不動產管理業

4.3.1 不動產管理業範疇分析

不動產管理業範疇以國內目前業界發展實務來看，主要涵蓋兩個主要 領域，一為涉及不動產的開發投資管理顧問業務，另一個有關不動產物業 管理的業務。不動產的開發投資管理顧問，主要提供市場研究、相關投資 開發與開發規劃、招商等之服務工作，其中包括不動產領域主要為商用不 動產，包括辦公室、零售百貨商場、購物中心、旅館、遊樂區、工業區.…

等不動產類型開發投資；不動產物業管理業務，主要包括不動產的物業及 設施管理兩部份，就其工作服務型態來看，又可以分為單純的顧問服務工 作及兼具管理與顧問的服務工作。

根據學者林錫勳﹝59﹞的研究，「物業管理」的範疇應區分為「投資 管理」及「建物管理」兩個層次。其中，「投資管理」的目的在於創造或 提高物業之附加價值，為投資人創造最大之不動產投資報酬，因此服務的 項目包括投資可行性評估、建物使用規劃及租賃、處份管理等；「建物管 理」的目的則是在對於物業的實體設施做有效機能的維持及正常運作的監 督及控制，讓使用者擁有更高品質的建物使用環境，並為所有權人維持並 保有建物的最高價值。

此外，相較於不動產投資、營建與開發等行業，不動產經營管理公司 在台灣的發展並不蓬勃，行業未有明確定義，且在行政院主計處之行業標 準分類中亦未明確歸類於某一類別。若從字義解釋，不動產經營管理公司 係指涉及不動產之ㄧ切經營、管理服務之公司，例如不動產管理顧問公司、

物業管理公司、旅館經營管理顧問…等。故此行業之意涵，即「藉由諮詢、

參與等模式，提供不動產經營、管理之專業知識 know-how 服務為業務者。」

綜上所述，本研究擬針對台灣目前現有發展情況，將不動產管理業概 分為不動產經營管理業及不動產管理顧問業（即物業管理業）二方面進行 分析與探討。

4.3.2 不動產經營管理產業

有關不動產經營管理顧問公司之分類，若由提供此項業務的公司成立性質 來分，可歸納為兩類：

1. 由不動產開發、經營者衍生發展：

部份經營管理顧問公司藉由配合公司開發個案推動過程所累積的經 驗，於個案經營一段時間後，衍生發展管理顧問業務，獨立成立經 營管理顧問公司，將自己的營運 know-how 再行利用，這也是目前 國內大多數經營管理顧問的模式。

這類不動產經營管理顧問公司主要以各類不動產開發公司、飯店業 者居多，例如台茂開發中心將台茂購物中心、宏財股份有限公司將 三重湯臣園區經驗提供予其他業者，劍湖山世界轉投資之路易士休 閒產業管理顧問公司等，其他尚有成立較早的麗緻管理顧問公司與 中信觀光開發公司，以及由老爺、晶華、福華、凱薩、長榮、國賓、

六福、神旺、春秋等各自成立旅館管理顧問公司。

2. 由不動產顧問公司提供服務：

國內類似工作大多仍由各企業主自行摸索、處理，鮮少將經營管理 的重責大任交由專業顧問公司處理，因此僅有少數幾家較具規模之 顧問公司將之納入業務範圍，並針對業主需求提供相關服務。例如 仲量聯行(Jones Lang LaSalle)(原「諮群企業管理顧問公司」)，高 力國際物業(Colliers International)(原「怡和高力公司」)，世邦魏理 仕(CB Richaed Eills)等。

國內不動產之開發經營委託經營管理顧問公司者，主要以商場、旅館 等營運管理較為複雜之不動產為主，其中又以旅館管理顧問發展較具規 模。其可能原因在於旅館經營管理的經驗較能夠被歸納、複製，已逐漸發 展成一套較為成熟的領域，有足夠專業人才提供相關協助，且較無進駐廠 商競爭等直接利益衝突問題。委託方式依個案而異，大致可分為：

1. 實際參與營運：

由業主全權委託顧問公司並實質掌握經營權以及成敗風險。顧問公 司負擔營運所需之各項成本、掌握各項收益，並提撥部分盈餘給委 託業主；另一方面，人事派用、採購、定價等各項實際營運業務均 由顧問公司決定。

2. 僅提供營運診斷、諮詢、分析

僅提供經營業者所需各項資訊分析、建議或訓練協助，因經營決策 權仍掌握於業主手中，故業主需自行負擔營運成敗風險。協助模式 上通常由顧問公司指派少數專業經理人提供經營者所需諮詢、協 助，業主支付顧問諮詢費或經營管理費用予顧問公司。

目前國內以第二種方式居多，例如台中老虎城購物中心於營運初期委 託仲量聯行協助經營；大多數旅館顧問公司提供之服務亦屬於第二種方式。

如前所述，國內之顧問通常僅扮演提供諮詢、協助之角色，而較少實 質介入營運管理，因此在服務範疇上偏重於各項協助工作。另一方面，國 內目前多數顧問服務往往針對個案需求不同，提供可行性評估、規劃設計 至開發營運等一連串綜合性服務，而非明確劃分出經營管理階段的服務，

此外亦會因個案性質、委託客戶需求以及顧問公司專長而異。一般而言，

若從時間點劃分，經營管理顧問服務範疇通常包括下列項目：

1. 規劃及開幕前階段服務：

例如為確保商場之營運效率、切合市場需求提供商場設計規劃之基 礎，以及進入開幕前籌備階段時之各項諮詢工作，如教育與訓練諮 詢服務、委託經營及管理系統建立等。

2. 營運後階段服務：

又可分為實質環境之維護（例如於營運階段提供保全、消防、機電 等實質環境之維護、保養）、整修改建策略建議：以及營運策略上 之各項諮詢服務（例如營運診斷 Management Operation Review、

行銷推廣策略…等）。此外，目前國內部份旅館經營管理顧問除提

供前述服務外，也有結合飯店母體資源，提供聯合行銷、聯合採購 等服務，型態已近似加盟體系之運作模式。

分析此產業長期發展停滯不前的原因，以及實際參與經營管理時遭遇 的問題，包括下列幾點：

1. 公司鮮少求助於專業，寧可自行摸索處理：

經營決策事項幾乎均由公司、集團內部領導者自行決定，較少徵詢 專業意見；另一方面，較具規模之公司僅自行成立相關部門或由開 發部門之同仁兼任、聘僱少數員工負責，物業維護部分則外包予一 般物業公司，無需專責委託顧問公司。

2. 經營管理直接涉及不動產發展成敗，顧問公司不易深入參與：

經營管理之相關資訊多屬機密，且關係不動產開發之成敗，業主通 常不願將此責任交予顧問公司，顧問公司也常顧慮經營風險而婉拒。

3. 顧問與員工權責關係之界定不易

專業顧問不易取得充分授權，且若無實質決策能力，則員工因此通 常不願貫徹執行顧問交付事項，或推諉工作予顧問（顧問指導與執 行之分工界定不明），造成顧問角色尷尬。

4. 不動產顧問專業分工模式尚未成熟

基於前述因素，相較於歐美國家顧問公司之分工細緻，針對不同不 動產、開發營運階段各司其職，經營管理顧問工作多屬於不動產顧 問公司之服務項目之ㄧ。

總結而言，不動產經營管理顧問公司目前雖然發展尚未成熟，但一方 面由於產業西進，大陸不動產開發的蓬勃發展，將促使台灣現有經營管理 know-how 大量移植，進而提昇本行業的成熟度與發展性。

另一方面，國內不動產證券化、資產信託逐漸推動成形，以及近年來 國內陸續推動購物中心等大型商用不動產開發，使得地主與開發商逐漸意

識到不動產經營管理專業之重要性，衍生之服務需求也不再侷限於單純的 物業管理，而是委託專業經營團隊執行，對於企業資產整體進行規劃、經 營、利用。例如台灣糖業公司委託仲量聯行就其位於台南縣之台糖仁德購 物中心擔任開幕前與營運後之經營管理諮詢總顧問即是近期一成功的委託 經驗；由此可知，不動產經營管理顧問公司從長遠的發展角度而言仍是深 具潛力的行業。

4.3.3 不動產管理顧問業（物業管理業）

近年來，隨著社會、經濟的進步以及營建技術的日新月異，建築物早 已擺脫單純滿足使用者遮風避雨的需求，逐漸朝向「設備複雜化」、「科 技化」以及「高層化」的方向發展。因此，建築物在管理及維護上的需求，

也日漸趨於專業化及複雜化，一棟管理完善的建築物不但可以有效提升建 築物在軟、硬體方面的服務水準，也可以相對減少建築物的維護成本，進 而延長建築物的經濟耐用年數。

「物業管理」〈property management〉的概念最早可以回溯自十九世 紀中期的英國，到了二十世紀初期，隨著工業化的腳步在美國本土的進一 步發展，建築高層化、設施與設備的複雜化以及不動產共有情況的普遍，

導致維護修繕技術的專業化；而另一方面，土地、房屋投資性質的提升，

均導致物業管理理念的蓬勃發展。到了二十世紀末，跨國企業的興起更加 著重於企業資產的經營與管理，「企業化物業管理」迅速成為物業管理的 新趨勢﹝60﹞。

台灣地區早期對於公寓大廈的管理維護，僅止於政府提供之國民住宅 設置管理站加以管理，並無專門針對建築物管理、保養、維護等事項提供 服務之產業，然而，隨著經濟的發展，中高樓層的集合式住宅、商業大樓 逐漸興起，區分所有建物公共使用的管理逐漸為政府所重視，1984 年 6 月 內政部營建署訂定「建築物區分所有管理條例〈草案〉」之後，即為日後 公寓大廈管理維護相關法令訂定之濫觴。然而，1980 年代公寓大廈管理維

台灣地區早期對於公寓大廈的管理維護，僅止於政府提供之國民住宅 設置管理站加以管理，並無專門針對建築物管理、保養、維護等事項提供 服務之產業，然而，隨著經濟的發展，中高樓層的集合式住宅、商業大樓 逐漸興起，區分所有建物公共使用的管理逐漸為政府所重視，1984 年 6 月 內政部營建署訂定「建築物區分所有管理條例〈草案〉」之後，即為日後 公寓大廈管理維護相關法令訂定之濫觴。然而，1980 年代公寓大廈管理維