第一章、緒論
第一節、研究動機與目的
開發商其推案營運的生命週期始於土地的取得，而土地就是開發商最為 重要的推案營運元素。開發商主要的營運業務有土地開發、營建管理、財務 管理、經營管理、以及房屋行銷等五大部分。而土地開發是其中最為重要的 部分，當開發商取得土地時，大致已決定其推案營運績效。因土地具有其不 可移動性與獨特性，而在開發商的諸多成本下，土地成本占有最大或較大的 比例，而土地成本類似於沉沒成本，決定投入後即必頇全部興建且完全銷售 後才有利潤可言。近年來，台灣不動產市場幾經景氣的上下波折，開發商已 不再是高報酬、低風險之行業，反因環境市場變動快速頻繁，成為高風險、
低報酬之行業。面對如此強大的衝擊，開發商不能再以過往經驗與直覺，而 該以更詳細的評估，才能確保投資能夠得到合理的報酬。因此，土地的開發 與取得是開發商在營運方面所必頇面對的最大課題。
台灣在不動產市場的土地開發方式有標售、合建、委建、信託等等，其 中競標土地是開發商經常使用的方式。競標土地可區分為公有土地標售與私 人土地標售，而土地標售資訊來源於報章雜誌、網站、同業間資訊來往。近 年來，根據各地方政府公有土地在每季皆有固定標售案，而釋放的土地成為 開發商主要土地來源，目前公有土地的標售狀況在台灣的不動產市場儼然形 成市場景氣的參考指標。
國內土地拍賣擁有資訊揭露不充份之特性與特殊市場機制，而目前公有 土地標售採用「第一價格密封競價」的競標制度，根據此制度的相關文獻實 證研究可發現這種特殊條件下所構成非效率市場的拍賣環境，讓公有土地隻 拍賣價格不盡然符合市場機制下的市場價格，此種結果誘發本研究動機：開 發商根據諸多方面資訊考量競標策略與其價格上的綜合考量因素為何？
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本研究主要目的如下 :
一、 建築開發商的開發行為，具有極多不確定的資訊及因素，政府、開 發商等等彼此皆會互相牽扯制衡，因土地開發牽扯到開發者決策，
因許多資訊是無法完全掌握的，藉由探討相關文獻與現況釐清出影 響開發商競標土地價格考量因素。
二、
整理分析高雄市政府地政局近年之標案，依景氣循環整理分析出在 標案中建築開發商競標土地投標價格考量因素，並對於現行公有土 地拍賣制度進行探討，期能提供政府制定相關政策之參考。3
第二節、研究範圍
空間範圍：
2011年高雄縣市合併前高雄市十一個行政區範圍(楠梓區、左營區、
鼓山區、三民區、鹽埕區、新興區、苓雅區、前金區、前鎮區、旗津 區、小港區)。
圖 1 、高雄市全區範圍圖
資料來源：http://www.kaohsiung.gov.tw
時間範圍：
本研究使用高雄市地政局土地標售資料，根據內政部建築研究所 對台灣房地產景氣動向之調查顯示（圖1-2），自63年～99年共產生四 次景氣循環，本研究選取研究時間範圍為92年~99年，進行本研究之實 證分析。
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圖 2 、房地產景氣循環變化圖
資料來源：台灣房地產景氣動向季報（2010，第三季），內政部建築研究所
第三節、研究內容與研究限制
一、研究內容
本研究探討開發商在競標土地所制定競標價格時，對於所謂開發商對土地所 考量因素，不僅僅單指土地相關資訊，開發商在行為要因與競價拍賣行為皆 會有所影響。透過理論文獻回顧與現況分析後，發現開發商在競標土地之考 量因素會受到總體環境、競標訊息、景氣環境、開發商個人行為等因素影響。
本研究根據理論與現況擬定出 26 個因素變數並透過高雄市地政局民國 92 年 至 99 年之土地標售資料建檔進行分析，利用交叉分析與因素分析解釋因素 間顯著性且可抓取其隱藏變數，使本研究之理論解釋影響因素更趨完善。本 研究針對其解釋影響因素針對現行公有土地標售現況提出改善與建議。
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二、名詞定義 1. 競標價格
開發商對於土地價格之競標行為可分為兩大種類，一為根據開發商本身因素 影響，如：選擇喜好、開發態度等，此種多以行為財務學研究為主。二為土 地本身屬性條件因素影響，如：土地特性、區位等條件下之價格，此種多以 特徵價格(Contigent Price) 研究為主，其他則為探討競標價格之綜合考量因 素。本研究所探討之競標價格屬於後者之依據土地本身屬性條件層面來探討 開發商對於土地競標價格影響綜合考量因素。
2. 公有土地
本研究所探討之公有土地係指高雄市地政局依據土地徵收條例第 44 條、帄 均地權條例第 55 條之 2 暨其施行細則地 79 條之 1、第 84 條及市地重劃實 施辦法第 54 條所公告標售高雄市市地地重劃區抵費地及區段徵收標售地。
綜言之，屬於公辦整體開發取得之公有土地為本研究定義之公有土地。
三、研究限制
本研究主要探討開發商依據土地綜合屬性條件因素影響之競標價格，建立於 對物(土地)上，並介於對人與對物之間的影響因素考量。本研究資料來源為 高雄市地政處標售資料，而由於公有土地標售採用「第一價格密封競價」的 競標制度，在投標人的資訊祕密權上與制度上之規定，導致部分變數資訊取 得之困難，本研究無法針對開發商的競標投資行為，觀察競標心理，僅能就 競標土地的漲價幅度觀察貣可能涉及之考量因素。
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第四節、研究流程
第一章
第二章
第三章
第四章
第五章
第六章
圖 3 、研究流程架構示意圖
資料來源：本研究整理
研究動機與目的
研究範圍
相關理論與文獻回
行為要因決策理 競標心理拍賣理論
交易成本理論
研究設計與變數選取
土地開發現況描述
結果實證分析
結論與建議
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