第三章 研究設計
第一節 指標之建構
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第三章 研究設計
本研究主要目的之一在為都市更新建構資訊透明度評估指標，考量都 市更新目前並無一套關於資訊透明度評估之指標可遵循，且因資訊透明度 是無形且難以量化的概念，故本研究將先透過前述文獻分析及並針對國內 具有相關豐富經驗之專家學者，進行深度訪談，以明瞭其個人對影響都市 更新資訊透明度重要因素的相關看法，整理出影響都市更新資訊透明度因 素之初步指標，再透過分析層級程序法來建構都市更新資訊透明度指標的 權重分析，最後藉由設計問卷進行調查進行都市更新個案資訊透明度評 估，而問卷調查分析之結果，並可作為下一章實證分析模型建構的基礎。
實證分析中將進一步說明本研究都市更新財務模型之設計，由搜集臺 北市相關區域不動產開發成本效益資料，參考不動產開發財務模型相關文 獻進行建構，估算實施者報酬與更新後房地產價值低估幅度等都市更新效 益，據此與資訊透明度進行關聯分析，最後根據關聯分析結果得出資訊透 明度與都市更新效益之關聯，並將實證結果與理論預期符號進行比較分析。
第一節 指標之建構 一、 建構目的
因國內目前並無一套關於都市更新資訊透明度評估之指標可遵循，因 此本研究期望為都市更新個案資訊透明度建立客觀評估標準，調查個案資 訊透明度的狀態，探尋都市更新資訊透明度需改善之處，並考量都市更新 資訊揭露的成本效益，建議都市更新適度強制揭露資訊，進而促成實施者 提升都市更新個案資訊透明度，協助解決都市更新事業目前主要困境之『三 不』問題，有助都市更新推動。
二、 建構程序與流程
由於資訊透明度是無形且難以量化的概念，故本研究將先透過前述文 獻分析及並針對國內具有相關豐富經驗之專家學者，進行深度訪談，以明 瞭其個人對影響都市更新資訊透明度重要因素的相關看法，整理出影響都 市更新資訊透明度因素之初步指標，共設計出影響個案都市更新資訊透明 度三十個項目評估項目，再透過分析層級程序法進行都市更新建構資訊透 明度指標的權重分析，最後藉由設計問卷並針對選定數個都市更新個案進
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行都市更新資訊透明度進行調查，為都市更新個案資訊透明度進行評比。
經上述彙整都市更新資訊透明度評估指標建構架構，繪製流程如圖 3-1。
都更個案透明度評分
更新個案 資料收集 AHP問卷評估
指標權重分析 都更透明度指標之建構
透明度 相關文獻
專家學者 深度訪談
指標之建立 第
一 節
第 三 節 第 二節
問卷調查
調查結果分析
圖 3-1 建構都市更新透明度指標流程圖
三、 透明度相關文獻彙整
如前述文獻回顧有關影響都市更新資訊透明度因素相關文獻所彙整，
影響因素包括：估價、估價報告揭露、如何遴選鑑價機構、鑑價機構的評 估結果採用、更新後權利價值估價、共同負擔費用提列額度、可查證資訊 之管道、即時揭露都更資訊、資訊取得之時效性與方便性、交易協商過程 等。
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唯因上述相關文獻所彙整之影響都市更新資訊透明度因素，仍不足以 建構都市更新資訊透明度評估指標，故本研究進一步進行深度訪談補足建 構指標之需。
四、 深度訪談法
陳揚順（2007）深度訪談(又稱為質化訪談，Depth Interview Method) 的最大的優點是有利於取得豐富詳盡的資料，以補充文獻探討或是問卷調 查無法獲得的內容，希望透過與受訪者之間面對面的深度訪問，對研究主 題影響都市更新資訊透明度的因素加以深入訪談，預先準備主題相關開放 式的問題，不預設立場，希望受訪者輕鬆自在的準備問題，陳述經驗與意 見，以明瞭其個人對影響都市更新資訊透明度重要因素的相關看法，整理 出影響都市更新資訊透明度因素之初步指標。
(一) 訪談對象
本研究所探討的主題之一，是都市更新資訊透明度之指標建構，因資 訊透明度是無形且難以量化的概念，且就國內都市更新資訊透明度評估並 未有專文深入研究，本研究先透過前述文獻分析及並針對國內具有相關豐 富經驗之專家學者，提出其個人專業的看法與意見。有鑑於不同背景的專 家對都市更新資訊透明度指標判定有不同的看法，本研究依據事先擬定好 的訪談問題，選擇分別就私人地主、公地主、專家學者、銀行融資者與實 施者進行訪談整理出影響都市更新資訊透明度因素之初步指標。
本研究選定之訪談對象為臺北市市有地參與都更決策代表（專家學者 與公地主）、都市更新基金會主任（專家學者）、私地主代表（專做都更土 地整合）、高雄銀行經理（銀行融資者）、台開土地信託公司開發部經理（台 北車站東南側、華山一期、華山三期、八德路二段等大面積更新案實施者）
及兆鴻建設都更專案（中山區吉林四小段 603 地號等 40 筆土地都市更新案 實施者），結合私人地主、公地主、專家學者、銀行融資者與實施者的專業 領域與都市更新不同角色面向，依據其豐富的實務經驗與知識，提供本研 究意見與建議。
(二) 訪談過程
首先以電話聯絡向受訪者說明本次訪問的主要目的，取得受訪者接受 訪問的意願，事先給予一份訪談大綱，並約定時間、地點來進行訪談，見 面時先取得對方同意錄音，說明此次訪談的主題與重點，並簡單說明資訊 透明度評估的基本架構、本研究目的動機，接著由訪問者提出問題，讓受
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訪者回答，提出本身之專業經驗與建議。訪談過程中，盡量讓受訪者輕鬆 無壓力，在訪談中得到需要之資訊。
訪談結束後，除感謝受訪者協助外，同時告知訪談內容若有任何遺漏，
將會以電話方式或第二次訪談補足資料，請受訪者給予協助。
(三) 訪談大綱
本研究根據研究目的與問題，設計研究大綱，盡量在訪談過程中給予 適時說明與舉例，讓受訪者可輕易了解並給予意見。本研究訪談大綱如下：
1.都市更新事業目前面臨住戶對民間實施者的『不信任』，業者和個別住 戶的協議條件『不透明』等『三不』問題，請問實施者在施行都市更新 資訊透明度方面，需要做哪些因應或調整？
2.影響都市更新資訊透明度的重要因素有哪些？
3.較大規模都市更新事業為吸引投資人投資的情況，請問實施者在施行都 市更新相關資訊揭露方面，需要做哪些因應或調整？
4.實施者在施行都市更新相關資訊揭露方面，會遇到哪些困難以及應朝向 哪些目標著手？
5.就實施者立場來看，提升都市更新資訊透明度會如何影響實施者的報 酬，是正面或負面？
(四) 訪談內容摘要（深度訪談記錄如附錄一）
1.A 受訪者就政府與公地主立場有關都市更新之資訊透明度看法有：
(1)市有地地主對都市更新資訊透明度的立場與私地主相同，希望越透 明越放心。
(2)共同負擔提列的透明度應加強。
(3)都市更新估價的透明度需加強，曾經碰過一個案例 4 樓與 14 樓所估 的單價都一樣，有配合實施者之嫌。
(4)分配單元的位置往往實施者已先與地主私下協議好，公地主往往尊 重私地主的選擇，接受最後剩餘的分配單元。
(5)機械室不計入個別的空間，但可計入銷售面積，實施者往往會把它 設計在有利於自己的位置，其他公共設施雨遮等虛坪亦常有灌水現 象。
(6)實施者對更新後總樓地板面積的算法不一致，提送政府審查版本不 同於登記面積及銷售面積。
(7)地主與佔建戶之間的協議，往往需透過私下協商個別突破，商業活
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動須有技巧，靈活操作空間，不可能完全透明，所以應是適度資訊 揭露對推動都市更新最有幫助，就政府立場而言，希望能盡快推動 都市更新，一方面都市可再生，一方面也可增加房屋稅、契稅、地 價稅與增值稅等稅收的經濟效益。
2.B 受訪者就專家立場最想了解都市更新之相關資訊主要有：
(1) 針對論文主軸有關影響都市更新資訊透明度面向與細項進行討 論，建議協議條件面向可由協議合建條件、違建與拆遷補償條件、
商店等優先分配條件切入；估價資料面向可參考不動產估價技術規 則中都市更新估價相關找出主要資訊不對稱問題點；共同負擔資料 面向可由臺北市更新造價認列標準切入；規劃資料面向可由單元大 小是否事前告知、建材等級是否詳細告知、產權登記之公設實虛比 是否詳細告知等切入；時程資訊方面將影響利息等，另建議新增有 關公有地購買之資訊不對稱面向，因其將影響更新前權利價值比例。
(2) 確認目前都市更新公聽會所公布之資訊並無統一標準，且都市更新 各階段公展期間僅將各計劃公開供人閱覽，並無提供估價報告書、
造價明細資料，除外對如何確保銀行的債權及建商財務健全透明也 相當重視。
3.C 受訪者就融資者立場最想了解都市更新之相關資訊主要：
(1)如何確保銀行的債權。
(2)建商財務健全透明。
(3)都市更新個案位置、實施者土地購入價格、建材等級。
(4)都市更新估價的標準。
(5)更新前之估值、更新後之估值及日後的實際售價。
(6)都市更新的總工程造價。
4.D 受訪者就地主立場最想了解都市更新之相關資訊主要有：
(1)地主與實施者的分配比例，實際可分回的坪數多少。
(1)地主與實施者的分配比例，實際可分回的坪數多少。