小結

為釐清土地槓桿比率於房地產價格變動之影響，必先理解其他影響房地產價 格之重要因素，如何左右房地產價格水準之變化，以求實證結果之真實性。本論 文透過經濟相關理論的回顧與整理，導出土地與房地產之間的資本流動，形成房 地產的增值迴路，Marx 的論點及 Harvey 的主張可以藉由經濟理論與過去相關研 究加以證實，惟土地槓桿假說於我國仍處於待驗證的階段，若其屬實，則土地成 分確實為影響房價變動的重要因子，導致資本積累的不斷放大，可能是這波房價 高漲的重要原因之一。

本論文回顧文獻，將影響房價之主要因素分為總體面與個體面。總體面影響 了房地產價格水準之變化，屬於時間性之趨勢影響，亦即為影響房價變動情形之 主要因素，然而個體面因素決定了房地產價格水準變化之差異，受房地產異質性 之影響，展現價格反應之不同，本論文即欲探討整體趨勢下，房價變動情形不同 之原因。此外，於土地槓桿比率之相關研究中，總體性與個體性研究均有相關成 果，惟臺灣近幾年房地產市場受到非基本面因素之影響，總體性之影響難以有效 掌握，且本論文聚焦於土地於房地產政策之特殊性，以突顯土地於政策實務之重 要性，故將研究焦點鎖定個體面因素進行分析。

土地槓桿比率之研究發展許久，相關研究至今對房價分析仍有相當之影響力。

基本假設認為房地產為土地與建物之組成，而建物因為折舊性與資本的可移動性，

其價格彈性相對較大，因此房地產價格之變動導因於土地成分之價格變動。相關 實證結果均指出相同結論，然而實證方法多元，視資料型態、研究目的而有所不 同。於計算土地槓桿比率者，多以土地抽取法之概念，計算建物價格並自總價扣 除，以獲取土地價格，基於我國資料特性，應適用此方法進行計算。比較葉士郁 等(2015)以基準地價格試算之土地槓桿比率與國外情形，我國土地槓桿比率明顯

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

偏高¹⁰，乃因計算時將折舊納入考量。惟重複交易資料於我國取得相當不易，若 不欲計入折舊，則案例必須以新建完工出售價格作為房價變動起始依據，於資料 蒐集上相當困難，故本論文計入折舊計算，合理分析房價變動。

綜合文獻回顧之探討，土地槓桿比率之相關研究亦掌握了影響房價之重要因 素，以分析土地槓桿比率之實質影響。而國際上與臺灣的之風土民情、文化與市 場性大不相同，例如 Bostic et al.(2007)實證範圍之美國、Cosetllo & Leishman(2008) 之澳洲，房地產型態多為別墅、透天厝¹¹，與我國集約利用土地之型態大為不同，

針對影響因素之檢討，應以國內相關房價研究與實證範圍之屬性論之。並為一探 土地於房地產價格變動之重要性，進而切合我國以區分所有建物為主之房地產交 易型態，確認高度立體化利用下，土地槓桿比率是否仍影響房地產價格變動，本 論文擬採 Bostic et al.(2007)之個體性分析為主要路徑，以個案房地產間之交互比 較，進一步釐清因建物類別產生之影響差異，以於實際應用於相關政策時，能提 供客觀合理的依據。

10 葉士郁等(2015：149)指出臺灣五直轄市土地槓桿比率平均數約介於 72.39%~87.36%之間。

11 文章中雖未提及建物類型，但觀察二者之敘述性統計，Bostic et al.(2007)之市場交易樣本平均

土地與建物面積比為 6.11:1，Cosetllo & Leishman(2008)為 3.16:1，建物面積平均各約為 54.63 坪 與 55.96 坪，推測應為獨棟之一至三層建築為主。

第二章 立論基礎與文獻回顧

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究