H 不動產估價師聯合事務所

H 資產評估顧問股份有限公司（以下簡稱 H 公司）係由一群以不動產 估價及不動產經營顧問為職志的專業人員組成，創立於民國八十三年九 月，標榜「評估合理價值，恪遵道德操守」為其經營理念。目前有台北總 公司及台中、高雄分公司，客戶遍及金融、司法、各級政府、公營事業、

律師、會計師、企業集團及各民營機構等。

H 公司於民國九十年五月三十一日率先成立國內第一家估價師聯合事 務所，並由台北市政府核發不動產估價師開業證書。目前擁有十二位國家 考試及格之不動產估價師（其中包含八位合夥估價師），及近二十位不動 產估價助理人員，皆為大學地政、土地管理、土地資源、都市計畫、建築 及企管系以上學歷，研究所以上佔八位，平均估價年資為五年以上。H 公 司不動產估價師陣容與估價水準可說居業界之翹楚地位。

H 公司於民國八十六年，與美國估價協會（AI）簽署學術合作， 並獲 得其授權翻譯「The Appraisal of Real Estate」一書；又於民國八十九年發 行「不動產估價」雜誌，一方面藉以提昇國內估價技術水準，另一方面也 將歐美的估價理論與方法有系統地引進國內，供不動產估價的產、官、學 界參考。

民國九十一年起，H 公司更提供中國大陸不動產諮詢、估價服務：特 與中國人民大學土地管理系林增杰教授及在中國評等為 A 級並擁有 8 家分 公司的「北京仁達房地產評估有限公司」進行策略聯盟，以服務大陸地區 的台商。

H 公司估價人員及估價主管皆要簽署對客戶承諾的道德與專業信條，

而在出具估價報告書之前，均對每一案件召開「不動產估價評議會」，各 估價報告書均需經由五年以上估價經驗之資深估價師層層審核，以確保出 件品質，並維持每一估價標的價值的合理性與穩定性。

5.2.2 營運現況

H 公司暨不動產估價師聯合事務所（以下簡稱 H 公司暨事務所）目前 服務範疇可概分為估價與顧問服務兩類，估價服務類包含：資產價值證明 之鑑定估價、授信抵押擔保品鑑定估價、土地開發利用之鑑定估價、財產 價值爭議之鑑定估價四類。顧問服務類主要包含：不動產鑑定顧問、資產 評價以及資產規劃三類。各類服務內容如下所述：

（一）估價服務－資產價值證明之鑑定估價類：

1. 公開發行公司資產之鑑定估價。

2. 法院拍賣不動產之鑑定估價。

3. 移民資產證明之鑑定估價。

（二）估價服務－授信抵押擔保品鑑定估價類：

1. 銀行擔保品鑑定估價。

2. 消費性融資鑑定估價。

3. 建築工程融資鑑定估價。

4. 經銷商貨品擔保鑑定估價。

（三）估價服務－土地開發利用之鑑定估價類：

1. 聯合開發價值分配之鑑定估價。

2. 合建價值分配之鑑定估價。

3. 更新重建價值分配之鑑定估價。

4. 使用分區變更前後價值之鑑定估價。

5. 土地重劃前後價值之鑑定估價。

（四）估價服務－財產價值爭議之鑑定估價類：

1. 法院財產價值爭訟之鑑定估價。

2. 政府徵收補償價值之鑑定估價。

3. 產物保險價值之鑑定估價。

4. 不動產前期後期價值之鑑定估價。

5. 其他疑難之專案委託估價。

（五）顧問服務－不動產鑑定顧問類：

1. 不動產證券化之估價與評估。

2. 商圈調查、規劃與評估分析。

3. 大型不動產投資開發財務效益評估與可行性分析。

4. 大型購物中心開發財務效益評估與可行性分析。

5. 不動產產權、稅務、法規、政策等諮詢顧問。

6. 不動產經營、管理、規劃、代理、財務等諮詢顧問。

7. 土地最高最有效利用評估分析與價值鑑定。

8. 工商綜合區開發財務效益評估與可行性分析。

9. 都市更新前後效益評估、權益分配與可行性分析。

10. 其他土地開發財務評估與可行性分析。

11. 遊憩區開發效益評估與可行性分析。

（六）顧問服務－資產評價類：

1. 機器設備等動產價值評估。

2. 專利權、著作權、商標權等智慧財產價值評估。

3. 專業技術、專業團隊、行銷通路、客戶名單、資料庫、商譽等無形 資產價值評估。

4. 網站、部門、公司之整體或股權價值評估。

5. 授權權利金價值評估。

（七）顧問服務－資產規劃類：

1. 上市/上櫃增資營運計劃、財務分析。

2. 投資評價。

3. 企業購併規劃。

4. 動產、不動產等有形資產及技術、團隊、產品、通路等。

5. 無形資產移轉。

6. 規劃技術入股規劃。

7. 技術授權分析與權利金設計。

8. 技術商品化價。

以上七大類四十一項服務項目中又，又以下述十三大服務範疇為主：

1. 都市更新權利變換價值評估。

2. 捷運聯合開發。

3. 不動產證券化。

4. 公營事業民營化評估、重大工程資產評估。

5. 公開發行公司取得處分不動產價值評估。

6. 飯店、百貨市場經營規劃評估。

7. 休閒不動產開發評估。

8. 商圈調查、消費者特性調查案。

9. 上市上櫃營運計畫評估。

10. 規劃變更開發效益評估案。

11. 眷村改建開發、海埔新生地開發評估案。

12. 特殊機器設備及廠房價值評估。

13. 無形資產評估。

然而根據本研究個案訪談結果顯示，H 公司暨事務所目前乃以不動產 估價業務為主，約佔其總營業收入之百分之九十五以上。顧問及其他資產 評估業務，約佔其總營業收入之百分之五以下，且並非該所之主要服務組 合與目標市場。目前該所不動產估價業務，若概分為以下五大類服務範疇，

則各類服務範疇佔總營業收入之比例約為：房貸估價業務（20％）、都市 更新估價業務（20％）、金融機構之不良債權估價（NPL）業務（20％）、

不動產證券化估價業務（10％）以及其他一般估價業務（包含上市公司資 產重估價、一般買賣及融資參考等估價業務）（30％）。

圖 5.2 H 公司暨事務所所組織圖 資料來源：本研究整理

組織部份，H 公司暨事務所總部設於台北，服務地區遍及全台，為就 近服務客戶，故於台中市及高雄市設有分所。台北總部設有：行政部，負 責公司人力資源、財務會計、行政總務及出版相關事務；專案部，負責研 究發展、財務分析及專案諮詢等工作；業務部，負責客戶服務、行銷企劃、

媒體公關及資訊處理業務；估價部，以主要估價業務類別分組，主要分為 都市更新、房貸估價以及一般估價三組，市場研究組則負責小型研究案的 規劃與執行。其中，最值得關注的是估價部都市更新組，因參與九二一大 地震之災後復建的公益性活動，大量執行有關都市更新權利變換估價業 務，培植出相關領域之人才，累積了相當豐碩之實務經驗，故從民國八十 九年至今接受委託進行都市更新權利變換估價達 50 個以上個案，其中台北 縣市共計完成 28 個個案，評估經驗豐富，市佔率極高。

圖 5.3 H 公司暨事務所人力資源狀況統計 資料來源：H 公司暨聯合事務所網站

人力資源部分，H 公司暨事務所專業經理人及估價師的學經歷，在不 動產估價業界，堪稱素質優異。公司人員共計 30 餘位，百分之九十以上為 大學地政、土地管理、土地資源、都市計畫、建築及企管系以上學歷，其 中研究所學歷人員以上佔 8 位，大學學歷以上人員佔 16 位，目前擁有 12 位國家高等考試及格之不動產估價師（含 8 位合夥估價師），平均年齡為 30.7 歲，平均估價年資為 5 年。

市場行銷部分，公司創辦人及 7 位合夥估價師分別積極參與台北、台 中、高雄以及全國不動產估價師公會創設工作，並擔任公會重要職務；亦 於國內多所大學及教育機構兼任教職、參與學會運作、定期與不定期參與

金融機構的內部教育訓練及演講工作、擔任政府相關委員會諮詢委員等，

對外人際關係網路運作積極，故對提升 H 公司暨事務所品牌與知名度產生 相當高之綜效。組織內部亦有專人負責將資料庫內之小型市場研究案整理 轉化成新聞稿，定期與不定期對外部媒體發送，與平面及電視媒體關係互 動良好，故相當擅長媒體行銷。此外，公司每年亦會舉辦不動產估價研討 會、公司網站定期發布市場與公司相關重要訊息、發表專業文章、參與公 報及技術規則之制定、參與學術活動、翻譯出版重要刊物、參與社會公益 活動、贊助不動產相關會議與活動、與知名會計師事務所及財務顧問公司 策略聯盟，故與國內外同業、企業客戶、學界及中央與地方政府機關等事 業網路關係成員，維持一定程度且友好之關係，對其事業之發展多所助益。

就生產部份而言，H 公司暨事務所執行長認為，調整組織最適規模為 現階段組織發展之重要課題。由於不動產估價產業市場方才正式啟動，業 務量隨著不動產景氣循環與地區性的差異而波動頗大，而人力資源成本占 公司營業成本比例相當高，故組織規模並非越大越好。所以除了致力於提 升個人產能外，維持適當的核心組織人力，善用外部的人力資源，以解決 短期或波動性的產能不足，為現階段的努力方向。H 公司暨事務所包括台 北、台中及高雄三所，三所人力資源的彈性運用，是現階段維持適當組織 規模並解決產能不足的方法。提升現有人力個人產能部份，則從以下幾點 作起：（1）加強內外部之在職專業訓練，積極導入學習型組織。（2）架 構內部網路（Intranet）與積極充實內部資料庫，以降低溝通及作業成本。

（3）致力於估價技術與技術平台的研究與發展。

由於不動產估價師及事務所必需對其估價簽證業務及報告負起完全之 法律及賠償責任，故 H 公司暨事務所針對「善用外部人力資源」（即外包

由於不動產估價師及事務所必需對其估價簽證業務及報告負起完全之 法律及賠償責任，故 H 公司暨事務所針對「善用外部人力資源」（即外包