資訊透明度與都市更新關聯性之相關文獻

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第三節 資訊透明度與都市更新關聯性之相關文獻 一、 資訊透明度與都市更新的關聯

卓輝華（2010）指出都市更新權利變換運作過程中的土地權利人與實 施者的關係，是現代經濟活動典型的專業分工委託代理關係。土地權利人 與實施者基於都市更新法制下相關的權利義務契約，執行都市更新事業，

由於訊息不對稱、目標不一致與風險偏好之差異，實施者基於機會主義的 決策或行動，經常不利於土地權利人的利益，於是產生代理問題、增加代 理成本，雙方無法產生高度互信的基礎，而成為都市更新延宕與成效不彰 的主因。

土地開發的關鍵議題在如何即時取得正確的市場資訊與如何符合時宜 地詮釋資訊，而資訊透明度、市場訊息、提供不動產之服務、資產交易等 是國際投資者與基金判斷一個市場成熟度的標準。以往對於更新案的投資 報酬缺乏資訊透明度與相關投資資訊，造成一般人對更新案的投資認為風 險較高而卻步，尤其是被大型法人投資機構與金融業所明顯忽略與注意，

所以形成一股對有關更新案投資的報酬與其內部組成之資訊透明度與豐富 投資資訊的強烈需求。Adair et al. (2005)指出，由於更新案的投資報酬 缺乏資訊透明度與相關投資資訊，將導致更新地區的資產價值被低估，而 資產價值的提升更是都市更新能順利推動與吸引民間部門投入不可或缺的 要素。且因在都市更新的區域裡面對關於不動產的投資潛能進行探討的決 策需要，缺少關於都市更新區域的不動產投資報酬資訊透明度及民間實施 者和個別住戶的協議條件之不透明將會對都市更新造成不利影響，邊泰明 (2010) 更指出，由於都市更新推動過程中充滿不可預期和不確定性，使得 地主的決策理性受限，再加上土地合併市場的特殊性，一般而言，實施者 較地主掌握更多資訊，形成資訊不對稱的情況下，資訊充分者欺騙隱瞞資 訊不足者機率增加，如此便會延長協商時間，此種欺瞞現象可能出現在地 主與地主間，也可能出現在實施者與地主之間，例如在土地合併的討價還 價過程中，實施者故意低估開發案的效益，對地主開出較不優渥的條件，

期望地主在利益分享的過程中獲得較少的利益，而自己分派較多的開發利 得，欺瞞行為的出現會產生彼此的不信任，一旦有猜忌現象，都市更新談 判協商破局機率大增。

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民間都市更新事業，由地主委託都市更新事業機構為實施者實施之，

即為一種代理關係建立。代理關係是在「契約」（正式或非正式）規範下建 立，委託人決定交辦的事項、相關的規定和罰則，確定代理人執行成果的 費用標準，並授與代理人制訂與委託人利益攸關的決策權責及使用委託人 的部分資源，而代理人負責執行委託人所交辦的事項，為其利益進行特定 行動，並獲取約定的報酬，例如，都市更新事業採權利變換方式實施，由 實施者出資及執行，在共同負擔費用項下計算取得其實施成本費用及風險 管理報酬後，由地主取回剩餘之更新後價值依更新前價值比例進行分配。

代理人受契約制約代表著委託人的利益並為獲取對應的報酬，其必須由數 個可能的方案中選擇執行，不論其所選為何，皆將同時影響代理人本身和 委託人的利益。但在一個資訊不完全的經濟環境中，由於委託人和代理人 的利益經常不一致，他們雖然從事合作行為但是有不同的目標及對風險有 不同的處理態度，除非委託人能有效地約束代理人，否則代理人作出的決 策對委託人而言經常不是最優的。因此，當合作團體間成員因不同目標或 組織分工產生利益衝突時，代理問題就應運而生。

林育全（2007）指出，都市更新事業實施，地主與實施者雙方可能處 在資訊不完全、資訊不對稱、不確定環境、有限理性、投機主義與自利的 交易環境中，地主往往基於專業、資金、時間等等現實因素考量下，將都 市更新重建事業委託實施者實施，而形成既是委託代理卻又是交易對手的 弔詭關係。更新實施過程中，實施者因掌控優勢資訊與資源，基於實施環 境的變遷及自身的風險考量，可能對地主產生實質或潛在的權益危害，而 地主卻無力對應或無法獲知權益受損程度，造成逆選擇與道德風險等問 題，茲就其在都市更新中之主要課題說明如後：

(一) 逆選擇(adverse selection)問題

逆選擇是委託人與代理人在代理契約階段所存在的知識或資訊不對稱 所造成之問題，是指代理人在契約簽訂時宣稱擁有某些技術或能力，而在 契約簽訂後無法辨識其技術或能力所產生之問題。都市更新事業推動有關 逆選擇問題的主要課題是：發生在地主（委託人）尚未決定和實施者（代 理人）簽約前，實施者是否具備地主要求的特徵。

(二) 道德風險(moral hazard)問題

道德風險來自於個體行動不可觀測的特性，係指代理關係建立後，代 理人擁有不對稱的資訊，利用控制系統的性質，可能對委託人歪曲資訊或 未按契約規定行事。都市更新事業推動有關道德風險問題的主要課題是：

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地主應如何評估並酬償實施者的表現，使實施者能依地主的意志而從事，

並共同創造委託實施雙方的最大利益福祉。

二、 都市更新有關資訊透明度的現況與問題

都市更新民間實施者和個別住戶的協議條件『不透明』及都市更新資 訊透明度不佳是目前都市更新有關資訊透明度的主要問題，且因缺乏對更 新案投資報酬精確和持續的測量，使法人投資機構認為風險較高而卻步，

造成更新案開發的主要阻礙，由於更新案的投資報酬缺乏資訊透明度與相 關投資資訊，導致更新案的開發僅能靠當地較願意冒險的小民間實施者支 撐而相形落後，而解決的途徑之一即是透過加強提供投資資訊，降低投資 風險並促成有助於投資決策較正確與廣泛的瞭解。

羅敏琪（2011）在市有土地參與或主導辦理都市更新事業與實施者間 產生委託代理關係，因資訊不對稱，致使公部門無法掌握未來推動都市更 新事業可能產生問題之情況下，由於代理人之自利心理，採取各種投機行 為而衍生許多代理問題。

林奇甫（2008）指出，資訊不對稱，造成更新權利價值認知差異過大，

相關權利人基於獎勵容積之預期心理，多高估土地實際價值，使開發成本 提高，業者怯步。而都市更新具有不可預期性與不確定性，故地主的決策 會趨於保守，況且開發者掌握的資訊比地主所能瞭解的多，這種資訊不對 稱的情況，會使開發者趨向於欺瞞，地主趨向於不信任，不信任的氣氛一 旦形成，就會拉長協商的時間。

有限理性和環境的不確定性造成「資訊不對稱」現象，增加了交易過 程代理人可能藉此投機（自利）的風險。當代理契約成立，作為契約基礎 的狀況可能發生超越預測的變化，此種委託人或代理人所無法掌控狀況變 化涉及到不確定性，並造成風險如何分擔問題。當委託人與代理人雙方對 於風險的態度不同時，對風險問題處理方式將有不同的偏好行為，增加委 任實施過程代理人可能藉此投機的風險。都市更新事業推動有關風險態度 的主要課題是：地主應如何就更新事業實施過程，探討與實施者共同潛在 的權益分配與財產保障之變數，如推動時程、審議結果、市場變化及履約 能力，使雙方形成誘因相容的一體。

Adair et al. (2006)指出，資料的誤報、捏造與缺乏是造成中、東歐 不動產市場缺乏資訊透明度的主因；其次各種不同資料來源間的相容性亦

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有很大問題，必須思索如何將資料的差異降低而導致收集與運用資料的行 為改變，促使不動產市場資訊從不透明而逐漸轉為可信任與相容，藉由正 確的基礎資料建立相關市場存量並使資料緊密整合，而使不動產市場可被 測量、追蹤與正確合理地解讀之理念；進一步需要有更多時間序列的資訊 使市場能被更精確地測量、追蹤與解釋；此外提及連許多已開發市場亦基 於保密條款只有部分資訊允許被公開，這往往使不動產市場無法正確計算 報酬率與資產價值，這也是造成目前都市更新資訊透明度不佳的原因之一。

IPD（investment property databank）⁹已建立一系列不動產市場資訊 之架構，如英美等 15 個國家不動產投資平均報酬率、標準差與變異係數之 統計，如何為都市更新建立一個可與其他不同資產如股票與債券等進行投 資比較平台，促進都市更新的資訊透明度，有利於機構投資者將都市更新 投資納入資產配置，亦是都市更新資訊透明度的重要課題。

都市更新事業推動具有資訊透明度與代理理論探討中的不少問題觀 點，且都市更新事業計劃及權利變換計畫經政府審議核定完成，就整個都 市更新過程而言，僅能代表實施者正式取得政府授予執行都市更新的身 分，對於攸關地主實體開發權益的程序，才正要開始，特別是都市更新重 建期間往往需費時數年才能竣工交屋，實施者的道德價值判準及履約能力

（包含財務及工程品質），更是都市更新事業品質成果與地主財產保障與附 加價值創造的關鍵。故如何避免因所託非人產生逆選擇的問題，以及在進

（包含財務及工程品質），更是都市更新事業品質成果與地主財產保障與附 加價值創造的關鍵。故如何避免因所託非人產生逆選擇的問題，以及在進