第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
第一節 結論
臺北市政府都市更新處所提出之「臺北市政府都市更新願景」提及「綜 觀都市更新事業，主要有『三不』問題，包括住戶對民間實施者的『不信 任』。業者和個別住戶的協議條件『不透明』，以及投資者對於權益的『不 確定』」。實施者在面對地主之購地價格或分回坪數、違建戶補償方式與金 額之協商最花費時間與成本，使實施者產生提高資訊揭露的壓力；此外提 高資訊透明度亦可為實施者帶來減少資金成本等好處。但實施者亦可減少 資訊透明度，將更新後的價值壓低，或灌高共同負擔中之營建成本，運用 其執行都市更新事業之控制權，取得投資開發的較大報酬，故民間實施者 在資訊透明度決策上面臨兩難。
本文透過前述文獻回顧及並針對國內具有相關豐富經驗之專家學者，
進行深度訪談，探求影響都市更新資訊透明度的因素，配合臺北市都市更 新已完工個案資訊透明度問卷調查所得到的初級資訊並運用代理理論，探 討都市更新資訊透明度與都市更新效益，如實施者報酬、審議期間、更新 後價值低估幅度等面向的關聯性，並進一步探討都市更新資訊透明度是否 受到個案之特性，如實施者上市與否、樓地板規模、總銷金額、實施方式、
住宅單價、更新會等特性之影響。
茲將本文之具體研究結論，綜合整理說明如後：
一、建構都市更新資訊透明度評估指標
本文透過文獻回顧及深度訪談，探求影響都市更新資訊透明度的因 素，建構都市更新資訊透明度相關評估指標如下：
（一）交易協議過程面向：協議分回坪數、都更獎勵容積如何分配、協議 分配位置、協議購地價格、面積產權登記明細及店面分配原則。
（二）共同負擔面向：造價明細、銷售費用明細及風險管理費明細。
（三）估價面向：更新前後權利價值估價、如何遴選鑑價機構、估價報告 揭露及鑑價機構的評估結果採用。
（四）資訊取得面向：揭露最小單元大小、即時揭露都更資訊、可查證資
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訊之管道及提供會議記錄。
（五）容移面向：容移明細、容移價值認定標準及公地購買明細。
二、證實資訊透明度與都市更新效益之關聯性
結果顯示提升資訊透明度對都市更新各參與者效益，如實施者報酬（實 施者效益）、審議期間（整體效益）與更新後價值低估幅度（地主效益）等 皆有所助益，故實證提升資訊透明度有助提升都市更新效益。因資訊透明 度與實施者報酬之關聯性為具顯著性之低度正相關，如果加以重視，可使 實施者基於自利考量，願意採誠實為上策；資訊透明度與審議期間之關聯 性為具顯著性之低度負相關，如果加以重視，將可減少民眾異議及都市更 新審查單位查證的時間，有效縮短審議期間；資訊透明度與更新後價值低 估幅度之關聯性為具顯著性之低度負相關，如果加以重視，可減少更新後 價值被壓低，確保地主應分配更新後房地之權益。
三、影響都市更新透明度之關鍵因素
本論文實證發現之關鍵因素，可以在都市更新進行過程中，要求提供 如下資訊：
（一）委託實施或自組更新會階段：可要求即時揭露都更資訊，並且揭露 可查證資訊之管道及查證之方法，並以更新會為實施主體資訊較為 透明。
（二）擬訂概要階段：可要求揭露造價明細（載明詳細之規格等級、數量 與單價等之造價預算書）、揭露選取店面之條件，以及如何進行選 配；另外，亦需於大會中告知土地權利人可以如何參與選定三家鑑 價機構。
（三）擬訂事業計畫階段：可要求揭露依三家不同鑑價機構的估價決定更 新前後價值之過程；並於公聽會中說明容移價值認定標準（購買容 積量、產生效益、誰出錢及其產生效益歸屬）與公地購買相關資訊。
（四）執行階段：可要求說明計畫書送審的面積與實際登記的面積是否一 致、銷售費用明細（廣告費用明細及銷售佣金如何計算）。
目前有關都市更新資訊透明度越來越受重視，已有部分法規進行規 範，且 101.11.29 行政院第 3325 次院會報告通過，並於 101.12.07 函請立 法院審議之都市更新條例修正草案中，新增第五條「實施者應於適當地點 提供諮詢服務，並以適當方式充分揭露更新相關資訊。前項諮詢服務與資 訊揭露方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。」，而就本研究
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探求影響都市更新透明度之關鍵因素中如揭露造價明細雖已有規範，但因 執行不力，仍有許多實施者藉由虛列共同負擔來增加其利益，故綜上經實 證探尋有助提升資訊透明度與都市更新效益之關鍵因素及個案特性，作為 適度強制揭露資訊的参考，將有助提升資訊透明度與都市更新效益，協助 解決都市更新事業目前主要困境之『三不』問題，增加實施者與地主、相 關權利人間、融資者等之信任，有助都市更新推動。