後續研究建議

本論文基於實證過程與結果，尚有部分研究限制與不足，以下幾點提供後續 研究土地槓桿比率或欲使用重複交易案例者參考：

(一)、 增加研究樣本：

本論文利用實價登錄資料進行實證分析，受限於其資料期間尚短，且部分欄 位有疏漏或錯誤，並剔除極端值後，剩餘近似交易案例之樣本有限，故本論文採 用三個直轄市交互分析，以強化研究之代表性。若後續相關研究能獲得充足的近 似交易案例，或有實際準確之重複交易案例資料，使房價變動率之計算更加精確，

未來更能應用於指數編製或更進一步的研究。

(二)、 土地槓桿比率之計算：

本論文採用土地抽取法，計算土地槓桿比率，於系統性操作下，不致於影響 土地槓桿比率間之次序關係。耐震結構、綠建築、智慧建築等為近來著重的建築 設計，若能以個案使用執照建築工程預算計算，加以衡量建物的詳細屬性而造成 之成本價值之差異，應更為客觀準確。此外，由於樣本價格變動之基期不一定為 建築完成當期，故必須計入建物折舊，惟折舊估計掌握不易，若資料充分，較不 建議採用土地抽取法。建議得以重複交易案例方式，同一標的於素地交易與新成 屋交易時之價格相除，或未來具有公正客觀之土地評定價值得加以利用，會是較 為精確求算實際土地槓桿比率的方式。

(三)、 地價與建價變動率之分離：

基於上述土地槓桿比率計算係推估而得，並非真實土地槓桿比率值，因此無 法同相關文獻藉由土地價格與建物價格的加權關係，以房價變動率分離地價與建 價變動率。由於都市土地相當稀少，故必須從房價間接觀察地價變動，於土地建 物分離估價與課稅需要之我國，若能獲取客觀準確的地價變動率，對於房地產政 策、估價技術、相關研究等，均能帶來相當程度的貢獻。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

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