第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
一、政策建議
文林苑案衝突事件發生，引起社會廣泛關注，相對的也迫使政府急速 檢討修法。民間推動都市更新較易引起爭議的議題，如單元劃定合理性問 題、權利變換計畫產生的估價與分配爭議、強制執行是否涉及違憲問題、
公聽會之召開、同意書之簽立時機及資訊揭露等，均應加以檢討。本研究 以資訊透明度之角度切入研究，提出建議如後：
（一）促進民眾自組更新會辦理都市更新，政府配套輔導監管
都市更新推對的關鍵在實施者，由本研究結果顯示更新主體為更新會 時能有助提升資訊透明度，減少代理成本，故本研究建議鼓勵民眾自組更 新會辦理都市更新，而政府則需配套提供專業能力輔導、風險管理監督、
增加資金取得管道及必要時提供融資協助。目前已成立有都市更新顧問公 司可提供更新會專業協助，增加民眾自組更新會辦理都市更新可行性。
（二）將有助提升資訊透明度之關鍵因素，列為都市更新個案資訊適度強制揭 露參考
本研究結果顯示將有助提升資訊透明度之關鍵因素，如揭露造價明 細、容移價值認定標準（購買多少容積、產生多少效益、誰出錢及其產生 效益歸屬）、計畫書送審的面積與實際登記的面積是否一致、如何決定採用 哪三家鑑價機構及如何依三家不同鑑價機構的評估結果決定更新前後之價 值等，列為都市更新個案資訊適度強制揭露的參考。
其具體落實方案建議有：如揭露造價明細，可要求在計畫中載明詳細 之規格等級、數量與單價等之造價預算書並經建築師公會等公證單位認 可；容移價值認定標準可於估價報告中載明產生多少效益及如何分配；面 積一致性，可於計畫中載明容許誤差的範圍，超出此範圍應如何找補；至 於如何決定採用哪三家鑑價機構，可如臺北市都市更新顧問小組 101.04.08 建議『為確保估價師選定的公正性，建議明訂權利變換計畫範圍內 3 家估 價師的選定，分別由實施者、地主及地方主管機關指定』；至於如何依三家 不同鑑價機構的評估結果決定更新前後之價值等，則建議依前述分別由實 施者、地主及地方主管機關指定三家進行估價，若估值差異在 15%以上實施 者如何採用需經估價師公會認可簽證。
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（三）享有容積獎勵的都市更新個案，當實際售價高於原訂之更新後價值達 15％以上，其超價部分應有結算補償機制
在都市更新眾多修法建議中，為本研究列為都更效益之更新後價值低 估幅度，基於公平正義，建議享有容積獎勵的都市更新個案，配合實價登 錄必須公布更新後的實際售價，若實際售價高於原訂之更新後價值（經物 價調整後）達 15％以上，其超價部分應有結算補償機制，此部分超價利潤 可歸還地主或漲價歸公，將有助於實施者採誠實為上策，採用公平合理的 估價。
二、後續研究建議
（一）建議增加自組更新會個案
自組更新會辦理都市更新是屋齡在 30 年以上之四、五層樓之公寓住宅 較可行的途徑，且因所有權人間及對更新會具有較高的信任感，若政府能 配套輔導其專業能力、低利融資取得及風險管理監督等，將可促進都更推 展。因本研究以台北市 100 年 6 月底完工之個案為時間範圍，其中自組更 新會個案僅 4 案，其與都市更新效益之關聯性和預期有所出入。建議後續 研究者可增加 100 年 6 月底以後完工之自組更新會個案進行研究，亦或可 以增加新北市為實證地區，將可對進一步驗證自組更新會辦理都市更新之 效益。
（二）建議市場價格可以實價登錄為基礎
本研究以住展雜誌之市場價格為基礎推估修正單價，並以此建置都市 更新財務模型推估實施者實際報酬及更新後價值低估幅度，然而不動產實 價登錄已從 101 年 8 月 1 日開始實施，建議後續研究者可以實價登錄為基 礎進行後續相關研究，將可更增添準確性。
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參考文獻
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附錄一
都市更新相關人士訪談紀錄
訪談時間：99 年 2 月 9 日 15:30 訪談人士：台北市財政局長 訪談目的：
一、 影響都市更新資訊透明度的重要因素有哪些？
二、 就政府與公地主立場最想了解都市更新之相關資訊與透明度不佳 須改進處？協助建立都市更新資訊透明度評估指標！
訪談內容：
一、就政府與公地主立場有關都市更新之資訊透明度看法有：
1. 市有地的立場與地主相同，越透明越放心。
2. 實施者對風險管理費大都均提列最高限之 12%，並未考慮都更開 發時間之差異，三年提 12%，五年也提 12%，有些實施者與地主 早就談好，推動時程很快，也是提 12%。
3. 實施者對銷售費大都均提列最高限之 6%，並未考慮都更開發規 模之差異，實際上銷售金額越大,分攤之銷售費用%應較低。
4. 共同負擔提列的透明度應加強。
5. 都更估價的透明度需加強，曾經碰過一個案例 4 樓與 14 樓所估 的單價都一樣，有配合實施者之嫌。
6. 分配單元的位置往往實施者已先與地主私下協議好，公地主往往 尊重私地主的選擇，接受最後剩餘的分配單元。
7. 機械室不計入個別的空間，但可計入銷售面積，實施者往往會把 它設計在有利於自己的位置，而其他公共設施雨遮等虛坪亦常有 灌水現象。
8. 實施者對面積的算法，送給政府看的送審版是一套，不同於登記 面積及銷售面積。
9. 公部門在公開徵求實施者時亦可能有因最有利標序位法的評選 透明度欠缺，曾有一家參選者拿 6 個第一，但因有兩位委員故意 打最後一名(含主席 9 位委員)而淪為第二名。
10. 因非公用公有地一律參加都更，而有些公有地的管理人員對都更 細節不是那麼清楚，往往有佔小部份權益的私地主聯合實施者以 小吃大，佔公地主的便宜。
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11. 地主與暫建戶之間的協議，往往需透過私下協商個別突破，商業 活動須有技巧，靈活操作空間，不可能完全透明，所以應是適度 資訊揭露對推動都更最有幫助，就政府立場而言，希望能盡快推 動都更，一方面都市可再生，一方面也可增加房屋稅、契稅、地 價稅與增值稅等稅收的經濟效益。
12. 更新後實際市場價格往上或往下是實施者的風險，也是利潤，實 施者往往會壓低更新後市場價值。
訪談心得：
一、使我對影響都市更新資訊透明度的重要因素有更多的了解，了解就政 府與公地主立場最想知道都市更新之相關資訊，與實施者在推動都更 時透明度較需改善處與操弄空間。
二、對建立評估指標有更多元深入之討論與收穫。
三、實施者與地主之間的協議，往往需透過私下協商個別突破，商業活動 須有技巧，靈活操作空間，不可能完全透明，所以適度資訊揭露對推 動都更最有幫助。
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都市更新相關人士訪談紀錄
訪談時間：98 年 05 月 06 日 中午 12:00 訪談人士：都市更新基金會主任
訪談目的：
一、了解都市更新資訊透明度現況與問題 二、協助建立都市更新資訊透明度評估指標 訪談內容：
一、針對我論文主軸有關影響都市更新資訊透明度面向與細項進行討 論，建議協議條件面向可由協議合建條件、違建與拆遷補償條件、商
一、針對我論文主軸有關影響都市更新資訊透明度面向與細項進行討 論，建議協議條件面向可由協議合建條件、違建與拆遷補償條件、商