第五章、 實證分析
第四節、 多元對應分析 (MCA)
使用多元對應分析 MCA 主要在於探討所有變項之間的相互關係，無關 於自變項與依變項的差異，其作用就是在所有研究對象與多種變項同時存在 時，摘出其複雜的關係。吳文彥（2002）指出藉著 MCA 的分析方法，可整 理出影響力較大，辨識力較強的指標，由此歸納各利害關係人對前述獨立變 項間的群落關係，並可直接從變項間的距離和相對位置探索可能的關係與解 釋。
本研究欲探討高雄市開發商對競標土地之競標價格考量之因素，並期能 提供政府政策上之參考，根據文獻回顧整理出之影響變數，函以交叉分析、
因素分析後之結果顯示，與高雄市容積獎勵推案有顯著相關之變數有人口密 度、面積、住安存量、推案價格、銷售總金額、景氣燈號、營建物價指數、
推案量(大樓)、會員家數、使用執照，本研究以出價幅度(與底價為基準)做 為輔助變數，投入多元對應分析（MCA）結果，其內部一致性信度（Cronbach's Alpha）為 87.8％，總慣性解釋力（Total Inertia）則為 85.4％，亦符合 梯度檢定要求，如表 30。
表 30 、概要模型表
資料來源：本研究整理
MCA 圖像維度之命名係依據個別變數所產生的特徵值對應出的區別量數 數值，由表 31 顯示，本研究變數中銷售總金額之區別量數在維度一及二分 別為 0.765 及 0.869，其帄均值 0.817 為最高，次高為住安存量，其帄均值 為 0.773。而於維度一之區別量數最高者為住安存量變數，其值為 0.865，
另外在維度二之區別量數最高者為銷售總金額變數其值為 0.869。本研究欲
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了解在交叉及因素分析中皆有極度相關之考量變數對於開發商出價幅度(與 底價為基準)之差異。
表 31 、MCA 區別量化表
資料來源：本研究整理
圖 35 、MCA 區別量化圖
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綜上所述，經由 SPSS 分析工具輸出圖像顯示，出價幅度(以底價基準) 之多元對應分析（MCA），概可區分出三個主要群聚，如圖 35 所示：
圖 36 、出價幅度(以底價為基準)對應分析圖
資料來源：本研究整理
由上圖 35 顯示，以出價幅度(以底價為基準)為探討面向，其經多元對應 分析（MCA）後，大致上可以三種時期的三大群聚分布，其詳細分析如下：
1. 出價幅度(以底價為基準)為 1.0 ~1.2 倍
由上圖 35 可知，在出價幅度在此範圍內考量因素為面積 500 ~900(㎡)，營 建物價指數 81.14 ~109.44、房地產景氣處於黃藍燈，使用執照帄均在 1200~3100 件，推案價格在 11~14(萬/坪) ，會員家數在 0~300 家。。
2. 出價幅度(以底價為基準)為 1.2 ~1.5 倍
由上圖 35 可知，在出價幅度在此範圍內考量因素為面積 900~2000(㎡)，營 建物價指數 81.14 ~109.44，房地產景氣處於綠燈，使用執照帄均在
1200~3100 件，推案價格在 14~17(萬/坪) ，會員家數在 0~300 家。
3. 出價幅度(以底價為基準)為 1.5 倍以上
由上圖 35 可知，在出價幅度在此範圍內考量因素為面積 2000(㎡)以上，營
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建物價指數 81.14 ~109.44，房地產景氣處於綠燈，使用執照帄均在 1200~3100 件，推案價格在 14~17(萬/坪)，會員家數在 300~400 家。
綜合上述分析，房地產景氣黃藍綠燈和出價幅度(以底價為基準)為 1.2 ~1.5 倍，以及 1.5 倍以上有密切的交互作用關係。
案例個別貢獻度解析
本研究欲挑選個別解釋度較高之案例函強對於 MCA 分析之解釋，其資料經過 篩選後，案例解釋度最高者達 0.566，帄均個案解釋率為 0.380，標準差為 0.108，最後挑選解釋力較高(大於 0.55)之案例做點位繪圖如圖 36，可區分 為 3 大類，依據案例原始建檔資訊來分析其案例特性，選取案例之詳細資料 如表 32。
圖 37 、個別較高解釋案例位置分布圖
資料來源：本研究整理
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表 32 、挑選案例詳細資料及座標綜理表
案例編號 315 318 319 320 321 327 340 342 解釋力 0.564 0.564 0.564 0.564 0.566 0.564 0.557 0.557 座標
Dimension
1
-2.040 -2.040 -2.040 -2.040 -1.834 -2.040 -1.654 -1.6542
-0.769 -0.769 -0.769 -0.769 -0.684 -0.769 -0.725 -0.725行政區 鼓山區 楠梓區 楠梓區 楠梓區 鼓山區 前鎮區 小港區 小港區
人口密度(人/km2) 9939 9938 9938 9938 99341 9938 9941 9941 面積 (m2) 120 341 534 168 760 376 790 503 住安存量 (萬戶) 57.7 57.8 57.8 57.8 57.9 57.8 57.9 57.9 家戶所得 (萬元) 112.61 112.61 112.61 112.61 112.61 112.61 112.61 112.61 推案價格 (萬/坪) 21.61 16.62 16.62 16.62 16.62 25.68 14.53 14.53
銷售總金額(億) 463.81 463.81 463.81 463.81 463.81 463.81 463.81 463.81 景氣燈號 藍燈 藍燈 藍燈 藍燈 黃藍燈 藍燈 黃藍燈 黃藍燈 營建物價指數 112.82 112.35 112.35 112.35 113.48 112.35 113.98 113.98 大樓推案量 (件)/年 20 20 20 20 20 20 20 20 使用執照 (件)/年 835 835 835 835 835 835 835 835 會員家數 446 446 446 446 446 446 446 446 出價幅度(底價) 1.00 1.00 1.02 1.01 1.02 1.00 1.00 1.00 出價幅度(現值) 1.47 2.39 2.14 1.40 2.30 1.43 1.14 1.13
資料來源：本研究整理
從表 32 可以得知，地政局標讓售土地的慣性，是屬於常年標讓售土地，以 供應可供建築用地予建築開發商，同時在籌措地方財政資源角度上，並不重 視景氣循環是否上昇或衰退。這些解釋力較佳的土地標售個案，與出價幅度
（底價）較無關係，但與出價幅度（現值）有較密切關係，其中屬於 1.4 倍 以上之個案有六案，主要反映都市計畫的環境品質。
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