不動產估價業

台灣地區不動產估價業（早期稱鑑定業）的發展，自 1958 年經濟部 財團法人中國生產力中心開始為企業提供「不動產估價」服務以來，已歷 40 餘年。1966 年中華徵信所於徵信業務附有不動產估價業務，為民間估價 業之濫觴；至 1975 年中國不動產鑑定中心取得國內第一張「不動產鑑定執 照」後，展開了民間企業經營以不動產估價業務為主軸的局面。及至 2000 年「不動產估價師法」公佈施行，正式建立了不動產估價師證照制度。另 依「不動產估價師法」規定，該法施行前已登記經營不動產估價業務者，

於 2005 年 10 月 5 日後不得繼續經營，不動產估價師事務所將代之而起，

估價業的發展即將邁入另一新紀元。

不動產估價師法公佈後，考試院於 2001 年 9 月發布「不動產估價師 考試規則」，並於同年 12 月舉辦第一次不動產估價師考試，並於 2002 年、

2004 年、2005 年舉辦三次專技特考，也使現行執業人員之特考走入歷史。

截至 2007 年 4 月底止，共陸續舉辦過六次高考、三次特考，合計錄取 377 人。

不動產估價專業制度的建立，除建立證照考試制度、執業登記外，更 需配合估價技術之提升與道德之規範。有關不動產估價專業技術的提升，

內政部已著手進行不動產估價技術規則之修訂；至於道德規範部份，則有 賴不動產估價師公會的成立。依不動產估價師法「業必歸會」的規定，不 動產估價師開業後的業務執行，須由公會負起自律管理的任務。是以，繼 2003 年 1 月及 4 月台北市、高雄市不動產估價師公會成立後，2004 年 3 月底中部亦成立台中市不產估價師公會；中華民國不動產估價師公會全國 聯合於特許的情況下，突破不動產估價師法需經 7 個以上地方公會發起才

能成立全國聯合會之規定，於 2005 年 3 月 12 日正式成立。

4.5.2 營運範疇

國內估價體系可概分為二大類：一為政府機關辦理之公告土地現值與 公告地價之地價查估作業，主要作為課徵土地稅、土地徵收補償價格的依 據。另一為基於市場需求，而由民間不動產鑑定估價業者承作的不動產估 價業務；惟其實際從事的業務範圍，擴及「有形資產（不動產和動產）」

與「無形資產」的評估，並不限於不動產之估價。依據中華民國不動產估 價師公會全國聯合會網站揭示的不動產估價師業務內容包括：

1. 金融機構不動產抵押擔保物之估價。

2. 公開發行公司不動產買賣交易之估價。

3. 法院民事執行處拍賣不動產之估價。

4. 法院民事糾紛有關土地分割、合併等之估價。

5. 都市更新權利變換前後不動產價值之估價。

6. 聯合開發有關政府、地主、投資者之權益價值估價。

7. 土地開發合建分配之權益價值估價。

8. 土地重劃前後地主價值估價。

9. 區段徵收地主分配抵地價估價。

10. 政府公共工程徵收地上改良物之估價。

11. 政府公共工程徵收農作物之估價。

12. 政府公共工程土地征收之估價。

13. 不動產證券化之不動產開發價值之估價。

14. 各項工程造價或鄰居損害之不動產價值減損之估價。

15. 土地使用分區變更前後之價值差異估價。

16. 會計作業對不動產以最近日期重新估價。

17. 企業購併對不動產價值之估價。

18. 企業投資已不動產作價入股之估價。

19. 各級政府供有不動產價值之估價。

20. 移民國外有關之不動產價值之估價。

21. 不動產權利（地上權、抵押權等）之估價。

22. 其他土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價。

此外，有關動產鑑定部分，主要項目包括：國內外生產機械設備、生

師事務所所經營的業務範圍與區域，於經營策略、經營規模、成本負擔以 Debenham Tie Leung)、仲量聯行(Jones Lang LaSalle)、高力國際物業台 灣分公司(Colliers International)及香港商世邦衛理仕有限公司台灣分公司 (CB Richard Ellis)等，主要業務以外商來台租購不動產及工商業不動產評估 為主，與國內本土性的估價師事務所業務衝突較小，但因其估價業務依法

動產鑑定股份有限公司進行整併，例如世衡、宏基、政大、亞太、協和等 五家不動產鑑定股份有限公司，與現代地政代書聯盟及房地產專業資訊網 站（現代地政網、房屋網），合資組成遠見不動產估價師事務所及遠見資 產顧問股份有限公司。為了競爭優勢，估價業是否會進行規模整併或結盟，

而走向獨占性競爭的型態，則有待觀察。

4.5.4 產業現況分析

在不動產估價師法通過以前，任何人僅需依公司法規定，向經濟部申 請設立不動產鑑定公司，即可從事不動產估價業務，由於缺乏相關法令規 範職業條件與責任，所以職業水準良莠不齊。在不動產估價師法施行後，

冀望透過專業證照考試制度的建立，吸引更多更優秀的從業人員，以專業 與專心的態度投入估價產業，提昇整體產業發展及從業人員的形象與社會 地位。而對於應考人員參加考試的資格，未達上述目的則訂有需大專以上 學歷的限制，若非相關科系亦須補足夠的學分；而原有從業人員則需再不 動產估價師法公佈施行以前以從事估價業務滿三年始具參加考試資格。

估價師事務所大體以台北、台中及高雄市為中心向其他縣市延伸分 布。若從開業者背景分析，部份為原估價公司轉型為事務所型態，負責人 多為原公司主管。新開設之估價師事務所，其負責人可能原為從事代書、

仲介業者，於通過估價師特考後成立事務所，擴展業務範圍。不論型態為 何，約有三分之ㄧ的並未開業，考用不合一的情況值得深思。如果原因只 是在培養兩年的估價經驗，那估價業的品質提升可預期；如果考上而不願 意投入此行業，那就令人擔憂；當然亦不排除部分考取者對於該證照採取

「備而不用」的態度，擬待市場情況趨於明朗後再行開業。

此外根據學者梁仁旭於 2006 年六月針對估價從業人員的調查研究研 究顯示，若由不動產估價事務所的類型來看，台灣目前約有 30%為不動產 估價師聯合事務所，70%為個人的不動產估價師事務所。不動產估價事務 所月平均營業額分布情況並不平均，以勞動基準法規定台灣地區勞工最低 薪資 15,840 元為分界，在 24 份回收樣本中有兩個樣本低於最低薪資，有 一個樣本介於最低薪資與平均大學畢業生月薪 28,000 之間，根據調查發

現，再過去一年平均月營業額低於 50,000 元的估價師事務所，全都是 1~2 人組成的個人估價師事務所，營業額在 100 萬元以上的事務所，則清一色 皆是由聯合估價師事務所創造。

個人 70%

聯合 30%

圖 4.8 不動產估價事務所類型 資料來源：梁仁旭﹝3﹞

針對不動產估價事務所經營業務型態的調查，主要涵蓋範圍為法拍、

不良債權、民眾委託、政府委託、市政重劃、不動產證券化、都市更新、

企業資產重估及其他專案等等，其中法拍佔了 34%，為 10 項業務型態所佔 比例最高一項，其次為不良債權及抵押擔保的估價業務，由＜圖 4.9＞的百 分比圖我們可以很清楚發現，在不動產估價事務所業務型態中，較為吃力 的「苦力型」工作如抵押擔保、法拍、不良債權佔了總業務量的 53%，反 而是需要專業度較高、較具挑戰性的估價業務如不動產證券估價、企業資 產重估、都市更新估價等，呈現較少的業務比例。

不動產估價師個人事務所取有估價師資格多數都只有一位，而不動產 估價師聯合事務所則擁有 1~3 位不等的估價師，甚至有網羅 10 位以上估價 師的聯合事務所。由＜圖 4.10＞可以看出不動產估價師事務所中的估價從 業人員學歷分佈，其中大專以上的比例佔了 99%，可見不動產估價業從業 人員以教育背景來看，素質相當整齊與優秀。

法拍

調查不動產估價從業人員的教育背景，不難發現大多數為與不動產相

4.5.4 不動產估價業未來發展

1. 簽證制度上路，迎向估價新紀元：

「不動產估價師法」第 44 條規定之適用已於 2005 年 10 月 5 日屆 滿，我國自此正式邁入估價師證照時代。此意味著估價業務的專業 化與品質的提升指日可待。惟建築師無需受不動產估價師法執業、

換證、懲處等相關規範的限制，卻仍能執行建築物估價業務，此等 一國二制的情形值得斟酌。

2. 會計準則第 35 號公報，擴展不動產估價業務：

為使台灣財務會計公報制度與國際接軌，會計研究發展基金會年間 公佈財務會計準則第 35 號公報，要求會計師對企業固定資產、閒置 資產及商譽等資產，如有跡象顯示價值可能減損時，即需反應在財 務報告中。而行政院金融監督管理委員會也要求股票上市上櫃公 司，自 2005 年起全面適用。亦即未來企業資產重估將是估價業的重 要業務，且將成為估價與會計產業相互銜接的重要橋樑。

3. 積極建立資料庫，提升我國估價技術：

頒佈不動產估價師法以來，相關之配套法規、技術規範、基本資料 均待建立，未來應結合各估價師公會、學界與政府部門，建立不動 產估價資訊，減少前置作業基本資料蒐集時間，政府部門應積極建 立一個全國性通用的買賣實例不動產資料庫，一方面可提供估價人 員更多更透明的資訊以掌握市場價值，一方面也可提供該資料庫作 為研究分析的基礎，可加速提升估價水準與技術。尤其在不動產估 價師全國聯合會成立後，各項適用表格的研擬與估價技術的普獲共 識，更應積極被促成。

4. 整合不動產專業知識，朝不動產專業諮詢顧問發展

隨著不動產估價師專業能力認證制度的建立，估價師角色不僅為不

隨著不動產估價師專業能力認證制度的建立，估價師角色不僅為不