第三章 研究設計
第三節 問卷調查分析
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第三節 問卷調查分析
一、都市更新個案資訊透明度調查問卷設計
都市更新個案資訊透明度調查，為實施者在都市更新過程中將個案相 關交易協議資訊、估價資料、共同負擔資料、建築設計資訊、容積移轉、
公地購買等有關資訊向地主、相關權利人、融資者、投資人做資訊揭露程 度之調查，以此作為都市更新個案資訊透明度的標準。
本研究個案資訊透明度調查問卷設計，先透過上述文獻分析及深度訪 談整理出影響資訊透明度因素，本研究針對個案資訊透明度調查問卷共設 計出影響個案資訊透明度三十個評估項目，配合 Likert scale 依個案資訊 透明度揭露程度就充份揭露、大部份揭露、部份揭露、小部份揭露及未揭 露等五等級分別評分，個案資訊透明度調查問卷如附錄四。
都市更新個案資訊透明度調查問卷以都市更新案之土地及建物權利 人、相關權利人、都市更新顧問、估價師、建築師、週邊居民、投資者、
融資銀行及更新事業之實施者為主要受訪對象，目的為調查受訪對象對都 市更新個案資訊揭露程度之評等，進行個案資訊透明度的評估，以提供進 一步研究之參考。
二、個案資料
由於本研究課題在明瞭都市更新資訊透明度與審議期間、更新後價值 低估幅度等面向的關聯性等，所以將針對都市更新已完工個案進行調查，
而目前國內都市更新已完工個案最多之縣市為臺北市，考量本研究調查時 間點故以 100 年 6 月底臺北市已報核完工 2211個案在臺北市都市更新處及營 建署都市更新網之網站資料為基礎，配合本研究都市更新個案資訊透明度 問卷調查所得到的初級資訊作為資料來源。
11已報核完工原為 24 個案，但因其中之「擬定臺北市大安區龍泉段一小段 712 地號土地 都市更新事業計畫案」為位於新生南路三段 86 巷之真理堂教堂更新案，「臺北市萬華 區崇仁新村都市更新事業計畫及權利變換計畫案」為眷村改建案，性質較特殊，故予 以刪除，故將 24 個案改為 22 個案作分析。
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三、資料說明
100 年 6 月底臺北市已報核完工個案分別就以下屬性分別說明：
(一)時間區分
如以申請掛件年度區分，以 92 年為最多，共計有 7 筆，佔總樣本數 31.8﹪，其次為 90 年及 93 年，分別佔 22.7﹪與 18.2﹪。如再以事業計 畫核准年度區分，以 94 年為最多，共計有 6 筆，佔總樣本數 27.3﹪，其 次為 91 年及 93 年，分別佔 22.7﹪與 22.7﹪。
(二)地域區分
如以個案基地坐落區別分，以松山區及文山區為最多，各有 4 筆，各 佔總樣本數 18.2﹪，其次為大安區及中山區各 3 筆，各佔 13.6﹪。
(三) 實施者區分
如以實施者上市與否區分，實施者上市者共計有 7 筆，包括知名建設 公司國泰、遠雄、華固、元大與興富發等佔總樣本數 31.8﹪；實施者未上 市中，為更新會者則有 4 筆，佔總樣本數 18.2﹪。
(四) 規模區分
如以個案基地面積區分，大於 1,000 坪以上者僅有 3 筆，佔總樣本數 13.6﹪，其中以「擬定臺北市文山區木新路 3 段 95 巷南側地區（原國泰攬 翠天廈基地）都市更新事業計畫案」最大，達 1,218.09 坪；其餘 2 筆在 1,000 坪至 1,500 坪之間； 500 坪至 1,000 坪者計 9 筆，佔 40.9﹪；500 坪以下者最多，共計有 11 筆，達 50.0﹪。
如以個案樓地板面積區分，大於 5,000 坪以上者共計有 7 筆，佔總樣 本數 31.8﹪，其中大於 10,000 坪以上者共計有 2 筆，其中以「臺北市大 安區仁愛段四小段 54 地號等 3 筆土地都市更新事業計畫案」最大，達 11,334.47 坪，其次為「擬定臺北市松山區敦化段二小段 1 地號土地(原台 北金融中心基地)都市更新事業計畫及權利變換案」達 10,561.03 坪。
(五) 總銷金額區分
如以個案總銷金額區分，大於 20 億以上者共計有 8 筆，佔總樣本數 36.4﹪，其中「擬定臺北市大安區仁愛段四小段 54 地號等 3 筆土地都市更 新事業計畫案案」達 77.5 億，其次「擬定臺北市松山區敦化段二小段 1 地 號土地(原台北金融中心基地)都市更新事業計畫及權利變換案」達 51.5 億。
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(六) 實施方式區分
如以實施方式區分，採權利變換者共計有 13 筆，佔總樣本數 59.1﹪，
採協議合建者共計有 9 筆，佔總樣本數 40.9﹪。
(七) 審議期間區分
審議期間以從都市更新個案提送都市更新概要掛件的時間到都市更新 事業計畫審核核准的天數計算，最長為「擬定臺北市文山區景美段一小段 501 地號等 7 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」之 1,250 天，最 快為「擬定臺北市文山區萬慶段三小段 434 地號等 3 筆土地都市更新事業 計畫案」之 292 天。
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31-50歲 149 71%
51歲以上 39 19%
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2.都市更新參與身份
與本研究主題-都市更新個案資訊透明度評估，密切相關之研究樣本之 都市更新參與身份單獨列出，其身分共計分土地及建物權利人、相關權利 人 、都市更新顧問、建築師、投資者、融資銀行及其他(居民)等，採可複 選方式，其中以其他(居民)111 人最多，其次相關權利人1364 人，再次為土 地及建物權利人1533 人，彙整統計如表 3-7。
表 3-7 研究樣本都市更新參與身份統計
都市更新參與身份 人數
1.土地及建物權利人 33
2.相關權利人 64
3.其他專業人士 12
4.其他(居民) 111
五、變數說明
（一）應變數
因本研究主題為都市更新個案資訊透明度評估，故以個案資訊透明度 評分作為本研究之應變數。其評分以問卷調查各受訪者對各因素該個案資 訊透明度揭露程度的評等（依 Likert scale 將都市更新個案資訊透明度揭 露程度共分充份揭露（100%）、大部份揭露（75%）、部份揭露（50%）、小部 份揭露（25%）及未揭露（0%）等五等級），乘上各因素之影響權重後進行 評分加總，而得到各受訪者對該個案資訊透明度評分，每個案就其回收之 5-10 份問卷評分加以平均，而得該個案之都市更新資訊透明度評分。
Y = （W1D1 + W2D2 + W3D3 + …… + W30D30）* 100 Y：為各份都市更新個案資訊透明度問卷評分。
W：為各因素之影響權重。
D：為受訪者認為之揭露程度之評等。
13係指他項權利人及違建戶等。
15就問卷調查的對象，其中最核心相關的應該是土地及建物權利人，而問卷調查的對象 土地及建物權利人只有 33 人，乃因實施者與部分原地主更新後將分回房地再銷售，
及因個案中有部分個案為購地自建後再銷售，很多地主都更完成後其實就離開了，加 上拿不到地主等資料，且填問卷時部分受訪者基於個人隱私及安全考量，也會故意不 填土地及建物權利人，所以有困難，故本研究朝如何建構都市更新資訊透明度評估 標，據此量測個案資訊透明度等進行研究。
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以松山區寶清段七小段 678 地號土地更新案(實施者為豪門世家更新會) 為例，其個案透明度評分為 51.85 分，計算說明如後：
Y1 = （50% * 4.64% + 25% * 3.31% + 50% * 3.62% + 50% * 1.30% + 50% * 1.30% + 75% * 1.79% + 25% * 2.13% + 25% *3.18% + 50% * 2.50%
+ 50% * 2.56% + 50% * 4.54% + 50% * 3.31% + 50% * 2.55% + 25%
* 2.59% + 50% * 2.98% + 50% * 3.78% + 25% * 3.40% + 50% * 14.77%
+ 25% * 4.18% + 25% * 4.95% + 25% * 1.38% + 25% * 2.85% + 50%
* 2.07% + 25% * 2.16% + 50% * 2.27% + 50% * 1.82% + 75% * 1.63%
+ 25% * 3.36% + 25% * 6.49% + 25% * 2.46%）* 100 = 40.18 個案透明度評分 = ( Y1 + Y2 + Y3 +Y4 + Y5 ) / 5
= （40.18 + 69.40 + 57.96 + 50.73 + 40.98）/ 5
= 51.85
（二）自變數
有關都市更新個案資訊透明度評估的變數選取，考量國內都市更新個 案資訊透明度評估之研究不多，本研究主要係參考問卷調查分析的結果，
並考量研究主題需要及研究資料取得之正確性與方便性及日後有助於提升 都市更新個案資訊透明度，決定選擇實施者上市與否、樓地板規模、總銷 金額、實施方式及住宅單價等個案特性作為自變數為本研究實證分析的基 礎，茲就自變數的定義說明如下：
1.實施者上市與否
上市公司之經營管理、財務報表及重大資訊揭露受到證期會的相關法 規規定之要求，所以實施者若為上市公司，應有助都市更新個案資訊透明 度的提升。
2.樓地板規模
樓地板規模較大，實施者所需投入營建成本較高，相對其公司規模也 較大，應有助都市更新個案資訊透明度的提升。本研究参考一般營建業以 樓地板規模 5,000 坪區分中大型與小型建案。
3.總銷金額
總銷金額17較大，實施者所需投入銷售費用較高，相對其公司規模也較
17 以臺北市都市更新處與營建署都更入口網站該個案之總銷金額為資料來源。
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大，應有助都市更新個案資訊透明度的提升。本研究参考一般營建業以總 銷金額大於 20 億區分中大型與小型建案。
4.實施方式
實施方式分權利變換及協議合建兩種分式，為都市更新審議流程重要 的分界，應為都市更新個案資訊透明度的重要變數。
5.住宅單價
住宅單價較高客戶的要求一般會較高，相對實施者公司規模也較大，
應有助都市更新個案對資訊透明度揭露要求也較高。本研究参考都市更新 個案事業核准日所分佈時空背景 91-97 年間之一般營建業對住宅單價每坪 單價高於 50 萬元區分高價與一般建案。
6. 實施者主體
實施者主體為更新會，其利益分配立場較一致，應有助都市更新個案 資訊透明度的提升。
根據以上對變數初步的選取，本研究對相關的實證變數說明及資料來 源彙整如表 3-8：
表 3-8 自變數說明表
名稱 代號 單位 預期符號 說明 資料來源
上市與否 X1 虛擬變數，1 與2 + 實施者是否為上市公司 證期會公開資訊揭露網站
樓地板規模 X2 坪 + 總樓地板面積 更新處網站
總銷金額 X3 億元 + 房地及車位總銷金額 更新處網站
實施方式 X4 虛擬變數，1 與2 + 或 - 分權利變換及協議合建 更新處網站
住宅單價 X5 虛擬變數，1 與2 + 每坪單價高於50萬元 更新處網站及自行推論
實施者主體 X6 虛擬變數，1 與2 + 實施者是否為更新會 更新處網站
（三）關聯分析變數：
本研究之動機即以實施者的立場所面對資訊透明度使其產生之代理人 矛盾之疑惑，並考量研究主題需要及日後有助於提升都市更新個案資訊透 明度，決定選擇都市更新實施者報酬、審議期間、更新後價值低估調度等 面向作為與都市更新個案資訊透明度關聯分析之課題，茲就關聯分析變數 的定義說明如下：
1.都市更新實施者報酬
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實施者基於自利之動機，往往以其自身報酬最高為決策依據，依第二
實施者基於自利之動機，往往以其自身報酬最高為決策依據，依第二