一、結論
本文之目的在於探討基地房屋優先購買權之相關爭議，因此於第一章緒論說 明研究背景與目的後，先於第二章介紹關於我國優先購買權之概念、立法例、性 質及類型。在立法例之部分，我國關於優先購買權之立法規定，詳列於民法、土 地法、耕地三七五減租條例、海商法及公司法等，先買權之客體、要件及行使方 式，均以各個規定訂定之，並未有統一之規範。德國將優先購買權統一規範於民 法規定當中，並分為債之關係之優先優買權與物權編規定之優先購買權，債之關 係優先購買權主要係針對權利人以及義務人間之關係而設定，而物權編規定之優 先購買權係針對權利人對於土地之設定。日本關於先買權之規定，並未如同我國 與德國，規範於民法法典當中，而係規定於少數特別法當中。
再就先買權之性質，有「形成權說」及「請求學說」之爭。其區別實益在於 當優先購買權人主張先買權後，是否直接發生法律效果。本文以為優先購買權之 規定，大多具有公益色彩，採取形成權說，一經先買權人行使先買權，即成立與 出賣人及承買人間相同之買賣契約，先買權人無須先請求出賣人與其訂定買賣契 約，並得直接向出賣人請求給付標的物。如此一來，得減輕先買權人之負擔，亦 可促使先買權人透過先買權取得標的物，達到優先購買權之立法目的。
另外，優先購買權之類型，以原因區分，分為約定先買權、法定先買權及習 慣先買權。以效力區分，分為債權效力先買權及物權效力先買權。債權效力之先 買權，當出賣人移轉登記於承買人前，先買權人主張先買權，承買人仍得否再向 出賣人請求標的物，實務上採有肯定說與否定說兩種見解，學生認為立法設置優 先購買權規定，大多係考量到透過優先購買權可達到降低成本以及增加社會效益 之效果，故於標的物上為移轉於承買人之前，先買權人主張先買權，應優先保護 先買權人，宜採取否定之見解，承買人不得對出賣人行使標的物移轉登記與交付 請求權。又當出賣人違反物權效力先買權之規定，將標的物移轉於承買人後，先 買權人得否直接訴請承買人塗銷登記，還是必須透過民法代位權之規定，代位出 賣人行使?本文以為，當出賣人違反先買權之規定將標的物移轉於承買人時，先 買權人必須先透過代位權之規定代位出賣人向承買人行使塗銷登記，再向出賣人 請求移轉登記，此似乎係以保障出賣人之權利為出發點，且亦增加先買權人行使 先買權之難度，與優先購買權保障先買權人之權利之立法意旨並不相符，故應採
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先買權人得直接基於自己之名義直接訴請承買人塗銷登記之見解較為適宜。
本文討論之優先購買權，係以基地房屋為中心，故於第三章中先就基地以及 建築物概念之頗析，由於我國土地登記制度關係，土地以及地上之建築物應屬個 別獨立之產權，但因實際生活中建築物之存在不得不附著於土地上，故當土地與 其建築物所有權人不同時，即產生土地使用權之問題。而為了解決建築物與土地 間之利用關係並促進公共利益，民法對此特別針對「建築物與其土地使用權之處 分一體性」、「建築物就土地取得法定地上權」即「建築物就土地推定有租賃關係」
為相關明文規定。並就關於基地、房屋優先購買權之立法意旨詳細說明。再來，
整理基地及建築物優先購買權之行使要件、優先購買權之順序、先買權之行使期 間及方式及其法律效力。
介紹完房屋基地優先購買權之相關概念後，第四章將以基地、房屋優先購買 權之適用上所發生之相關爭議進行討論:
(一) 基地優先購買權之主張，是否以房屋存在為必要。實務與學說大多採取肯 定之見解，認為為了促使基地與基地上之房屋同歸一人所有，以達經濟上之效用，
故當基地所有人出賣基地時，地上權人、典權人或基地承租人於基地上已有房屋 為限。不過，建築物或房屋之興建，均需一段期間始得完成，故偶爾會出現「甫 出租或設定地上權，並由承租人或地上權人占有中，基地所有人即將基地出賣」
與「建物甫滅失即出賣」之情形。與此情形，若不允許地上權人或承租人行使先 買權，基於買賣不破租賃與物權之追及效力，以及基地移轉於第三人後，地上權 人或承租人仍得於基地上興建房屋，房屋與土地使用權分離之問題並未得到解決。
故本文以為若能允地上權人或承租人有優先購買權之行使，亦能達成基地與房屋 所有權人合一之立法意旨，使基地能夠有更有效率之利用。且有學者提出:法律 解釋目的並非僅係探求立法者的意思，亦應闡述法律本身蘊含的意旨，而經濟效 率(法律經濟分析)可納入法律目的解釋。按「房地所有權人歸屬同一人」固然為 本條的規範意旨之一，但並不一定是唯一的規範意旨；據此於前述例外之情形下，
認為承租人、地上權人得主張先買權，能使基地所有與基地利用合一，促進基地 最有效率使用，亦應為該條條文本身蘊含的意旨。
(二)推定租賃、法定租賃及法定地上權有無先買權之適用。關於此爭議，實務與 學說有肯定與否定說之爭。先就推定租賃與法定租賃討論，雖然一般租賃與推定 租賃、法定租賃之構成要件不相同，但於第四章內文中，本文就其區別以基地優 先購買權之立法目的予以分析判斷，承認推定租賃與法定租賃承租人有先買權之 適用，亦可促進房屋與土地合一，俾其法律關係單純化，與其立法意旨並不相違 背。故學生採取肯定之見解，認為於推定租賃與法定租賃之承租人，於基地所有 權人出賣基地時，亦有行使優先購買權規定之適用。至於法定地上權與地上權之 差別，本文認為與一般租用基地、推定租賃及法定租賃大致相同，承認法定地上
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權人有優先購買權，亦能促使達到土地法第一零四條房地合一之立法意旨，故亦 同採取肯定見解。
(三)地上權人或典權人將基地出租予第三人建築時，相關先買權之問題。於此情 形，當基地或房屋出賣時，地上權人或典權人、承租人或房屋所有權人有無優先 購買權，目前實務對此議題並未明確表示見解，學說也僅有少數學者提及。當基 地出賣時，就承租人部分，雖由基地優先購買權之要件來判斷，承租人與基地所 有權人間並無租賃關係，不得主張先買權。但就其立法意旨來看，當出賣基地時，
若承認承租人有先買權，得使基地房屋所有權合一，達到土地法第一零四條及民 法第四百二十六條之二之規範目的。故本文認為於此情形，承租人有優先購買權 之適用。地上權人或典權人之部分，由於地上權或典權人未符合自行建屋並取得 房屋所有權之要件，因此當基地出賣時，不得主張其優先購買權。不過典權人仍 得依民法第九百一十九條規定主張先買權。而就其立法目的來判斷，地上權人取 得基地所有權後，地上權因混同而消滅，但基地與房屋所有權人仍不同，故並不 符合土地法第一百零四條房地合一之立法意旨，應無優先購買權之適用。不過學 生以為，假若承租人不願行使優先購買權時，承認地上權人有先買權，雖無法達 到房地合一之立法目的，但亦得簡化基地與房屋間複雜之法律關係，避免當事人 間之糾紛發生。故對此，本文對於地上權或典權人得否行使先買權採取肯定之見 解，不過其適用順序，應在承租人之後。簡言之，當承租人放棄行使優先購買權 時，地上權人或典權人始得主張先買權
(四)耕地出租興建房屋有無土地法第一百零四條之適用。耕地所有權人將其耕地 出租於他人，雙方訂立基地出約，使耕地承租人於耕地上興建房屋。若嗣後耕地 所有權人將耕地出售與第三人，此時，耕地承租人得否依土地法第一零四條規定 主張優先購買權。本文以為應視建物本身是否符合相關法律規定以及條件，例如:
都市計畫法台灣省施行細則第二十九條規定。若該建物符合一定之要件，且經相 關目的事業主管機關審查核准者，該耕地之承租人，於基地出賣時，亦可向耕地 出租人主張優先購買權。
二、 建議
(一)得參照外國法修訂我國關於先買權之規定
我國關於優先購買權之規定，分散於民法、土地法、耕地三七五減租條例、海 商法及公司法等當中，並未有統一之規定。未來可以參照德國立法例，就優先購 買權統一規範以及增加先買權之登記制度作為修法之方向。而日本法雖與我國及 德國規範方式不太相同，不過，本文以為關於出賣人僅須向行政機關負申報義務
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之規定，可減輕出賣人之通知義務，並減少其出賣成本，保障其權利，亦值得作 為我國關於先買權修法之參考。
(二)將土地法第一零四條通知方式改為書面
關於通知之方式，由於民法第四百二十六條之二與土地法第一零四條明文規定 上之差異(民法規定應以書面通知，土地法並無限制通知之方式)，使得實務判決 上有爭議。採取肯定說見解認為，出賣人通知必須以書面為之，以確保先買權人
關於通知之方式，由於民法第四百二十六條之二與土地法第一零四條明文規定 上之差異(民法規定應以書面通知，土地法並無限制通知之方式)，使得實務判決 上有爭議。採取肯定說見解認為，出賣人通知必須以書面為之，以確保先買權人