土地槓桿比率於政策運用之分析

自孫中山先生提出平均地權理念，過去我國政策將土地視為特殊要素，將房 地產中的土地制定諸多特別規定，不僅針對土地漲價歸公，更有照價收買、徵稅 之規定，以達消除土地投機與促進土地利用等政策目的。惟當代政策逐漸將土地 及建物視為一體，或將房地產視為「商品」，與過去平均地權精神脫離。根據本 論文所持房地產增值迴路之論調，以及前二節實證結果所示，土地除了是增值過 程中最大的獲益者，亦透過資本迴路重新流入房地產市場中，並藉由土地槓桿效 果，促成房價變動擴大。根據實證結果，土地對於房價變動具有相當的影響，故 應將其納入相關政策中加以評估，其中土地價格是相當重要的因子之一，但現今 我國房地產市場不容易辨識地價高低與差異，土地之政府評價與市場交易價格脫 鉤，造成無法以土地作為政策推行的主要角色，使政策與平均地權要旨脫離外，

亦無法突顯土地之獨特性。此外，我國確實存在土地槓桿比率差異造成漲價之槓 桿效果，為減少資本膨脹，土地槓桿比率應維持適當之水準，或許是政策可以參 照的目標之一。故本論文認為，當前政策應有二主要方向，包含土地評價之合理 化及穩定土地槓桿比率之水準、。

一、 土地評價合理化

透過實證結果之分析，土地於房地產價格確有其重要性，惟當前公開資料中，

欲掌握土地價格實有困難，導致我國政策難以合理考量土地特性。我國目前公開 之土地評價有二種，一為公告地價，另一為公告土地現值。基於目的不同，公告 地價較貼近土地之收益性，公告土地現值則較趨近土地之交換性，因此二者有明 顯價差，惟代表土地交換價值之公告土地現值，理應較為接近市價水準。表 4- 14 為內政部公告之公告土地現值占一般市場交易價格之比值，至 2016 年我國直轄 市均達到占市價九成以上，評價成果看似相當貼近市價。

我國當前除公告地價與公告土地現值評價以外，自 2003 年開始全國試辦基

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

告土地現值以區段價法、路線價法之大量估價評估方式，基準地評價採用細緻的 個別評價，復推算其他宗地之土地價格。由於土地交易市價獲取不易，本論文以

2014 年評估之住宅區基準地評定價格為土地市價²⁰，並將該地之基準地評定價格

與公告土地現值進行比較(表 4- 15)。結果發現，公告土地現值比值相較政府公 告數據明顯偏低，除台南市外均未達六成，顯示政府公開資訊恐有誤導外，偏低 的課稅基準亦可能造成房地產稅制效率不佳。於此，土地評價之重要性除基於土 地於房價變動之重要性外，更因為評價水準與市價脫節情形嚴重，無法制定適宜 之地價政策。相關單位宜儘速改善評價措施，改以基準地評價方式計算法定土地 價格，改善評價水準低落、課稅公平性不彰，並應用於房地產相關政策擬定、修 正中作為重要指標。

表 4- 14 我國直轄市公告土地現值占市場交易價格比值表

單位：百分比

年期 2011 2012 2013 2014 2015 2016

全國 81.48 83.66 85.27 86.24 88.74 90.53

臺北市 86.70 87.60 88.54 89.47 90.43 93.29

新北市 86.12 87.06 88.00 89.00 90.03 90.03

桃園市 81.45 83.12 86.35 87.59 90.18 92.70

臺中市 73.75 80.60 80.78 80.98 85.67 90.27

臺南市 84.51 84.86 84.99 88.07 90.10 90.06

高雄市 83.18 85.48 86.94 87.95 90.22 90.22

資料來源：內政部地政司

20 雖基準地價格不全然等於市場交易價格，但作為市場交易價格之指標應較為貼近，縱基準地 地價有低估嫌疑，其與公告土地現值之比值亦應高估，然於比較分析中仍遠低於政府公開資訊。

第四章 土地槓桿比率之實證分析

21 資料來源：內政部不動產資訊平台網站，https://pip.moi.gov.tw/V2/Default.aspx，最後瀏覽日期

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

水準較為平穩，具有穩定市場的效果，故除都市發展觀點外，基於土地槓桿效果 降低，土地槓桿觀點亦支持都市的緊密發展。

(二) 促進都市更新事業

根據內政部不動產資訊平台²²之統計，2015 年第 4 季之房屋稅籍資料中，臺 北市、臺中市(縣市合併後)、高雄市(縣市合併後)超過 30 年以上之房地產比例分 別為 66.27%、33.31%、44.33%。由統計資訊可見，臺北市屋齡高齡化情形相當 嚴重，為臺灣本島之冠。於此，臺北市近幾年推動都市更新不遺餘力，通過都市 更新事業計畫數量亦為全國最多，雖然目前都市更新面對不少困境，但其推動勢 在必行，不僅是基於都市景觀、消防安全等考量，本論文探討土地槓桿效果確實 存在，此些高屋齡、低利用度的房地產，其土地槓桿比率必然偏高，導致其房價 變動較大。為穩定房價，降低土地槓桿比率是可以參考的手段之一，透過都市更 新事業實施整建、維護，亦得趨緩土地槓桿比率因建物折舊逐年提升。

22 同註 20。