第二章 優先購買權之立法例與類型
第二節 優先購買權之立法例
歐陸法系與英美法系並列的當今世界兩大重要法系。歐陸法系，又稱為大陸 法系，係指法國、德國等歐陸國家，在繼承羅馬法的原則與形式基礎上，以法國 為拿破崙法典為範本而發展成一種法律體系。而採大陸法系立法者，除了德國與 法國以外，奧地利、瑞士、瑞典均屬之，我國與日本法律，主要均繼受於此法系 之立法例13，故我國與德國、法國以及日本均屬同一法系，在立法架構上也頗為 相似，實可作為我國關於優先購買權立法制度之借鏡。而德國與法國立法制極為 相似，故學生僅整理關於德國之立法制。又日本雖源於大陸法系，惟因二戰後大 幅度的修訂，改良為較符合日本社會和文化特質的民法典，亦值得作為參照。爰 此，本文先介紹我國成文法上優先購買權之規定，再整理關於德國與日本有關優 先購買權之立法例，並比較我國與外國法制之區別，以便作為日後立法制度修訂
11 王澤鑑，民法總則，自版，2014 年 2 月，頁 252
12 黃建彰，法定優先權制度研究-兩岸物權法修正草案芻議，2008 年 11 月，頁 126
13 鄭玉波著，黃宗樂修訂，法學緒論，修訂 21 版，三民，2015 年 1 月，頁 226-227
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之參考。
第一項 外國之立法例
第一款 德國之立法例14 一、債之關係法之規定
(一)德國民法典於第二編「債之關係法」第八章「各種之債」第一節「買賣；
互易」第二款「特種買賣」之第三目「優先承買」中，就債之關係法的 優先購買權規定(第 463 條至第 473 條規定)，整理如下:
第 463 條(行使之要件)
對標的物有先買權者，於義務人與第三人就此標的物訂立買賣契約時，
得行使其優先承買權。
第 464 條(優先承買權之行使)
I. 優先承買權之行使，應向義務人以意思表示為之。此種表示無須以 買賣契約所定方式為之
II. 因優先承買權之行使，權利人與義務人之間之買賣依義務人與第三 人所約訂之條件而成立
第 465 條(不生效之約定)
義務人與第三人約定，其買賣繫於優先承買權之行使，或就優先承買權 之行使為義務人保留解除契約者，其約定對優先承買權人不生效力。
第 466 條(從給付)
第三人在契約中負有從給付義務，而從給付義務為優先承買權所不能為 之者，優先承買權人應償還該從給付之價額，以代其給付。從給付不能 以金錢估計其價值者，不得行使優先承買權；但義務人與第三人之契約，
縱無從給付之約定，仍得成立者，毋庸斟酌該從給付之約定。
第 467 條(總價金)
14 以下法律條文，見梅仲協、蔡章麟、洪遜欣、劉甲一、戴炎輝、韓忠謨，德國民法，修訂 2 版，元照，2016 年 10 月，頁 449-453
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第三人將優先承買權所涉及之標的物連同其他標的物，以總價金買受者，
優先承買權人應支付按總價金之比例計算之價金。標的物非使義務人受 不利益不能分離者，義務人得請求優先承買所及於之所有標的物。
第 468 條(買賣價金之緩期清償)
I. 在契約中，第三人得緩期清償買賣價金者，優先承買權人就所延期 之金額提供擔保時，始得請求緩期清償。
II. 優先承買標的物為土地時，如約定就緩期清償之價金，在該土地設 定抵押權，或就該價金，承擔其曾以該土地供抵押所擔保之債務者，
無須提供擔保。優先承買之標的物為已登記船舶或建造中船舶者，
準用之。
第 469 條(通知義務；行使期間)
I. 義務人應將與第三人締結之契約內容立即通知優先承買人。經第三 人通知者，替代義務人之通知。
II. 優先承買權，自受通知後，就土地僅得於二月間，就其他標的物僅 得於一星期間行使之。訂有行使期限者，以其期限替代法訂期限。
第 470 條(賣與法定繼承人)有疑義時，優先承買權不及於因斟酌將來之 繼承權，而對法定繼承人所為之出賣。
第 471 條(強制執行或破產時之出賣)
出賣人係因強制執行或破產財團者，不得行使優先承買權。
第 472 條(多數優先承買權人) 數人共同享有優先購買權者，僅得由全 體權利人行使之。優先承買權對於權利人中之一人已經消滅，或權利人 中之一人不行使之一人不行使其權利者，其餘權利人得以全體行使優先 承買權。
第 473 條(無讓與性)
除另有訂定外，優先承買全不具讓與性，且不讓與權利人之繼承人。權 利受有一定期間之限制者，有疑義時，得繼承之。
(二)本文見解
上述規定，依第 463 條規定，對於標的物有優先購買權之人，一經 義務人與第三人訂定買賣契約時，即可行使優先購買權。又第 464 條第 1 項，優先購買權之行使，以先買權人向義務人(出賣人)以意思表示即
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可，無須以簽訂買賣契約的方式為之。對於該優先購買權之性質，應較 符合我國學說中的「形成權說」，認為優先購買權人得依一方之意思表 示，形成以義務人出賣於第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人(出 賣人)承諾。15
另外，依第 464 條第 2 項規定，優先購買權人和義務人之間優先承 買權之行使，按義務人(出賣人)與權利人(買受人)所約定之條件而成立。
就「所約定之條件」，與我國通說規定優先購買權之「同一條件」16，概 念相近。又第 467 條規定，義務人與第三人所定買賣契約之總價金，除 了優先購買權之標的物外，亦包含其他標的物時，優先購買權人就其受 有先買權之部分，按比例支付價金。惟不按全體物出賣，將造成義務人 (出賣人)不利益時，義務人得請求先買權人購買全部標的物。惟我國實 務17係認為，就「同一條件中」，亦包含了合併出賣之條件，優先購買權 人必須均接受，始符合優先購買權中同依條件之概念。
第 471 條規定，於強制執行或破產時之出賣，優先承買權人不得行 使優先購買權。惟我國實務中，對於強制執行拍賣之標的物，優先購買 權人得以行使之。
再者，德國民法規定，若買賣標的物為土地時，優先購買權人通知 行使優先購買權之期間為 2 個月；對於其他標的物之買賣，其行使期間 僅為 1 星期，且可另外指定期間取代法定期間。而我國優先購買權之行 使期間，均以各該法律規定中，特別訂定之，大多為收到優先承買權通 知後 10 日內或 15 日內為之。
除了上述所提及德國民法債編與我國優先購買權規定之區別外，德
15 王澤鑑，優先購買權之法律性質，民法學說與判例研究第 1 冊，自版 1994 年 10 月，頁 519-520
16土地法第 104 條規定:「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買權。房 屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法 第 107 條規定「租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百 零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」
17 最高法院 98 年台上字第 1285 號民事判決:「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購 權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂 立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必 須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即 非合法行使優先承購權。」
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國優先購買權專章中，另有規定關於(1)出賣人保有解除契約者，對於 優先購買權人之效力。(2)買受人於契約中負有從給付義務時，優先承 買權人行使優先承買權之方式及限制(3)出賣人與買受人訂有緩期清償 買賣價金之約定時，優先承買權人得行使緩期清償之條件(4)買受人為 法定繼承人時，其效力優先於優先承買權人(5)數人共同享有優先購買 權時，得由權利人中之一人或數人以全體行使先買權(6)優先購賣權無 讓與性。此為我國成文法規中，無規範之處。
二、物權之規定18
(一)德國民法物權編第五章「先買權」，就物權關係之優先購買權(第 1094 條至 1104 條規定)，整理如下:
第 1094 條(物上先買權之法定內容)
I. 稱先買權者，謂就土地上設定負擔，使因該負擔而受利益之人，得 對所有主張其先買之權利。
II. 先買權亦得為他土地現實所有人之利益而設定之。19
第 1095 條(一部分之設定負擔)
土地之一部，僅以其為共有人之應有部分為限，得就之為先買權之設定。
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第 1096 條(效力及於從物)
先買權之效力得及於與土地共同出賣之從物。有疑義時，應認先買權之 效力及於從物。
第 1097 條(一種或數種土地出賣情形之設定)
先買權限於設定時之土地所有人或其繼承人出賣土地21時行使之；但亦 得就數種或一切出賣情形，設定先買權。
18 以下法律條文，見梅仲協、蔡章麟、洪遜欣、劉甲一、戴炎輝、韓忠謨，德國民法，修訂 2 版，元照，2016 年 10 月，頁 974-980
19 本項規定先買權之權利人。此權利可分為「主觀的人的先買權」及「主觀的物的先買權」。 就前者而言，自然人及法人均得為權利人；就後者而言，獨立之土地之所有人為權利人，其 部分所有人在其未分割獨立前，不得為權利人。
20 本條就權利負擔之標的，為第 1094 條之補充規定。本條不適用公同共有之部分。
21 係指通常出賣之情形，但破產管理人之出賣，亦屬之。
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第 1098 條(先買權之效力)
I. 先買權權利人與義務人間之法律關係，於第四百六十三條至第四百 七十三條規定適用之22。先買權於破產管理人不經拍賣程序而變賣 土地時，亦適用之。
II. 先買權對於第三人具有與保全因行使權利而生所有權移轉請求權 之預告登記相同之效力
III.依第一千零九十四條條第一項規定所設定之法人或有權利能力之 人合團體先買權，其能否讓與未經約定時，關於其權利之讓與，準 用第一千零五十九條之一至第一千零五十九條之四規定
第 1099 條(通知)
I. 第三人取得土地所有權時，得將買賣契約內容及第四百六十九條第 二項所定之效力，通知權利人。其通知之方法，與義務人所為者同。
I. 第三人取得土地所有權時，得將買賣契約內容及第四百六十九條第 二項所定之效力，通知權利人。其通知之方法，與義務人所為者同。