法律效力

土地法第一零四條及民法第四百二十六條之二所規定之優先購買權具有相 對物權效力，而與土地法第三十四條之一所規定之共有人優先購買權僅具有債權 效力者不同。¹⁵⁶土地法第一零四條第二項規定:「出賣人未通知優先購買權而與第

154 臺灣臺中地方法院 99 年重訴字第 200 號民事判決、最高法院 100 年度台上字第 1582 號民 事判決、最高法院第 103 年台上字第 2477 號民事判決

155 所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀 態而言。

156 最高法院 67 年台上字第 206 號民事判決:「查修正土地法第一零四條第一項所規定之優先購 買權，其立法理由在於避免土地所與土地利用分離，違反該條規定者，依同條第二項之規定，

其買賣契約不得對抗優先購買權人。反之同法第三十四條之一第四項規定之共有人優先承購 權，僅係共有人間之權利、義務關係，並無對抗第三人之效力，足見前者之效力較之後者強 大。且現行土地政策之避免土地畸零及所有權分散等，系對農地及空地而言，如地上已由第

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三人訂立買賣契者，其契約不得對抗優先購買權人」及民法第四百二十六條之二 第三項規定:「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不 得對抗優先承買權人」。而所謂「未通知」，無論係出賣人(解釋上尚得包括以存 在買賣契約之買受人)未為基地或房屋買賣之通知，或雖有買賣之通知，但未將 買賣契約內容通知優先購買權者，均屬之。又所謂「契約不得對抗優先購買權人」， 係指當有有前述「未通知」優先購買權人之情事時，出賣人與第三人(即買受人) 間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，於優先購買權表示依同樣條件優先承購 後，對於優先購買權人將不生效力。¹⁵⁷申言之，本條之優先購買權，不僅出賣人 與優先購買權人之間得以主張，對於第三人亦得主張，乃具有物權性質。且本條 規定之效力，並不因買受人買受基地或房屋後，再行輾轉移轉所有權於他人而有 異。¹⁵⁸據此，出賣人未通知優先購買權人，縱然已將基地或房屋移轉登記於第三 人(買受人)，甚或嗣後買受人復行移轉者，優先購買權人仍得主張行使優先購買 權，請求法院確認其優先購買權存在及塗銷該項所有權移轉登記，並要求出賣人 按照與第三人所定買賣契約之同樣條件移轉基地或房屋所有權予優先購買權人。

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又當優先購買權人行使優先購買權，取得基地或房屋之所有權後，關於基地 之地上權、典權或租賃權，將發生混同之效力，而消滅。詳言之，如基地所有權 人因行使優先購買權，取得房屋所有權時，於基地租賃關係中，基地所有權人(出 租人)依民法第四百二十六條之一規定:「債權與其債務同歸一人時，債之關係消 滅。但其債權為他人權利之標的或法律另有規定者，不在此限。」同時取得承租 人之地位，故依民法地三百四十四條規定基地租賃關係因債權債務混同歸一人而 消滅；至於，在地上權或典權中地上權或典權亦因隨同房屋所有權一併為基地所 有權人取得，故依民法第七百六十二條規定:「同一物所有權及其他物權，歸屬 於一人者，其他物權因混同而消滅」同一基地所有權與其他物權同歸一人而消滅

160。

三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承購他共有人應有部分之必要。故應認修正 土地法第一百零四條第一項之優先購買權，較共有人之優先購買權優先，方合立法本旨。」

157 李鴻毅，土地法論，自版，增修 25 版，90 年，頁 483。最高法院 87 年度台上字第 11 號、97 年度台上字第 2219 號、100 年度台上字第 38 號民事判決。

158 最高法院 99 年度台上字第 890 號、101 年度台上字第 1716 號、104 年度台上字第 199 號民 事判決。

159 溫豐文，土地法，自版，2016 年 9 月，頁 326；最高法院 97 年度台上字第 2219 號判決

160 謝在全，民法物權論(上)，自版，6 版，103 年，頁 589；林誠二，優先承買權之適用限 制，台灣法學雜誌，第 248 期，103 年 5 月，頁 110；陳立夫，土地法釋義(一)，元照，二 版，2018 年 10 月，頁 231-232

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第八節 小結

本章係以基地及房屋優先購買權為中心，針對土地法第一百零四條及民法第四百 二十六條為細部之介紹及分析:

第一部分，就基地以及建築物概念之頗析，由最高法院 63 年度第 6 次民庭 庭推總會議決議（一）內容中可得知不動產除土地外，亦包含附著於土地上並具 有經濟使用價值且不易移動之建築物。而由於我國土地登記制度關係，土地以及 地上之建築物應屬個別獨立之產權，但因實際生活中建築物之存在不得不附著於 土地上，故當土地與其建築物所有權人不同時，即產生土地使用權之問題。而土 地與建築物所有權人間基於司法自治及契約自由原則，得藉由使用借貸、租賃、

地上權或典權之設定，取得使用基地之合法權源。惟嗣後因土地或建築物所有權 人變更時，建築物所有權人若未取得基地之使用權源，將可能因無權占有而面臨 房屋拆除之窘境。為了解決建築物與土地間之利用關係並促進公共利益，民法對 此特別針對「建築物與其土地使用權之處分一體性」、「建築物就土地取得法定地 上權」即「建築物就土地推定有租賃關係」為相關明文規定，亦改善房屋及土地 所有權人間使用權之問題。另外，當租用基地所有權人與土地所有權人間因租用 基地問題發生爭議時，土地法第一零一條設有爭議處理之規定，當事人得藉由直 轄市或縣市地政機關進行爭議之調處，亦可透過訴訟機制解決紛爭。

第二部分，在於說明基地及建築物優先購買權之立法意旨。早期為了房屋缺 乏之問題，政府鼓勵人民以租用基地之方式建築房屋，而土地法第一零四條基地 房屋優先購權規定係立法者對於承租人權利之保障。原先基地房屋優先購買權僅 具有債權之效力，而後為了配合憲法第一百四十二條所提及之民生主義下之國民 經濟基本原則，以及耕地三七五減租條例第十五條之規定，將性質上原僅具有債 權效力之基地與房屋優先購買權，使其具有物權效力，並將房屋基地使用關係，

擴及至地上權及典權，俾以加強保護優先購買權之權益。最後考量建築基地之出 租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不 能合一之問題，故於民國 84 年增修民法第四百二十六條之二租用基地建築先買 權之規定。

第三部分，基地及建築物優先購買權之行使要件之整理。關於基地優先購買 權之行使，必須土地上建有房屋，且房屋與土地所有權人不同之情形下，始有達 到房地合一目的之必要。而基於土地法第一零四條及民法第四百二十六條之二規 定，當基地出賣(不包括贈與、交換、繼承或信託行為)時，房屋於基地上，應存 有地上權、典權或租賃關係之情形下，地上權人、典權人或承租人始得依出賣人

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與買受人間相同買賣契約之條件，主張優先購買。惟若自出賣人通知之日起十日 內，先買權人不表示時，其優先購買權視為放棄；另外房屋優先購買權，除了符 合上基地優先購買權規定之要件外，基地所有權人與房屋間，必須存有地上權、

典權或租賃關係，亦即基地所有權人，以與各該房屋所有權人有地上權、典權或 租賃之法律關係情形下，始得行使先買權。

另外，關於房屋為違章建築，當基地出賣時，地上權人、典權人或承租人是 否有優先購買權之適用，實務與學說有肯定與否定之爭議，而學生採取肯定之見 解，認為違章建築雖不得向登記機關辦理登記，但並不影響租用基地建築房屋之 本質，當基地出賣時，承認房屋所有人有優先購買之權，亦可達到本條房地合一 之立法目的。且當房屋出賣時，亦應與基地出賣時採取一致之見解，不限其房屋 為合法建物或須以辦竣保存登記。故僅需地上權人、承租人等出賣其房屋，基地 所有權人即得行使優先購買權。

第四部分，優先購買權之順序。地上權或典權關係存續中，依民法規定，得 將土地或房屋讓與或轉典於他人，為了避免先買權因競合而發生爭執，土地法第 一零四條規定，地上權人、典權人或承租人享有優先購買權之順序，以登記之先 後定之。不過，於地上權人或典權人將基地出租或轉典於他人興建房屋之情形下，

學生認為不應以登記之先後訂立優先購買權之順序，地上權人或典權人得優先於 房屋所有權人行使先買權，此與土地法第一零四條房地合一之立法意旨有違。對 於該議題，本文將於第四章節中，詳細研析之。

第五部分，先買權之通知。依基地或房屋優先購買權之明文規定，通知之主 體為出賣人。不過亦有實務判決認為依強制執行法所為拍賣並由第三人拍定之情 形，其出賣之通知，得由拍賣機關為之。本文以為，雖法律規定係由出賣人負通 知義務，但其規範目的僅在於使先買權人得藉由通知知悉買賣契約內容及先買權 人之權利。故由執行拍賣機關或買受人行使通知義務，對於先買權人之權益，不 無影響。據此，基地房屋優先購買權之通知義務人，原則上為出賣人，但若由該

第五部分，先買權之通知。依基地或房屋優先購買權之明文規定，通知之主 體為出賣人。不過亦有實務判決認為依強制執行法所為拍賣並由第三人拍定之情 形，其出賣之通知，得由拍賣機關為之。本文以為，雖法律規定係由出賣人負通 知義務，但其規範目的僅在於使先買權人得藉由通知知悉買賣契約內容及先買權 人之權利。故由執行拍賣機關或買受人行使通知義務，對於先買權人之權益，不 無影響。據此，基地房屋優先購買權之通知義務人，原則上為出賣人，但若由該