研究結論

一、 新創不動產估價業廠商，應注意內部核心能力的建構

D 公司集團於一九九三年進入台灣，成立台北公司暨不動產估價師事 務所成為國內首家領有正式牌照的境外獨資房地產顧問公司，隸屬大中華 區集團組織，為一獨立運作之機構。故 D 不動產估價師團隊，須努力同時 扮演好公司智庫及策略性事業單位的角色，而「人力資源」的培養與發展，

就成為該所的當急之務。

為達成該所目標，該所目前任務分組，乃以專案別分組的方式進行，

各專案團隊須有全方位的接案能力，而不單限於某個業務領域（如都市更 新或 NPL 估價業務），並採取「師徒制」的方式，一對一的逐步進行人力 養成計劃。除此之外，由於 D 台北公司為 D 跨國集團的一員，故該公司中 高階主管每年需不定期出國接受並參與集團的人才養成與交流計劃，甚至 須做不同部門、國家或地區的職務輪調。

H 公司暨事務所包括台北、台中及高雄三所，三所人力資源的彈性運 用，是現階段維持適當組織規模並解決產能不足的方法。提升現有人力個 人產能部份，則從以下幾點作起：（1）加強內外部之在職專業訓練，積極 導入學習型組織。（2）架構內部網路（Intranet）與積極充實內部資料庫，

以降低溝通及作業成本。（3）致力於估價技術與技術平台的研究與發展。

L 公司暨事務所當前努力的重點工作為各事業部內部中階幹部的養 成。公司暨事務所合夥人陳估價師表示，人力資源為一般中小型公司暨事 務所面臨最直接的問題，因為一般中小型公司暨事務所資源有限，工作又 相當繁重，故中階幹部與人才的選、訓、養、用等工作，為初入本行業的 關鍵成功因素。

經由以上分析，可以發現不動產估價業廠商應注重核心資源的建構，

亦即人才的培育與養成，以避免進入市場初期在品牌與資源上的劣勢。

二、 現有不動產估價業廠商，應注意外部事業網路的建構

D 公司暨事務所提供一般商業及財務方案。因不動產組合對換、項目 私有化、資產證券化以及其他專門投資工具的出現，令市場對獨特及創新 的方案有迫切的需求。要妥善處理這些複雜問題，D 公司利用綜合的策劃、

企業融資及房地產技能，為此類客戶解決所有房地產問題。其中包含：集 資、融資、擬定稅務及財務結構、策略建議、策略實施、財務模型分析、

資產分佈、組合管理、盡職審查、評估及定價、物業及房地產組合估價、

物業買賣等服務項目，擬從嶄新的角度為客戶解決難題。其主要就是憑藉 與各類型融資機構建立的長遠關係，集合市場參與者和顧問，為客戶制定 適切的不動產解決方案。

H 公司暨事務所創辦人及 7 位合夥估價師分別積極參與台北、台中、

高雄以及全國不動產估價師公會創設工作，並擔任公會重要職務；亦於國 內多所大學及教育機構兼任教職、參與學會運作、定期與不定期參與金融 機構的內部教育訓練及演講工作、擔任政府相關委員會諮詢委員等，對外 人際關係網路運作積極，故對提升 H 公司暨事務所品牌與知名度產生相當 高之綜效。組織內部亦有專人負責將資料庫內之小型市場研究案整理轉化 成新聞稿，定期與不定期對外部媒體發送，與平面及電視媒體關係互動良 好，故相當擅長媒體行銷。此外，公司每年亦會舉辦不動產估價研討會、

公司網站定期發布市場與公司相關重要訊息、發表專業文章、參與公報及 技術規則之制定、參與學術活動、翻譯出版重要刊物、參與社會公益活動、

贊助不動產相關會議與活動、與知名會計師事務所及財務顧問公司策略聯 盟，故與國內外同業、企業客戶、學界及中央與地方政府機關等事業網路 關係成員，維持一定程度且友好之關係，對其事業之發展多所助益。

本研究發現，不動產估價業廠商應以策略目標為起點，努力建構為達成目 標所需之事業網路，進而調整組織本身位於事業網路的位置，以避免遭受 不公平的待遇，並取得競爭優勢。

三、 所有不動產估價業廠商，皆應注意營運範疇與附加價值的建構

外商 D 公司集團為國際主要的房地產顧問公司，為世界各地客戶提供 專業創新的房地產及商業解決方案。在物業市場和客戶需求日趨國際化的 前提下，D 公司集團遍佈全球的分公司，能有效地照顧客戶橫跨歐洲、美 洲及亞太區的服務需求。D 公司在全球各主要城市均享有盛名，由三藩市 至上海、斯德哥爾摩至雪梨，均家喻戶曉。公司在全球四十個國家二百家 分公司共有一萬餘名員工為客戶服務。

D 台北公司暨事務所服務的地理範疇涵蓋整個台澎金馬地區，致力為 本地客戶及跨國企業，提供國際水平的一站式房地產解決方案（Total Solution），服務範疇包括研究顧問、環球企業顧問、估算及顧問、物業代 理、資產管理，以及物業管理等。其中又以研究顧問、估算及顧問、物業 代理、資產管理為主要營運範疇，環球企業顧問以及物業管理為未來服務 範疇之發展方向。

L 公司暨事務所認為，企業之資產種類包括：有形資產及無形資產兩大 領域，為滿足服務企業客戶整體資產管理之需求，故 L 公司暨事務所設有 不動產部門及無形資產部門，藉此提升顧客資產價值所需的資本及創新管 理服務，並將它們融合在公司暨事務所的顧問及評估服務中，以增加企業 客戶對於本身資產的有效運用性。

此外，L 公司暨事務所新近成立之「投資研究部」，除了提供不動產估 價及資產評估二大事業部多元化之研究，並支援其顧問服務業務外，近期 亦計劃投入不動產投資相關業務活動，足見該公司暨事務所善用核心資 源，朝向範疇經濟與關聯式多角化策略發展的企圖心。不動產投資業務於 近期展開台灣與中國大陸地區的市場評估與測試階段，相信隨著此領域業 務的開展，將對 L 公司暨事務所整體營運規模將帶來快速與倍數的成長力 道。

四、 公協會及學術機構應扮演更積極的角色

頒佈不動產估價師法以來，相關之配套法規、技術規範、基本資料均 待建立，未來應結合各估價師公會、學界與政府部門，建立不動產估價資 訊，減少前置作業基本資料蒐集時間，政府部門應積極建立一個全國性通 用的買賣實例不動產資料庫，一方面可提供估價人員更多更透明的資訊以 掌握市場價值，一方面也可提供該資料庫作為研究分析的基礎，可加速提 升估價水準與技術。尤其在不動產估價師全國聯合會成立後，各項適用表 格的研擬與估價技術的普獲共識，更應積極被促成。

此外，台灣現行不動產估價案可概分為「法院估價案」以及「一般估 價案」兩種類型。法院估價案，包括地方法院民事執行處之招標估價案，

以及法務部行政執行署各行政執行處之招標估價案。一般估價案，包括一 般民間之委託估價案、都市更新之委託估價案，以及不動產證券化之委託 估價案。法院估價案由於是由法院指定第三者（即受委託之不動產估價師）

進行不動產估價，故不動產估價廠商較能以公正的立場，獨立進行估價業 務。而一般估價案是由客戶自由選擇符合其需求之估價師及估價廠商，因 此若依「顧客至上，以客為尊」的市場導向原則進行估價，現有不動產估 價廠商（含本研究之三家個案廠商）將面臨估值未符合實施者或委託機構 滿意之價格，實施者或委託機構即拒絕支付估價費或錯失商機的困境。此 威脅將導致為延攬業務而一味配合實施者或委託機構估值的不肖估價廠商 充斥，造成劣幣驅逐良幣的情況出現，亦造成社會及一般大眾對於不動產 估價廠商及估價師專業的質疑與不信任，更因此大大的限縮了不動產估價 業的市場的發展。

因此，由台灣不動產估價師精英所組織而成的地方性及全國性不動產 估價師公會，勢必擔負起匡正時亂的責任。例如由公會負責訂定收費標準，

委託者自行選任估價師，但需向公會提出估價請求，並由公會收取鑑價費 用，扣除手續費後轉匯受委任估價師，並由公會組織審查委員會，審查委 員會可由執業估價師、政府主管機關以及學者組成，藉以審查估價報告書，

如此一來，將可解決上述劣幣驅逐良幣的問題，建立合理可行的不動產估 價制度，有效提升估價師之專業形象，健全不動產估價業的市場的發展。