土地槓桿比率與房地產價格變動之關聯性

本論文於前節分析價格與土地槓桿比率之靜態關係，了解土地槓桿比率越高 者，其價格通常也越高，顯示土地對於房價之重要影響。而本論文進一步利用近 似交易案例，計算個案之房價變動率，利用最小平方法分析房價變動與土地槓桿 比率之關係，自靜態關係延伸至動態關係，實證土地槓桿假說，一窺此變數影響 房價變動之重要性。此外，本論文亦分析不同變動水準、建物類別下，採用分量 迴歸模型與交乘項探討，土地槓桿比率之影響是否仍與預期相符且重要，以增強 實證分析之可靠度。

一、 土地槓桿比率與房價變動之分析

房價變動率於複迴歸模型之實證結果如表 4- 4、表 4- 5、表 4- 6 所示，模 型皆通過 F 檢定，亦符合多元共線性檢定標準。雖 Adj R-squared 較低，但本論 文旨在觀察變數之間關係，而非探討房價變動率之形成，因此應不影響論述重 點。

於三直轄市土地槓桿比率均呈現正向顯著，初步證實土地槓桿假說所述，土 地成分確實對於房價變動存在槓桿效果，土地槓桿比率越高之樣本，其房價變動 率確實越高。樣本之第一次成交單價作為價格水準掌握之指標，均呈現負向顯著，

代表房價水準越高，房價變動率越小，顯示房地產價格較接近於值的上漲，而非 百分比的成長。

在其他變數的部分，建物面積均呈現負向影響，代表越大面積的房地產未來 價格變動率較小，於此波房價增值中，代表其增值程度較低，市場上主要是小面 積標的較受消費者偏好；屋齡效果則較為特別，於臺北市仍呈現負向顯著影響，

但台中市及高雄市則呈現正向或不顯著之情形，代表台中市及高雄市房地產市場 對於屋齡的動態影響較小，其房地產隨時間遞延，並未明顯減損價值；移轉層次 的效果於臺北市較為明顯，其餘二直轄市則多未達統計顯著標準，以臺北市而言，

移轉層次於房價變動與房價水準之影響方向相同，代表樓層越高不僅價格越高，

第四章 土地槓桿比率之實證分析

未來增值條件亦越佳；建物類別中，亦與前節房價水準之實證方向相同，顯示三 直轄市消費者偏好之差異；捷運站與鄰避設施距離則僅於台中市之鄰避設施距離 呈現顯著，指出台北市與高雄市於房價變動時，迎毗或鄰避設施的遠近較不影響 房價變動程度；行政區變數的部分，除台北市較多行政區未達統計顯著標準，台 中市及高雄市則多呈現與價格水準相似之次序關係，代表以區域而言，房價水準 越高的區域其變動情形越高，臺北市則呈現多數區域變動程度與基準之萬華區較 為接近。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第四章 土地槓桿比率之實證分析

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第四章 土地槓桿比率之實證分析

二、 不同變動水準之比較分析

根據土地槓桿假說，土地槓桿比率越高，房價變動率越大，同理而言，房價 變動率越大的樣本，受土地槓桿之效果應越明顯。表 4- 7、表 4- 8、表 4- 9 為 三直轄市之房價變動率分量迴歸模型實證結果。比較三直轄市於不同分量下其土 地槓桿比率之影響，臺北市與高雄市皆呈現較高分量下，槓桿效果顯著，符合土 地槓桿假說之立論，高房價變動量與土地槓桿比率間存有一定相關性；於台中市 則呈現僅 0.25 分量水準下達統計顯著標準，觀察樣本分布情形，台中市高房價 變動率之房地產主要為電梯住宅，結合前述台中市區分所有建物土地槓桿效果不 顯著之實證結果，本論文觀察區分所有建物、透天厝於臺中市之差異，區分所有 建物價格(住宅大樓為 13.08 萬/坪)明顯低於透天厝價格(22.14 萬/坪)，因價格水 準較高使變動率低者以為透天厝為主，使分量迴歸結果僅低分量呈現統計顯著。

雖然台中市實證結果與預期不完全相符，但台北市與高雄市符合研究預期，

且根據前述實證結果，雖在不同建物類別、變動水準下，部分有土地槓桿效果不 明顯之情形，惟平均而言於三直轄市仍存在土地槓桿效果，土地仍具有一定程度 的影響力。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第四章 土地槓桿比率之實證分析

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第四章 土地槓桿比率之實證分析

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

所有建物之土地槓桿效果不明顯，透天厝交易較為重視土地特性，因此相較於區 分所有建物，土地槓桿比率之影響更為重要。

透過不同次市場之直轄市交互比較，本論文仍發現於區分所有建物為主的臺 北市，其土地槓桿效果於區分所有建物仍存在，代表土地成分對於房價變動之影 響，縱使於土地高強度、密度之利用下，於地價水準較高者，仍具有一定之相關 性。而平均而言，土地槓桿比率與房價變動於三直轄市均有顯著關聯性，指出土 地於房價變動居有重要地位，土地特性之考量仍屬重要。

第四章 土地槓桿比率之實證分析

Adj R-squared 0.205

註 1. 公寓、萬華區為基礎項。

註 2. ***、**、*分別表示係數值在 1%、5%、10%之顯著水準下異於 0。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

Adj R-squared 0.210

註 1. 透天厝、中區為基礎項。

註 2. ***、**、*分別表示係數值在 1%、5%、10%之顯著水準下異於 0。

第四章 土地槓桿比率之實證分析

Adj R-squared 0.170

註 1. 透天厝、鹽埕區為基礎項。

註 2. ***、**、*分別表示係數值在 1%、5%、10%之顯著水準下異於 0。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

表 4- 13 建物類別交乘項之 Wald test 結果

地區 臺北市 台中市 高雄市

基礎項 公寓 透天厝 透天厝

公寓 F 值 2.25 5.01

P 值 0.134 0.025 **

電梯住宅 F 值 9.94 1.80 1.91

P 值 0.002 *** 0.180 0.167

註 1. ***、**、*分別表示係數值在 1%、5%、10%之顯著水準下拒絕虛無假設。

第四章 土地槓桿比率之實證分析