交叉分析

本研究探討開發商對競標出價考量因素，以出價幅度(底價)Y₁ 出價幅 度(現值)Y₂為依變數、其餘變數為自變數，經交叉分析假設檢定與各解釋變 數之顯著性，以顯著水準α＝0.05 為基準，推論母體訊息，且 P 值（p-value）

＜0.05 者即代表該變數達到推論假設的顯著水準，假設 H₀：任何觀察到的 關係都是偶然發生（獨立）的，H₁：任何觀察到的關係都是真實的關聯（相 依）。其結果如下：

一、與出價幅度(底價)分析

由出價幅度(底價)Y1與樣本自變數交叉分析後，由表 23 可看出開發商 在競標土地價格考量因素上在人口密度、與交流道距離、與變電所距離、家 戶所得、住安存量、推案量(大樓)、銷售總金額、景氣燈號、使用執照、會 員家數為顯著（統計檢定值，參見表 23）。根據交叉分析結果，顯示開發 商出價幅度(底價)與捷運站距離、與火車站距離、與交流道距離、與變電所 距離有顯著性影響，原因應為這些設施皆會影響地價高低也影響開發商之土 地成本，而人口密度、住安存量、家戶所得為開發商評估市場指標；推案量 (大樓)、銷售總金額、景氣燈號、使用執照為總體經濟因素也間接影響開發 商成本考量，至於會員家數代表可進場競標人數，所以相對出價金額頇提高 才能增函得標機率。

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表 23 、與出價幅度(底價)卡方檢定表

變數 卡方值(x²) 自由度(df) P 顯著性(雙尾) 編號 人口密度 9.602^a 4 .048* X₁ 土地使用分區 .961^a 2 .619 X₂ 面積大小 7.293^a 4 .121 X3

火車站 15.575^a 6 .016* X₄ 捷運 15.789^a 6 .015* X5

交流道 10.407^a 4 .034* X₆ 公園 1.945^a 4 .746 X7

學校 .321^a 2 .852 X₈

變電所 11.127^a 4 .025* X9

廢棄物處理中心 3.233^a 4 .520 X10

開發限制條件 1.744^a 2 .418 X11

家戶所得 14.604^a 4 .006** X₁₂ 家戶人口 4.676^a 4 .322 X13

住安存量 14.616^a 6 .023* X₁₄ 推案價格 7.446^a 4 .114 X₁₅ 推案量(大樓) 16.372^a 4 .003** X16

推案量(透天) 4.477^a 4 .345 X₁₇ 銷售總金額 27.807^a 6 .000*** X18

景氣燈號 18.616^a 6 .005** X₁₉ 營建物價指數 3.877^a 4 .423 X20

建築執照 5.852^a 4 .210 X21

使用執照 19.726^a 4 .001** X22

競爭程度 4.073^a 2 .131 X23

會員家數 36.534^a 4 .000*** X24

註：P < 0.05 為顯著*，P < 0.005 為極顯著**，P < 0.001 為非常顯著***。

資料來源：本研究整理

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二、與出價幅度(現值)分析

由出價幅度(底價)Y₂與樣本自變數交叉分析後，由表 24 可看出開發商 在競標土地價格考量因素上與人口密度、面積大小、與火車站距離、與捷運 站距離為、與公園距離、與變電所距離、與廢棄物處理中心距離、高雄市家 戶人口、住安存量、推案價格、推案量(大樓)、推案量(透天)、景氣燈號、

營建物價指數、建築執照、使用執照、會員家數為非常顯著。根據交叉分析 結果，顯示出價幅度(現值)與人口密度、面積大小、與火車站距離、與捷運 站、與公園距離、與變電所距離、與廢棄物處理中心距離有顯著性影響，原 因為人口密度、面積大小、與火車站距離、與捷運站、與廢棄物處理中心距 離等因素都會影響地價漲幅而影響開發商之土地成本，而家戶人口、住安存 量、推案價格為開發商用以評估評估市場價格指標連帶影響開發利潤高低，

在推案量(大樓)、推案量(透天)、銷售總金額、景氣燈號、營建物價指數、

建築執照、使用執照方面皆屬於總體環境指標因素，景氣與物價高低波動皆 影響開發商的營運成本。至於會員家數代表可進場競標人數，所以相對出價 金額頇提高才能增函得標機率。

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表 24 、與出價幅度(現值)卡方檢定表

變數 卡方值(x²) 自由度(df) P 顯著性(雙尾) 編號 人口密度 59.980^a 6 .000*** X₁ 土地使用分區 1.484^a 3 .686 X₂ 面積大小 12.611^a 6 .050* X3

火車站 39.986^a 9 .000*** X₄ 捷運 42.104^a 9 .000*** X5

交流道 6.858^a 6 .334 X₆ 公園 12.626^a 6 .049* X7

學校 6.122^a 3 .106 X₈ 變電所 33.622^a 6 .000*** X9

廢棄物處理中心 34.585^a 6 .000*** X10

開發限制條件 7.715^a 3 .052 X11

家戶所得 6.162^a 6 .405 X₁₂ 家戶人口 14.578^a 6 .024* X13

住安存量 56.649^a 9 .000*** X₁₄ 推案價格 36.552^a 6 .000*** X₁₅ 推案量(大樓) 17.917^a 6 .006* X16

推案量(透天) 50.005^a 6 .000*** X₁₇ 銷售總金額 25.124^a 9 .003** X18

景氣燈號 47.466^a 9 .000*** X₁₉ 營建物價指數 51.835^a 6 .000*** X20

建築執照 54.289^a 6 .000*** X21

使用執照 50.226^a 6 .000*** X22

競爭程度 5.168^a 3 .160 X23

會員家數 25.480^a 6 .000*** X24

註：P < 0.05 為顯著，P < 0.005 為極顯著，P < 0.001 為非常顯著。

資料來源：本研究整理

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