第一章 緒論
第二節 研究內容、範圍與方法
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第二節 研究內容、範圍與方法 一. 研究內容
本研究目的在探討資訊透明度與都市更新效益之關聯性，主要由幾方 面著手進行：
(一) 相關文獻整理分析
探討資訊透明度與代理理論之意涵，包含理論的發展過程、基礎、影 響等，掌握都市更新推動現況與困境，探尋影響都市更新資訊透明度的因 素，瞭解資訊透明度與財務報酬的關係等，作為本研究探討資訊透明度與 都市更新效益如實施者報酬、審議期間與更新後房地產價值低估幅度等之 關聯性的立論基礎，並問卷設計的參考。
(二) 問卷調查與分析
運用問卷調查以瞭解居住在都市更新案可能影響範圍之地主、權利 人、違建戶及一般居民對於實施者有關都市更新個案資訊透明度的看法，
諸如對都市更新個案的規劃內容、更新開發期程、拆遷補償標準、權利變 換內容與影響…等之認知，並歸納分析問卷調查結果，據此作為後續建立 都市更新資訊透明度評估指標及個案關聯性分析的參考依據。
(三) 實證研究與分析
搜集臺北市相關區域不動產開發成本效益資料，並參考不動產開發財 務模型相關文獻，以建構本研究之都市更新財務模型，估算實施者報酬與 更新後房地產價值低估幅度等都市更新效益，據此與資訊透明度進行關聯 分析，最後根據關聯分析結果得出資訊透明度與都市更新效益之關聯。
(四) 問卷調查與實證結果比較分析
根據問卷調查與都市更新個案關聯性分析結果，檢驗資訊透明度對實 施者報酬、審議期間與低估更新重建後房地產價值等之影響及其影響程 度，並將實證結果與理論預期符號進行比較分析。
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二. 研究範圍
(一) 依據現行都市更新條例之規定，都市更新包含維護、整建與重建，因 本研究探討主題之一為資訊透明度與實施者報酬之關聯，而重建對實 施者報酬影響較大，故以拆除重建者進行探討，並以私部門民間實施 者為探討之更新主體。
(二) 因本研究針對都市更新已完工個案進行調查，而目前國內都市更新已 完工個案最多之縣市為臺北市，故以臺北市為研究之空間範圍，另考 量本研究調查時間點，故以 87 年都市更新條例施行以來至 100 年 6 月 底臺北市已報核完工 24 個案為時間範圍。但後續進行關聯分析時，基 於個案性質特殊之考量，故排除「擬定臺北市大安區龍泉段一小段 712 地號土地都市更新事業計畫案」為位於新生南路三段 86 巷之真理堂教 堂更新案，及「臺北市萬華區崇仁新村都市更新事業計畫及權利變換 計畫案」為眷村改建案，而以 22 個案為分析基礎。
(三) 因共同負擔實際金額之資料取得不易，故本研究僅能依個案計畫書所 載之共同負擔提列額度為估算基礎，建構都市更新財務模型，估算實 施者報酬。
三. 研究方法
依研究內容採文獻回顧、深度訪談法探求影響資訊透明度都市更新資 訊透明度的因素，以分析階層程序法建立權重並配合問卷調查建構資訊透 明度評估指標，再透過財務報酬法估算實施者報酬等都市更新效益，以利 與資訊透明度進行關聯性分析等研究方法。
(一) 文獻回顧
主要針對資訊透明度與代理理論相關文獻，分析都市更新資訊透明度 現況與其困境，尋求影響都市更新資訊透明度的因素，作為建構都市更新 資訊透明度評估指標的參考依據，並透過回顧都市更新相關文獻，瞭解實 施者報酬、審議期間與更新後價值壓低幅度等都市更新效益，進一步探尋 有關都市更新成本面、收益面的重要因素，以利都市更新財務模式建構，
其次則是藉由國外都市更新文獻與個案的研析，探討其資訊透明度與財務 報酬的關係，作為本研究理論架構之參考依據。
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(二) 深度訪談法
因深度訪談法的最大的優點是有利於取得豐富詳盡的資料，以補充文 獻探討或是問卷調查無法獲得的內容，本研究希望透過與受訪者之間面對 面的深度訪問，對研究主題都市更新資訊透明度選擇分別就私人地主、公 地主、專家學者、銀行融資者與實施者進行訪談加以深入訪談的研究方法，
預先準備主題相關開放式的問題，不預設立場，希望受訪者輕鬆自在的準 備問題，陳述經驗與意見，以明瞭其個人對影響都市更新資訊透明度重要 因素的相關看法，整理出影響都市更新資訊透明度因素之初步指標。
(三) 分析階層程序法
經文獻回顧與深度訪談探尋得知影響都市更新透明度因素很多，而分 析層級程序法能有助於將都市更新透明度複雜問題系統化，將不同的層面 予以層級分解，透過量化的評斷，尋得脈絡後加以評估相關因素間的相對 重要性，故依分析層級程序法設計 AHP 問卷，以選定之都市更新的專家學 者為調查訪問對象，據以瞭解其對資訊透明度因素間相對重要性的看法，
歸納問卷調查結果，建構都市更新建構資訊透明度指標的權重分析。
(四) 問卷調查法
參考研究目的與相關文獻分析及深度訪談整理出影響都市更新資訊透 明度因素作為問卷調查表項目，設計都市更新個案資訊透明度調查問卷，
以都市更新案之土地及建物權利人、相關權利人、都市更新顧問、估價師、
建築師、周邊居民、投資者、融資銀行及更新事業之實施者為主要受訪對 象，目的在希望透過受訪對象對都市更新個案資訊透明度之感受與意見，
建立都市更新資訊透明度的評估指標，以提供進一步研究之參考。
(五) 財務報酬法
本研究於個案實證部分係藉由財務評估方式，根據民間實施者於實務 上計算總成本與總收益的過程，收集更新個案的資料及市場上的相關資 訊，將這些資訊帶入本研究所建構的都市更新財務模型模式中進行模擬，
推估實施者報酬及更新後價值低估幅度，配合關聯性分析與獨立樣本 t 檢 定等統計方法進行研究。
(六) 關聯性分析與獨立樣本 t 檢定等統計方法
本研究之動機即以實施者的立場所面對資訊透明度使其產生之代理人 矛盾之疑惑，考量研究主題需要及日後有助於提升都市更新個案資訊透明
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度，以個案資訊透明度與實施者報酬、審議期間、更新後價值低估幅度等 面向作關聯分析，另針對個案特性配合個案資訊透明度評分等進行獨立樣 本 t 檢定，期能找出日後有助於提升都市更新個案資訊透明度的關鍵因素。