影響房價之重要因素

經濟學角度認為，房地產屬於財貨的一種，主要受到市場的供給與需求影響，

進而決定均衡數量與價格。惟房地產性質較為特殊，除受供給與需求外，更受到 各地區市場、個別特質之影響。因此影響房地產價格之因素分為二大層次，分別 為著重供需分析的總體性、個別特徵差異之個體性。基於 Rosen 提出的特徵價格 理論，與房價相關之研究多納入此些因素，透過多元迴歸模型分析各因素對房價 之邊際貢獻，而長久積累的大量相關研究，對於各個因素的分析、定義略有不同，

對價格的影響也不盡相同。Sirmans et al. (2005)彙整了過去 125 篇關於特徵價格 理論建構之學術文章，其使用的各項變數與其影響，共分為建物與結構特徵、住 宅內部特徵、住宅外部特徵、自然環境特徵、鄰里環境與區位特徵、公共服務設 備、市場與銷售因素與金融議題等八大種類。於國內杜宇璇等(2013)亦就 TSSCI 級共 27 篇使用特徵價格模型之學術文章進行回顧，將相關屬性分為建物個別特 徵因子、外部環境因子、總體因子三大類別。以下就所分類之項目與國內相關學 術研究，按因素屬性分類回顧其影響，對照國外經驗與國內實證，確認影響因素 對價格的影響程度與關係，進一步應用於本論文之實證分析。

一、 總體性因素

總體性因素，指的是全面對於房地產市場發生影響之因素，因此通常和總體 經濟指標有關，大致分為經濟面、市場面、政策面三大類。經濟面包含利率、匯 率、所得等(Chen & Patel, 1998；Tsai & Peng, 2011；吳孟璇，2015)；而市場面則 涵括與房地產市場相關者，例如移轉件數、建物新建量、空置率與租金上漲率等 (Mikhed & Zemčík, 2009；Bourassa et al., 2011 )；政策面著重政策發布或改變對 市場造成的衝擊(Lum, 2002；Du et al., 2011 )。基於總體性因素是造成全面影響，

每個個案處於同樣的經濟社會環境，因此於房價研究中，以交易個案進行研究者 多以交易日期設定時間虛擬變數，控制總體性因素之影響，因為總體性因素多與

第二章 立論基礎與文獻回顧

時間推移有關(杜宇璇等，2013)。而專注研究總體性因素之影響者，多以總體的 房價或房價變動率，以時間序列模型或追蹤資料模型分析，掌控因素時間序或空 間的自相關，釐清總體性因素之實質影響(Chen & Patel, 1998；Lum, 2002；Tsai &

Peng, 2011；Mikhed & Zemčík, 2009 )。

基於本論文著重個體性因素之影響，總體性變數非研究所欲探討之重點，故 採取時間虛擬變數，掌握經濟、市場、政策於時間性之影響，進而釐清房價與土 地槓桿比率之關係。惟以上述文獻為基礎，可見臺灣於近年來房價上漲之原因，

可能來自於非基本面之因素，而產生房市泡沫現象，於本論文中觀察房價變動時，

研究期間仍於房地產增值時期，然而各地增值情形不一⁹，經濟與政策條件亦不 相同，為避免投資需求不一造成時間虛擬變數無法掌控之偏誤，應限縮研究之空 間範圍，以同一區域性市場者為佳，以利捕捉真實房價動態。

二、 個體性因素

影響個別房價最重要者為個體性因素，個體性因素決定同一區域間，各房地 產價格之差異。個體性因素形塑了房地產的異質性，尤其受到特徵價格理論之重 視，其中包含了區位、接近條件、屋齡、建材等各項特徵，大致可以分為土地屬 性與建物屬性二大類。

(一) 土地屬性

土地屬性中，主要涵括面積、區位、鄰避設施、迎毗設施等特徵，且各屬性 隨使用目的不同，有不同的重視程度，關鍵在於土地的最高最有效使用(High and Best Use)為何，如住宅者重視毗鄰公園的寧適性與景觀，商務辦公者對於接近公 園則無太多助益，反而較為重視交通便捷性與接近政治金融中心為佳。土地面積 對於房地產價格之影響未為定數，土地面積越大者，其單價越高或越低，涉及邊 際效用遞減之概念，Lin and Evans(2000)即指出土地利用型態的差異，導致土地

9 按信義房價指數資料顯示，近十年來台北市、新北市漲幅較高，台中與高雄、台南雖呈上漲趨

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

價格與面積之非線性關係不同，因此於我國之土地供給總量與使用型態，似較傾 向土地面積越大者，土地單價越高。惟於作為基地移轉面積討論時，區分所有建 物的現象可能較為特別，應予注意。且土地屬性於房地產價格中意義可能不同，

Lin and Evans(2000)是針對素地進行探討，而持分面積對於房地產價格之影響，

應於透天建物較為明顯。

區位特徵為個體性因素中最受爭議者，房地產會因為分區管制與使用性質等 條件接近，形成一定範圍之同質地區，例如西門町商圈、信義金融中心等，同質 地區的房地產具有替代性，價格受彼此之影響，構成接近之價格水準。惟於實證 研究時，難以界定抽象的同質範圍，過去研究多以行政區為單位，作為區位特徵 之虛擬變數(林祖嘉、馬毓駿，2007；楊宗憲等，2008；楊宗憲、蘇倖慧，2011)，

雖然以行政區作為劃分之基準，實證結果多為顯著，但並非完全捕捉或解釋研究 樣本於區位特徵所受之影響(Fik et al., 2003)，尤其位於行政區交界之同質區，價 格事實更易被扭曲。近來由於地理資訊系統技術發展，空間計量學的應用較為普 遍，已有不少研究將區位特徵作更進一步之處理，包含空間迴歸模型(Wheaton &

Simonton, 2007)及克利金法(梁仁旭等，2015；吳孟璇，2015)之應用等，區位特 徵之掌握越趨成熟。

與迎毗設施及鄰避設施之接近程度，概稱為接近條件，亦屬除行政區劃外，

掌握空間特質之特徵之一。土地離迎毗設施越接近，鄰避設施越遠，其價格水準 應越佳，反之則越差。楊宗憲與蘇倖慧(2011)以臺北市作為研究範圍，針對迎毗 設施與鄰避設施進行對房價影響之實證研究，該研究指出迎毗設施中學校的影響 最大，大型公園、百貨公司、捷運站及大型體育館次之，而鄰避設施中殯儀館的 影響最大，汙水處理廠、寺廟、變電塔、垃圾處理場次之。此外，部分設施對於 房價之影響較為特別，該研究發現捷運站與研究樣本距離小於 524 公尺時為負相 關(房地產越近越貴)，大於 524 公尺始呈現正相關(房地產越遠越貴)。而學校與 大型公園則有隨距離越遠，價格越低之遞增現象。

第二章 立論基礎與文獻回顧

(二) 建物屬性

建物屬性包含面積、屋齡、結構、建物類型等，為與建物實質構造相關之各 種特徵。由於建物為購屋者實際上使用收益之對象，且相較於鄰近土地之差異性，

相鄰建物的異質性較大，因此建物屬性於影響個別房地產價格時，具有相當之地 位，故觀察建物屬性對房價之影響，不能僅以靜態的成本投入與折舊考量，決定 各項建物屬性之影響，更應納入消費者之偏好、區域次市場探討之。

於建物面積對房價之影響，與土地面積對價格之影響類似，應考量其規模下 邊際效用屬遞增或遞減之情形。Sirmans et al.(2005)之研究結果顯示，建物面積 與房價大多呈現正相關，而根據杜宇璇等(2013)之統計結果，12 篇文章建物面積 呈現正相關，2 篇為負相關，顯示我國房地產規模可能較屬於邊際效用遞增者，

建物面積越大，其房價應越高。

屋齡對房地產之影響，學理上認為基於折舊之現象，不論物理性、功能性折 舊者，均對房價產生負向影響，隨時間越久，房地產之效用遞減，進而影響其價 格。惟梁仁旭(2012)以再開發價值之觀點，提出不動產的逆折舊現象，屋齡達一 定程度者，可能因為土地具有再開發價值，預期未來之最有效使用價值影響該房 地產個案價值之提升。此外，折舊路徑亦為長期探討之不動產估價課題之一，國 內實務上多以直線法估計，然實證結果則多屬加速折舊者(高毓穗，2007；林子 欽等，2011；梁仁旭，2012；謝炘宏，2013)，Sirmans et al.(2005)的統計結果亦 屬之。謝炘宏(2013)則指出屋齡折舊被包含之土地價值所低估，其實證於臺北市 之住宅發現，房地產整體折舊為折舊較緩的凹型曲線，而僅觀察建物價格則為折 舊加速之凸型曲線。故於討論折舊之非線性影響時，應視標的不同而有所差異。

建物結構類型分為加強磚造、鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造及鋼骨造者 居多，按投入成本之觀點，投入越高價者，其反應於產品之價值應越高。於此，

隨結構強度越高者，其價格亦應越高，實屬合理。葉士郁等(2015)則發現公部門 於基準地評價時，建物結構之差異並不明顯，導因於逾耐用年數之房地產採剩餘

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

耐用年數法估計耐用年數所致，並強調建物結構於房地產估價之重要性。

建物類型者，我國住宅有套房、透天、公寓、華廈、電梯大樓等五大類型，

單純考量建物類型特徵而言，並無孰優孰劣之分，而攸關其當地之市場性不同而 有所差異。如中南部可能較偏好透天產品，北部則偏好公寓大樓；臺北市核心地 帶就業人口多導致房地產供不應求，套房價格可能比公寓更高等現象。

綜合上述對於影響房價之重要因素分析，本論文為探討土地與建物差異性於房地 產價格之影響，釐清土地與建物屬性相當重要，對於個體性因素更為著重，於深 入探討土地槓桿比率之影響前，應謹慎釐清各影響因素與房地產價格之關聯性，

以求掌握土地槓桿比率之實質影響。透過文獻回顧之整理，本論文認為空間屬性 相當重要，惟目前國內各交易資料並無詳實之空間性資料，故應用地理資訊系統 之技術，納入各項重要設施之探討，以強化區位因素之掌握，改善僅以行政區作

以求掌握土地槓桿比率之實質影響。透過文獻回顧之整理，本論文認為空間屬性 相當重要，惟目前國內各交易資料並無詳實之空間性資料，故應用地理資訊系統 之技術，納入各項重要設施之探討，以強化區位因素之掌握，改善僅以行政區作