第三章 優先購買權於基地‧房屋之分析
第一節 基地及建築物概念之頗析
依民法第六十六條規定:「稱不動產者，謂土地及其定著物。」又關於定著物之 定義，最高法院 63 年度第 6 次民庭庭推總會議決議（一）解釋到:「民法第六十 六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經 濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風 雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，」故不動產除了土地以外，
附著於土地上，具有經濟使用價值且不易移動之建築物，亦屬之。
另外由土地登記規則可得知，我國土地與建築物屬於個別獨立之產權，房屋 及土地得分別轉讓於不同所有權人所有、管理或處分。不過，土地雖與建物分屬 於不同類型之不動產，但建物恆難不附著於土地上而獨立存在，如欲建築物合法 附著於土地上，必須具有法律上之正當權源。因此衍生了土地使用權之問題。
土地及建築物既為個別獨立之不動產，係不同之所有權客體，得分別為交易 之標的物。然而建築物性質上不能脫離土地而存在，使用建築物必須使用其基地，
建築物對於基地自須具有使用權，此於建築物與土地同屬一人所有，土地所有人 本於其土地所有權得為土地之用益，或雖屬不同人所有，但當事人間已有土地使 用權之約定或設定，而有權使用土地，均不生問題，但土地與建築物一旦易主時，
建築物如就土地未取得使用權，或土地使用權不能援用時，勢必會造成無權占有 土地，導致須拆除建築物，有害公共利益，此於建築科技日進，建築物價值大增 之時代，越為顯然，故應如何處理上述建築物與土地之利用關係，實屬法律必須 面對之問題。85而民法對於房屋與土地之使用關係採取下列對策，俾民法將定著 物作為獨立不動產之規定，發揮其經濟價值之社會功能，整理如下:
一、建築物與其土地使用權之處分一體性原則
亦即建築物所有權之處分或設定負擔與土地之所有權或使用權，不得分 離而為之，使兩者處分合為一體，從而避免建築物對於土地無使用權問題之 發生。86例如:民法第七百九十九條第五項區分所有建物之規定:「專有部分
85 謝在全，民法物權論，新學林，2014 年 9 月，頁 183。朱柏松，論房地異主時房屋所有人之 土地使用權-評最高法院八十八年台上字第二一九三號判決，月旦法學雜誌，第 57 期，2000 年 2 月，頁 171
86 謝在全，民法物權論，新學林，2014 年 9 月，頁 183。
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與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」、 民法第八百三十八條第三項地上權設定他項權利之規定:「地上權與其建築 物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。」、民法第八百五十 條之三第三項農育權設定他項權利之規定:「農育權與其農育工作物不得分 離而為讓與或設定其他權利。」、第九百一十五條典物處分之規定:「土地及 其土地上之建築物同屬一人所有，而為同一人設定典權者，典權人就該典物 不得分離而為轉典或就其典權分離而為處分。」及九百一十七條第二項規定:
「典物為土地，典權人在其上有建築物者，其典權與建築物，不得分離而為 讓與或其他處分。」以上之規定，均具有使建築物與土地不能分離之實質意 義。另外關於民法第八百七十七條抵押物併附拍賣之規定:「以建築物設定 抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應 併附拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。」亦是 為了避免建築物與土地分離之情形發生。
二、建築物就土地取得法定地上權
建築物及土地或其使用權原屬同一人所有，然因特定情事之發生將導致 分離者，法律逐斟酌當事人之意思並兼顧保護建築物得繼續存在之公共利益，
乃規定建築物所有人對土地取得地上權。例如:民法第八百三十條之一規定:
「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地 與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由 當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築 物為拍賣時，亦同。」、民法第八百七十六條規定:「設定抵押權時，土地及 其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，
於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協 議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土 地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，
其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」及第九百二十四條之 二第三項規定:「依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、
第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建 築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。」上述情形大抵是發 生建築物與土地使用權分離時，法律無從期待當事人本於私法自治原則，自 行解決建築物上之土地使用權問題，法律方以保留土地所有權，僅增加物上 負擔之損害最小手段介入之。87
三、建築物就土地推定有租賃關係存在
建築物與其土地所有權人為同一人，嗣後，僅將該房屋或土地讓與第三 人時，第三人與原土地或建築物所有權人間並無使用權讓與之合意，但因立
87 謝在全，民法物權論，新學林，2014 年 9 月，頁 183
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法之考量，避免第三人因受讓取得房屋所有權，得對於基地所有權人間因無 任何使用權源，而造成基地所有權人得向房屋受讓人請求民法第七百六十七 條拆屋還地之窘境，故以法律規定之方式，推斷基地所有權人默許房屋受讓 人繼續使用其基地。例如:民法第四百二十五條之一第一項規定:「土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人 間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」、民法第九百二十四條之 二第一項規定:「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定 典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關 係存在；其僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間，推定在典權存 續中，有租賃關係存在；其分別設定典權者，典權人相互間，推定在典權均 存續中，有租賃關係存在。」
又民法第四百二十五條之一規定係最高法院四十八年台上字第一四五 七號判例:「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋 性質上不與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，
故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地 上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」以及七十三 年度第五次民庭會議決議:「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同 時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係 認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係 之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法 院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適 用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地 所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所 有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其 原來之法律關係。」之明文化，是以具該實務見解不僅可發現上述規定之規 範目的，乃係因私法自治原則，當事人於依法律行為讓與其土地或房屋所有 權時，讓與人及受讓人間原應自行約定或解決房屋對土地之使用法律關係，
然若疏未約定時，法律乃斟酌當事人之意思擬制其有成立租賃權之真意，以 補當事人意思表示之不足，進而保護房屋不致拆除之社會公益；且實務上適 用該判例及決議所表示之見解，除與法律規定之要件不符外，仍有適用之餘 地，自不待言。88而就其適用之要件，析述如下:
88 謝在全，民法物權論，新學林，2014 年 9 月，頁 184
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題。又讓與係指土地或房屋所有權已移轉登記完畢而言，然實務上將買 受未經建築物所有權第一次登記之房屋，已取得其適時之處分權者亦包 括在內。
(四)於當事人間未有其他約定情形下，為推定租賃之關係
本條係推定房屋所有人對土地所有人有租賃關係，是當事人間若已有其 他法律關係之約定，例如另有使用借貸或租賃契約之約定，甚或當時約
本條係推定房屋所有人對土地所有人有租賃關係，是當事人間若已有其 他法律關係之約定，例如另有使用借貸或租賃契約之約定，甚或當時約