研究動機與目的

第一節 研究動機與目的

一、 研究動機

近年來，臺灣的高房價問題，一直是備受關注的重要議題。自 2003 年 SARS 風暴過後，臺灣房價不斷攀升，臺北地區房價上升逾 2.76 倍¹。由於所得與房價 成長的不均衡，房價高漲形成國民沉重的住房壓力，即使長期處於低利率環境，

房價已成長至一般民眾難以負荷之境地。於此，居住正義與貧富差距問題浮上社 會檯面，社會大眾與專家學者拿起放大鏡，檢視我國房地產政策的缺失，政府便 因應高房價環境的民怨，開啟了一連串關於房地產政策的改革。自 2011 年特種 貨物及勞務稅與住宅法立法，且臺北市實施豪宅稅；2012 年實施不動產交易實 價登錄制度、中央銀行實施選擇性信用管制；2014 年修正房屋稅條例及雙北市 調整房屋標準單價；乃至 2015 年修改所得稅法，實施房地合一稅，改以實際交 易價額核課房地產資本利得稅。此些政策無非企圖解決高房價所帶來的社會問題，

但直至 2015 年第 3 季房價指數才有明顯轉向趨勢，顯示政策功能無法發揮，或 其有部分缺失。

為有效地解決高房價課題，影響房價上漲重要因素必須明確掌握，以目前政 策方向而言，多將矛頭指向總體性的投資需求上升，導致房價持續上漲，然而除 總體性因素以外，個體性因素亦為相當重要的影響要素。觀察近年來臺灣房價趨 勢，不難發現全臺各地均呈房價上漲的趨勢，但各地上漲的幅度、速度各不相同，

甚至可能有反向變動的情形，推測是因為房地產的次市場，其區域性、個別性有

1 信義房價指數於 2003 年第一季臺北市為 99.63，至 2015 年 9 月已達 275.14，最高峰為 2014 年 5 月之 306.64。資料來源：信義房屋網站，http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_season.php/6180/2，

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第一章 緒論 可移動性，長期而言應對於房地產價格的貢獻較低。Bostic et al.(2007)提出土地 槓桿假說(Land Leverage Hypothesis)，其認為房地產價格變動主要受到土地的影 響，土地槓桿比率(Land Leverage Raito，土地總價占房地產總價之比值)越高者，

房地產價格變動幅度越大，指出土地成分越多對房價變動造成放大的槓桿效果²。

5.71%、2011 年為 6.54%。建築工程業指凡從事住宅及非住宅新建、改建、修繕等行業均屬之，

利潤率計算為利潤÷各項收入×100。資料來源：中華民國統計資訊網，

http://www.stat.gov.tw/np.asp?ctNode=452，最後瀏覽日期 2016/5/26。

4 根據中央銀行公告之基準放款利率，自 2001 年 1 月為 7.711%至 2003 年 1 月調降至 4.08%為最

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

銀行全球資訊網，http://www.cbc.gov.tw/mp.asp?mp=1，最後瀏覽日期 2016/5/26。

5 參考最低工資水準，我國 2010 年 9 月 29 日發布自 2011 年起每月最低工資為 17,880 元，2014 年 9 月 15 日發布自 2015 年 7 月 1 日起每月最低工資為 20,008 元。資料來源，行政院勞動部網 站，http://www.mol.gov.tw/topic/3067/5990/13171/19154/，最後瀏覽日期 2016/5/26。

第一章 緒論

對目前政策的規劃與省思，能有更多的檢視與改進。透過土地槓桿比率的相關研 究，或許能為臺灣的房地產課題，提供更多的幫助與建議。

土地槓桿比率與房價變動關聯性之研究

二、 研究目的

根據上述探討土地與房價變動關係之研究動機，設定本論文之研究目的如 下：

(一) 基於個體性觀點，釐清土地與房地產價格間之關聯性。

(二) 分析土地槓桿比率是否與房價變動具有顯著關係，以驗證土地槓桿假說之觀 點。

(三) 探討土地立體利用下，土地成分對於房地產價格之影響是否於依然重要，以 突顯土地於房地產市場之重要性。

(四) 藉由土地槓桿比率與房價變動之關聯性，提出對房地產政策的反饋。

三、 研究課題

依據上述研究目的，歸納擬探討之研究課題如下：

(一) 透過經濟理論與文獻回顧，建構土地與房地產間之關聯性，作為實證與政策 分析之基礎。

(二) 建構實證模型，釐清土地槓桿比率與房價變動率之關聯性。

(三) 不同建物類別及變動水準等條件差異下，土地槓桿比率之影響。

(四) 基於實證結果，於房地產與土地間之關聯性中，房地產政策應如何改善。

第一章 緒論