第四章、 土地開發現況與描述
第一節、 開發商之營運開發流程與土地競標現況
建築開發商大多因成立背景不同，其公司規模大小與組織形成也不盡相 同。因此，在經營業務上也會有多種不同變化，但基本上的經營流程是大致 相近的。一般而言，建築開發商在經營上應至少凿括：土地取得、資金籌措、
個案營運這三種業務，才能進行不動產之投資開發。
一、 不動產開發實務作業過程 (1) 土地取得階段
土地取得是整個作業流程之第一階段，此階段主要為蒐集可開發之土地 訊息，並依照開發商之開發目標、慣例進行評估規劃其不動產之開發可 行性、市場價值、開發財務計畫。土地取得之作業程序常被開發商簡化 成能在短時間內做決策過程，而在高雄市開發商這段決策時間大多數為 兩、三天，但也有少數在二十至三十分鐘內就可做出決策的。土地開發 訊息來源可區分為兩種，分別為土地中人（仲介）系統與公、私有土地 標售（曾松昱，2005 等人）。
(2) 產品規劃定位階段
在取得土地後便進入到此階段，主要i業務為產品格局、產品價位範圍、
消費客群定位與產品行銷規劃。產品規劃依照市場需求與土地特性來進 行規劃，土地特性凿括本身具有面積大小、形狀、坡度等特徵與法律賦
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予之使用強度與性質，市場需求則是開發商亟需之訊息來評判競爭態勢 與消費者喜好。產品定位後，將經由建築師、結構技師、電機技師等進 行專業的細部設計規劃（曾松昱，2005 等人）。
(3) 營造施工階段
此階段開發商一面向工務局申請建築執照，一面委託建築設計師全權負 責規劃設計工作，產品設計為開發成本之一，其設計費多為總工程費之 百分比。營造施工將由營造廠執行，此階段式投入人力與專業服務最多 之階段，相對耗時也是最多(一般而言，透天約六至八個月；大樓則約一 年至一年半)。由於此階段關係到往後凿括產品品質、銷售、售後服務等，
開發商多半相當重視此階段（曾松昱，2005 等人）。
(4) 銷售階段
建築開發商在此階段多半會委託專業銷售單位來進行房屋銷售。銷售單 位可分為兩種：專業銷售組織(代銷公司)與個別專業銷售人員(跑單人員)。
一般銷售期約半年，開商發多有長期合作之律師作為顧問來避免交易糾 紛，在其見證下進行簽約、對保、交屋等交易程序。另外，在完成銷售 後開發商頇協助消費者成立公寓大廈管理委員會，來進行後續管理維護
（曾松昱，2005 等人）。
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圖 17 、營運開發流程圖
資料來源：本研究整理 二、
土地開發現況描述
土地開發方式在上述有提及，可區分為土地中人系統與公、私有土地標 售。經由土地中人系統取得土地之交易成本較投資開發區土地高，在高雄市 開發商偏好以政府規劃之開發區土地為投資目標以下將針對兩種開發方式 做目前現況概略描述，而本研究目的為探討開發商對競標土地價格考量因素，
故現況研究著重於探討高雄市公有土地標售，對於土地中人系統則僅概略敘 述不多函著墨。
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圖 18 、競標土地流程
資料來源：本研究整理
(1) 土地中人系統
土地具有很多特性，所以每一筆土地之差異性極大，若想穩定開發產品，
則必頇時常注意市場中土地出售訊息，但土地缺乏公開交易市場，開發 商能取得訊息十分有限，因此市場上有一群專門向開發商販賣土地訊息，
此稱之為土地中人。土地中人即為過往俗稱土地搧客，由專人負責提供 土地販售訊息，凿含合建與土地購買皆均屬之。目前土地中人報酬約成 交價 1%至 3%上下，通常依土地大小、取得難易度等等有所彈性調整。
(2) 公有土地標售
依據國有財產法第四十七條：「非公用財產類不動產，得依法改良利用。
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財政部國有財產局得以委託、合作或信託方式，配合區域計畫、都市計 畫辦理，經改良之土地，以標售為原則。但情形特殊，適於以設定地上 權或其他方式處理者，得報請行政院核定之。」，因而目前公有土地大多 數以標售為主，而釋放的土地成為了開發商主要土地來源，目前每月皆 有固定標售案而公有土地的標售狀況在台灣的不動產市場儼然形成市場 景氣的參考指標。公有土地標售目前現行採用「第一價格密封競價」的 競標制度，一般在十五至三十天前公告相關標售資訊，將在下一節簡述 高雄市公有土地標售現況。
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