第四章 實證分析
第一節 模型之建構
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第一節 模型之建構 一、都市更新財務研究模型建構
（一）模型建構目的
都市更新投資財務計畫涉及地主、實施者等之權益，不同的開發者有 其不同的財務觀點。本研究課題之一為實施者面臨資訊揭露決策的兩難，
故都市更新財務研究模型建構僅針對實施者財務，探討實施者本身成本效 益，計算實施者實際的財務報酬及估算實施者對更新後價值低估幅度，以 作為後續實證與都市更新個案資訊透明度關聯分析之基礎。
（二）模型建構方法與程序 1.資料來源
以臺北市都市更新處網站資料之都市更新個案成果為基礎，配合本研 究範圍內之已報核完工 22 個案資料進行篩選作為資料來源。
2. 財務關鍵因子定義
以都市更新實施者之財務分析模式分為實施者收益、更新實施費用、
分得房地價值等三項開發財務關鍵因子，由前述資料來源予以量化計算出 22 個案實施者報酬等財務評估指標進行財務分析，模式定義說明：
(1) 風險管理費：張能政(2005)指出都市更新過程中，實施者投入資金 進行更新推動時，其投入於共同負擔的資金是以更新後不動產價值折價 抵付。臺北市政府於 93 年 11 月訂定之「臺北市都市更新審議作業相關 規範彙編」中將共同負擔中認列的管理費增加一項風險管理費作為其實 施者合理報酬，其計算方式以投入之共同負擔的 12％20為上限提列，故 本研究以風險管理費作為實施者收益之一。
(2)更新實施費用：考量資料取得正確性，以資料來源中之共同負擔費 用作為實施者更新實施費用。依都市更相關法規共同負擔包括項目 :
工程費用:包括拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共 設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其它 (公寓大廈公共 基金、空污費、外接水電瓦斯費用等)； 權利變換價值:更新規劃、
估價、測量費、原有建物的補償即拆遷安置費，地籍整理費；工程費 用及權利變換之利息； 管理費用:人事行政、銷售管理等。
20 99 年 12 月風險管理費提列利潤率修正為 10％-14％。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(3)分得房地價值：指實施者以折價抵付分得之房地價值等作為實施者 收益之二，其估算以(共同負擔/總銷金額)作為實施者應分得樓地板及 車位比例，再分別乘總樓地板面積及總車位數，求得實施者應分得樓地 板及車位數，再依個別房車價值估算實施者分得房地價值。
3.模型建構程序
（1）以風險管理費（A） (以共同負擔之 12%估算)作為實施者收益之一。
（2）以更新實施費用（B，即共同負擔）為實施者之成本。
（3）以(共同負擔/總銷金額)作為實施者折價抵付應分得樓地板及車位之 比例，再分別乘總樓地板面積21及總車位數，求得實施者應分得樓 地板及車位數。
（4）以已完工個案之事業計劃核定日為評價基準日22，配合住展雜誌該都 市更新個案同行政區預售屋、新成屋當時銷售個案中，考量都市更 新個案之地段與實施者品牌等差異進行篩選後之平均價格23，再取 該平均價格與計畫原更新後單價較高者為修正單價24，以此作為實施 者應分得樓地板價值估算基準，建置模型。
（5）車位單價以該案樓地板每坪單價*5 坪估算。
（6）以實施者應分得樓地板及車位數分別乘以調整後房價及車位價值之合
（C），作為實施者之收益之二。
(7)個案實施者報酬率25= (實施者之收益-實施者之成本) / 實施者之成本 =（A＋C-B）/ B。
並以此個案實施者報酬率報酬率為財務評估指標，以其與個案都市 更新資訊透明度進行關聯分析之基礎。
21 以實際樓地板面積或都更個案成果之總可建容積*1.5 倍（一般建設業常用規劃係數）
估算。
22因研究範圍內個案之事業計劃核定日除廣宇建設都更案在 97.03.17 外，其餘均在 97 年 以前，故採都市更新權利變換實施辦法 96.12.18 修正前對評價基準日之規定，以事業 計劃核定日為評價基準日。
23 住展雜誌之個案銷售價格有表價及行情價，本研究以行情價為參考價格。
24修正價格係以地面層（含一樓）總平均單價為估算基礎。
25理論上實施者所應分得房地價值等於共同負擔，其報酬率等於常數(即風險管理費提列 百分比)，故本研究以事業計劃核定日為估價基準日進行分得實施者房地價值估算調 整，重新估算實施者實際報酬率。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（三）都市更新個案實施者報酬之估算
依前述都市更新財務研究模型建構進行都市更新個案實施者報酬估 算，其結果彙整如表 4-1，都市更新個案實施者報酬26估算，平均為 252,898 仟元，標準差為 162,625 仟元，個案實施者報酬最高為「擬定臺北市大安 區仁愛段四小段 54 地號等 3 筆土地都市更新事業計畫案」之 578,554 仟 元，其實施者為台新銀行；最低為「擬定臺北市松山區寶清段七小段 678 地號土地(原豪門世家基地)都市更新事業計畫及權利變換計畫案」之 40,381 仟元，其實施者為豪門世家更新會，為 921 受損重建更新。
再就都市更新個案實施者估算報酬率敘述統計觀之來看，報酬率平均 為 29.0%，標準差為 7.8%，個案實施者報酬率最高為「變更臺北市內湖區 潭美段四小段 417 地號等 3 筆地號土地都市更新事業計畫案」之 40.4%，其 實施者為崇偉營造工程。
26本研究個案更新方式包括採權利變換及協議合建，採權利變換方式之事業計畫與權利 變換計畫不一定同時報核，且採協議合建方式，不用對更新後價值等估價，但為對實 施者報酬估算有一致基礎，且考量研究範圍內個案之事業計劃核定日除廣宇建設都更 案在 97.03.17 外，其餘均在 97 年以前，故採都市更新權利變換實施辦法 96.12.18 修 正前對評價基準日之規定，以事業計劃核定日為評價基準日及財務結算基期。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 4-1 都市更新個案之實施者報酬
單位:仟元
單位：萬元 總 樓 地 板 實施者 實施者% 原單價 住展單價 修正單價 更新後調幅 分 得 房 地 收 益 風管費 實 施 者 成 本 利潤 全案報酬 年報酬率 備註 1 遠雄建設 152,765 60,199 4,271 1,683 39.4% 32.19 41.52 41.52 22.5% 76,988 7,224 60,199 24,012 39.9% 10.1%
2 尚志資產 155,900 77,000 5,936 2,932 49.4% 23.64 26.83 26.83 11.9% 86,882 9,240 77,000 19,122 24.8% 6.1%
3 台新國際商業銀行 775,000 326,700 11,334 4,778 42.2% 61.54 66.50 66.50 7.5% 345,351 39,204 326,700 57,855 17.7% 3.8%
4 元大建設 279,300 99,300 3,591 1,277 35.6% 70.00 84.00 84.00 16.7% 118,443 11,916 99,300 31,059 31.3% 4.6%
5 元利建設 248,300 137,600 5,173 2,867 55.4% 43.20 47.63 47.63 9.3% 168,332 16,512 137,600 47,244 34.3% 9.0%
6 永達建設 59,000 25,000 1,421 602 42.4% 37.38 42.56 42.56 12.2% 28,238 3,000 25,000 6,238 25.0% 4.6%
7 允鵬建設 94,700 46,000 2,101 1,021 48.6% 40.57 39.48 40.57 0.0% 52,435 5,520 46,000 11,955 26.0% 4.2%
8 興富發建設 208,800 116,400 4,436 2,473 55.7% 42.36 44.66 44.66 5.1% 128,985 13,968 116,400 26,553 22.8% 4.2%
9 廣宇建設 255,200 125,300 5,543 2,721 49.1% 41.44 45.83 45.83 9.6% 156,572 15,036 125,300 46,308 37.0% 6.1%
10 華固建設 277,000 132,000 6,980 3,326 47.7% 35.71 44.74 44.74 20.2% 163,738 15,840 132,000 47,578 36.0% 6.8%
11 崇偉營造工程 88,000 34,000 2,308 892 38.6% 34.32 42.85 42.85 19.9% 43,668 4,080 34,000 13,748 40.4% 6.3%
12 民凱建設 113,000 64,000 4,433 2,511 56.6% 22.94 25.86 25.86 11.3% 72,395 7,680 64,000 16,075 25.1% 3.4%
13 國泰建設 200,400 235,800 7,264 8,547 117.7% 24.83 26.87 26.87 7.6% 253,244 28,296 235,800 45,740 19.4% 3.5%
14 金環建設 103,300 84,000 3,815 3,102 81.3% 24.37 28.90 28.90 15.7% 99,763 10,080 84,000 25,843 30.8% 7.4%
15 全陽建設 83,379 53,179 3,602 2,297 63.8% 20.83 25.56 25.56 18.5% 66,941 6,381 53,179 20,144 37.9% 10.0%
16 樂揚建設 89,500 63,300 3,456 2,444 70.7% 23.31 28.15 28.15 17.2% 68,798 7,596 63,300 13,094 20.7% 3.4%
17 大漢建設 115,000 108,000 2,872 2,697 93.9% 36.03 37.64 37.64 4.3% 127,875 12,960 108,000 32,835 30.4% 6.9%
18 東星大樓更新會 116,300 33,600 4,023 1,162 28.9% 26.02 29.61 29.61 12.1% 35,826 4,032 33,600 6,258 18.6% 2.8%
19 豪門世家更新會 58,600 21,600 1,884 694 36.9% 27.99 31.83 31.83 12.1% 23,046 2,592 21,600 4,038 18.7% 3.5%
20 慶福大樓更新會 44,500 14,400 1,805 584 32.4% 22.19 28.77 28.77 22.9% 18,104 1,728 14,400 5,432 37.7% 7.8%
21 東亞建築經理 514,600 163,000 10,561 3,345 31.7% 43.85 52.00 52.00 15.7% 184,657 19,560 163,000 41,217 25.3% 4.3%
22 晶宮大廈更新會 180,500 35,900 3,306 658 19.9% 49.13 64.22 64.22 23.5% 45,619 4,308 35,900 14,027 39.1% 5.4%
樓地板分配(坪) 價格調整(萬元/坪)
編 號 實施者 總銷金額 更新實施費用 調整售價後實施者報酬
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（都市更新整體效益）與更新後價值低估幅度（地主效益）等面向作為與 都市更新個案資訊透明度關聯分析之課題。
（二）關聯分析方法介紹
所謂相關是指兩變數（X、Y）之間相互發生之關聯，關聯分析即試圖 利用相關係數（表示相關程度強弱、相關方向異同之量數）衡量量變數之 間的關係。（李金泉,2010）
1.關聯分析意義
關聯分析係探討數值變數間限性關係與方向的方法，通常共變數與相 關係數是用來了解兩變數間線性關係的工具。
2.相關係數之計算
相關係數之計算如後：
式中：ρ XY 為 X、Y 隨機變數的相關係數，μ X 、σ X 為 X 的平均 數與標準差，μY、σ Y 為 Y 的平均數與標準差，σ XY 為 X 與 Y 的共變 數。
3.相關係數之特質
隨著共變數的大小與正負向，相關係數可以分為正相關(完全正相 關)、負相關(完全負相關)、零相關等情形。
(1)相關的大小需經顯著性檢定來證明是否顯著(是否有統計上的意義)。
(2)相關係數介於-1 至 1 之間。
(3)相關情形的大小非與 r 係數大小成正比
(4)相關並不等於因果相關係數沒有單位, 可以進行跨樣本的比較
（三）關聯分析模型操作程序
1.彙整個案都市更新資訊透明度等變數
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
3.以樣本實證資料進行關聯分析，找出據統計意義之關聯性
配合樣本實證資料進行都市更新資訊透明度相關評分與都市更新效益 關聯分析，找出據統計意義之關聯性，檢視本研究動機等之實證結果。並 進一步進行資訊透明度影響因素與與都市更新效益關聯性分析，找出影響 都市效益各面向重大之資訊透明度因素。
三、個案特性檢定
（一）目的
考量國內都市更新個案資訊透明度評估之研究不多，本研究另針對都 市更新個案特性配合都市更新個案資訊透明度評分等進行 t 檢定，期能找 出日後有助於提升都市更新個案資訊透明度的關鍵因素。
（二）t 檢定方法介紹 1. t 檢定意義
邱皓政（2010），當研究者關心兩個平均數的差異是否存在之時，是為 雙母群平均數考驗的問題，研究假設（H１）為樣本一平均數與樣本二平均 數具有差異，或μx1≠μx2。
2.t 檢定的基本假設 (1)常態性假設
雙樣本平均數考驗中，兩個平均數來自於兩個樣本，除了樣本本身的 抽樣分配需為常態化之外，兩個平均數的差的抽樣分配也必須符合常態分 配的假設（normality）。
(2)變異數同質性假設（homogeneity of variance）
平均數差異檢定中，每一個常態化樣本的平均數要能夠相互比較，除 了需符合常態分配假設外，必須具有相似的離散狀況，也就是樣本的變異 數必須具有同質性。但如果樣本的變異數不同質，表示兩個樣本在平均數 差異之外，另外存有差異的來源，致使變異數呈現不同質的情況。變異數 同質性假設若不能成立，會使得平均數的比較存有混淆因素。（李金 泉,2010）
（三）t 檢定操作程序
1. 選擇都市更新個案特性如實施者上市與否等變數
如前表 3-8 所述選擇實施者上市與否（X1）、樓地板規模（X2）、總銷 金額（X3）、實施方式（X4）、住宅單價（X5）及更新會（X6）等個案特性
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
作為自變數。
2.彙整都市更新個案資訊透明度相關評分及實施者報酬等變數
彙整都市更新個案資訊透明度相關評分、資訊透明度指標的權重及民 眾認為就都市更新資訊透明度較需改進之項目等相關樣本實證數據作為 Y1 隨機變數。
彙整都市更新個案資訊透明度相關評分、資訊透明度指標的權重及民 眾認為就都市更新資訊透明度較需改進之項目等相關樣本實證數據作為 Y1 隨機變數。