五力分析

（一）潛在競爭者（即新加入者的威脅）：

在不動產估價師法通過以前，任何人僅需依公司法規定，向經濟部申 請設立不動產鑑定公司，即可從事不動產估價業務，在不動產估價師法施 行後，則個人必須通過國家考試－專門技術人員高等考試（即不動產估價 師考試）及格，取得不動產估價師證書。具有實際從事估價業務達二年以 上者，始得申請發給開業證書。而對於應考人員參加考試的資格，亦訂有 需大專以上學歷的限制，若非相關科系畢業者，須補修足夠的相關學分。

截至 2007 年 4 月底止，台灣共陸續舉辦過六次高考、三次特考，合計錄取 377 人，開業人數約 210 人。亦即不動產估價正式執業人員總人數，已開始 須經過國家法定規定的節制，然而隨著不動產估價師錄取人數的增加，人 力資源的不斷提昇，但市場仍未充分成熟的同時，現有估價廠商已開始感 受到新進潛在競爭者的威脅。

就產業現況而言，跨國的不動產集團，主要業務以外商來台租賃或購 買不動產及工、商業不動產投資評估為主，但因其估價業務仍須以估價師 事務所型態經營，故目前多已成立附屬不動產估價師事務所，如本研究的 D 公司暨事務所即屬此類廠商。國內以不動產仲介公司起家而多角化經營的 仲介業廠商，持有龐大的交易案例與區域行情資料庫，享有相關企業資源 與商圈高度熟悉等條件，亦相繼投入不動產估價市場。此外，不動產代銷 業、建築經理業以及地政士業，挾其雄厚之組織、財務及客戶資源，相繼

成立不動產估價事務所者，亦所在多有。

就目前不動產估價產業市場之客戶層面觀之，企業客戶約佔現有客戶 的百分之九十五以上，其中包含金融業、建築投資業、營造業、財務顧問 業（會計師業）及其他上市公司等大型客戶，而這些企業客戶亦擁有大量 的組織及財務資源，難保其在不動產估價產業規模經濟到達某種程度時，

進入本產業或培養屬於集團或公司所專屬的估價師團隊。

故潛在競爭者的威脅對我國不動產估價服務市場之衝擊相當大，而現 有廠商必須提高本產業之進入障礙以因應之。可能的因應方法分述如下：

1. 建立規模經濟：如本研究個案 D 及 H 公司暨事務所即聯合十位以上 國家考試及格之不動產估價師，建立本產業初步之經濟規模，以壟 斷不動產市場之中大型估價案。

2. 建立品牌知名度：如本研究個案 D 台北公司暨事務所，除了擁有全 球性品牌優勢外，該公司總經理亦針對一般（非企業）客戶出版一 系列不動產投資專書，以提高其品牌知名度。H 公司暨事務所藉由 與美國估價協會（AI）簽署學術合作， 並獲得其授權翻譯「The Appraisal of Real Estate」一書；發行「不動產估價」雜誌；並妥善 運用媒體行銷，以提高其品牌知名度。L 公司暨事務所則藉由聯合其 他智慧財產服務業者，共同成立「企業智慧財產交易中心」（EIPMart）

及積極參與公共事務，以建立其品牌知名度。

3. 提供客戶額外的高附加價值服務，如 D 台北公司暨事務所提供客戶 對於不動產的一站式服務（Total Solution），L 公司暨事務所則提 供企業客戶所有資產類別之顧問服務，以提高顧客忠誠度，增加客 戶的移轉成本。

4. 累積與強化公司暨事務內部的市場資料庫，以發揮學習曲線與絕對 成本優勢。

5. 以政府及公協會的政策力量，提高產業進入門檻、提高執業品質標 準，以及建立標準收費機制，以淘汰無競爭力之廠商。

（二）供應商（指面對供應商的吸引能力）：

不動產估價業屬於知識密集型的產業，不動產評價公司及估價師事務 所最主要乃提供客戶不動產估價與顧問服務為主，故國家考試及格之不動 產估價師以及不同領域的專才（如都市計劃、建築設計與工程、企業管理、

財務金融、地政人才）就是最主要的服務供應者。本研究個案 D 公司暨事 務所，以提供及培養不動產領域的全方位的業務範疇領域通才，吸引優秀 人才的投入。H 公司暨事務所，以開放合夥人制度之公司治理模式，留住 人才；並以龐大的業務資源吸引個人事務所的投入。而 L 公司暨事務所，

則以舒適的工作環境、工作的愉悅感以及工作的成就感來吸引人才的投入 與凝聚組織向心力。

對供應商的管理部份，H 公司暨事務所的作法可作為重要的參考依據：

（1）供應商的選擇，通常是由公司暨事務所訓練出來並離職的資深估價師 擔任，以降低作業風險及溝通成本。（2）委任供應商的對象，對公司的威 脅性必須為最低，故通常為企圖心較低的個人事務所，以免客戶流失之風 險。（3）重大案件應避免外包。（4）外包案件必需經由嚴格之審核與控 管。（5）供應商跟公司本身，具有一定程度之默契與互信關係，以降低交 易成本與代理成本。

（三）替代品（指替代服務的威脅）：

雖然不動產估價師事務所的服務範疇在不動產估價簽證服務上具有不 可替代性，但在不動產行情諮詢以及顧問業務方面，常遭受「地政士業」

以及「不動產仲介業」廠商的威脅。尤其是不動產仲介業廠商，挾持大量 的市場成交資訊，大打「免費估價」的廣告，造成投資者對不動產估價專 業的錯誤印象，亦間接大量的削減了不動產估價廠商對直接客戶服務的業 務量，形成劣幣驅逐良幣的現象。然而，影響不動產價格的因素非常複雜，

非專業的估價人員不容易掌握，故面對不動產仲介業廠商對直接客戶不動 產估價業務的替代，最終受害者將是接受此服務的直接客戶，並造成對不 動產市場的傷害。目前學界已發現此問題，仍有賴政府以及公協會致力於 推廣並灌輸一般投資人對不動產估價專業的正確觀念及其重要性，以維護

投資人及不動產估價業廠商的權益。

其次，為使我國財務會計公報制度與國際接軌，會計研究發展基金會 於民國九十三年間公佈「財務會計準則第三十五號公報」，要求會計師對 企業固定資產、閒置資產及商譽等資產，如有跡象顯示價值可能減損時，

即需進行資產重估價，並反映在財務報表中。表面上，此「資產重估價」

業務，會擴大不動產估價市場，然而，「會計師業」廠商卻牢牢的抓住此 一市場大餅，會計師業介入不動產估價市場之方法，常以財務顧問公司名 義聘任不動產估價師或培養內部會計人員考取不動產估價師執照的方式進 行，目前影響層面難以估計。

此外，不動產估價業廠商常面臨「建築師業」廠商估價的替代威脅。

不動產投資業者最常接觸的專業廠商為建築師，按六十年十二月二十七日 總統令制定公布之建築師法，依該法第十六條及第十七條規定：「建築師 受委託人之委託，辦理建築改良物及其實質環境之調查、測量、設計、監 造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招 商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。」及「建築師受委託設 計之圖樣、說明書及其他書件，應合於建築法及基於建築法所發布之建築 技術規則、建築管理規則及其他有關法令之規定；其設計內容，應能使營 造業及其他設備廠商，得以正確估價，按照施工。」關於建築師辦理之估 價業務，營建署七十七年九月二十二日（七十七）營署建字第一一八○○

號函釋：「關於建築師法第十六條及第十七條所稱估價業務，係指建築師 依建築法及建築技術規則、建築管理規則等之規定辦理『建築物之新建、

增建、改建、修建行為時所為工程上之估價』而言。」業有明定，可見建 築師估價業務範疇，依建築師主管機關長期以來見解，係屬「建築物之新 建、增建、改建、修建行為時所為工程上之估價」無疑。然一般動產投資 業者為節省相關費用，仍常把估價業務委託建築師辦理。

除了地政士業、不動產仲介業、會計師業及財務顧問業、建築師業的 服務替代威脅外，專攻不動產相關法規的「律師業」廠商，以掌握相關的 客源優勢，亦或多或少的瓜分了不動產估價市場，其進入模式亦和會計師 業及財務顧問業相同，造成不少的潛在客戶流失與服務替代威脅。

綜而言之，之所以讓各專業服務廠商介入不動產業，造成嚴重的替代 威脅，除了以上替代服務的相對價格、移轉成本以及客戶使用替代服務的 傾向所影響外，不動產估價業廠商本身對直接客戶的漠視與忽略，亦是造 成此結果的重要成因。長久以來， B TO B 市場始終是不動產估價業廠商 關注的焦點，在此企業客戶有足夠的資源與能力培養屬於企業集團的估價 團隊之潛在進入者威脅下，B TO C 市場或許亦是本產業的潛力市場。

（四）客戶（指客戶的議價能力）：

目前不動產估價業廠商的主要客戶包含：金融機構（尤其是銀行業 者）、不動產投資業廠商、都市更新業廠商、上市上櫃公司、法院以及政 府機關。其中，來自金融機構的業務，由於案量相當大，故其對估價業廠 商之規模要求程度較高，議價能力相當強，但其伴隨而來常有相關行舍及 其他不動產的估價，故相對利潤不低。來自不動產投資業廠商的業務，由 於其本身亦是不動產產業的專家，但是由於案量偏低，故議價能力不高，

目前不動產估價業廠商的主要客戶包含：金融機構（尤其是銀行業 者）、不動產投資業廠商、都市更新業廠商、上市上櫃公司、法院以及政 府機關。其中，來自金融機構的業務，由於案量相當大，故其對估價業廠 商之規模要求程度較高，議價能力相當強，但其伴隨而來常有相關行舍及 其他不動產的估價，故相對利潤不低。來自不動產投資業廠商的業務，由 於其本身亦是不動產產業的專家，但是由於案量偏低，故議價能力不高，