先買權之通知

第一項 通知之主體

基地房屋優先購買權之規定，由依土地法與民法條文文義可得知，關於優先 購買權人對其是否得行使優先購買權而為意思表示，或因未表示而被視為放棄權 利前，自當有一通知其行使權利之要式行為存在¹⁴¹；簡言之，當基地或房屋出賣 時，出賣人負有通知優先購買權之法定義務。

而關於為通知之主體，有實務判表示:「按民法第四百二十六條之二及土地

139 謝在全，民法物權論(中)，新學林，94 年，頁 34

140 溫豐文，土地法，自版，2016 年 9 月，頁 326

141 林誠二，優先承買權之效力與行使期間-最高法院九十九年度台上字第一六九九號民事判決 評釋，月但裁判時報，第 10 期，100 年 8 月，頁 37

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法第一百零四條所定之基地承租人之優先承買權（優先購買權），係基於各該法 律之規定，對『基地出賣人』而生『先買特權（先買權）』之形成權，此項優先 承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行 使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂 書面契約。是以上揭二條文所稱之『出賣條件以書面通知』及『出賣通知』者，

係專指『出賣人』將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔 保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，

此觀民法第四百二十六條之二第二項增訂:『前項情形，出賣人應將出賣條件以 書面通知優先承買權人。』」¹⁴²認為於基地或房屋所有權人自行出賣其基地或房屋 之情形，僅得由出賣人為通知，始為適法者。不過亦有判例提出例外情形:「強 制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代 替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三 七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，

使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條 所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租 人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。

143」認為強制執行法所為拍賣並由第三人拍定之情形，其出賣之通知，得由拍賣 機關為之。

而本文認為，雖法律規定係由出賣人負通知¹⁴⁴之義務，但其規範目的在與使 先買權人得藉由通知而知悉買賣契約內容以及其有優先購買權之權利。故僅要將 得以同樣條件為優先購買權之情事，向優先購買權人表示，並使其知悉其有行使 優先購買權之權利，無論行使通知之主體係買受人或執行拍賣機關所為，均不影 響其通知之效力。亦言之，優先購買權之通知義務人為出賣人，但若由該執行拍 賣機關或第三人將拍賣或買賣之事實及同樣條件通知優先購買權人時，並使其知 悉並得以行使優先購買權者，宜解為已踐行通知之義務並發生通知之效力。

第二項 通知之方式

一、現行優買權通知方式之規定

關於基地房屋優先購買權之通知，土地法第一零四條第二項規定:「前 項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優 先購買權人」。而增訂在後之民法第四百二十六條之二第二項規定:「前項情

142 最高法院 99 年度台上字第 1699 號民事判決

143 最高法院 49 年台抗字第 83 號民事判例

144 所謂通知，「係指將得以同樣條件為優先購買權之情事，向優先購買權人為告知之意。」陳立 夫，土地法釋義(一)，元照，二版，2018 年 10 月，頁 228

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形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先購買權人。優先承買權人於通知達 到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄」第三項規定:「出賣人未以書 面通知優先承買人而為所有權移轉登記者，不得對抗優先承買權人」

就土地法第一零四條及民法第四百二十六條之二規定相比，有異同之之 處。其一，就出賣人未進行優先購買權通知之法律效果，土地法第一零四條 第二項係規定:「其契約不得對抗優先購買權人」；民法第四百二十六條之二 第三項係規定:「所有權移轉登記者，不得對抗優先承買權人」。不過，學者 認為土地法第二項所稱之「契約」，宜解為包括物權行為。¹⁴⁵因此，土地法與 民法雖對此規定有不同，但實質上並無差異。其二，土地法並未規定出賣人 通知方式，且於民法債編修正施行前，且曾有最高法院判決:「因該條(土地 法一百零四條)對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋 上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購 買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之。¹⁴⁶」認為其通知方式 不以書面為限，亦包含口頭通知；而由前述民法規定中可知，優先購買權之 通知，須以書面為之。

綜前所述，當出賣人以書面以外的方式通知先買權人時，於土地法來觀，

該通知為有效，惟以民法規定，則不發生通知之效力。對此區別將於實務判 決認定時產生爭議，有探究之必要。故本文將於下述整理關於對此議題相關 之判決，並評析民法與土地法間之適用關係，探討基地與房屋優先購買權通 知之方式。

二、實務判決

基地房屋優先購買權之通知，其通知之方式是否以書面為之，本文將實務見 解整理如下:

(一)肯定說

最高法院第 103 年台上字第 2477 號判決:

「按土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優 先購買之權。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容（如買賣 標的、範圍、價金及付款方法等）同條件之通知後，未於十日內表示者，其 優先購買權始視為放棄。民法第四百二十六條之二第二項更規定，該通知應 以書面為之。又所謂通知，係指將得以同樣條件優先購買之情事，向有優先 購買權人為告知之意。法院判決書之送達，係在通知當事人訴訟結果，並非

145 王澤鑑，民法學說與判例研究(三)，自版，2009 年 12 月，頁 322；林誠二，優先承買權之效 力與行使期間-最高法院九十九年度台上字第一六九九號民事判決評釋，月旦裁判時報，第 10 期，2011 年 8 月，頁 36

146 最高法院 91 年度台上字第 1301 號民事判決

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出賣人所為優先購買權之通知，優先購買權人無義務於十日內為應買之表示。

查蔡賴秀鸞等二人(出賣人)出售系爭土地時，並未將買賣內容以書面通知上 訴人(優先購買權人)，為原審認定之事實。乃原審竟認第一審判決記載蔡賴 秀鸞等二人出售系爭土地之價格為四千八百三十八萬六千元，上訴人於收受 該判決後，未於十日內向蔡賴秀鸞等二人表示願以相同條件購買，應視為已 放棄優先購買權，遽將法院判決書之送達，視為蔡賴秀鸞等二人之書面通知，

進而為不利上訴人之判決，駁回其追加之訴備位聲明部分，不無可議。」該 判決認為優先購買權之通知，既係將得以同樣條件為優先購買權之情事，向 受領人通知之優先購買權人為告知，而此與民事訴訟之答辯，係對他造當事 人所為之訴訟行為表示反對者有別。因此，縱使出賣人於答辯狀內曾將買賣 標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於優先購買權人，如非以其有 優先購買權之本意而為通知，亦僅在對於該訴訟予以答辯者，則尚難認係依 規定所為之通知，則優先購買權仍不能視為放棄。¹⁴⁷

最高法院 99 年台上字第 1699 號判決:

「按民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條所定之『基地承租人之 優先承買權（優先購買權）』，係基於各該法律之規定，對『基地出賣人』而 生『先買特權（先買權）』之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之 物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，

亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭 二條文所稱之『出賣條件以書面通知』及『出賣通知』者，係專指『出賣人』

將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優 先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀民法 第四百二十六條之二第二項增訂『前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通 知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，

視為放棄』，並於第三項增設『出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有 權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人』，暨土地法第一百零四條第二項 規定『前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買 權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人』等文字，並參照八十八年四月二十一日增訂民法 第四百二十六條之二及六十四年七月二十四日修正土地法第一百零四條規 定時，所揭櫫『為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，

爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條』及『為保護現有基地或房屋所

爰參照土地法第一百零四條規定，增訂本條』及『為保護現有基地或房屋所