都市更新效益之相關文獻

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二節 都市更新效益之相關文獻

本研究主要目的在探討資訊透明度與都市更新效益之關聯性，並考量 對都市更新效益影響較大、資料取得及兼顧都市更新各參與者效益切入，

故選取實施者報酬（實施者效益）、審議期間（都市更新整體效益）與更新 後價值低估幅度（地主效益）等項目進行探討。

一、 實施者報酬

(一) 都市更新財務報酬相關

吳秉蓁(2000)認為現今都市更新開發已不適用傳統的財務評估模式，

以實質選擇權的決策法取代傳統的淨現值決策法則。該研究結果發現：審 議期間、資金成本及購地成本上升時，會提早進行更新案開發。審議通過 當期的銷售價格、房價預期成長、房價標準差增加時，會延遲開發更新案。

容積取得成本、建築成本預期成長、建築成本標準差對開發時機影響不顯 著，將作為本研究變數選取參考。

黃家皇(2000)該研究檢討民間參與都市更新事業投資報酬之整體制度 環境進行可行性分析，文中研究成果顯示更新開發之投資報酬率與土地取 得方式有極大之關聯，且審議時程及結果也與回饋獎勵組合內容有關。而 容積獎勵並非影響業界都市更新評估模式中投資報酬率的主因，有助於本 研究變數選取參考。

黃聖偉(2002)該研究藉由徑路分析法探討公部門所釋出之獎勵因子對 於私部門投資報酬率的敏感度影響，藉以回饋於公私合夥獎勵機制之建 立。其研究結果顯示，更新時程因子與容積獎勵因子對整體之投資開發報 酬率影響最鉅。而權利變換因子、融資因子與補償津貼因子影響變動率不 高，但於開發財務風險評估分析時仍具評估參考價值。公私部門對於未來 期望值立基點的不同，造成投資者不易掌握之訊息，如何藉由協商從中取 得平衡點，減少風險構面的產生，亦是都市更新中值得探究之課題，將作 為本研究變數選取與方法參考。

林奇甫（2008）研擬都市更新開發財務風險評估模式，就個別風險因 子及其相關性探討，並藉由各階段流程提供風險管理之建議。並應用風險 值於財務風險評估之運算，讓都市更新之風險資訊更加透明化，將作為本

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

研究模型建立參考。

林美緒(2009) 透過單一目標函數進行操作，其參數以原都市更新事業 計畫之財務資料為主，加入了環境貢獻度的考量，使容積獎勵評估角度更 多元以及彈性更大，並追求容積獎勵之效益最大化，將作為本研究對變數 選取、都市更新財務模型建構及都市更新效益定義之參考。

古素慧（2009) 透過相關都市更新財務等文獻回顧與財務風險分析方 法，架構一套關於都市更新的財務評量模式，研擬並修正實施都市更新時 影響財務之相關因子，對都市更新開發進行財務可行性分析及財務風險模 擬，將作為本研究對變數選取及都市更新財務模型建構之參考。

葉代龍(2010)指出都市更新後權利總價值扣除開發商取回更新後共同 負擔折價抵付的不動產價值，若剩餘價值小於土地所有權人更新前權利價 值，會降低土地所有權人參與誘因，將作為本研究變數選取與都市更新財 務模型建構參考。

張嘉蓉(2010)係從財務的角度，分析都市更新可帶來的效益，及其融 資方式並進行可行性分析，將作為本研究對變數選取及都市更新效益定義 之參考。

莊文欽(2011)探討居民自主自辦都市更新，對金融業帶來商機及承擔 之風險。除分析影響融資之相關程序與法規外，並剖析如何使都市更新之 融資的規劃能符合銀行之要求，而順利取得融資，有助本研究了解如何協 助更新會順利取得融資。

都市更新開發將依個案條件之不同，造成更新時程、容積獎勵、補償 津貼費用、融資優惠、賦稅減免與權利變換成本等因子之波動，故在探討 都市更新財務風險因子時，除了一般土地開發的實質開發風險因子外，必 須連同都市更新獎勵風險因子等一併考慮，而在模式建構之初，將藉由上 述不動產財務相關文獻彙整出都市更新開發財務關鍵因子，其相關財務評 估的項目包括：都市更新相關計畫審議期之土地取得及協商成本、權利變 換成本、拆遷補償費、營建成本、容積獎勵與建築融資等，茲將都市更新 相關文獻彙整詳如表 2-2 所示。，將作為都市更新財務模型建構之參考。

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

(二)資訊透明度對財務報酬之影響

因都市更新市場資訊透明度與實施者和個別住戶的協議條件資訊透明 度不佳及常造成審議期間拉長而使風險增加，因此使投資者要求比一般投 資案高的報酬率，加上交易資料的欠缺，造成更新物件合理的風險貼水不 易求取，並因許多投資者偏高的管理成本與脆弱的承諾而不願意介入更新 案件，且因更新地區租金較低，租金中斷比例高以及租金成長預期低等因 素之加總造成更新案件的價值降低。

當不動產市場有關投資報酬率之資訊能更有效率且可值得信賴地提 供，對不動產投資機構進行投資決策與選擇標的時將非常有幫助，但因缺 乏更新案的投資報酬、缺乏資訊透明度與相關投資資訊、地主的惰性、以 及地主對地價與報酬不切實際的期待、較高的交易與資訊成本、趨避風險 的態度、以及較低的市場需求等均是造成都市更新不易推動的原因，且因 不動產較易有流動性的問題，加上不同國家之市場投資資訊有效性差異 大，而更影響不動產資訊透明度，如此使都市更新土地的風險特性呈現多 面向，且往往造成無法達成預期投資報酬，故須整合資訊透明度與財務管 理理論審視都市更新開發之報酬問題。

(三)資訊透明度如何影響財務報酬

Capozza and Seguin (1999) 從房地產投資信託公司（REIT）的面向 切入，雖較少聚集的公司的計劃現金流量實證較高，然而這些獲得卻得付 出較高的管理成本，例如管理費、行政費和利息費等所抵銷，這樣使對可 分配給股東的公司現金流量與多角化並未呈現明顯相關，並提出較少聚焦 之公司較難評價與監督，也就是較缺乏「資訊透明度」，將導致資訊的收集 較花費成本、資訊不對稱、代理成本增加並使流動性降低。

基於流動性是價值決定的重要經濟性因素，Capozza and Seguin (1999) 發現流動性預估有大量折現的問題，而這同時牽連到理論的研究者與實務 執行者。對理論的研究者而言，在研究公司價值本身及公司價值與聚焦（資 訊透明度佳）關係時，控制流動性的影響是非常重要的；對實務執行者而 言，相對地須詳盡地考量選擇投資專案的決策將透過流動性如何影響他們 的權益、投資者要求的報酬與股東財富。

而對投資者而言需花費較高成本或較難評估的資產，其收藏價值越 低。融資者將要求較高的利息報酬，對股東而言亦將因資訊的收集成本、

以及資訊不對稱造成代理成本增加，而要求較高的報酬，該研究實證流動

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

性是聚焦程度與公司價值間最主要的驅動關鍵因素。雖現金流量不會因聚 焦（資訊透明度佳）而改變，但公司之價值卻會因聚焦程度而明顯改變，

此乃因聚焦透過折現率而影響公司之價值。進而為本研究提供聚焦（資訊 透明度佳）與折現率之間的關聯性之基礎，為資訊透明度與財務報酬做了 聯結，聚焦一方面使管理費用減少，一方面因資訊透明度提升而較不須付 出監督與機會成本，且因信任增加而減少許多協商時間與成本，避免產生 逆選擇與不合作等代價，促使融資者要求的利息成本降低，股東對權益報 酬率的要求亦降低，而使加權平均資金成本降低，意即使折現率降低⁷，而 在現金流量不減少情形下，折現率的降低，將會使公司價值提升，詳如圖 2 所示。

資料來源：Capozza and Seguin(1999：593) 圖 2-1 資訊透明度與公司價值之關係

（四）小結

由相關文獻綜整出土地開發非常需要能即時取得正確的市場資訊與適 當地詮釋資訊，而資訊透明度是國際投資者與基金判斷一個市場成熟度主 要標準，如想吸引機構投資者投資，必須增加資訊透明度；藉由正確基礎 資料建立相關市場存量並使資料緊密整合，使不動產市場可被測量、追蹤 與正確合理地解讀之理念。

7 折現率的大小是影響投資決策的重要變數，若低估其值，則計畫之投資效益將被高估 而使其財務可行性評估太過樂觀，反之亦然，通常以「加權平均資金成本（ WACC）」

當作折現率。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

綜上所述，希望本研究能整合資訊透明度與財務管理理論審視都市更 新因資訊透明度不佳所造成對實施者報酬之影響，有助於民間實施者、地 主、融資機構控制改善都市更新財務涉入風險，以利後續設計都市更新財 務模型，作為本研究探討資訊透明度對都市更新如實施者報酬、審議期間 與低估更新重建後房地產價值等之影響的立論基礎。

二、審議期間

（一）重要性

張晏臺(2009)對於都市更新申請及審議時程，民間團體皆希望審議時 程能縮短，以民間投資業者「時間就是金錢」的立場，推動時間與融資壓 力成正比，在申請更新過程中，重重關卡往往曠日費時，因此，如何縮短 審議時程是一項重要的工作。

張晏臺(2009)對於都市更新申請及審議時程，民間團體皆希望審議時 程能縮短，以民間投資業者「時間就是金錢」的立場，推動時間與融資壓 力成正比，在申請更新過程中，重重關卡往往曠日費時，因此，如何縮短 審議時程是一項重要的工作。