SWOT 分析

SWOT 分析為進行企業外部環境以及內部條件的分析，從而尋找兩者 最妥適可行策略組合的一種分析工具。SWOT 分析中的 S（Strength）代 表企業廠商內部現有的「優勢」或「長處」，W（Weakness）代表企業廠 商內部現有「劣勢」或「弱點」，O（Opportunity）代表企業廠商外部環 境中存在的「機會」，T（Threat）代表企業廠商外部環境所構成的「威脅」。

本節擬延續上一章節依據個案研究深度訪談的內容與結果，針對不動產估 價業廠商進行 SWOT 相關分析。其中，組織規模的大小往往會影響以上四 大因素的分析結果，故本研究分析擬將現有不動產估價業廠商分成大型公 司暨事務所（指事務所之不動產估價師人數在三人以上，從業人員在二十 人以上之不動產估價師事務所，如本研究之 D 和 H 公司暨事務所）以及中 小型公司暨事務所（指事務所之不動產估價師人數在三人或三人以下，從 業人員在二十人以下之不動產估價師事務所，如本研究之 L 公司暨事務所）

兩類進行分析。本節亦將個案廠商的個別情況分述於以下 SWOT 分析中。

（一）優勢 Strength 分析：

就整體不動產估價業廠商而言，不動產估價公司暨事務所具有下列優 勢：（1）為國家考試通過之執業資格，非一般人可任意進入的行業，具有 產業進入之障礙的功能，尤其在不動產估價簽證上更具資格專門性，非有 資格不得為之。（2）不動產估價師受過長期且專業的養成訓練，國家考試 亦有學歷以及受教學科類別等限制，執業期間在職進修亦有嚴格規範，故 對不動產專業知識掌握度與市場資訊敏感度較強，故能提供客戶深入且專 業的服務。（3）不動產估價業廠商為不動產投資業、不動產管理業、不動 產流通業與不動產金融業等產業攸戚相關且互動密切，亦是整體產業的價 值分析者，對不動產產業價值的創造扮演相當重要的智庫角色，故對不動 產整體產業價值鏈具有具足輕重的優勢。

就大型不動產估價業廠商而言，具有以下內部優勢：（1）組織優勢：

大型公司暨事務所擁有三位以上之不動產估價師，從業人數在二十人以 上，故其組織與生產能力相當強，如本研究個案之 H 公司暨事務所，其創

辦人與六位合夥估價師之人際網路相當綿密，專業分工細緻，故 H 公司暨 事務所之服務及生產效率相當高。再加上該所導入之「學習型組織」成效 高，對整體組織氛圍與吸引優秀人才具有相當正面的影響。（2）資源優勢：

大型公司暨事務所擁有相對優勢的人力資源、財務資源與業務資源，故對 市場資料庫的快速累積、規模經濟利益的提高、行銷與媒體活動的進行等 策略活動皆具有相當的內部優勢。

就中小型不動產估價業廠商而言，則具有以下內部優勢：（1）彈性優 勢：中小型公司暨事務所由於固定成本（尤其是人力資源成本）較低，且 服務的客戶多為在地型的中小型企業甚至個人投資者，故無論在服務範疇 的深度與廣度常賦有彈性，較能夠提供「量身訂做」、「物美價廉」與「快 捷方便」的服務，以切合顧客的需求，並藉以提高顧客的忠誠度。（2）速 度優勢：中小型公司暨事務所內部交流頻繁且暢通，對外部環境變化十分 敏感，且其決策速度快，能夠迅速的調整個人及組織，以因應整體環境的 變化，快速且有效的採取適當之營運策略，故具有速度上的優勢。

（二）劣勢 Weakness 分析：

就整體不動產估價業廠商而言，不動產估價公司暨事務所具有下列劣 勢與弱點：（1）投入執業的人數每年增加，分食業務大餅：國家考試不動 產估價師錄取人數逐年增高，而不動產估價市場成長率卻呈現停滯狀況，

將造成粥少僧多的情況。（2）一般社會大眾對不動產估價師專業的認知與 信任度不足：目前除了金融業及大型企業對不動產估價師的專業，具有一 定程度的認知，一般中小企業以及社會大眾則對不動產估價專業的認知相 當不足，故對相關領域的問題，仍習慣尋求地政士（代書）或不動產經紀 人的協助。再加上現有執業之不動產估價師將服務範疇仍侷限於不動產估 價簽證業務上，頗有畫地自限之譏，故尚未獲得一般社會大眾對不動產估 價師專業的正確認知與高度信賴。（3）整體行業而言，大、小型事務所結 構失衡：目前產業發展狀況仍有「大者恆大，小者恆小」的情況出現，且 大型事務所的大型客戶雖占多數，但其目標客戶有朝中小型企業客戶移動 的趨勢，而中小型事務所則以爭取大型客戶為目標，造成結構失衡的情況 產生。（4）營業收入深受不動產業景氣循環效果的影響程度相當大。

就大型不動產估價業廠商而言，具有以下劣勢與弱點：（1）決策的彈 性較低與速度較慢：大型不動產估價公司暨事務所由於組織相對較大，決 策由上而下及組織僵化的結果，往往會造成彈性較小且速度較慢的劣勢。

（2）固定成本較高：大型不動產估價公司暨事務所由於組織相對較大，固 定開支（尤其是人力成本支出）與作業成本較高。

就中小型不動產估價業廠商而言，則具有以下內部劣勢：（1）市場範 圍狹窄：目前金融機構、上市上櫃公司、都市更新業廠商及外資企業等大 型企業客戶主要掌握在大型事務所手中，而中小型企業及個人投資者市場 因無估價簽證需求，故市場尚未開展，再加上中小型事務所資源有限，服 務區域亦有先天上的限制，故中小型公司暨事務所若無法在營運範疇與服 務的深度與廣度突破，則只能接受附加價值較低且勞力密集的業務。（2）

個案作業成本高：中小型公司暨事務所雖具有固定成本較低之優勢，但由 於案量少、接案區域無法掌控、市場資料庫累積速度慢、無法吸引及留住 優秀人才等因素影響，將導致作業成本高居不下。（3）作業品質參差不齊：

目前中小型公司暨事務所因受到市場、成本、收費等諸多環境因素影響，

整體作業品質難以控制。此劣勢最主要與收入問題與專業標準相關，目前 不動產估價師公會並無像建築師公會一樣建立標準收費機制，且不動產估 價作業流程與細節的專業標準雖已建立，但仍有許多人為操作空間，故中 小型事務所若無嚴謹的內控機制，將導致面臨作業品質參差不齊的劣勢，

亦有礙不動產估價產業的發展以及不動產估價師形象的提升。

（三）機會 Opportunity 分析：

不動產相關產業廠商的異業連結與競相投入，將推動台灣不動產估價 服務市場從目前以價格競爭為主的競爭策略，逐步轉向以服務類型、服務 範疇和服務品質為核心的深層次市場競爭為主。

台灣不動產估價廠商目前提供的服務，乃以金融機構、大型企業、法 院、政府機關的不動產估價簽證等業務為主，而此類業務多為風險高、技 術性低且附加價值低的服務，隨著台灣地區都市更新的需求不斷提昇、政

府不斷釋出土地及產業面的利多、兩岸未來關係的加溫與演進，以及一般 高階消費者及中小企業對不動產價值與投資的理財觀念逐步提升，故針對 潛在客戶所需的高附加價值、技術性高且風險低的不動產投資顧問諮詢服 務等業務實尚待開發。

由於現階段不動產市場尚未發展成熟，但隨著不動產估價師國家考試 錄取人數的不斷攀高與一般小型事務所如雨後春筍般不斷設立，短期間內 雖會造成市場殺價競爭的情況出現，但同時間亦不斷的逐步淘汰掉無法與 時俱進的不動產估價廠商，此外由於一些國際知名的不動產業相關廠商進 入台灣不動產估價市場（如本研究個案之 D 不動產估價公司暨事務所），

其先進的管理與發展經驗，高超的專業與執業能力，以其紮實的人員培訓 與執業道德訓練等方面的先進發展經驗，可增強台灣不動產估價廠商及執 業人員的競爭能力和素質修養，並有效提高台灣地區不動產國際化程度與 整體服務品質。

（三）威脅 Threat 分析：

台灣現行不動產估價案可概分為「法院估價案」以及「一般估價案」

兩種類型。法院估價案，包括地方法院民事執行處之招標估價案，以及法 務部行政執行署各行政執行處之招標估價案。一般估價案，包括一般民間 之委託估價案、都市更新之委託估價案，以及不動產證券化之委託估價案。

法院估價案由於是由法院指定第三者（即受委託之不動產估價師）進行不 動產估價，故不動產估價廠商較能以公正的立場，獨立進行估價業務。而 一般估價案是由客戶自由選擇符合其需求之估價師及估價廠商，因此若依

「顧客至上，以客為尊」的市場導向原則進行估價，現有不動產估價廠商

（含本研究之三家個案廠商）將面臨估值未符合實施者或委託機構滿意之 價格，實施者或委託機構即拒絕支付估價費或錯失商機的困境。此威脅將 導致為延攬業務而一味配合實施者或委託機構估值的不肖估價廠商充斥，

造成劣幣驅逐良幣的情況出現，亦造成社會及一般大眾對於不動產估價廠 商及估價師專業的質疑與不信任，更因此大大的限縮了不動產估價業的市 場的發展。