區公營住宅

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圖 3-7：現況出租公營出租住宅相對位置圖 資料來源：本研究繪製

二、台北市公共住宅外部居住環境與相關課題綜合討論

台北市為台灣最積極提供公共住宅的都市，於服務及功能之提供也愈發多元，

但現今的居住問題以及對居住環境之需求不單是政府持續興建公共住宅提供居 住空間可解決的，而是在公共住宅量的持續供給下，將與人民生活息息相關的居 住環境相關之影響因素納入規劃考量，如此才可在兼顧居住環境的品質。居住環 境是由與人類生活相關的一切有形與無形各種條件及背景等影響因素所組成，包 括建築與都市計畫空間、道路系統、公共空間、鄰里間人際關係、機能設施、生 活步調、環境健康與衛生等。

本研究以台北市公共住宅中之公營出租住宅作為研究對象，現有七處公營出 租住宅中僅有大龍峒、永平、興隆 1 區三處為整棟出租之公營出租住宅，其餘皆 僅有部分樓層作為公共住宅出租使用。又，本文為探討興辦之整棟公共住宅所引 進之人、車流，和公共住宅建築自身對其外部居住環境所產生之影響，故本研究 針對大龍峒、永平、興隆 1 區三處公營出租住宅進行周邊居住環境調查，並配合 相關文獻回顧以及現況分析得出下列台北市公共住宅外部居住環境與相關課題。

圖例

公共住宅(公營住宅) 永平公營住宅

敦煌公營住宅

大龍峒公營住宅 行天宮站公營住宅

萬隆公營住宅 景文公營住宅

興隆 1 區公營住宅

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（一）公共住宅選址原則缺乏對外部居住環境考量

台北市公共住宅選址原則強調基地規模不低於 2,000 平方公尺、土地權屬公 有、交通可及性以 TOD 大眾運輸導向為原則、土地都市計畫屬性以可供使用之 分區或適合之閒置公共設施用地為主，但上述選址原則較強調土地的規模、權屬 與都市計畫屬性，僅有交通可及性較偏向對居住環境之考量。

本研究針對公共住宅外部居住環境探討，包含建築美學、建築密度、交通機 能與便利性、綠地與公共空間、居民間互動關係、安全性、歸屬感、福利設施、

遊憩設施、商業設施、運輸設施、生活步調、環境健康、環境維修與管理等面向，

而相較於上述外部居住環境面向，目前台北市公共住宅選址原則明顯缺乏對居住 環境之考量，並且公共住宅之興建會為地方引入更多的人流與車流量，將會對其 周邊居住環境產生一定之影響，故未來公共住宅之興建應將外部居住環境影響因 素納入考量。

（二）公共住宅建築物設計缺乏對周邊居住環境考量

台灣都市土地狹小人口稠密，於都市中興建公共住宅會增加其環境密度，觀 察台北市現存整棟出租使用之公共住宅，其量體明顯較周邊住宅高大，容易引人 注目，並且大量體建築也較容易造成周邊居民的壓迫感。台北市公共住宅現況建 築物外觀與周邊居住環境景觀缺乏協調性，缺乏考量高密度空間規劃設計以降低 壓迫感與視覺衝擊，如圖 3-8、圖 3-9 所示。但反觀荷蘭，雖然也國土也狹小人 口稠密，卻利用建築設計與空間規劃，將老人公寓及社會住宅等類型之公共住宅 透過建築設計及空間規劃，改變大眾對公共住宅的刻板印象，並在高密度居住環 境下顧及居住適宜性，強調足夠採光、公共與私密空間的享有，如圖 3-10、3-11 所示。因此，未來大量體公共住宅興建同時應考量與周邊景觀協調性，並配合高 密度建築設計與空間規劃，改善大眾對公共住宅之刻板印象。

圖 3-8：台北士林區永平公營住宅 資料來源：本研究自行拍攝

圖 3-9：台北大同區大龍峒公營住宅 資料來源：本研究自行拍攝

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圖 3-10：荷蘭 WoZoCo 老人公寓 資料來源：Google 搜尋引擎

圖 3-11：荷蘭 Parkland 集合住宅 資料來源：Google 搜尋引擎

（三）公共住宅提供之內部公共空間欠缺凝聚社區意識效果

都市中的社區因受到工業化與都市化的衝擊而處於蛻變之中，高度的住宅流 動性解構了原有的社區型態與人際關係，尤其在新社區或公寓大廈更是匯集多元 社會文化背景、價值觀與生活方式不同的人群（李秀玲，2006），如此普遍的造 成都市中環境態度冷漠與人際疏離，公共住宅因其性質聚集了多元族群、廣泛年 齡層人口，其社區空間意識的凝聚更是一重要議題。於社會與人文精神層面，公 共住宅除了提供可負擔租金之住宅，還包含提供鄰里空間服務，此種公空間不僅 提供公共住宅住戶使用，還包括公共住宅周邊的鄰里居民，其所具有的功能除了 休閒遊憩之外，公共住宅與周邊居民更可以透過公空間進行情感交流凝聚社區空 間意識。

現況整棟出租使用公共住宅的公空間部分室內的空間需要向物業提出申請 並經由政府審核如：會議室，部分則是屬於開放空間供大眾使用如：花園區。經 現勘調查發現公空間的使用申請需要經過審查，並且無特定審查流程與標準，如 此可能降低公空間的使用率，使公共空間無法達到提供居民相互交流提升居住意 識的功能。屬於開放空間供大眾使用的公空間則需視其設計是否能夠滿足公共住 宅住戶及周邊居民需求，若僅是提供一空間卻無考量居住者之需求也無法達到公 共住宅室內公空間設備以簡易之桌椅為主，戶外則為花園區並設置戶外桌椅供休 憩使用，而公營住宅提供之公空間除了上述設備及功能外，是否有可能提供更多 元化之功能，配合都市高異質化人口各自生活經驗之差異，滿足居住環境需求提 升生活品質。綜上，因公共住宅之特性，其提供之公空間服務對象包含公共住宅 住戶及周邊居民，空間之功能提供也是多元化的，故需考量居住者及周邊居民需 求及配合合理之管理與維護，才可使公共住宅之公空間發揮其功能，同時達到凝 聚社區空間意識效果。

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圖 3-12：大龍峒公營住宅室內公共空間現況圖 資料來源：本研究自行拍攝

（四）公共住宅之興建提升周邊居住環境密度同時強化負面感受

觀察台北市整棟出租使用之公共住宅，其周邊居住環境街道兩側大多停滿汽 機車，騎樓也都被停放之機車占用，如圖 3-13 所示。本研究依「密度–強化理論」

為基礎，理論中強調密度雖然為中性客觀之物理概念，但高密度為負面擁擠感受 產生之重要影響因素，將理論應用於台北市公共住宅外部居住環境，現況公共住 宅周邊道路兩側都停滿汽機車，居住環境密度相當高，於此情況下政府持續於都 市中興建公共住宅，並且可能為了增加提供戶數而提高土地原本之容積率，如此 於地區引入更多人口與車流量，可能會使原本於高密度居住環境中之居民產生負 面擁擠感受，進一步影響居民生體與心靈，甚至產生安全、社會等問題。而公共 住宅內部公共空間，於現況調查現大龍峒公共住宅無規劃停放自行車空間，住戶 僅能將自行車停放於花台旁之木平台，如圖 3-14 所示，如此與公共住宅規劃時 應遵循之 TOD 原則有違，同時可能減少居民休憩空間用導致降低居民互動，進 一步影響鄰里間的人際交往。

大龍峒公營住宅

大龍峒公營住宅一樓公共空間

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圖 3-13：大龍峒公營住宅周邊騎樓現況 資料來源：本研究自行拍攝

圖 3-14：大龍峒公營住宅一樓花圃 資料來源：本研究自行拍攝

（五）缺乏對公共住宅管理評估機制

本研究探討之公共住宅為台北市公營出租住宅，並針對整棟租出之公營出租 住宅進行調查，目前台北市政府將其管理與維護工作委託民間物業管理公司進行，

管理模式包括全權委託、分項委託、委託統籌等三種。大龍峒、興隆一區公營出 租住宅屬於全權委託模式，將社區物業管理事務全部委託單一物業管理公司執行，

該公司須依照合約內容執行各物業管理事務，包含行政、包全、保潔及保養等，

其優勢為良好的物業統籌管理，所有權人只需訂定維護頻率與標準，單項管控廠 商執行進度。永平公營住宅屬於分項委託物業管理模式，所有權人台北市政府自 行籌組管理團隊，採用分區管理手段管理多處公共住宅，將住宅物業保全、保潔 與保養分項委託不同廠商執行，管理團隊指派一專員作為管理者，管控社區行政 事務並安排委外物業服務，使住宅的行政資源形成一互聯系統，統一管理已提升 執行效率（鄒喻合、杜功仁，2017：69）。

目前僅是將公共住宅管理維護進行委託，但政府卻沒有對委託管理進行相關 績效評估，故容易產生公共住宅內或是影響周邊鄰里的居住環境問題。鄒喻合、

杜功仁（2017：69-70）透過個案研究與訪談評估比較物業管理模式之績效，指出 全權委託管理模式的大龍峒公共住宅於環境清潔績效得分高，原因為物業服務一 居住規模聘僱環境清潔人力，並安排管理服務人員現場督導，但是於安全防災績 效得分最低，因於安全管理方面缺少物業前期規劃，未考量可負擔成本，採用人 力相互支援，大龍峒公共住宅區位近捷運站且臨大馬路，故車道安全應使用電子 保全系統與兼任保全，並於尖峰時段安排人力支援，保障居民安全。分項委託管

杜功仁（2017：69-70）透過個案研究與訪談評估比較物業管理模式之績效，指出 全權委託管理模式的大龍峒公共住宅於環境清潔績效得分高，原因為物業服務一 居住規模聘僱環境清潔人力，並安排管理服務人員現場督導，但是於安全防災績 效得分最低，因於安全管理方面缺少物業前期規劃，未考量可負擔成本，採用人 力相互支援，大龍峒公共住宅區位近捷運站且臨大馬路，故車道安全應使用電子 保全系統與兼任保全，並於尖峰時段安排人力支援，保障居民安全。分項委託管