第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的 一. 研究動機
都市的發展為一動態的有機體，隨著都市的成長與人口擴張，都市逐 漸面臨實質環境上出現建築物窳陋、公共設施不足、環境品質惡化及生活 機能不佳等情形，引發都市更新的需求，近年來都市更新已成為都市發展 之新興潮流。但因推動都市更新過程中牽涉之不確定性因素相當複雜，導 致投資收益及成本的不確定性，造成投資者在決策過程中必須承擔較高之 風險，且以往對於都市更新案的投資報酬缺乏資訊透明度與相關投資資 訊，造成一般人對都市更新開發案的投資認為審議期間長，開發期程較久，
地主整合不易，風險較高而卻步，尤其是被大型法人投資機構與金融業所 明顯忽略，所以形成投資人對有關更新案投資報酬之資訊透明度與豐富投 資資訊的強烈需求。
資訊透明度愈高，有助改善企業形象，降低資金成本，進而提升公司 價值，更可提供社會大眾資源使用成效的相關資訊，引導人力及物力資源 的配置更加適當而有效率，進而提高整體社會價值，且土地開發的關鍵議 題在如何即時取得正確的市場資訊與如何符合時宜地詮釋資訊，而資訊透 明度、市場訊息、提供不動產之服務、資產交易等是國際投資者與基金判 斷一個市場成熟度的標準，提升都市更新資訊透明度，有助吸引資金投入 都市更新事業。
Adair et al. (2005)指出，英國由於更新案的投資報酬缺乏資訊透明 度與相關投資資訊，導致更新案的資產價值被低估，邊泰明(2010) 則指 出，由於都市更新推動過程中充滿不可預期和不確定性，使得地主、建物 所有權人與相關權利人等（以下簡稱地主）的決策理性受限，再加上土地 合併市場的特殊性，一般而言，實施者較地主掌握更多都市更新資訊1，形 成資訊不對稱的情況下，資訊充分者欺騙隱瞞資訊不足者機率增加，如此 便會延長協商時間，此種欺瞞現象可能出現在地主與地主間，也可能出現 在實施者與地主之間，例如在土地合併的討價還價過程中，實施者故意低
1 都市更新資訊分別為實施者、政府及地主所掌握，本研究探討之資訊透明度係指由實 施者所掌握之資訊。
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間、融資者等之信任，加速都市更新之推動。
綜上考量有助解決都市更新不透明等三不問題、實證實施者基於私 利，在資訊透明度決策上應否誠實，且少有文獻由資訊透明度的角度切入 觀察，缺乏都市更新資訊透明度的評估標準，引發針對資訊透明度與都市 更新效益之關聯性進一步研究之動機。
二. 研究目的
基於上述之研究動機，本研究歸納出以下研究目的：
(一) 建構都市更新資訊透明度評估指標，以建立都市更新個案透明度客觀 標準。
(二)進行都市更新個案透明度問卷評比，以驗證其與實施者報酬、審議期間 與更新後價值低估幅度等都市更新效益之關聯性。
(三) 探求影響都市更新透明度之關鍵因素，作為適度強制揭露資訊的参考 以提升資訊透明度與都市更新效益。