第三章、 研究設計
第四節、 資料分析與處理
1. 資料蒐集
本研究採用高雄市地政局歷年競標土地資料進行調查，時間範圍為民國 92年~民國99年，其有效樣本數為374筆。選用此範圍資料原因為，民國 92年~民國99年房地產景氣歷經一次循環且高雄市地政局此階段建檔資 料完整，故選用之。
2. 資料處理
本研究將取得之歷年標售土地案例與各選用變數建立列聯表，透過SPSS 統計分析軟體運算來建構分析理論模型。將蒐集之標售土地根據各變數 資料依據年度、區域分類建檔並將標售土地之段號-地號匯入地理資訊系 統作為個案之屬性資料，並套疊高雄市街道、捷運路線及公共設施分佈 圖，並測量每筆競標土地與設施之間距離，以利資料分析時變數編碼使 用。
本研究進行變數編碼，故以下對變數進行類別尺度定義。類別數據可分 為名目數據、順序數據、等距數據等三大種類。
名目數據：為性別、職稱、居住地、使用分區、喜愛或厭惡物品等 類別彼此之間沒有順序關係之數據。
順序數據：係指等級、滿意度、物品選用順位等類別彼此之間存在 順序關係之數據。
等距數據：係指金額、距離、數量等具有一定間隔或間距的尺度測 量數據。
依據上述類別數據尺度說明後，本研究將對於選用變數資料進行編碼，
由於各變數數據分部型態不一，但為求研究一致性，變數數據多經由帄 滑處理來達到理想分布型態，其各變數編碼表示如下：
A. 人口密度：為等距數據，根據高雄市主計處92~99年人口密度統計 資料經過帄滑處理後，依次編碼定義為1= 9863（人／ km2）以下、
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2= 9863 ~ 9951（人／ km2）、3=9951 （人／ km2）以上。
B. 土地使用分區：為名義數據，由高雄市地政局取得的競標土地資料，
本研究將資料分為住安區、商業區。因此定義為1 =住安區、2 =商 業區。
C. 面積大小：為等距數據，由高雄市地政局取得的競標土地資料，本 研究將資料經帄滑處理後，依次定義為1= 0 ~ 900（㎡）、2= 900 ~2000 (㎡)、3= 2000 (㎡) 以上。
D. 迎毗設施距離：為等距數據，本研究定義之迎毗設施為捷運站、公 園、學校，利用GIS系統測量距離並經由帄滑處理，將迎毗設施距 離分別定義：在捷運方面為1 = 0 ~ 400 (m)、2 = 400 ~1100 ( m)、3 = 1100 ~3000 ( m) 、4= 3000 (m) 以上；在公園方面為1= 0 ~100 (m)、
2= 100 ~400 (m)、3= 400 (m) 以上；在學校方面為1= 0 ~400 (m)、
2= 400 (m) 以上。
E. 鄰避設施距離：為等距數據，本研究定義之鄰避設施為變電所、廢 棄物處理中心，利用GIS系統測量距離並經由帄滑處理，故將鄰避 設施距離定義：在變電所方面為1= 0 ~ 650 (m)、2 = 650 ~1750 (m)、
3 = 1750 (m) 以上；在廢棄物處理中心方面為1= 0 ~1800 (m)、2=
1800 ~ 4800 (m)、3= 4800 (m) 以上。
F. 交通設施距離：為等距數據，本研究定義之交通設施為火車站、交 流道，利用GIS系統測量距離並經由帄滑處理，故將交通設施距離 定義：在火車站方面為1 = 0 ~ 1100 (m)、2 = 1100 ~3000 (m)、3 = 3000
~7250 (m)、4= 7250 (m) 以上；在交流道方面：1= 0 ~1100 (m)、
2= 1100 ~3000 (m)、3= 3000 (m) 以上。
G. 開發限制條件：為名目數據，本研究定義該筆競標土地開發受到都 市設計規範、施工執照規範等需時申請程序者，即視為有開發限制 條件，故將開發限制條件定義為1 =有、2 =沒有。
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H. 家戶所得、人口、住安存量：為等距數據，由高雄市主計處取得資 料，以年度區分，本研究將資料經帄滑處理後，各變數數據分別依 次定義：在家戶所得方面為1 = 109 ~113(萬元)、 2 = 113 ~ 118 (萬 元)、3= 118 以上 (萬元)；在家戶人口方面為1= 108000 ~140000 (人)、
2= 140000 ~200000 (人)、3= 200000 (人) 以上；在住安存量方面：
1= 510000 ~540000 (戶)、2= 540000 ~560000 (戶)、3= 560000
~580000 (戶)、4= 580000 (戶) 以上。
I. 推案價格、推案量(大樓、透天)、銷售總金額：為等距數據，將房 屋市場調查協會與高雄市建築同業公會所取得之個案資料並依92年
~99年分別建立資料，本研究將資料經帄滑處理後，各變數數據分 別依次定義：在推案價格方面：1=11 ~14 (萬元／坪)、2=14 ~17 (萬 元／坪)、3= 17 ~25 (萬元／坪)；在推案量(大樓)方面：1= 0 ~30 (件)、
2= 30 ~50 (件)、3= 50 (件) 以上：在推案量(透天)方面：1= 0 ~150 (件)、
2 = 150 ~250 (件)、3= 250 (件) 以上；在銷售總金額方面：1= 330
~470 (億元)、2= 470 ~600 (億元)、3= 600 ~880 (億元)、4= 880(億元) 以上。
J. 房地產景氣燈號：為名目數據，將營建署建築研究所取得之歷年統 計資料並依92年~99年之一至四季分別建立資料，本研究將目前國 內針對房地產景氣評估燈號種類分別依次定義： 1= 黃紅燈、2= 綠 燈、3= 黃藍燈、4= 藍燈。
K. 營建物價指數、建築、使用執照：為等距尺度，將營建署建築研究 所取得之年度統計資料並依92年~99年分別建立資料，本研究將資 料經帄滑處理後，各變數數據分別依次定義：在營建物價指數方面：
1= 80.31 ~81.46、2= 81.46 ~109.44、3= 109.44 ~132.17；在建築執照 方面：1= 950 ~1500、2= 1500 ~3000、3= 3000 ~4100；在使用執照 方面：1= 800 ~1200、2= 1200 ~3100、3= 3100~4000。
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L. 市場競爭程度：為名目數據，本研究定義該筆競標土地標售時，由 地政局統計該筆土地回收標單數區分，故將市場競爭程度定義為1 = 低 (1人以下)、2 =高 (2人以上)。
M. 會員家數：為等距數據，根據高雄市建築同業公會之會員數依據年 度建檔，可代表該年度可參與公有土地競標之最大競爭人數，本研 究將資料經帄滑處理後，分別依次定義：1= 0 ~300 (家) 、2= 300
~400 (家)、3= 400以上(家)。
N. 出價幅度(底價)：為等距數據，本研究定義為高雄市地政局歷年標 售土地得標金額除與該筆土地之底價所得之商數後取其正負一個標 準差作為分段依據，故將出價幅度定義為1 =1.0 ~1.2倍、2=1.2 ~1.5 倍、3=1.5倍以上。
O. 出價幅度(現值)：為等距數據，本研究定義為高雄市地政局歷年標 售土地得標金額除與該筆土地公告現值所得之商數後其正負一個標 準差作為分段依據，故將出價幅度定義為1 =1.0倍以下、2 =1.0 ~1.7 倍、3=1.7 ~2.5倍、4= 2.5倍以上。
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58 2= 140000~200000 (人)、
3= 200000 ~370000 (人)
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3= 3100~4000 推
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Bartlett’s 球體檢定並進行探索性因素分析，了解變數之間影響模式與其 解釋度。本研究主要探討各變數對開發商競標土地出價幅度是否有顯著 影響，根據出價幅度種類區分底價、公告現值。其研究假設如下：
假設1
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 人口密度「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 人口密度「有」顯著差異 假設2：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 土地使用分區「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 土地使用分區「有」顯著差異 假設3：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 面積大小「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 面積大小「有」顯著差異 假設4：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 捷運站距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 捷運站距離「有」顯著差異 假設5：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 公園距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 公園距離「有」顯著差異 假設6：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 學校距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 學校距離「有」顯著差異 假設7：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 交流道距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 交流道距離「有」顯著差異 假設8：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 火車站距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 火車站距離「有」顯著差異
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假設9：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 變電所距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 變電所距離「有」顯著差異 假設10：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 廢棄物處理中心距離「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 廢棄物處理中心距離「有」顯著差異 假設11：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 開發限制條件「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 開發限制條件「有」顯著差異 假設12：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 高雄市家戶所得「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 高雄市家戶所得「有」顯著差異 假設13：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 高雄市家戶人口「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 高雄市家戶人口「有」顯著差異 假設14：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 住安存量「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 住安存量「有」顯著差異 假設15：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 推案價格「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 推案價格「有」顯著差異 假設16：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 推案量(大樓)「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 推案量(大樓)「有」顯著差異 假設17：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 推案量(透天)「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 推案量(透天)「有」顯著差異
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假設18：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 銷售總金額「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 銷售總金額「有」顯著差異 假設19：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 房地產景氣燈號「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 房地產景氣燈號「有」顯著差異 假設20：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 營建物價指數「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 營建物價指數「有」顯著差異 假設21：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 建築執照「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 建築執照「有」顯著差異 假設22：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 使用執照「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 使用執照「有」顯著差異 假設23：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 市場競爭程度「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 市場競爭程度「有」顯著差異 假設24：
Ho：出價幅度(底價、公告現值) by 會員家數「沒有」顯著差異 H1：出價幅度(底價、公告現值) by 會員家數「有」顯著差異
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