土地槓桿比率與房地產價格之關聯性

本論文預期房地產價格與土地槓桿比率之間有一定之相關性，首先探討房地 產價格與土地槓桿比率之靜態關係，同時檢驗選擇變數是否屬於重要因素，與文 獻回顧之影響是否相符，了解房地產價格之形成與變數之相關性，作為次節實證 使用房價變動率分析之基礎。

實證結果如表 4- 1、表 4- 2、表 4- 3 所示，為台北市、台中市、高雄市之 房價複迴歸模型，三組模型皆通過 F 檢定，於 Adj R-squared 亦有相當之解釋能 力，VIF 檢定除高雄市及台中市之行政區部分超出檢定值以外，其他均小於 10，

顯示除了同類虛擬變數以外，其他變數間之多元共線性合於檢定範圍，多數變數 皆達統計顯著標準。實證模型中分為無置入及有置入土地槓桿比率變數二組，結 果均為有置入土地槓桿比率之 Adj R-squared 解釋力明顯較高，顯示土地槓桿比 率於房價之形成具有重要影響。三直轄市中土地槓桿比率均為正向顯著，顯示土 地槓桿比率越高之個案，其房價水準通常也越高，基於建物價值的相對僵固，土 地槓桿比率亦代表地價水準之差異，進而指出房地產價格形成中土地價值的重要 性高於建物價值。

其他變數中，建物面積於三直轄市呈現一致的趨勢，除台北市未達統計顯著

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

標準外，係數值均為負數，顯示建物面積之邊際效益為負值，面積越大單價越低；

屋齡則如預期為負向影響，代表隨屋齡越高，確實對房價水準有明顯的負效果存 在；移轉層次於三直轄市中係數值均為正向，且於考量土地槓桿比率差異後均達 統計顯著標準，顯示樓層移轉確實存在景觀、寧適等效用，而一樓交易如預期為 正值，頂樓交易則三直轄市均呈現負向影響，惟頂樓效益應再納入移轉層次推論，

故頂樓交易仍較高價；建物類別中，與敘述統計之結果相符，除台北市次市場較 偏好電梯住宅以外，台中市及高雄市較偏好透天厝，使價格次序關係不同。

時間虛擬變數中，呈現自 2012 年以來的價格遞增現象，惟加入土地槓桿比 率後臺北市與高雄市轉為統計未達顯著，推測是由於單價遞增之情形，亦使土地 槓桿比率呈現逐年遞增之趨勢，雖未達多元共線性標準，二者或有重複解釋之可 能；捷運站距離於臺北市、高雄市均為正向顯著，符合研究預期，惟臺北市捷運 站分布較為均勻，高雄市則因站點較少，樣本平均距離達 1,167 公尺遠，亦導致 加入土地槓桿比率後高雄市轉為未達統計顯著標準；鄰避設施距離則於臺北市、

高雄市出現與預期相反之情形，推測應是台北市、高雄市殯儀館均位於市區附近，

造成雖位於鄰避設施周遭不遠，其價格水準仍偏高之現象，亦有可能是研究樣本 多距鄰避設施較遠(平均為 2 公里以上，高雄市更達 4.2 公里)，導致此變數出現 與預期不符之情形；行政區變數則多達到統計顯著標準，顯示行政區劃對於價格 水準的空間分布有一定的解釋能力。

第四章 土地槓桿比率之實證分析

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

第四章 土地槓桿比率之實證分析

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究