資料來源與說明

14 於過短期間之交易應為投機性或特殊交易，雖實價登錄資料有備註欄乙項，但並無法真實反映 市場上投機、炒作之可能性，因此本論文首先挑選房價變動率絕對值過大之樣本後，發現主要多 為 6 個月以下之樣本有變動過大之傾向，故於此項逕以 6 個月為準剔除樣本，以減少此類因素於

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第三章 研究設計

土地槓桿比率之計算，由於土地之價格掌握不易，文獻上多採用建物價格估 計，以土地抽取法獲得土地價格。本論文應用我國不動產估價技術規則之規定與 公會公報進行建物成本估價，統一建物價格計算標準，獲取具有一致性次序關係 之建物成本價格。營造與施工費用按第四號公報之附表計算，並於結構強度進行 調整，鋼筋混凝土造者以附表價格區間最高值為準，為加強磚造者則為價格區間 最低值為準，六樓以上屬鋼骨鋼筋混凝土者，則每坪加計 15,000 元，以維持不 同結構種類於成本面之價格層次關係。其他相關費用之設定與相關規範如

表 3- 3 所示，規劃設計費、廣告與銷售費用、管理費用、稅捐及其他費用 均以最低範圍且為百分比整數為準；建物利潤率為參考行政院主計處發布之工商 普查報告調查之建築工程業利潤率¹⁶，採用 10%計算；資本利息綜合利率則按當 期郵政一年平均定儲利率與五大行庫平均放款利率各 50%，以加權平均資金成本 法計算，建築工期預估平均 2 年。

依照上述參數設定，調整計算營造施工費後，以營造工程費用指數調整至近 似交易案例第一次成交月份，依本論文設定加計各項費用，計算各近似交易案例 之重建成本。於建物折舊採直線法折舊¹⁷，按不同結構種類，其耐用年數與殘餘 價值率不同，其規定如

表 3- 3 所示。由於研究樣本中，部分加強磚造已逾原公報規定之經濟耐用 年數(35 年)，將產生建物價值為零之偏誤，而受限無法逐筆使用觀察法加計剩餘 耐用年數之限制，並為使折舊率維持合理之次序關係，依葉士郁等(2015)對基準 地評價之分析，指出改善觀察法修正之方式，應維持不同建物類別間之次序關係

16 2011 年調查為 6.54%。資料來源：行政院主計處網站。

17 文獻回顧主要認為我國建物屬加速折舊，惟加速折舊有設定折舊速率之課題，於殘餘價格率 為 0 時無法推算，且折舊於建物之價格效果並非本論文探討之焦點，僅須反映因物理性、功能性 折舊造成價值減損的次序關係，以維持土地槓桿比率計算之客觀性，故仍採用較為中立之直線法

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第三章 研究設計

市次之、高雄市最低，初步應證土地槓桿假說所述。於建物面積、屋齡、總樓層 數及移轉層次分布狀態於三地區相近，於比較分析上較不受樣本差異造成影響。

同期房價指數變動率則由於樣本交易期間分布不同，造成臺中市平均值(0.12%) 較低，參考信義房價指數原資料，次序關係與平均月房價變動率相似。空間距離 之分布，高雄市由於捷運站點較少，平均距捷運站距離明顯高於臺北市，鄰避設 施亦因為分布較為集中(位於三民區靠近鳥松區處)，導致平均距離較大。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

表 3- 4 建物估價之相關敘述統計表

地區 相關參數 透天厝 公寓 華廈 住宅大樓

平均數 中位數 最大值 最小值 平均數 中位數 最大值 最小值 平均數 中位數 最大值 最小值 平均數 中位數 最大值 最小值

臺北市

第一次成交單價(萬元/坪) 43.40 41.78 99.01 23.88 54.28 50.50 106.01 25.84 57.57 56.26 107.86 26.45

建物成本單價(萬元/坪) 5.39 5.41 8.84 2.20 9.89 9.12 22.44 4.34 14.53 13.63 31.66 2.88 土地槓桿比率 0.87 0.87 0.96 0.75 0.81 0.82 0.91 0.65 0.74 0.75 0.92 0.39 建物面積(坪) 28.26 28.56 43.32 10.13 27.41 24.86 60.06 10.01 30.24 27.00 79.02 10.29 總樓層數 4.70 5.00 5.00 3.00 7.63 7.00 10.00 4.00 13.82 13.00 26.00 11.00 屋齡(年) 32.73 31.83 45.92 17.25 23.21 26.83 41.92 0.08 16.35 17.00 40.92 0.08

臺中市

第一次成交單價(萬元/坪) 22.14 21.13 42.68 7.09 11.80 11.10 26.90 6.66 12.08 11.65 21.89 6.62 13.08 12.47 26.46 7.16 建物成本單價(萬元/坪) 4.64 4.22 8.65 1.49 3.54 3.42 5.72 2.13 5.47 5.46 9.84 3.03 7.19 6.90 11.48 3.09 土地槓桿比率 0.77 0.79 0.93 0.40 0.68 0.68 0.86 0.46 0.54 0.54 0.79 0.17 0.43 0.44 0.66 0.15 建物面積(坪) 48.20 45.33 88.88 12.87 27.07 26.29 48.03 12.84 29.64 28.99 63.83 9.57 32.24 31.74 88.40 10.12 總樓層數 2.99 3.00 5.00 2.00 4.95 5.00 5.00 3.00 7.36 7.00 10.00 5.00 14.34 14.00 24.00 11.00 屋齡(年) 23.64 26.38 46.83 0.08 29.49 30.50 41.92 9.00 21.14 20.58 41.33 0.17 16.41 17.83 35.83 0.08

高雄市

第一次成交單價(萬元/坪) 16.24 15.45 42.91 5.24 9.06 8.26 24.44 5.04 9.94 9.64 23.79 5.80 13.26 12.79 25.46 5.35 建物成本單價(萬元/坪) 3.09 3.01 7.11 0.38 3.33 3.25 5.24 1.58 4.93 5.12 7.63 3.22 7.55 7.95 11.56 3.73 土地槓桿比率 0.79 0.83 0.98 0.21 0.59 0.60 0.90 0.18 0.47 0.49 0.80 0.15 0.41 0.42 0.71 0.15 建物面積(坪) 40.99 37.98 88.95 15.89 25.06 24.16 49.15 15.13 31.00 30.33 65.50 15.81 30.20 27.54 73.95 15.33 總樓層數 2.97 3.00 5.00 2.00 4.83 5.00 5.00 3.00 7.73 7.00 10.00 6.00 14.59 14.00 23.00 11.00 屋齡(年) 28.51 33.67 53.25 0.17 31.78 32.58 44.08 13.58 22.78 20.63 36.50 7.08 12.09 9.25 35.92 0.08

第三章 研究設計

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

表 3- 6 為研究樣本之虛擬變數統計，其中一樓交易與頂樓交易所占比例約 各為 5%、10%，剩餘 85%則為其他樓層次之移轉。於三地區之住宅類別分類，

可以發現三地區均以電梯住宅為主要交易標的，顯見區分所有建物於我國房地產 市場之重要性，而臺中市及高雄市透天厝亦居有重要地位。臨路條件部分，臺中 市及高雄市位於臨主要道路者較多，臺北市相較之下較少。

表 3- 7 為研究樣本於行政區之分布，其中臺中市中區、高雄市鹽埕區樣本 較少，於統計分析較缺乏代表性。臺北市樣本多集中於中山區、北投區、內湖區，

尤其中山區獲取之樣本高達 22.10%，臺中市則以北屯區、北區、西屯區為主，

三區均高達近 20%，高雄市以三民區、左營區、鼓山區、苓雅區為主，三民區比 例則高達 24.10%。研究樣本於各行政區難謂均勻分布，為受限於樣本選取方式 之限制，本論文以行政區變數加以劃分，目的在於控制區位性價格水準，而非討 論各行政區價格水準或變動水準之高低數值，於此仍有置入所有樣本之必要性。

第三章 研究設計

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究