其他不動產服務業

其他與不動產相關之產業，包含地政士業（代書業）、都市更新業、

建築師業、會計師業、律師業、室內設計及裝修業、建築經理業，以及屬 於不動產金融業之金融業、信託業及資產管理公司（Asset Management Company，AMC）等服務業。以上產業廠商業務範圍皆與不動產業之價值 活動具有相當程度之利害關係。茲就與不動產估價業營運範疇相關度較高 之地政士業（代書業）及都市更新業分析如後。

4.4.1 地政士業（代書業）

土地登記代理制度，在我國已行之有年，早自清康熙時代即有「代書」

之名稱出現於文獻中，隨著時代的演變，代理土地登記行業名稱由清朝之

「代書人」演變為日據時期的「司法書士」、「行政書士」。光復初期，

政府公布「台灣土地代書人管理規則」，台灣特有的土地代書制度於焉形 成；土地法於 1975 年修正後，又將民間俗稱「土地代書」易名為「土地登 記專業代理人」，惟「土地登記專業代理人」因名稱冗長，內政部遂於 2001 年 10 月 24 日公布「地政士法」並於 2002 年 4 月 24 日施行，至此代書正 名為「地政士」。

地政士的業務榮枯與台灣經濟發展及專業分工制度息息相關，1970 年 代，由於政府實施各項經濟建設及土地改革成功，社會經濟突飛猛進，建 築用地、工業用地之需求增加，再者，人口由鄉村往都市移動，房地產供 需活絡，因此，土地建物交換分合、金融機構抵押設定等等登記業倍增，

而與不動產相關之房地仲介、法拍業務等等，地政士亦多所跨足。然至 1980 年代，公平交易法、消費保護法制定之後，不動產交易相關輔助行業相繼 完成立法規範，相對縮減了地政士傳統從事的執業項目，諸如，1999 年 2 月 3 日公布的「不動產經紀業管理條例」，限制了地政士傳統經營的房地 介紹買賣業務；2000 年 10 月 4 日通過的「不動產估價師法」，使原本最 接近市場真實價格的地政士，無法經營不動產估價業務。再者，1992 年 11 月 16 日修正律師法第二十條，規定律師勿須經過地政士國家考試即取得地 政士之執業資格，是以，地政士執業範圍因專業分工而限縮，律師瓜分執

業版圖，讓地政士未來的路越來越窄，地政士的發展受到嚴峻的挑戰。

此外，依律師法第二十條第二項規定，律師得辦理「商標、專利、工 商登記、土地登記及其他依法得代理」之事務。故律師亦得從事與地政士 業務相同之事務。惟因律師得直接以律師義申辦登記，故可執行土地登記 業務人數部分無法統計。

地政士，依法應通過專技特考或檢覈考試始能執業，其業務範圍為接 受不動產權利人及義務人委託，代理申請土地登記之業務，依地政士法第 十六條規定，地政士得執行下列業務：

1. 代理申請土地登記事項。

2. 代理申請土地測量事項。

3. 代理申請與土地登記有關之稅務事項。

4. 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。

5. 代理申請土地法規規定之提存事項。

6. 代理撰擬不動產契約或協議事項。

7. 不動產契約或協議之簽證。

8. 代理其他與地政業務有關事項。

詳言之，地政士可提供服務範圍甚為龐雜，主要包括如下：

（一）內部行政作業事項：

1. 處理各種不動產契約及協議：如買賣、贈與、交換、共有物分割(含 遺產分割)、信託、委建、合建或承攬等契約或協議之代為撰擬、簽 訂，乃至於為當事人履行契約所為之連繫事項。

2. 受託案件之資料整理、比對、分析、提供諮詢建議、依委託內容準 備應附書類文件等。

3. 辦理不動產契約或協議之簽證事宜。

（二）須向登記機關辦理之事項：

1. 各種謄本之申請：如地籍、地價或建物勘測成果之謄本。

2. 各種登記之申請：如買賣、信託、交換、贈與、繼承、拍賣、共有 物分割、他項權利設定、他項權利移轉及標示變更、消滅或塗銷登 記等。

3. 申請土地鑑界、地界調整、土地分割合併、建物分割合併等。

4. 申請時效取得用益性物權之位置圖測繪及申請登記。

5. 申請回復所有權登記。

（三）須向財稅金融機關辦理之事項：

1. 須向金融機關辦理：如申請貸款、徵信或對保等事宜。

2. 向稅務機關辦理：如辦理契稅、土地增值稅、贈與稅、遺產稅等申 報、或申請更正、覆查等相關程序。

3. 機關辦理：如向各級公產管理機關申購公有土地，或與之辦理交換 或調整地形之協議。

（四）須向一般行政機辦理之事項：

1. 戶政機關：如代申請戶籍謄本，或申請編釘門牌。

2. 鄉鎮市公所：如申請耕地租約之變更、終止或註銷等事宜；申請都 市土地之使用分區證明；申請農業用地作農業使用證明。

3. 縣市政府：

（1）地政機關：如徵收補償事件、市地重劃、區段徵收、地價更正，

耕地租約變更、終止或註銷，或辦理非都市土地分區或編定使用種 類之更正、變更等手續。

（2）都市計劃機關：辦理都市土地之使用分區證明，或查閱建築線 或土地使用管制事項等。

（五）與法院有關之事務：

1. 與地政有關之非訟事件：如向法院(或民間公證人)聲請辦理有關不動 產非訟事件相關之公證、認證事項；提存案件，如土地徵收補償費 之提領、依土地法第三十四條之一辦理之對價提存等；關於繼承事 件，如繼承權拋棄之聲請備查、限定繼承之呈報、遺產管理人及遺 產清理人程序之辦理事項。

2. 民事與非訟事件：包括關於失蹤人之利害關係人聲請法院指定財產

管理人、未成年監護、收養、禁治產宣告、死亡宣告、拍賣抵押物、

本票裁定、支付命令、公示摧告、除權判決、提存、公認證、假扣 押及假處分等。

隨著經濟社會的繁榮，交易型態的改變，特別是不動產市場的多樣式，

地政士執業範圍將不能只侷限在傳統的登記案件方面，就一般所見，並觀 察社會需求，地政士有多角化經營的趨勢，如下所示。

1. 兼營不動產經紀業：如法院拍賣業務、不動產仲介或代銷等業務。

2. 參與土地利用、整體開發：如農地開發業務、土地變更業務、土地 重劃業務、都市更新等業務。

3. 祭祀公業、神明會與宗教團體之清理與登記。

4. 參與物業管理業務。

5. 綜合理財規劃業務。

4.4.2 都市更新業

都市是一個有機體，都市隨者時間不斷發展，其一定會經歷盛衰的過 程。為了都市能永續發展，「都市更新」是一個維持都市永續發展的策略，

也是下一個世紀的臺灣都市發展必須且必然要走的路線。「都市更新」不 只是老屋換新屋，也不只是振興房地產市場給予容積獎勵，而是要因應新 世代社會、經濟、交通模式、都市與區域結構的改變而必須推動的「都市 再生」。

我國都市更新的立法，早在民國六十二年「都市計畫法」第二次修法，

增訂第六章「舊市區之更新」，賦予都市更新法定地位。民國八十七年，

我國「都市更新條例」完成立法後，終於有一專法做為都市更新之依據；

惟條例通過迄今，實際辦理更新之案例有限，法規有待充實改進之處仍多。

何謂都市更新？都市更新在英文稱之為：「都市再發展」（Urban Redevelopment）或是「都市再生」 ( Urban Regeneration)。依據都市更 新條例開宗明義之第一條都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利

用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。根據都市更新條例第 三條，所謂都市更新，係指根據本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實 施重建、整建或維護措施。

這些字眼都意味著都市更新不只是拆老屋蓋新屋，而是要帶給都市新 的精神與機能。都市更新應當為都市實質環境與機能帶來全面性的改善，

甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的改善，創造更多的工作機會改善都市 經濟，建造符合永續發展的綠建築，引入豐富的文化活動活化都市等。更 重要的是要引入民間投資的資本與企業化管理，擴大政府與民間合作的關 係。

都市更新之主要推動流程包括三個階段：第一階段：都市更新事業地區 之劃定。第二階段：都市更新事業計畫之擬訂，包括都市更新計畫擬定、

都市更新事業計畫擬定(包括事業概要及都市更新事業計畫擬定兩部份)、

權利變換計畫擬定。其中都市更新事業計畫是由實施者自行擬訂，詳細以 書面表列明白如何進行開發、財務規劃、建築規劃、是否牽涉都市計劃變 更、公共設施之興修、拆遷戶之安置、推行進度等，由各地方政府「都市 更新審議委員會」審議修正通過後據以實施。其中權利變換計畫部分則視 更新事業計畫中所定實施方式是否採行權利變換方式而定。第三階段：都 市更新事業計畫之執行。「都市更新條例」共分八章合計六十二條，現謹 就其特色綱要條列如下：

1. 建立整體更新制度

2. 健全都市更新事業之實施主體 3. 縮短行政審核程序

4. 建立強制參與都市更新制度 5. 公有土地取得與處理

6. 建立權力變換制度 7. 建立不動產證券化制度 8. 建立建築容積轉移制度 9. 給予建築容積獎勵 10. 給予稅捐減免 11. 建立監督管理制度

為配合「都市更新條例施行細則」之推動執行，內政部業依本條例之 規定研擬完成「都市更新條例施行細則」、「都市更新審議委員會組織準 則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」、「都市更新權利變換實施 辦法」、「都市更新事業接管辦法」及「都市更新建築容積獎勵辦法」六 項子法，除「都市更新條例施行細則」及「都市更新審議委員會組織準則」

尚需經行政院審議外，其餘四項子法業已發佈施行。

4.5 不動產估價業