建築規劃設計方案提列建材設備基準表供地主審閱檢討，
並引導地主認知建材設備的發展趨勢。
3.社區物業管理與產權登記整合
依據公寓大廈管理條例、土地登記規則等相關法令規定，就建 築規劃設計方案有關社區建物專有、共用、約定專用及約定共用部 分之物業管理與建物產權登記進行區劃檢討。
4.社區管理規約範本制定
為增進公寓大廈區分所有權人共同利益，確保良好生活環境，
制定社區管理規約範本供地主共同遵循。
（二）實施者作業規範
「創造都市更新建物價值」反映更新後的建物實體價值內涵，須 滿足地主參與及認知的權利，並據以建構公開透明與公平的權利分配 方案，作業規範包含：
1.比照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，提供房 屋坪數內容（主建物、附屬建物及共同使用部分面積）及土地應 有權利範圍之明確計算計算方式。特別是房屋共同使用部分項 目、總面積及其分配方式之明確計算方式5-1。
2.研擬建築規劃設計方案及藍圖，提供地主參與討論確認。
3.基於都市更新發起到實體興建需費時數載，期間建材設備之性 能、規格、品質或所有提升，實施者前所制定之建材設備基準表 僅為委託實施的最低基準，實施者承諾交屋時體標準不得低於建 材設備品牌規格基準表。
5-1 參閱行政院公平交易委員會民國 84 年 11 月 29 日第 216 次委員會議決議。
4.更新建物建築應符合未來性，實施者或可導入綠建築、綠建材及 耐震等政府推廣之建築規劃設計理念，使建物更具價值性、防災 性及符合地球環保概念。
四、整合融資信託履約保證 （一）地主委託實施內容
藉由實施者洽妥金融機構，將建築融資與不動產信託機制結合，
並由信託單位辦理三方信託契約簽署，由地主配合辦理不動產產權信 託及原有抵押權塗銷轉貸設定，實施者配合辦理資金信託專款專用，
提升契約履行的安全性與降低金融機構融資風險，有關整合融資信託 履約保證架構關聯如圖 5-2-3 所示，委託實施內容包含下列事項：
圖 5-2-3 整合融資信託履約保證架構關聯圖 資料來源：本研究整理
1.提列委託實施履約保證方案
排除建物拆除重置風險，實施者提列履約保證方案，如不動產 信託、履約保險、完工承諾或保證金等措施。
委託實施契約 實施者
信託契約
信託機構
債務人 複委託人 起造人
委託契約
預 售 屋 買 賣 定 型 化 契 約 融資契約
融資銀行 服務單位
購屋者 融資資金
自有資金信託 不動產信託
清償融資
進度控管 建
築 經 理
都市更新 信託專戶
付款簽證 完工承諾
依約付款
更新服務單位：建築師、
營造廠、代銷、地政…
購屋價款 信託
財產
： 土 地 建 物
信託 財產
： 資 金
都市更新實施（信託目的）完成 交付產權 地主
返 還 受 益 人 信 託 財 產
政府接管機制
2.籌措都市更新資金來源
依都市更新事業發起推動、權利變換及工程興建等推動階段，
籌措實施資金。
3.洽妥融資金融機構並集中轉貸地主原融資規劃
就更新事業計畫洽妥融資信託金融機構，並控管融資風險，就 地主原有融資集中轉貸與規劃轉貸權益內容。
4.洽妥信託機構－規劃不動產信託內容及信託合約設計
就更新事業計畫雙方同意之不動產履約保證方式，洽妥信託機 構研擬與提供不動產信託契約版本供地主審閱。
（二）實施者作業規範
「整合融資信託履約保證」旨在降低簽約後之監督與控管交易成 本及避免所託非人的逆向選擇代理問題，確保都市更新事業委託實施 契約履行，作業規範包含：
1.地主及實施者雙方皆負有履約保證責任，地主應辦理不動產產權 信託，實施者應辦理都市更新實施資金信託－專戶專款專用，且 地主與實施者應共同向銀行申請辦理「完工承諾」履約保證 。 2.融資信託履約保證方案雖為私部門私權行為，卻可自主控管履約
風險協助政府處理接管機制，有關「融資信託履約保證方案」應 藉由金融、信託或建築經理機構共同參與，並納入都市更新事業 計畫程序說明及報告書審議核定，確保委託實施交易的安全性。
3.實施者承諾逾期無法履約時無條件依信託契約規定啟動接管機 制，確保委託實施契約履行。
4.避免土地產權移轉登記予實施者後可能存在之風險，除經地主同 意外，土地移轉登記時點應於建物竣工併同建物保存登記同時辦 理。
五、研擬協定委託實施契約 （一）地主委託實施內容
藉由實施者的專業能力，並同時考量委託實施可能存在的代理問 題，先行研提「基本權利義務協議內容」作為整合地主參與意願的基 礎共識，再藉由製作「委託實施契約」版本提供審閱，解除地主疑慮，
以達成雙方實質法律關係建立，並藉由公開的作業平台整合其他更新 地主共同參與更新，委託實施內容包含下列事項：
1.研提「基本權利義務協議內容」
研提「基本權利義務協議內容」旨在考量代理問題優先建立委 託實施推動共識，並作為日後研擬協定「委託實施契約」之基本共 識內涵，應包含下列課題與項目：
（1）計畫執行承諾與費用歸屬
更新計畫執行方案、房地點交與保證方式、更新執行與稅賦 費用負擔歸屬、拆遷與安置方案。
（2）更新建築規劃設計方案
容積項目量體規模及產品定位、規劃設計藍圖及建材設備標 準。
（3）合作權益實質分配方案
不動產分配原則與分配比例、不動產分配價格估定與選配方 式、不動產分配差異找補方式、政府審議核定與原先約定差異處 理。
（4）建築標的點交及產權移轉
建築開工及興建完工期日約定、不動產登記作業與時點約定。
（5）履約保證方式
履約保證方式與內容、信託契約內容與信託登記管理。
（6）特別約定事項
不動產所有權利不完整或有設定他項權利時之處理方案約 定、契約生效後可解除契約的條件約定及解約的善後方式約定。
2.製作委託實施契約版本審閱
依據「基本權利義務協議內容」共識，製作委託實施契約版本 提供地主審閱，並據以協定修正成為正式簽約版本。
3.委託實施契約簽署存執
實施者負責整合更新單元地主同意參與，並完成委託實施契約 簽署作業。
4.不動產信託契約簽署存執
依據信託機構核定之不動產信託契約，實施者負責完成更新單 元地主不動產信託契約簽署作業。
（二）實施者作業規範
「委託實施契約」研擬設計及簽署，旨在解決代理問題，並藉由 公開透明的資訊平台及在政府法令的規範保障下，降低雙方協商、決 策、監督與控管的交易成本，作業規範包含：
1.都市更新事業審議機制存在建築容積核定變數，環境不確定性，
存在風險分擔態度，實質影響雙方的權益分配與決策時點，實施 者應揭露爭取獎勵容積項目、額度與政府核定後之分配權屬原則。
2.基於資訊公開透明原則，實施者應就研提之「基本權利義務協議 內容」及研擬之「委託實施契約」版本以書面提供地主審閱，並 於公開場合（如說明會、公聽會）說明，蒐集地主意見後定版協 定。
六、執行都市更新法定程序 （一）地主委託實施內容
本範疇主要依據更新條例相關法制規定辦理，委託實施內容如下 列各事項：（1）都市更新事業概要公聽會、（2）都市更新事業概要申 請與核定、（3）都市更新事業計畫公聽會、（4）都市更新事業計畫申 請與核定、（5）權利變換計畫公聽會、（6）權利變換計畫申請與核定、
（7）不願參與者申辦強制執行、（8）占有他人土地舊違章建築戶處理、
（9）都市更新事業計畫執行報告、(10）都市更新成果報告報備。
（二）實施者作業規範
地主與實施者雙方權益協商建立在公開透明及公平的基礎平台 上，其協商、同意參與過程應與政府之法定更新程序與審議機制相結 合，作業規範包含：
1.實施者以書面資料定期向地主報告委託實施進度內容。
2.實施者權利變換估價前，應邀請三家不動產鑑價公司共同舉辦「不 動產估價辦理作業」說明會，提供地主認知估價準則與辦理方式，
確保權益分配的公平性與和諧性。
3.為證實少數地主不理不睬更新推動程序及預為強制排除少數不願 參與分配者前置措施，實施者應出具不願參與地主往來之調查、
諮詢作業及未參與公聽會等存證紀錄。
七、控管營建工程品質進度 （一）地主委託實施內容
都市更新重建實體工程含括發包、拆遷、營建及品質管理等工程 專業，更涉及交屋的進度時程及房屋的品質與價值，實為委託實施的 重點工作，依營建工程施行程序，委託實施內容包含下列事項：（1）
拆除執照及建造執照申請、（2）拆遷安置方案執行、（3）更新期間稅 賦減免申請、（4）營建管理計劃擬定、（5）優良營造廠商議約發包、（6）
建築、結構、機電等相關圖說套繪檢核、（7）工程進度施工管理（8）
工程品質查核驗收、（9）使用執照申請核發（10）水電、電信、瓦斯 等公共事業設施接通完工。
（二）實施者作業規範
地主基於專業度不足，重視經由複委託的專業公司（如建築經理）
協助進行品質與進度把關，並重視營建管理及建物規劃資訊的揭露，
作業規範包含：
1.拆除及建造執照核發，都市更新事業進入地主遷移、房屋拆除及 實體興建階段，實施者應於開工興建前舉辦「拆遷安置方案執行」
說明會，告知地主相關實施期間資訊與作業內容。
2.實施者於營造廠商確認後、開工興建前，舉辦「營建施工管理」
說明會，提供建築物有關建築機電規劃設計之相關資訊，並教育 室內裝修變更設計的注意事項，減少工程資源的浪費。
3.實施者配合不動產融資撥付及資金信託管理，委由專業機構（如 建築經理公司）定期出具「施工進度、工程品質及建材設備規範」
查核報告提供地主審閱。
八、驗收點交房屋公用設施 （一）地主委託實施內容
地主個別房屋工程及產權理清與財務結算完成代表雙方委託實 施契約效力的終止，而社區公用設施及公共事務，則歸屬「公寓大廈 管理條例」規定由起造人（實施者）依法令規定辦理，委託實施內容 包含下列事項：
1.都市更新房地產權移轉登記。
2.約定更新負擔款項結算。
3.社區公用設施及公共事務委託代管：（1）社區公用設施移交管理 委員會前代管業務、（2）召開區分所有權人會議，成立管理委員會、
（3）公用設施、文件書圖及管理基金、社區管理費驗收點交。
4.房屋修繕保固責任執行。
（二）實施者作業規範
驗收點交房屋公用設施涉及公寓大廈管理條例相關規定，又基於公正與專 業度的考量，作業規範包含：（1）實施者（起造人）依公寓大廈管理 條例規定執行各項法定義務事項、（2）建物公用設施點交委任專業土
木機電公司會同公寓大廈管理委員會辦理驗收。
第三節 整合代理機制之配套措施
地主與實施者藉由「整合代理機制」參與都市更新事業實施流程推動 作業，本研究同時建議政府從「政策」、「法制」、「資訊」、「推動」、「執行」
等五個構面建構「整合代理機制」之配套措施，促進都市更新事業推動，
茲彙整如表 5-3-1 所示，並分述說明。
表 5-3-1 整合代理機制配套措施彙整表
構面 要點 整合代理機制配套措施
政 策 面
更新政策與 民間市場機 制誘因整合
1.優先劃定具市場去化性之更新地區，降低更新發起環境的 不確定性
2.整合更新地區「都市計畫、更新計畫與都市設計」，降低 搜尋與資訊成本
法 制 面
更新法制與 民間主體推 動實務整合
1.修訂都市更新相關法令條文、規範，契合民間推動實務需 求
2.規範不動產信託配套措施，促進資金籌措與排除履約風險 3.訂定具體執行程序規範，以實質行動排除少數不願參與者 4.公告「都市更新委託實施重建定型化契約範本」，降低協
商與決策成本
5.規定「都市更新委託實施重建定型化契約條款應記載及不 得記載事項規定」，比照不動產交易規範，受到消費者保 護法及公平交易法規範與拘束
資 訊 面
更新資訊與 推動實施宣 導協調整合
1.整合都市更新事業相關領域規範內容、作業標準，提供公 開資訊服務諮詢
2.出版官方版都市更新事業宣導資料，提供民間整合媒介工 具
推 動 面
更新推動與 委託實施資 格條件整合
1.建立實施者資格、條件、行為規範
2.培訓整合代理專技人員與資格認證及輔導整合服務經紀 公司
3.整合第三部門專案委辦老舊社區都市更新宣導與社區居 民組訓教育
執 行 面
更新執行與 民間委託實 施協定整合
1.整合「政府更新實施」規範與民間「委託實施」執行程序 協議要點
2. 制訂公告「委託實施內容與標準作業規範」
資料來源：本研究整理
壹、政策面－更新政策應與民間市場機制誘因整合
政府更新政策應與民間市場機制誘因整合，優先依據智慧型成長管理理 念與大眾運輸導向建構之發展路徑，引導民間有系統的改造都市區域環境，
建構都市更新願景，並依更新地區特質差異，賦予差異化的建築容積獎勵，
降低潛在的實施風險、不確定性因素衝擊，以及搜尋、資訊、協商、決策等 交易成本，主要配套措施項目有二點：
一、優先劃定具市場去化性之更新地區，降低更新發起環境的不確定性 借鏡日本東京都山手環狀線周邊地區民間參與都市更新開發經驗，
政府宜配合國內捷運（車站）沿線之周邊特定區域優先劃定都市更新地 區，引導民間依循大眾運輸導向建構之發展路徑，參與都市更新推動以 改造都市景觀風貌與重整社區環境，同時改善民間於未經劃定應實施更 新之地區，辦理自行劃定更新單元申請劃定准否的變數，降低都市更新 發起推動環境與時程不確定性衍生之實施風險。
二、整合都市更新地區「都市計畫、更新計畫與都市設計」，降低搜尋與 資訊成本
都市更新為都市整體的再發展，不應僅是過去民間小基地規模的舊 屋拆除，兼顧「公益與私益」及「效率與管制」的平衡，政府應就捷運
（車站）沿線之周邊特定區域，同步整合「都市計畫、更新計畫與都市 設計」，引進民間多元創意進行整體有系統的及大街廓的再開發，建構「城 鄉再造新風貌」願景，提昇整體公共利益，降低搜尋與資訊成本。
貳、法制面－更新法制應與民間主體推動實務整合
政府更新法制應與民間主體推動實務整合，協助排除推動障礙，並經由 法律授權程序建構資訊透明度，使委託實施雙方及都市更新服務單位，於整 合協商過程中，就都市更新事業推動有所遵循與規範，以保障資訊不對稱的 弱勢一方，降低協商、決策、監督與執行等交易成本與代理成本，主要配套 措施項目有五點：
一、修訂都市更新相關法令條文、規範，契合民間推動實務需求 （一）修改地主同意書明確同意參與事業概要及事業計畫內容 現行都市更新作業手冊規範申請事業概要及事業計畫之同意書格
式5-2，應參照「獎勵土地所有權人自辦市地重劃辦法」第 23 條有關徵
5-2 事業概要及事業計畫同意書範本，參閱內政部都市更新作業手冊，2001：3-43、4-24。
求土地所有權人同意書應載明事項 5-3規定，研擬修正都市更新事業概 要及事業計畫同意書格式內容，明確地主出具同意書之同意內容及同 意書有效期限。
（二）私有畸零地應比照公有土地一律參與更新
依建築法規定，畸零地非與鄰地協議調整地形或合併使用達到最 小面積之寬度或深度不得建築，如鄰接土地雙方所有權人不能達成協 議時得申請調處，調處不成…申請該管地方政府徵收後辦理出售 5-4。 按都市更新單元劃定之首要目標即在完成更新範圍內土地的合併，以 達成都市更新立法目的，依前述意旨，更新範圍內之私有畸零地應比 照公有土地一律參與更新，以消彌土地利用的不經濟，簡化行政程序，
以及降低畸零地地主不理性刁難拿翹行為衍生的交易成本。
（三）面積同意門檻達絕對多數時，不計土地及房屋之人數
更新單元地權關係複雜與地貌現況不一，致各項同意指標數值難 以同時跨過法定門檻，且民國 96 年 3 月 21 日更新條例第 25-1 條已修 正協議合建實施方式同意門檻當土地及房屋面積達 80% 時，不計算人 數比例。爰此，權利變換實施方式，建議參照更新條例第 25-1 條、土 地法第 34-1 條第 1 項規定研擬修訂，依政府劃定地區與否類別，分別 以面積為法定門檻計算標準，不須採計人數門檻。
（四）明定合法建物之違章建築部份的補償與處理機制 更新單元內合法建物違章建築權利價值認定，經常成為土地合併過
程的爭議焦點與構成地主拿翹的關鍵因素，基於政府不作為所衍生之 違章建築財產權保障課題，應以恢復原合法範圍為前提，參照「獎勵 土地所有權人自辦市地重劃辦法」第 29 條有關拆遷土地改良物補償規 定，依地方政府所訂土地改良物拆遷補償標準查定辦理。
（五）明確都市更新事業不動產估價準則與認定機制
建立公布「都市更新估價準則」，使私部門參與者有充分的資訊與 認知的權利，同時三家估價應由地主與實施者分別推薦，誤差 20%以 內，估價結果應採均值。
二、規範不動產信託配套措施，促進資金籌措與排除履約風險
規範民間都市更新案有關地主不動產產權及實施者資金信託，結合 金融、信託及建築經理機構，共同聯結「建築融資、產權登記管理、履
5-3 自辦市地重劃同意書格式範本，參閱內政部地政司市地重劃作業手冊，2003：9。
5-4 參閱建築法第 44-45 條條文。
約保證（或完工承諾）」配套措施，由民間自主提案納入事業計畫及權利 變換計畫審議核定，以協助政府接管機制，保障參與雙方履約與金融機 構融資風險控管。
三、訂定具體執行程序規範，以實質行動排除少數不願參與者
政府不能以「尊重市場機制為由」，一再要求民間參與者「協調、協 調、再協調」而不積極作為，內政部發布之「直轄市縣市政府受理都市 更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事 項」，應明確執行期程與資訊宣導，賦予民間協調處理機制及日後公權力 得強制介入之依據，以縮短公私部門作業時程，維護多數人權益。
四、公告「都市更新委託實施重建定型化契約範本」
為完善不動產市場從開發到成屋之交易體系及保障資訊不對稱的弱 勢一方，政府應頒行「都市更新委託實施重建定型化契約範本」，使委託 實施雙方及更新服務單位於都市更新事業推動過程中，就各項委託實施 事項之整合協商有所遵循與參考依據，降低交易成本與解決代理問題。
五、公告「都市更新委託實施重建定型化契約範本」應記載及不應記載 事項
因應土地合併個案的多元與複雜性，落實資訊弱勢一方的保障，應 公告「都市更新委託實施重建定型化契約範本應記載及不應記載事項」， 使委託實施契約之條款、誘因、責任規定，以及雙方權益義務範圍能夠 比照不動產交易管理規範，受到消費者保護法及公平交易法等相關法令 規範與拘束，以規範交易秩序，保障雙方權益。
參、資訊面－更新資訊與推動實施宣導協調整合
政府更新資訊與推動實施宣導協調整合，針對資訊不對稱、資訊不足 及有限理性等影響都市更新推動的因素，由政府整合建構透明、公開、對 稱及可信任的資訊環境，提供私部門所關切的整合課題與法律相關規定，
並作為都市更新事業整合的協商依據，降低搜尋、資訊、協商、決策成本，
使雙方形成誘因相容一體，共同創造分享都市更新價值，主要配套措施項 目有二點：
一、整合都市更新事業相關領域規範內容、作業標準，提供公開資訊服 務諮詢
（一）整合「都市更新事業」資訊平台
政府主管部門整合「都市更新事業」各領域界面資訊，如劃定更 新單元審定原則、個案審查及會辦查核事項與時程、協調仲介公會協 助提供地區個案市場行情表、協調不動產估價公會協助提供都市更新 估價準則…等，提供都市更新事業參與人查詢。
（二）整合「都市更新事業」審議準則
制定都市更新作業審議規範說明書，並依個案審議案例、核定事 項規範及審議標準共識，提供動態審議準則公告，俾為私部門整合作 業所需及公部門審查標準依據。
二、出版官方版都市更新事業宣導資料，提供民間整合媒介工具 出版官方版都市更新事業資料簡冊、說明書提供民間作為教育宣導
及整合協商的媒介工具。
肆、推動面－更新推動與委託實施資格條件整合
政府更新推動與委託實施資格條件整合，建構民間都市更新事業多元 推動及具公信力之整合服務體系，塑造信任氣氛與協助風險規避，主要配 套措施項目有三點：
一、建立受委託實施者（代理人）資格、條件、行為規範
都市更新事業委託實施屬私權行為，且地主委託實施可經由市場機 制加以評定委任之實施者（可能存在高昂之交易成本），惟基於實施程序 受法令規範，政府可衡量推動實施環境之特性與交易秩序需求，建立實 施者須具備之資格、條件與行為規範，提供地主作為委託實施時之評選 考量。
二、培訓整合代理專技人員與資格認證及輔導整合服務經紀公司 （一）培訓整合代理專技人員與資格認證
都市更新事業專業領域廣泛，可仿效「台灣金融研訓院」5-5設置 不動產研訓院或委託第三部門，從事不動產專業人員培訓與一般民眾 不動產知識教育外，亦可專案培訓具有專業公信力的都市更新整合規
5-5 台灣金融研訓院係於民國 89 年 6 月 1 日由金融人員研訓中心改組，設立宗旨為 「推 廣金融教育及研究，提升專業素質，以促成金融業務現代化」，以「教育訓練、研究發展、
傳播出版、金融測驗」為使命與任務，服務對象含括：銀行、票券、信託、一般工商企業、
大專院校學生、社會大眾、政府相關機構之官員及學術界之學者專家…等。參閱 96 年 4 月 22 日台灣金融研訓院網站。
劃師，以從事專案整合推動事務，並協助政府、地主、實施者與都市 更新服務單位的介面整合。
（二）輔導整合服務經紀公司
都市更新事業涉及各項專業領域的整合，政府單位亦比照不動產 交易管理制度，輔導鼓勵「都市更新服務整合經紀公司」之建置，（或 不動產相關行業擴大服務領域，如建築經理公司），去除一般＂土地掮 客＂不專業與不透明或實施者隱瞞資訊的交易環境，以資訊完全與對 稱為中心，進行都市更新專案，辦理開發計畫之企劃、溝通、協調、
土地及地上物處理、現住戶安置、招商、開發、財務分析、權利變換、
及後續經營管理等工作，以扮演都市更新前置規劃整合角色，從地主 與實施者共同利益點出發，協助發起建立整合共識，協調整合參與者 的共同利益，加速整合民間都市更新事業推動。
三、整合第三部門專案委辦老舊社區都市更新宣導與社區居民組訓教育 政府依優先劃定具市場去化性之更新地區，整合第三部門專案委託 辦理老舊社區都市更新事業推動實施宣導，並仿效日本政府針對社區熱 心公益的居民進行都市更新種子組訓，使其具有都市更新重建事務的一 般基礎認知，並藉此建構社區居民自（發）願性領導組織及民眾參與的 推動平台。
伍、執行面－更新執行與民間委託實施協定整合
更新執行與民間委託實施協定整合，考量民間都市更新事業本質實為 私權交易行為，牽涉關係人之權益甚巨，而公部門除考量整體公共利益外，
其法制規範與遊戲規則的制定應與私部門參與主體需求特性建構最大交 集，以協助私部門達成都市更新推動共識，完成委託實施契約簽署為核心 目標，而非「公是公、私是私，各自形成二條作業平行線」或「以公領私 偏離現實，形成僵化官僚計畫體系，限縮民間創意活力」的行政失靈現象，
主要配套措施項目有二點：
一、整合「政府更新實施」規範與民間「委託實施」執行程序協議要點 委託實施雙方的權益分配與義務負擔的協議共識與履行，配合公部 門審議程序規範，建構於公開透明的推動環境，進而保障與規範民間參 與者權利義務，維護市場交易秩序，公私介面整合如圖 5-3-1，規範項目 說明如下：
（一）發起都市更新階段
1.申請事業概要核准，地主出具事業概要同意書應檢附委託實施雙 方達成的基本協定，以認知委託實施基本條件內容。
圖 5-3-1 都市更新流程與委託實施執行程序協定整合關聯圖 資料來源：本研究整理
2.事業概要核准日為建築法規條文適用之基準日，若事業概要核准 日起一年內，不能完備都市更新事業計畫申請掛號，則以更新事 業計畫申請掛號日為建築法規條文適用基準日，避免期間因法令 變更影響私部門原已建立協議共識的穩定度，並鼓勵私部門於事 業概要核准日起一年內完成事業計畫申請掛號。
（二）擬定－核定都市更新階段
1.事業概要核准後，可比照「開放空間」審議方式，由實施者於召 開更新事業計畫公聽會前，申請建築規劃設計及建築容積獎勵數 值預審，確認建築容積獎勵規模，並為研提委託實施「基本權利 義務協議內容」的基礎要件。
2.申請事業計畫核准，地主出具事業計畫同意書應檢附委託實施基 本權利義務協議內容，以作為委託實施契約簽署的基本要件。
委託實施基本權利 義務協議內容簽署
發起階段 事業概要同意書
委託實施契約簽署 委託實施基本協定
事業計畫同意書
更新信託契約簽署 建築法規適用基準日
建築獎勵容積預審
都市更新流程 政府規範 民間委託實施執行
擬定 核定 階段
「政府接管」機制 融資信託履約保證方案 委託實施定型化契約範本
實施階段 信託履約機制
事業概要核准
日 研提「委託實施基本
權利義務協議內容」
3.實施者制訂委託實施定型化契約範本提供地主審閱，並納入事業 計畫審議程序備查，完成委託實施契約簽署。
4.實施者聯結融資信託履約保證方案，並納入都市更新事業計畫報 告審議核定。
（三）實施階段
事業計畫核定，辦理更新信託契約簽署，啟動信託履約機制，自 主協助政府接管機制的運作。
二、制訂公告「委託實施內容與標準作業規範」
依據本研究本章第二節研擬「整合代理機制」建構內容為基礎，邀 集相關單位人員研擬制訂「委託實施內容與標準作業規範」並公告實施，
以強化「整合代理機制」作為民間參與都市更新事業委託實施的推動平 台，消彌雙方認知差距，降低都市更新事業交易成本與代理問題，加速 建立都市更新委託實施內容共識及委託實施契約簽署，落實契約履行與 監督控管，促進都市更新事業推動。
