推定租賃、法定租賃及法定地上權有無先買權之適用

土地法第零四條第一項前段規定:「基地出賣時，地上權人、典權人或承租 人有依同樣條件優先購買權。」及民法第四百二十五條之二第一項前段規定:「租 用基地建築房屋，出租人出賣基地時、承租人有依同樣條件優先承買之權。」而 條文中所提及之「地上權」及「承租人」是否包含民法第八百七十六條規定之法 定地上權人、第四百二十五條之一之推定租賃承租人及第四百二十六條之一的法 定租賃承租人?對此學說與實務上有不同之見解。以下先整理實務及學說對於推 定租賃、法定租賃及法定地上權人有無優先購買權適用之見解作整理，再提出本 文之見解予以分析。

175 黃健彰，不動產利用關係上的優先購買權，元照，2018 年 9 月，頁 30

94

第一項 實務見解

(推定租賃、法定租賃) 一、肯定說

最高法院 62 年台上字第 2962 號民事判例:

土地法第一百零四條規定:「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之 權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於 房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地 或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租 地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用」本 判例認為不論房屋所有權人係租地自建或係向前手購買房屋(推定租賃、法 定租賃關係)，當基地出賣時，均有優先購買權之適用。

最高法院 74 年台上字第 2562 號民事判例:

「再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先 後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人。土地法第 104 條定有明文。其規定意旨在使基地與 其地上房屋合歸一人所有，以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避 免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。次按倘 以他人土地有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之 房屋而租用基地，皆應解為租地建物契約」本判例認為不論係租地後自建或 係承受前手之房屋而租用基地(此即為民法第四百二十五條之一之推定租 賃)，均有優先購買權之適用，採取肯定之見解。

最高法院 83 年度第 11 次民庭會議決議:

甲說（否定說）土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有 人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同 樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，

即無該條項之適用（本院五十三年台抗字第五七○號判例）。

乙說（肯定說）土地及房屋同屬一人所有而將土地及房屋分開，同時或先後 出賣時，應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之對價，其性 質當屬租賃，並有民法第四百二十五條規定之適用；其再因讓與而繼受房屋 所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租土 地。故不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋之所有

95

人；或房屋所有權之承受人對土地所人，均繼續其原來法律關係。因此，房 屋（或基地）出賣時，基地所有人（或房屋所有人即基地承租人）得依土地 法第一百零四條第一項規定主張優先購買權。

決議: 本院五十三年台抗字第五七○號判例，係指基地與房屋間無租賃關係 言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形 論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之 相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。否則，若已約定、或依客觀情形，

足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價 時，此部分性質屬租賃，此觀四十三年台上字第六三九號判例、四十八年台 上字第一四五七號判例自明，當有土地法第一百零四條第一項規定之適用。

據此，採乙說。

最高法院 101 年台上第 1643 號民事判決

(1) 次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內 有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文，在於保障社會 經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第四百二十五條之一適用，俾免房 屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，

基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第四百二十五條 之一之保護，該條規範目的性應為同一解釋。

(2) 土地法第一百零四條第一項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係 為限，被上訴人為系爭房屋之受讓人，就系爭土地有法定租賃關係存在，而 得主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權。

台灣高等法院 104 年重上第 675 號民事判決:

「按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先 後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權 視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人。土地法第 104 條定有明文，其規定意旨在使基地與 其地上房屋合歸一人所有，以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避 免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。次按倘 以他人土地有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之 房屋而租用基地，皆應解為租地建物契約（最高法院 74 年台上字第 2562 號 判例），故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，因僅將土地或僅將房屋所

96

有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而推定土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用 期限內有租賃關係時，應認其性質為租地建屋。再所謂基地承租人之房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成 權而言，此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相 同。只須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先權，至房屋是否已 為所有權第一次登記，所有權能否移轉登記，在所不問。」本案採取肯定說，

並解釋推定租賃，於房屋得使用期限內，其性質上屬於租地建屋。

二、否定說

最高法院五十三年台抗字第五七○號民事判例:

「土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，若基地所有權人有依同 樣條件優先購買之權。係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優 先購買之權，若基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人者，即無該條 項之適用。」判例所言:「基地房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人」

係指民法第四百二十五條之一的推定租賃關係。對此認為推定租賃關係之承 租人並無基地優先購買權之適用，不過本判例業經最高法院 91 年度第 1 次 民事庭會議決議不再援用。

台灣桃園地方法院九十九年壢簡字第 581 號民事判決:

「必須具備租地及建屋兩要件始有土地法第一零四條優先購買權之適用，就 推定租賃而言，房屋所有人與土地所有人間縱有推定租賃關係，但房屋所有 人並無於地上有『建屋』情事。則於房屋出售時，土地所有人自不得主張優 先購買權。」本判決採取否定之見解，認為推定租賃之房屋所有權人並無建 屋之情事，不符合基地優先購買權房屋必須自建之要件，故認為房屋所有權 人無優先購買權之適用。

法務部 91 年 10 月 30 日法律決字第 0910041496 號函:

「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，

有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四 百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立 法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，

故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應 支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。準此，上開規定與土地法第 一百零二條以下及民法第四百二十六條之一、第四百二十六條之二有關租用 基地建築房屋 (簡稱基地租賃) 之規定，其法律意旨及構成要件屬有別，故

97

不確定期限租賃自不適用基地租賃之相關法律效果，例如民法第四百二十六

不確定期限租賃自不適用基地租賃之相關法律效果，例如民法第四百二十六