不動產流通業

本研究將不動產流通業概分為不動產仲介業及不動產代銷業二種業 別。不動產仲介業主要以代理銷售與租賃中古屋業務為主體，而不動產代 銷業主要以代理銷售預售屋與新成屋為主要業務。茲概要分析此二種不動 產流通業現況發展如后。

4.2.1 不動產仲介業分析

不動產仲介業自民國 70 年代興起至今，已有 20 餘年，而仲介制度發 展亦隨著時空環境而不斷改變。在「在不動產經紀業管理條例」公佈施行 前，經營仲介之房屋仲介業者，僅需依公司法第 6 條向經濟部申請公司登 記並發給「公司執照」或依照「商業登記法」第 3 條、第 5 條及第 7 條 向 直轄市或縣（市）政府建設（局）課申請商業登記，並發給「營利事業登 記證」後，即可營業；其公司執照或營利事業登記證之營業項目登記為『房 屋租售之介紹』、『房屋租售之服務』、『土地仲介業』或『房屋仲介業』。

為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，以保障交易者權益。政 府於 1999 年 2 月 3 日公布實施「不動產經紀業管理條例」，同年 2 月 5 日生效。此後，國內的不動產仲介制度正式邁入證照管理的新紀元，於條 例實施前已設立之公司或商號，依該條例第 5 條、第 7 條及第 36 條規定，

應於 2002 年 2 月 2 日以前領得『經紀業證照』，始得於 2002 年 2 月 3 日 以後繼續營業。

4.2.1.1 台灣不動產仲介業總家數、分布與消長情形

由＜表 4.2＞可知，截至 2006 年 4 月 25 日為止，全台經營不動產仲介業 務的總家數達 1,714 家，經營不動產仲介及代銷兩種業務有 1,261 家，故 全台不動產經紀業家數有 2,975 家，已創下歷年最高記錄。隨著近二年來 房地產市場景氣轉佳，加上建商推案增添商機，房仲業拓點的腳步明顯加 快，都會地區三步一家，五步一店的現象越趨明顯。其中以台北縣市與桃 園縣名列前三名，且有五成以上的不動產仲介業位於北部地區，而兼營代

銷之仲介業家數達四成二以上。

表 4.2 台灣地區各縣市不動產仲介或代銷家數

區域 縣市 仲介 仲介與代銷 各縣市總計 各區域總計 基隆市 11(0.37％) 20(0.67％) 31(1.04％)

台北市 286(9.61％) 218(7.33％) 504(16.94％) 台北縣 255(8.57％) 278(9.34％) 533(17.92％) 桃園縣 149(5.01％) 184(6.18％) 333(11.19％) 新竹縣 16(0.54％) 56(1.88％) 72(2.42％) 新竹市 22(0.74％) 30(1.01％) 52(1.75％) 北部

宜蘭縣 79(2.66％) 26(0.87％) 105(3.53％)

1630 (54.79％)

苗栗縣 52(1.75％) 5(0.17％) 57(1.92％) 台中縣 110(3.70％) 22(0.74％) 132(4.44％) 台中市 262(8.81％) 38(1.28％) 300(10.08％) 彰化縣 13(0.44％) 24(0.81％) 37(1.24％) 雲林縣 20(0.67％) 32(1.08％) 52(1.75％) 中部

南投縣 6(0.20％) 36(1.21％) 42(1.41％)

620 (20.84％)

嘉義縣 5(0.17％) 0(0.00％) 5(0.17％) 嘉義市 36(1.21％) 23(0.77％) 59(1.98％) 台南縣 25(0.84％) 33(1.11％) 58(1.95％) 台南市 84(2.82％) 57(1.92％) 141(4.74％) 高雄縣 49(1.65％) 27(0.91％) 76(2.55％) 高雄市 184(6.18％) 38(1.28％) 222(7.46％) 南部

屏東縣 43(1.45％) 44(1.48％) 87(2.92％)

648 資料來源：內政部地政司﹝54﹞（統計期間－88/01/01~95/04/25）

表 4.3 台灣地區主要縣市不動產仲介業新增家數統計表

近二年各縣市仲介業家數增加情形如＜表 4.3＞所示，就仲介家數而 言，近二年台北縣新增 204 家最多，為仲介業最看好地區；而首善之區的 台北市家數仍持續新增 192 家，市場熱度依然不減。桃園縣、台中市各增 加 150 多家，有持續增溫現象。在經營項目上，於 2002 年以前不動產仲介 業增加的家數主要朝向仲介及代銷兩項業務發展，佔總成長數五成五以 上，而 2003 年至今，則又改以仲介業務發展為主，佔總成長數六成以上，

其原因是因為於前段時期為房市衰退期，故不動產仲介業若僅以仲介業務 為主，並無法支持公司營運，故多跨足至預售屋及新成屋市場，增加案源。

在立足台灣、放眼中國的產業佈局策略之下，台灣不動產仲介業者紛 紛前往大陸進行投資，如信義房屋、太平洋房屋、住商不動產及北區房屋 等，均已在大陸開設營業點，而台灣不動產仲介業目前於大陸的主要經營 區域仍集中於沿海城市，如上海市以信義房屋、太平洋房屋、住商不動產 等台資品牌為主，北京市則有信義房屋與太平洋房屋，至於廣州地區目前 僅北區房屋進駐。

4.2.1.2 台灣不動產仲介業市場概況

依據 2005 年第四季經建會委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心 調查的「購屋需求動向調查」，針對已購屋者詢問其購屋管道所統計結果

＜表 4.5＞，發現近期已購屋者透過仲介購屋者比例均維持在四成以上，且 有逐漸接近五成的趨勢，而且透過仲介購置中古屋的比例更可高達六成以 上，故市面幾乎有一半以上的中古屋買賣均透過不動產仲介來出售，其亦 代表著消費者越來越可接受透過仲介購屋，且接受度有提高的趨勢。由於 房地產市場為資訊不完全的市場，其資訊無法有效流通，因此，買賣雙方 不易獲得市場資訊，房屋買賣更顯四困難，但有了不動產仲介的服務後，

其蒐集與公布房屋買賣資訊，使資訊流通，加速了房屋買賣速度，亦成為 近期購屋的主要管道，因此，民眾對其需求也逐漸增加。

表 4.5 2005 年已購屋者透過仲介購屋比例統計表

透過仲介購屋比例 透過仲介購置中古屋比例 縣市別 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 台北市 48.8% 60.7% 61.2% 53.6% 58.6% 70.3% 78.0% 67.1%

台北縣 61.8% 63.3% 66.7% 53.6% 79.0% 81.9% 82.3% 72.6%

桃竹縣市 42.4% 39.0% 44.9% 28.9% 62.1% 69.9% 81.4% 56.3%

台中縣市 41.8% 39.4% 36.4% 35.1% 63.6% 63.0% 55.8% 54.3%

高雄縣市 31.6% 41.9% 32.3% 19.0% 54.9% 70.6% 56.3% 40.0%

合計 47.4% 50.3% 51.0% 40.1% 65.5% 72.2% 73.5% 60.3%

資料來源：台灣住宅需求動向季報﹝57﹞，2006

2005 年台灣地區建物買賣移轉登記件數共 434,871 棟，較 2004 年成 長 3.99%，2005 年各月的建物買賣移轉登記件數除了二月、四月、十二月 之外，剩餘的八個月均高於 2004 年，但增加的數量並不多；相較於 2004 年全年建物買賣移轉數超過 40 萬棟，較 2003 年成長 13.38%，在 2005 年 成長幅度有縮減的趨勢。此外，從不動產仲介業店數與買賣移轉件數增幅 來看，2005 年 1 月至 11 月主要都會區建物買賣移轉件數為 34.2 萬，較 2004 年同期增加 4.6%。其中，大台北地區件數為 14.6 萬件，較 2004 年同期增 加 2.8%，而 2005 年大台北地區總店數則較 2004 年成長 19.2%；另外，

南部地區 2005 年 1 月至 11 月買賣移轉件數為 6.6 萬，較 2004 年同期微 幅成長 2.8%，房仲總店數增幅卻高達 22.7%，此二主要都會區內買賣移轉 件數增加幅度與總店數增加速度有一致的情形，此現象可能是因為南、北 二地區仲介店數本來就相對比較多且競爭激烈，所以並沒有與買賣移轉件 數同步成長。而在中部地區及桃竹苗地區，買賣移轉件數較去年成長較為 明顯，增幅分別為 7.4%及 8.3%，總店數增幅分別為 11.3%及 16.2%，顯 示市場交易量與店數成長比例相近。

綜上所述，不動產仲介業廠商主要提供之價值活動為「加速」流通不 動產、提升交易品質、降低不動產交易糾紛與提升不動產交易資訊透明度 之中介服務機構，相對的，提升服務品質、網站使用率、e 化服務廣度與經 紀人員素質（專業與道德）將是不動產仲介業之關鍵成功因素。

4.2.2 不動產代銷業發展現況分析

不動產代銷業乃為因應台灣房屋預售制度所衍生而出的行業，在「不 動產經紀業管理條例」實施之前，代銷業一直處於定位不明階段，未能有 一明確產業別，因此業者大多以廣告公司名稱設立，直到 1999 年公布條例 之後，正式將代銷業務納入條例規範，長久處於混沌未明地位的代銷業者，

終於有明確的產業定位，正式納入不動產經紀業管理。根據「不動產經紀 業管理條例」對代銷業務的定義：指受起造人或建築業之委託，負責企劃 並代理銷售不動產之業務。故不動產代銷業者業務，涵蓋代理建築業負責 市場調查、產品定位、行情查估、廣告企劃及代理銷售等。

4.2.2.1 價值活動與經營型態

不動產代銷業其價值活動從參與建地取得、產品規劃、廣告企劃、房屋銷 售，但主要活動乃以企劃和行銷為主，茲說明如下：

1. 參與建地取得：協助建設公司取得建地或土地規劃。

2. 產品規劃：經由市場調查與研究，對開發個案進行評估，提供建設 公司產品定位及訂價策略。

3. 廣告企劃：針對產品特色及目標市場制定廣告策略，廣告製作與執 行，媒體組合與執行，及接待中心的租賃與設計。

4. 房屋銷售：包含銷售人員訓練、銷售現場管控、銷售計畫檢討、考 核與追蹤。

北部代銷業者比較有組織，可提供一系列不動產買賣專業及相關服 務，而中、南部代銷業者，大多跑單人員轉戰，組織小且資源較不足，能 提供的專業服務有限。基本上代銷業與興建業主合作方式，主要可分為包 櫃、包銷、企劃、跑單四種型態，茲說明如下：

1. 包櫃：係由不動產代銷業者向建設公司承接個案銷售，廣告費支出、

文宣製作及發行、接待中心、實品屋的興建實用由建設公司支付，

代銷業者只需自負管銷費用，包櫃制的收費約為總銷金額的 1.5～

2.5%。

2. 包銷：係由不動產代銷公司支付所有廣告費用、企劃費用、業務執 行費用，並且全權接受建商委託執行銷售事宜，對於大型且具財力 的代銷公司，較會使用此種方式，包銷制收費約為總銷金額的 4～

5%。包銷制度裡又分為二種模式，一種是按成數跳獎金百分比的做 法，另一種是包案銷售成數，至合約約定結案日若未達銷售成數時，

則無任何費用獎金請領。

3. 企劃：可分為純企劃、企劃與顧問型企劃三類，收費約為總銷金額 1

～2%。「純企劃」：係由不動產代銷公司支付全部的企劃費用與業 務執行費用，而由建商支付廣告費用；這種合作方式，業主控制力 較強。「企劃」：係由建商支付全部廣告費用與業務執行費用，不 動產代銷公司支出企劃費用。「顧問型純企劃」：係由建商支付全 部廣告費用、業務執行費用及企劃費用。

4. 跑單：通常為案量較小或僅為餘屋處理時，興建業主為節省費用，

直接雇用單點銷售人員，以保障底薪，按件加酬方式進行銷售。

4.2.2.2 不動產代銷業產業發展現況

依據內政部地政司網站公佈的統計資料顯示，截至 2006 年 4 月 11 日 為止，台灣經營不動產代銷業務的總家數達 1,428 家，經營不動產仲介及 代銷兩種業務有 1,258 家，純代銷業務有 170 家。依據縣市別統計，代銷 業家數的前五名縣市，分別是：台北縣市、桃園縣、高雄市、新竹縣，外 島地區無；可發現目前不動產代銷業者多集中在都會區，且有六成以上的 不動產代銷業位於北部，城鄉差距亦會造成代銷業設立據點之考量。由純 代銷業者比例僅佔 11.90%來看，此產業主要是以兼營仲介業者居多，比例

依據內政部地政司網站公佈的統計資料顯示，截至 2006 年 4 月 11 日 為止，台灣經營不動產代銷業務的總家數達 1,428 家，經營不動產仲介及 代銷兩種業務有 1,258 家，純代銷業務有 170 家。依據縣市別統計，代銷 業家數的前五名縣市，分別是：台北縣市、桃園縣、高雄市、新竹縣，外 島地區無；可發現目前不動產代銷業者多集中在都會區，且有六成以上的 不動產代銷業位於北部，城鄉差距亦會造成代銷業設立據點之考量。由純 代銷業者比例僅佔 11.90%來看，此產業主要是以兼營仲介業者居多，比例