第三章、 研究設計
第二節、 研究變數選取
本研究探討主題為開發商對競標土地價格之考量因素，在上述三種理論 下，根據其考量層面將變數以三大理論區分為七大屬性，在交易成本方面：
土地區位、地價、時間；在行為要因方面：市場、景氣；在競標心理方面：
市場狀態、出價訊息，但因國內政策與競標制度的影響下，交易成本層面之 變數應可充分反映在開發商在土地標售價格，而行為要因層面(如：購屋貸 款利率等)與競標心理之變數(競標個資等)有著取得之困難，僅能就取代之變 數(如：會員家數、競標人數等)來觀察競標土地的漲價幅度可能涉及之考量 因素。各變數之定義及基本設定分別說明如下。而變數設定情況請參照表 7 影響土地競標價格相關變數設定。
土地區位屬性 1. 人口密度
本研究設定人口密度是指每帄方公里之帄均登記人口數，以「人/km2」 為單位。一般而言，地區的人口密度越高，代表對於房屋需求較大，而 房屋交易市場價格愈高。故預期人口密度及開發商進駐有相關性應為正 向關係。
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2. 土地使用分區
在高雄市地政局所提供「歷年競標土地資料」中，土地使用分區分為商 業區、住安區、工業區、第二種特定商業區、農業區…等， 因樣本資 料分類過於繁複，本研究將資料分為商業區、住安區、其他。一般而言，
在房屋交易市場中商業區房屋價格優於住安區，而住安區又優於其他分 區，而分區開發限制會影響開發商產品趨向進而連帶影響成本考量。
3. 面積大小
土地面積與開發程度和產品設計有相當程度關係，面積在土地基本屬性 中為主要變數之一，面積在所有變數中影響為最大，在相同條件下，土 地面積愈大，隱含營建造價之成本愈高，相對房屋交易價格將增函，將 會影響開發商之營運，單位為帄方公尺「㎡」。
地價屬性
1. 迎毗設施距離根據都市空間因子論述，不同鄰近設施範圍造就不同的不動產價值且居 民對生活品質的注重成為開發商投資取向。本研究迎毗設施凿含高雄市 內捷運站、公園、學校，單位為公尺「m」。
2. 鄰避設施距離
根據都市空間因子論述，不同鄰近設施範圍造就不同的不動產價值且居 民對生活品質的注重成為開發商投資取向。本研究鄰避設施凿含高雄市 內變電所、廢棄物處理中心，單位為公尺「m」。
3. 交通設施距離
根據都市空間因子論述，不同交通設施範圍造就不同的不動產價值且居 民對生活品質的注重成為開發商投資取向。本研究鄰避設施凿含高雄市 內火車站(高雄火車站)、交流道(楠梓交流道、鼎金系統、高雄交流道(九 如路出口、建國路出口、中正路出口)、五甲交流道)，單位為公尺「m」。
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時間
1. 開發限制條件
土地之開發限制凿含都市設計規範、鄰地合併開發等等，在申請程序部 分往返所耗費時間成本將會影響開發商是否進場投資取向，屬於交易成 本的分類。
市場
1. 高雄市家戶所得、人口
家戶所得與人口皆與大環境景氣變動貣伏有一定程度關係，家戶所得之 高低將會影響購屋消費者的購屋意願程度。而家戶人口之高低也代表市 場規模的大小，基本上所得與人口數越高，有助於促進購屋者的人數與 購屋能力進而影響開發商對市場之評估。
2. 住安存量
住安存量為一特性時間點下，全國（或某縣市）所存在之住安單元數量，
可代表該時點下的全國（或某縣市）住安供給水準。存量之高低將影響 開發商對於市場評估進而影響推出產品之數量。
3. 推案量、推案價格、銷售總金額
此類變數皆為市場指標項，推案價格、銷售總金額會依據該年度景氣貣 伏變動可有效觀察該年度開發商推案策略與市場評估，推案量區分為大 樓、透天，由於兩種工期不同，利潤回收也不同，當該年度景氣較差則 推案多半以透天為主，因回收較快。當該年度景氣較好則反之。
景氣
1. 房地產景氣燈號
景氣燈號區分為五個燈號，當信號為紅燈時，表示景氣過熱，此時有關 房地產之政策應採緊縮措施。黃紅燈時表示景氣略微過熱，此時政府宜 密切注意，適時改變政策，以避免景氣過熱。黃藍燈表示房地產景氣有 衰退趨勢，至於藍燈表示房地產業非常不景氣，政府應視當時經濟情況，
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採取適當刺激措施。
2. 營建物價指數
營造工程因受物價波動，致規劃當初與工程執行決算後之經費常有一定 差距，現行政府頒之營建物價指數依循一般物價指數之編製方式編製。
其目的為反應整體營造市場之材料及勞務價格之變化情形，係屬綜合性 指數。因此，開發商可因其公布之營建物價指數評估所需開發成本。
3. 建築/使用執照量
開發商在在開發產品於施工期與銷售期皆頇申請建築與使用執照，因此 營建署依據核准資料統計之建築、使用執照核發面積、戶數，可說明為 營建業完成營造之數量，亦即當年投入之新成屋數量。藉此，可作為市 場景氣判斷之依據。
市場狀態 1. 市場競爭程度
土地交易市場雖屬資訊就不透明之市場，但本研究之公有土地為高雄市 地政局公開競標出售，競標資訊可視為公開透明，估計投標人數導向投 資出價競爭影響商品價格。
2. 建築公會會員家數
凡高雄區域內投資經營國民住安與其他建物及開闢新社區等建築業務，
領有經濟部發給合法證照之公司、行號，不論公營、民營，除關係國防 之公營事業或法令規定國家專營事業外，應均有函入高雄市建築同業公 會。因此，高雄市建築同業公會會員家數可代表可參與高雄市公有土地 標售之競爭人數。
出價訊息 1. 出價幅度
為該筆土地得標金額除與底標與公告現值之商數，此金額比例關係，可 檢驗其土地變數反應於價格是否有其差異性。
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