研究方法與範圍

一、 研究方法

為實行本論文之目的，基於相關文獻之回顧，選擇下列方法進行實證研究：

(一) 文獻回顧法：

土地槓桿比率之相關研究僅有數年時間，目前國內尚未有討論、實證之相關 文獻，故回顧國外相關研究加以綜整，應能更加釐清土地槓桿比率與房價變動之 關聯性，並建構後續實證之理論基礎。此外，影響房價因素之相關文獻整理，亦 得歸納其他影響房價之因素，於實證分析中加以掌握，進一步觀察土地槓桿比率 之影響。

(二) 迴歸模型分析：

一般房價相關研究多應用 Rosen 於 1947 年提出的特徵價格理論(Hedonic Price Theory)，特徵價格理論認為房地產價格是由房地產的各項特徵，依其所能 提供給消費者之個別效用所累加而成，因此掌握各個特徵的貢獻度，便能了解房 地產價格之形成。特徵價格理論多藉由最小平方法(Ordinary Least Squares, OLS) 所估計之複迴歸模型實現，本論文擬藉其理論根據，分析房價變動率與土地槓桿 比率之關聯性。此外，本論文亦應用分量迴歸模型(Quantile Regression)，分析不 同房價變動水準下土地槓桿比率影響之差異，以提升實證分析的穩健度。

二、 研究範圍

(一) 空間範圍

本論文欲討論土地槓桿比率與房價變動之關聯性，並進一步探討區分所有建 物是否亦受土地槓桿比率影響，故實證範圍除透天厝外，亦應包含區分所有建物 交易之次市場範圍。此外，由於採取重複交易案例作為實證研究資料，其交易樣

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第一章 緒論

因此土地槓桿比率之計算，必須另獨立計算建物價格。於此，本論文透過不動產 估價技術規則及其相關公報之規定，推算標的之建物成本價格。

(三) 建物折舊之估計

國外文獻於計算土地槓桿比率時，尤其與本論文同為個案性研究者，多無納 入折舊因素探討，係基於其使用新建出售時之交易資料。惟本論文難以獲取此條 件下足夠數量之近似交易資料，故於計算近似交易案例之土地槓桿比率時，以第 一次交易時之房地產總價扣除當期之建物成本價格獲取土地價格，該房地產交易 價格已受折舊之影響，因此仍應納入折舊因素於建物成本估價中。折舊透過系統 性的方式以定額法估計，雖與市場經濟折舊不同，惟應不至於使土地槓桿比率之 次序衝突，影響實證結果之客觀性。

(四) 因果關係之探討

有鑑於土地槓桿假說之相關論證中，地價變動是引起房地產價格變動之關鍵，

似推論地價是影響房價之原因，而其相關實證由於具有完整資料可以推得實際土 地槓桿比率，因此其計算公式「 = × + × (1 − )」⁸，得驗證地價變 動率與建價變動率之實質關係，亦能間接推論土地與房地產間價格之因果關係。

惟本論文使用之資料係以推估方式推得建物成本價格，並非建物交易價格，故期 土地槓桿比率並非真值，僅得比較其次序關係，因此除無法推估地價變動率與建 價變動率以外，亦無法推斷土地與房地產間價格之因果關係。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究