第一節、 結論
國內土地拍賣擁有資訊揭露不充份之特性與特殊市場機制，目前大部分 文獻多半著重於對於土地競標考量因素，鮮少涉及至後續對該土地出價考量 因素為何?因此，本研究主要探討開發商對競標土地之競標價格考量因素，
經由相關論文獻回顧歸納出 26 個變數，利用高雄市地政處標單進行實證分 析，結果顯示開發商對於競標土地之競標價格確有其獨特之考量因素，而根 據其研究成果，本研究整理歸納數個建議提供買賣雙方之參考。
研究結果發現，開發商對於競標土地之競標價格主要受到兩大因素影響，
分別為市場取向與總體景氣環境。本研究透過交叉分析、因素分析與多元對 應分析之分析結果交互探討後，發現在三種分析結果是中屬於市場層面與景 氣層面之變數皆與競標價格有顯著性之關係也具有相當高的解釋能力，但由 於影響市場與景氣方面之波動因素的不確定性。對此，本研究之變數並無法 完全充分解讀，實屬可惜。
就實證分析結果與相關理論交互探討後，在交易成本理論上開發商對於 土地競標價格影響在於競標相關資訊蒐集，當資訊不夠齊全亦或有一定程度 上風險，開發商之出價也相對保守，因此可看出國內獨特之競標環境確實對 開發商之考量有所影響。在行為要因理論上，開發商對競標價格影響重大觀 點為景氣環境的波動。國內不動產市場具有許多景氣相關指標，開發商會因 自身對這些指標之解讀，根據自身之經驗來增函開發利潤或趨避風險。在競 標心理上，開發商對競標土地之出價相對與競爭程度並無太大之關連，原因 可能國內之獨特競標環境造成資訊不流通所影響。
綜合以上所述，開發商競標土地之競標價格多由市場取向與景氣環境所 牽動，又由於國內特殊之競標環境造就開發商僅能就較公開之指標或資訊來 考量，以確保自身之開發利潤進而影響其競標價格。
121
第二節、 建議
本研究主要探討開發商對競標土地之競標價格考量因素，根據其研究成果提 出部分具體建議予興辦土地標售之政府相關單位，而本研究於此議題分析中，仍
有無法突破之處，故提出提出一些建議以提供後續研究之參考。
一、 政府制度方面
目前高雄市土地競標市場活絡，但因其特殊競標市場與競標制度，導致部分 土地價格並不符合市場價格。如何有效銷售籌措地方財政資源、如何吸引業 者進入投資新開發地區將為政府部門挖空心思解決的首要課題，建議參考國 外土地拍賣採取現場喊價競標制度，將拍賣相關資訊公開化來減少開發商搜 尋成本，進而吸引開發商進行開發之意願意並減少其搜尋成本。因此，可藉 由較高透明化資訊流通來營造適合之拍賣競爭環境使土地所拍賣之價格更 貼近實際價值。
二、 後續研究方面
1. 本研究主要探討開發商依據土地綜合屬性條件因素影響之競標價格，
建立於對物(土地)上。而針對開發商之競標行為較無深入探討，建議 後續研究可對於開發商之開發行為態度進行後續相關研究探討。
2. 國內公有土地標售市場因採用「第一價格密封競價」的競標制度，這 種條件下所構成非效率市場的其特殊拍賣環境，因而針對其標售時機、
拍賣之方式與公有土地之大小限制皆有其研究探討之價值，建議後續 研究可對於其進行後續相關研究探討。
122
參考文獻
一、 中文文獻
鄭嘉慧 (2008) ，台灣不動產擔保品拍賣制度變遷之研究-交易成本與財產權 觀點，逢甲大學土地管理學系碩士論文。
張凱棻 (2007) ，台灣開發型不動產證券化制度決策因素之研究，國立高雄 大學都市發展與建築研究所碩士論文。
張如瑩 (2005) ，建築開發商差別投資習性與慣例之研究─以高雄市為例，
國立成凾大學都市計畫研究所碩士論文。
陳翠芸 (2008) ，高雄市開發商之創新研究，國立成凾大學都市計畫研究所 碩士論文。
曾松昱 (2005) ，開發商差異投資行為－以高雄市為例，國立成凾大學都市 計畫研究所碩士論文。
陳玟甄 (2009) ，開發商對高雄市的都市更新參與模式之研究，國立高雄大 學都市發展與建築研究所碩士論文。
林怡玟 (2006) ，應用交易成本理論檢討台灣現行土地開發機制—舊市區與 新開發區之比較，國立成凾大學都市計畫研究所碩士論文。
張能政 (2004) ，不動產估價行為研究_行為理論之應用，國立台北大學地政 系碩士論文。
張宏禮 (2008) ，不動產開發決策影響因素之研究─以鄉林建設涵碧樓為例，
逢甲大學土地管理學系碩士論文。
許家豐 (2010) ，地主出售不動產之行為要因分析-以台南市為例，長榮大學 土地管理與開發學系碩士論文。
王彥傑 (2005) ，建築投資業土地開發評估層級分析法及模糊層級分析法之 比較研究，中原大學企業管理系碩士論文。
江佳宇 (2006)，個人特質對投資行為影響之研究，朝陽科技大學企業管理系 碩士論文。
123
陳憶茹 (2004) ，拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析，國立政治大學 地政系碩士論文。
錢定家 (2004) ，法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究，朝陽 科技大學財務金融系碩士論文。
楊文菁 (2004) ，消費性網路競標策略之影響因素，國立中山大學傳播管理 研究所碩士論文。
何佳芳 (2010) ，捷運及公共設施對鄰近地區不動產價格影響─特徵價格法 應用，國立高雄大學都市發展與建築研究所碩士論文。
陳怡靜 (2010) ，以鄰近效應探究高雄市開發商推案考量因素，國立高雄大 學都市發展與建築研究所碩士論文。
陳志豪 (2010) ，城市景觀風貌政策與爭取選票支持關係之研究─以高雄市 2002/2006 兩次市長選舉為例，國立高雄大學都市發展與建築研究所碩 士論文。
翁雅葶（2009），高雄市 TOD 場站周邊地區推動都市更新策略之研究，國立 高雄大學都市發展與建築研究所碩士論文。
張雅惠（2008），高雄市住安開發產業自我組織研究，國立成凾大學都市計 劃研究所碩士論文。
曾湘文 (2006) ，網路拍賣競標從眾行為之研究，銘傳大學資訊管理學系碩 士論文。
陳治文 (2007) ，網路拍賣競標意願之實證研究，東吳大學企業管理學系碩 士論文。
郭佳宜 (2009) ，風險態度與競標意願對拍賣出價行為之分析，東吳大學經 濟學系碩士論文。
戴鎰家 (1995) ，影響建築業房地產投資決策因素之研究─以新竹地區為例，
中華大學工業研究所碩士論文。
施俊民 (2001) ，建設公司在社區開發決策分析研究-以台中市為例，中華大
124
學建都所碩士論文。
許戎聰 (2003) ，不動產投資評估指標建構之研究─以建設公司觀點，台大 管理學院知識管理組碩士論文。
吳依妮（2004），上市建築開發業公司治理與開發決策過程之研究，國立台 北大學地政學系碩士論文。
林左裕 (2004) ，不動產抵押權證券化制度之探討及架構設計，台灣土地金 融季凼。
張金鶚（2003），房地產投資與市場分析：理論與實務，台北市華泰書局。
楊世瑩 (2009) ， SPSS 統計分析即學即用，碁峯資訊股份有限公司，台北 市。
榮泰生 (2006) ， SPSS 與研究方法，五南圖書初展股份有限公司，台北市。
陳坤宏（2001），空間結構-理論與方法論，台北市明文書局股份有限公司。
二、 外文文獻
Alexander, E. R. (2001) , “A transaction-cost theory of land use planning and development control.”, Town and Planning Review.
Bapna, Ravi., & Goes, Paulo., Gupta, Alok ., & Jin, Yiwei (2004). User
Heterogeneity and Its Impact On Electronic Auction Market Design: An Empirical Exploration. MIS Quarterly.
Coase, R. H. (1937) The Nature of the Firm, Economic.
Christy, L. J, and J. L. Zaichkowsky. (2003), Bidding Behavior at the Auction, Psychology and Marketing.
Krishna. V. (2002) , Auction Theory , US: Elsevier Science.
Kahneman, D. and Tversky, A. (1979). Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk. Econometrica.
Liang, Ting-Pong. & Doong, Her-Sen. (2000). Effect of Bargaining in Electronic Commerce. International journal of Electronic Commerce.
Shefrin, H. (1997), “Erroneous investor beliefs: implication for the term structure
125
of interest rates”, unpublished paper, Santa Clara University.
William Vickery (1996) , Counterspeculation, auctiona, and Copetitive Sealed Tenders. Journal of Finance.
Williamson, O. E. (1985) , The Economic Institutions of Capitalism, The Free Press:New York.
三、 網站
中華民國統計資訊網 ，http://www.stat.gov.tw 高雄市政府主計處網站， http://dbaskmg.kcg.gov.tw 高雄市政府地政局， http://landp.kcg.gov.tw/
高雄市建築開發商業同業公會，http://www.kaoarch.org.tw/
高雄市政府統計資訊服務網 ，http://kcgdg.kcg.gov.tw
高雄房地產億年旺網，http://eland.kcg.gov.tw/land/home/default.aspx 內政部建築研究所
http://www.abri.gov.tw/utcPageBox/CHIMAINHP.aspx?ddsPageID=CH