不動產投資業

不動產投資往往牽涉及土地與房地的取得，因此在不動產開發前，通 常應進行一連串慎密的規劃及分析步驟，故不動產投資業價值活動流程大 致可分為：投資分析、土地或房地之取得、資金籌措、產品規劃設計、工 程發包、工程執行與管理、廣告行銷及租售後服務等活動，均是不動產投 資業廠商獲利成功之關鍵過程。

一般而言，大型不動產之投資開發業多由營建業廠商主導，營建業則 包含建設公司與營造公司，但由於產業進入門檻低，也有由個人或數人集 資發起者。起始階段之主要工作，包括環境偵查、基地比較及潛力分析，

經開發研究討論，初步選定較適合之地點及產品類型後，交由投資者或決 策者決議之。茲分述不動產投資主要價值活動流程如後：

（1） 投資分析：

不動產投資分析一般可概分為「市場」與「決策」兩項重點，二者交 互影響。在市場方面，可細分為區域經濟分析（Analysis of Local Economy）、市場分析（Market ）及可市場性分析（或稱去化能力 分析，Marketability Analysis）；在決策方面，亦可細分成可行性分 析（Feasibility Analysis）及投資分析（Investment Analysis）。綜 而言之，不動產投資決策可概分成三個階段－基本分析階段、市場潛 力及行銷分析階段、財務可行性分析階段。

各階段投資分析詳＜圖 4.1＞不動產投資分析流程圖，由流程圖中亦 可發現，不動產投資分析實為橫跨多領域的專家就其專業提出整合性 研究分析與看法，其中包含產業經濟、都市規劃、地政、建築、不動 產估價、財務、投資、市場行銷與不動產管理等領域之專門知識，方 能做好不動產投資開發案最重要的前期投資分析工作。一般不動產投 資人或廠商，會依據投資案的大小，或依靠本身的投資經驗與市場嗅 覺，或擁有小單位的研究開發團隊，或委託不動產投資顧問，進行不 動投資研究與分析。

圖 4.1 不動產投資分析流程圖 資料來源：林左裕﹝48﹞

（2） 不動產取得：

一般不動產之取得有以下之來源：自有房地產（繼承）、仲介者（不 動產經紀與代理商）、直接所有權人、公有不動產標售、銀行拍賣及 法院拍賣等。開發人員亦須檢核不同來源的不動產之基本資料，如地

籍圖、土地登記謄本、都市計畫圖、不動產相關權力人清冊（含土地 所有權人、地上物權利人及他項權利人）、公告現值證明書、現有不 動產所有權人所開立之買賣條件，及其他有關標示、權利、法定用途 及使用管制等基本資料。

若上述資料完備，便可著手建立該筆不動產檔案，並紀錄以下相關資 料：價格比較資料、不動產所有權人條件研判資料、地點比較及資料 完整性分析比較資料。若該筆不動產具有投資或開發價值，則需進行 現場環境勘查（含地形、地勢、交通及環境狀況）、工程工法（含地 地質狀況）檢討、建築法規檢討及地政資料檢討。

（3） 產品規劃設計、資金籌措及預售：

此階段為「產品定位期」，即依據第一階段投資分析之結果，針對特 定目標市場（Target Market），如銀髮族、上班族群或高階豪宅族群 等潛在客戶，決定提供的產品組合，以滿足潛在顧客需求，並符合投 資或開發者利益。

一般而言，此階段同時進行「資金籌措」與「預售」作業。由於不動 產投資業的投資金額相當龐大，融資工具少而難度高，因此一般業者 或投資人除了少數的自有資本（來自本身、親友或少數股東）外，其 餘資金通常是以不動產向銀行抵押貸款而來。由於不動產產品之流動 性低，屬於中長期資產，故在考量資金來源時，中長期資金應占相當 之比重，以免「借短支長」，產生以短期資金因應長期投資而帶來之 系統性風險。

「預售」作業為不動產投資商已申請執照而準備開工興建之個案，購 物者須等一至兩年後房屋才會完工。「預售制度」之所以受到投資開 發者的喜愛，是因為預售所得款項可為投資者紓解龐大的資金壓力，

在中小型投資者自有資金率普遍偏低的情況下，高預售率更可確保投 資專案工程的順利執行與獲利性。但在預售屋順利出清（Clean）時，

投資開發者有可能仍會面臨通貨膨脹及其所帶來之工資和原料上漲 等風險，因此投資推案採預售制度者，應附加「通貨膨脹」或「物價

上漲」條款，如在物價上漲超過幾個百分點時，即可依上漲幅度調整 原售價，以免功虧一簣。

（4） 工程發包與工程專案管理：

投資個案經規劃設計及取得建築執照後，始得以進行開發流程中之硬 體部分－工程發包、工程施作與工程管理。一般而言，中小型之建築 個案施工期限為二年，裝修個案施工期約二個月至四個月，但專案越 大，所牽涉的包商、人工及建材也越複雜，工程進度與工程成本也越 難掌控，因此，具豐富經驗的工程採購發包人員，以及工地主任或監 工或專案經理（Project Manager）將是本階段成敗的重要關鍵。此 階段相關的人員及單位，包含建築師、工程技師、施工人員、營造公 司、承包商、建材供應商及工程顧問公司等。

（5） 廣告銷售：

就市場及受益分析，一般在需求驟升、供不應求、去化容易，即一般 所謂的賣方市場時，預售屋可為投資商帶來極高的獲利，但在需求趨 緩、供過於求、餘屋充斥，即一般所謂的買方市場時，消費者傾向比 較後再行決定，因預售屋無法進行比較，以至於買氣多聚集於新成屋 及中古屋上。相對於投資開發者與消費者風險而言，不動產生命週期 風險、不動產投資策略性行銷規劃，以及不動產行銷策略影響因素，

詳如下圖所示：

圖 4.2 不動產生命週期風險圖 資料來源：林左裕﹝48﹞

圖 4.3 不動產投資策略性行銷規劃圖 資料來源：侯西泉﹝50﹞

圖 4.4 不動產行銷策略影響因素圖

資料來源：本研究整理自 Kotler & Armstrong﹝51﹞

不動產投資最重要之ㄧ環，即不動產定價決策。一般不動產定價目標，

通常在於追求資金週轉、預防物價及工資在施工期間上漲之風險、追 求最大利潤，以及追求公司商譽品牌的建立。除上述各點外，整體市 場景氣及不動產市場走勢、區域性市場行情及競爭狀況、公司知名度 與市場認知之商譽、廠品本身之特色及優點、彈性訂價策略及促銷策 略等，亦為影響不動產價格之重要因素。不動產產品價格決定方法，

一般採用：成本加利潤訂價法、成本加成定價法、損益兩平定價法、

目標報酬訂價法及底價訂價法等方式為之。

（6） 租售後管理：

以往之不動產投資個案多為中小型，且通常以賣斷方式為之，因此不 動產投資者除了在完工數年內需對結構體強度負保證責任外，多無售 後管理或長期經營的型態。然而，不動產投資組合中，中長期投資將 是不動產投資業的獲利關鍵，故不動產的租售後服務、設施維護與物 業管理，將扮演不動產中長期增值的重要推手。未來市場上的房客找 尋、租金收取、支出給付、維修處理、保全控制及整體居住品質的維 護，均可由專業的物業管理或不動產管理公司一手包辦，可說是不動 產專業分工下，租售後管理的主流。

4.1.2 不動產投資市場現況分析

觀察 2006 年不動產投資，大台北地區確是鎂光燈的焦點；通車後每逢 假日必大塞的北宜高，及已開始營運，卻仍毀譽參半的高速鐵路，或者是 大台北相關的捷運建設，更都是最受矚目和關切的利多。但無論區域不動 產投資怎麼火熱，交通建設如何被看好、被炒作，嚴格而論都還是片面的。

要真正看出一個年度不動產投資的變化與趨勢，以數據來做分析，恐怕還 是最客觀、最有效率的方式。

根據內政部建築研究所（2007）針對台灣房地產 2006 年第四季的產 業景氣研究資料顯示，2006 年第四季房地產市場景氣較上一季大致呈現持 平，未來景氣在領先指標微幅上升，而廠商下修預期下，景氣走勢略為趨 緩，且南北區域差異縮小，供需雙方宜審慎面對。2006 年第四季房地產景

氣相較於上一季，同時指標微幅上升 0.02%，房地產景氣對策訊號與上季 同為 12 分，廠商景氣判斷淨增加為-12.5%，綜合上述指標顯示房地產景氣 為持平。展望未來房地產市場發展，2006 年第四季房地產領先指標仍呈現 上升，但幅度僅有 0.59%，屬於穩定區間，雖然多數廠商對於本身的經營 狀況仍偏向樂觀，但對於市場的資金週轉難易度、推案量、銷售狀況、以 及金融機構承作房貸意願等指標則並不看好，且對市場房價看法分歧，對 於未來兩季房地產市場景氣也呈現保守預期，且北部廠商也與中南部廠商 看法一致。此外，就市場消息面來看，主要利多消息包括總體經濟景氣回 升、投資人信心轉趨樂觀、失業率創新低、以及高鐵正式通車營運，利空 消息則有建造執照面積大幅減少、投資客比例過高、房貸利率、央行持續 升息、以及銀行開始緊縮房貸成數等。整體來看，在房地產市場供需存在 落差下，未來景氣可能呈現略為減緩趨勢，供需雙方均應審慎面對。

如就各項客觀條件來看，要在 2005 年尾期間預測 2006 年之市場供 給，應該是呈現供給小縮的情況；這一方面是因為土地資源減少，另方面 也是因為 2004、2005 兩年持續爆出天量的供給額，可能讓 2006 年出現些 許賣壓，而抑制新供給進場。然而就實際的數據觀察，2006 年不動產投資 供給面，顯然仍持續加碼，且是預售及成屋市場都有增加。

如就各項客觀條件來看，要在 2005 年尾期間預測 2006 年之市場供 給，應該是呈現供給小縮的情況；這一方面是因為土地資源減少，另方面 也是因為 2004、2005 兩年持續爆出天量的供給額，可能讓 2006 年出現些 許賣壓，而抑制新供給進場。然而就實際的數據觀察，2006 年不動產投資 供給面，顯然仍持續加碼，且是預售及成屋市場都有增加。